Продажа недвижимости в рассрочку как оформить

Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.

Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.

Что такое ипотека между частными лицами?

Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.

Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.

Зачем нужна ипотека между физическими лицами?

Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.

Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.

Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.

Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?

Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:

• в договор купли-продажи вносятся дополнительные условия;
• при подаче документов на регистрацию обе стороны заявляют о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности;
• в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, ставится отметка об обременении. То есть продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом новый собственник не сможет.

Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

• общая стоимость квартиры;
• размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
• размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
• количество платежей;
• дату и порядок внесения платежей;
• срок полного погашения задолженности;
• штрафные санкции за просроченные платежи;
• порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
• указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Пример оформления ипотечного договора между частными лицами:

По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.

Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.

Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.

В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.

В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.

До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Какие есть риски при рассрочке между частными лицами?

Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.

Риски для продавца

Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о

собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.

Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:

• суд принудит покупателя погасить всю сумму задолженности досрочно;
• суд постановит продать квартиру с целью погашения задолженности;
• суд решит восстановить статус-кво: вернуть квартиру продавцу, а выплаченные ранее средства – покупателю.

Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.

Риски для покупателя

Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.

«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».

Российское законодательство допускает возможность покупки квартиры в рассрочку у физического лица. При этом недвижимость будет находиться в залоге до полного погашения задолженности перед продавцом.

Нередко у покупателей не хватает всей суммы для покупки квартиры, а продавец не хочет тратить время на поиск другого покупателя. В этом случае продавец может предложить заключить договор купли-продажи с рассрочкой платежа.

Такие сделки пока не приобрели широкого распространения на рынке недвижимости из-за недостаточной осведомленности о них. Многие россияне ошибочно полагают, что в качестве кредитора может выступать только банк, выдающий ипотечный кредит.

Покупка квартиры в рассрочку: определение и особенности

Особенности сделки купли-продажи квартиры с рассрочкой заключаются в следующем:

1. Продавец выполняет роль кредитора.
2. Покупатель расплачивается за квартиру не единовременно, а частями.

Для покупателя такой вариант приобретения квартиры имеет немало преимуществ: ему не нужно оформлять ипотеку на квартиру и нести связанные с данной процедурой издержки.

В частности, собирать документы для подтверждения платежеспособности, искать поручителей и дополнительное обеспечение, и главное – переплачивать проценты за пользование заемными средствами.

Не всем покупателям удается оформить ипотечный кредит даже на условиях повышенных ставок.

Покупателей может привлечь сделка с рассрочкой, если они в ближайшее время ожидают поступления крупной суммы: например, годового бонуса, выручки от продажи авто или загородного дома и пр. В рамках такой сделки им не обязательно ждать, пока накопится вся сумма, они могут вносить средства за недвижимость поэтапно, не опасаясь, что понравившаяся квартира будет продана другому.

Иногда продавцы идут на рассрочку из-за опасения, что в ближайшей перспективе квартира может подешеветь.

Рассрочка – это выгодно?

Можно сказать, что такая сделка с рассрочкой весьма выгодна для покупателя, тогда как для продавца она имеет немало рисков. Поэтому в грамотном проведении сделки и должном оформлении договора с рассрочкой заинтересован в первую очередь продавец. Ведь в случае неисполнения своих обязательств по внесению платежей за квартиру покупателем такой договор станет доказательной базой в суде.

После заключения сделки с рассрочкой покупатель вправе проживать в купленной им квартире.

При этом устанавливаются определенные ограничения на распоряжение недвижимостью: он не сможет перепродать ее до того, как не произведет все выплаты.

Квартира до полного погашения задолженности будет находиться в залоге у продавца, что создает для бывшего собственника определенные гарантии. В соответствии с российским законодательством такая сделка называется ипотечной, хотя в ней будет отсутствовать банк.

Квартира в рассрочку может быть продана как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. В первом случае субъектами договорных отношений выступают физлица, во втором – застройщик и покупатель. Но обычно рассрочка предоставляется застройщиком до момента ввода объекта в эксплуатацию (на период строительства).

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Покупка квартиры в рассрочку производится в штатном режиме, особенных отличий от стандартной сделки нет. Она предполагает прохождение следующих шагов:

1. Стороны согласуют основные условия предстоящей сделки.
2. Подписывается предварительный договор купли продажи и вносится авансовый платеж или задаток.
3. Продавец приступает к сбору документов, необходимых для заключения сделки.
4. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, в который вносятся дополнительные условия.
5. Продавец и покупатель перерегистрируют права собственности через Росреестр, либо через МФЦ. При этом в заявлении на отчуждение прав собственности в пользу покупателя вносится указание о наложении обременения на квартиру в пользу продавца.
6. Представленные документы проходят проверку в Росреестре в течение 7 рабочих дней (9 дней при их передаче через МФЦ).
7. Покупатель в назначенный день получает выписку из ЕГРН, заменившую с 2017 года свидетельство о собственности. В ней прописано обременение на квартиру в виде залога. Это ограничивает права покупателя в части распоряжения квартирой: он не вправе продавать и дарить ее без согласия залогодержателя.
8. После внесения последнего платежа покупателем продавец обращается в Росреестр для снятия обременения с квартиры.

Стоит отметить, что судебная практика по таким делам еще не наработана: суды могут обязать покупателя оплачивать долг в течение неограниченного времени, что невыгодно продавцу или попросту вынести постановление о единовременном погашении задолженности, которое покупатель исполнить не сможет.

Оформление договора

Поэтому весьма важным аспектом в таких сделках является грамотное оформление договора купли-продажи квартиры, детально регламентирующего порядок выплат. Договор купли-продажи должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса.

В частности, ст. 454, который указывает, что одна сторона в рамках такой сделки передает имущество, а вторая – обязаны уплатить за него определенную сумму, оговоренную сторонами. В ст.488 прописана обязанность покупателя произвести оплату в срок, прописанный договором о рассрочке. В случае если он не выполняет указанное условие:

• то должен вернуть неоплаченное имущество;
• уплатить стоимость имущества, а также начисленные на задолженность штрафные санкции.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку составляется по общим правилам и обязательно должен содержать такие моменты:

• стороны сделки: ФИО продавца и покупателя, их контакты и паспортные данные;
• предмет сделки: квартира, ее площадь, этаж, адрес, кадастровый номер;
• основания распоряжения квартирой продавцом (реквизиты правоустанавливающих и правоутверждающих документов);
• сумма сделки: договорная стоимость квартиры;
• права и обязанности сторон.

Особенности данного документа связаны со спецификой сделки.

Квартира будет находиться в залоге у продавца, пока за нее не будет выплачена вся сумма покупателем со ссылкой на 488 и 489 статьи ГК.

Договор должен содержать график платежей, а именно:

• общую стоимость квартиры;
• сумму первого платежа (первоначального взноса) в процентах и числовом исчислении;
• количество размер последующих финансовых траншей с конкретными датами,
• порядок внесения платежей;
• сроки полного погашения задолженности;
• штрафные санкции за просрочку платежа (например, 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки);
• порядок расторжения сделки при непоступлении платежей (например, обращение в суд продавца при непоступлении денег в течение 30 дней и более).

Для того чтобы обезопасить продавца стоит включить пункт о том, что продавец снимает обременение с квартиры и покупатель становится ее полноправным собственником только после внесения последнего платежа.

При соблюдении вышеуказанных правил договор купли-продажи будет зарегистрирован как ипотечный, что снимет с продавца часть рисков.

Работодатель заставляет вам уволиться по собственному желанию, но вы не хотите этого? Узнайте, что делать в подобном случае, прочитав нашу статью.

При увольнении сотрудников работодатель должен издать приказ. Форму, по которой он заполняется, вы найдете здесь.

Перечень необходимых документов для рассрочки

Сделка купли-продажи предполагает переоформление прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для заключения сделки необходимо собрать определенный комплект документов, который включает в себя:

1. Технический паспорт квартиры. Он оформляется в БТИ в течение месяца и действителен в течение года. Стоимость паспорта -–1,5-2,3 тыс.р.
2. Выписка из домовой книги, содержащая сведения обо всех зарегистрированных/выписанных лицах. Ее можно сделать в паспортном столе по месту нахождения недвижимости. Предпочтительно, чтобы к моменту выхода на сделку в квартире не было прописанных лиц.
3. Копия финансово-лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам. Ее нужно получить в ЕИРЦ.
4. Выписка из ЕГРН, подтверждающая правовой статус собственника и отсутствие обременений в виде залога и ареста.
5. Правоустанавливающая документация продавца: ранее заключенный договор купли-продажи, дарения и пр.
6. Документ, подтверждающий права представителя, заверенный нотариально (при продаже квартиры по доверенности).
7. Согласие супруги на сделку (если квартира находится в совместной собственности) или органов опеки (если в числе собственников есть несовершеннолетний).
8. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.
9. Заявление от перерегистрации прав собственности от сторон (от продавца об отчуждении прав собственности, от покупателя – о вступлении).
10. Квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р. Ее может оплатить покупатель или продавец. Оплата может быть произведена и после подачи документов на госрегистрацию в течение 5 дней.

Как обезопасить себя от нерадивого продавца?

Как уже отмечалось, основные риски в данной сделке ложатся на продавца, но определенные опасности могут подстерегать и покупателя. Возможна такая ситуация, что нерадивый продавец откажется снимать обременение с квартиры, либо будет по разным причинам откладывать его.

Для того чтобы обезопасить себя от этого нужно всегда брать от продавца расписки в получении денег за квартиру и в последней из них должно быть дополнительно прописано, что покупатель исполнил обязательства по сделке в полном объеме.

Желательно, чтобы в процедуре передачи денег принимал участие нотариус, который подтвердит, что погашение задолженности происходило полностью по графику.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Не всегда у покупателя есть полная сумма, необходимая для покупки квартиры. В этом случае он может приобрести недвижимость в рассрочку. Такой вариант стал хорошей альтернативой ипотеке, но он подразумевает много нюансов и особенностей, которые нужно учесть, чтобы минимизировать риски как для продавца, так и для покупателя.

Когда нужна рассрочка?

Рассрочка платежа при покупке квартиры выгодна для покупателя: она позволяет купить жилье дешевле, чем при оформлении ипотечного кредита. Если покупатель может внести первоначальную сумму и уверен, что в ближайшее время у него будут деньги для оплаты остатка, то этот вариант наиболее оптимален. Например, если необходимо улучшить жилищные условия, сначала следует купить новую жилплощадь в рассрочку, а потом продать старое жилье и доплатить остаток.

1. жилплощадь сложно продать, и поиск покупателя затянулся;
2. продавцу срочно нужны деньги;
3. продавец – это молодая компания-застройщик, являющаяся новичком на рынке недвижимости.

• квартиры в новостройке (в том числе на этапе закладки фундамента);
• жилье со значительными недостатками (требуется ремонт, жилплощадь в залоге и др.).

Плюсы и минусы продажи недвижимости в рассрочку

• более быстрый поиск покупателя;
• быстрота заключения договора;
• отсутствие необходимости в привлечении банка и в долгом ожидании одобрения на выдачу ипотечного кредита;
• минимальные проценты;
• отсутствие лишних затрат на страхование здоровья и жизни, которое требуется для оформления ипотеки.

• этот вариант не подходит для продавцов, желающих получить всю стоимость сразу;
• существует риск, что покупатель не выплатит всю сумму, и тогда продавцу потребуется обращаться в суд;
• при неправильном оформлении договора есть риск столкнуться с мошенниками и потерять квартиру и деньги.

Способы рассрочки

1. Рассрочка с первоначальной оплатой около 50% от стоимости и на срок от 3 до 6 месяцев. При таком способе не насчитываются проценты из-за небольшой продолжительности периода, в течение которого выплаты полностью завершатся.
2. Рассрочка на продолжительный срок от 1 года до 2 лет с внесением первоначального платежа. В этом случае на оставшуюся сумму начисляются проценты (не более 1–3%).
3. Оплата равными частями в течение нескольких месяцев без внесения большой суммы в самом начале. Этот способ применяется нечасто, обычно при покупке жилья в новостройке у компании-застройщика.

Оформление договора

Процедура купли-продажи недвижимого имущества состоит из нескольких этапов:

• стороны договариваются о продаже квартиры;
• осуществляется согласование графика выплат;
• выполняется проверка документов;
• на завершающем этапе подписывается договор, акт приема-передачи.

Перед тем как продать квартиру в рассрочку, следует узнать об особенностях оформления договора для такой сделки.

Вторичка

Если объектом сделки является квартира на вторичном рынке, то должен заключаться договор купли-продажи, который отличается от обычного наличием дополнительных пунктов о рассрочке платежа. Сделка осуществляется согласно положений статей 549–558 Гражданского Кодекса РФ. Стороны должны договориться о моменте внесения первоначальной оплаты – до или после госрегистрации собственности.

• паспортные данные обеих сторон: фамилию, имя, отчество, место и дату выдачи, прописку;
• точные сведения об объекте продажи: адрес, этаж, площадь;
• обязанности и права каждой из сторон договора;
• срок и порядок передачи жилплощади новому владельцу;
• стоимость недвижимости (в двух вариантах: цифрами и прописью);
• информацию о рассрочке: сумму первоначальной оплаты и момент ее внесения, размер частей и сроки оплаты.

По желанию договор можно заверить нотариально. С 1 марта 2013 г. не нужна госрегистрация договора купли-продажи. Переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед приобретением жилья покупателю нужно проверить квартиру на отсутствие каких-либо обременений. Для этого продавец должен обратиться в Росреестр, получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ЕГРП) и предоставить этот документ покупателю. Дополнительно следует выяснить:

• прописан ли кто-то в приобретаемой квартире;
• нет ли долгов по оплате коммунальных услуг;
• имеется ли согласие супруга на продажу (если имущество приобретено в браке).

При заключении договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа покупатель должен иметь при себе паспорт, а продавцу следует собрать пакет документации

1. паспорт;
2. свидетельство о праве собственности;
3. правоустанавливающая документация (договор купли-продажи либо дарения, свидетельство о вступлении в право наследования, решение суда и т.д.);
4. кадастровый и технический паспорт;
5. документ из БТИ, подтверждающий, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка;
6. выписка из ЕГРП, содержащая сведения об отсутствии обременений на момент продажи;
7. выписка из домовой книги;
8. нотариально заверенное, письменное согласие супруга на продажу;
9. согласие иных собственников или органов опеки, если в числе владельцев есть несовершеннолетние.

Если недвижимое имущество продается не собственником, но покупателю нужно внимательно ознакомиться с доверенностью, предоставленной продавцом. При подаче документов в Росреестр потребуется уплата госпошлины в размере 2 000 рублей.

Новостройка

Когда объектом сделки выступает квартира в новостройке, заключается договор долевого участия согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Этот договор включает в себя следующие данные:

• сведения о застройщике;
• паспортные данные покупателя;
• полные сведение об объекте строительства;
• обязанности сторон;
• срок сдачи дома в эксплуатацию;
• этапы постройки;
• условия передачи недвижимости;
• гарантийный срок;
• полная стоимость и условия рассрочки.

Подробные данные, касающиеся рассрочки, и график платежей выносятся в приложение. ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

• учредительные документы;
• свидетельство о госрегистрации;
• бухгалтерскую отчетность;
• аудиторское заключение;
• проектную документацию;
• свидетельство о праве на землю;
• разрешение на строительство.

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Особенности расчета

• государственные субсидии;
• материнский капитал;
• наличные денежные средства (передача денег должна осуществляться в присутствии нотариуса или
• свидетелей);
• оплата через аккредитив – списание денег со счета покупателя в пользу продавца.

Предварительно вносится сумма, составляющая около 40% от стоимости недвижимости. Дальнейшие выплаты рекомендуется привязать не к фиксированным срокам, а к моментам завершения отдельных этапов строительства. В этом случае не придется платить, если строительство будет временно заморожено.

Один из удобных и безопасных способов расчета – аренда банковской ячейки при заключении сделки купли-продажи. Так передается первоначальная сумма, которая может составлять 30–50% (а в отдельных случаях и до 70%) от всей стоимости квартиры. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а после заключения сделки доступ к ней получает продавец, предъявивший зарегистрированный договор. Если сделка продажи недвижимости в рассрочку сорвалась, то деньги будут возвращены покупателю.

После удачно заключенной сделки остаток выплачивается частями согласно графику выплат, указанному при составлении договора.

Нюансы непогашения долга

Основная сложность – заставить покупателя платить. При ухудшении финансового положения покупателя может быть допущена просрочка оплаты, в результате чего потребуется внести:

• сумму очередного платежа;
• проценты, которые начислены на сумму задолженности;
• штраф;
• неустойку;

Споры по этим вопросам решаются в суде.

Возможные риски и способы их минимизации

При заключении договора купли-продажи квартиры в рассрочку риски есть и у продавца, и у покупателя.

Основной риск продавца заключается в том, что покупатель может не выплатить всю стоимость недвижимости, то есть прекратить вносить ежемесячные платежи. В этом случае потребуется обращение в суд. Если на момент судебного разбирательства покупатель заплатил менее 50% от стоимости недвижимости, то продавец может потребовать квартиру обратно, вернув уплаченную сумму. Если внесено уже больше половины, то суд обяжет покупателя заплатить по договору и выплатить неустойку.

Если в договоре не учтен нюанс с переходом прав собственности, то новый владелец жилплощади может продать ее до окончания срока выплат. Чтобы этого не произошло, необходимо указывать в договоре, что квартира находится в залоге до момента выплаты всей стоимости, а право собственности перейдет к новому хозяину только после полного расчета. В таком случае недвижимость будет с обременением, и покупатель не сможет перепродать ее до погашения задолженности.

Риски для покупателя могут быть связаны с «темным» прошлым недвижимости. Для того чтобы избежать их, нужно проверить юридическую чистоту квартиры. Здесь нет никаких отличий от обычного способа приобретения жилья с единовременной оплатой всей стоимости.

Информация, приведенная здесь, поможет вам правильно оформить договор и учесть все нюансы купли-продажи. Зная, как купить и как продать квартиру в рассрочку без риска, вы сможете безопасно совершить выгодную сделку. Такой способ продажи не считается редкостью на рынке недвижимости, поэтому если вам потребуется квалифицированная помощь, то вы всегда сможете найти риэлтора, имеющего большой опыт продажи квартир в рассрочку.