Содержание
По российскому законодательству аренду жилых или нежилых помещений необходимо закреплять договором, который должен соответствовать Гражданскому кодексу РФ.
Расторжение соглашения также является юридической процедурой, положения которой должны соответствовать ранее заключенному договору и не противоречить законам.
Разберем, на каких основаниях происходит досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора.
В законодательстве РФ аренда жилых помещений именуется коммерческим наймом и имеет юридические особенности, связанные с правоотношениями сторон.
Наймодатель ограничен в своем праве досрочного расторжения соглашения, а наниматель вправе расторгнуть соглашение без наличия уважительных причин, оговоренных в законодательстве.
Также увеличены сроки предварительного уведомления сторон о досрочном расторжении.
А также сроки неуплаты арендных платежей, что признается обоснованием для расторжения.
Максимальный срок коммерческого найма составляет 5 лет, при отсутствии в тексте соглашения временных сроков, договор считается заключенным на этот срок.
Еще одной особенностью является проживание в квартире связанных с нанимателем лиц. Без их согласия наниматель не вправе расторгнуть договор по своей инициативе.
Расторжение действующего договора в судебном порядке может основываться на основании ГК РФ либо на условиях договора.
Права и обязанности сторон соглашения об аренде основываются на Гражданском кодексе РФ. Срок соглашения и право отказа от него указаны в ст. 610 ГК РФ.
Право на расторжение договора по желанию арендодателя и юридические основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.
Также обоснования указываются в ст. 450 ГК РФ, кроме того расторжение может быть основано на других законах и подзаконных актах РФ.
Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.
О предоставлении жилья по договору социального найма читайте в нашей статье.
Обычной причиной для прекращения действия соглашения является истечение сроков, указанных в тексте.
Досрочное прекращение, именуемое расторжением, должно иметь обоснования, установленные пунктами соглашения, ГК РФ или иными законодательными актами.
ГК РФ установлены различные причины, основываясь на которых, стороны могут расторгнуть договор через судебные органы.
Арендодатель вправе потребовать аннулирования договора в ситуации, когда:
Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если:
Также любая из сторон соглашения может потребовать расторжения, если противоположная сторона существенно нарушает условия договора, что влечет за собой материальный или моральный ущерб.
К таким ситуациям относится, например, поднятие арендной платы вне временных рамок, указанных в соглашении. В этом случае арендатор вправе расторгнуть соглашение и потребовать компенсации причиненного ущерба.
Также стороны могут расторгнуть соглашение, когда нарушается законодательство РФ.
Читайте также статью о том, чем грозит собственнику сдача квартиры без уплаты налогов.
Основания для аннулирования договора найма описаны в ст. 687 ГК РФ.
Наймодатель вправе прекратить действие договора, если:
Наниматель может расторгнуть соглашение в случаях, когда жилое помещение становится непригодным к проживанию.
Также наниматель вправе расторгнуть соглашение без юридических оснований, однако при этом должен предупредить о намерениях за 3 месяца до предполагаемого момента расторжения.
Срок может быть иным и соответствовать пункту договора.
О том, как расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, читайте тут.
Договор может быть аннулирован по инициативе нанимателя в одностороннем порядке, при этом обоснования могут быть указаны в самом тексте соглашения, либо опираться на законодательство РФ.
При несогласии контрагента с расторжением, наниматель вправе расторгнуть соглашение через суд.
При согласии сторон они могут аннулировать соглашение в удобный для них срок.
Для этого стороны заключают соглашение о расторжении, в котором указывается конкретная дата аннулирования договора.
В соглашении можно указать пункт, что оно является актом приема-передачи квартиры, либо такой акт составляется позднее перед прекращением действия договора.
В случае отсутствия претензий у сторон друг к другу и подписания соглашения и акта приема-передачи, договор прекращает свое действие, а стороны освобождаются от юридической ответственности друг перед другом.
Образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры по соглашению сторон доступен для скачивания по ссылке.
При наличии юридических оснований и отказе контрагента в аннуляции договора наниматель может осуществить досрочное прекращение соглашения в судебном порядке.
Перед подачей иска необходимо пройти ту же процедуру, что и при разрыве соглашения по обоюдному согласию:
При отказе наймодателя заключить соглашение или дальнейшем требовании платежей, наниматель должен обратиться в судебные органы по месту жительства с иском о принудительном расторжении договора найма.
Исковое заявление о расторжении договора аренды нанимателем вы можете скачать тут.
Если соглашение было заключено на неограниченный срок, то арендатор может расторгнуть его без согласия противоположной стороны.
Для этого он должен предупредить о своем намерении арендодателя за 1 месяц, а в случае коммерческого найма — за 3 месяца.
Уведомление передается лично с пометкой о вручении во втором экземпляре либо отсылается заказным письмом.
По истечению этих сроков арендатор считается свободным от обязательств по договору.
При обращении в суд арендатору необходимо предоставить ранее составленные с арендодателем документы (при их наличии):
Если сторонами было заключено соглашение о расторжении, а позднее наймодатель отказывается от него, то соглашение также прилагается к перечню документов при обращении в суд.
ГК РФ предусматривается процедура предварительного уведомления противоположной стороны о намерении расторгнуть договор.
Без его наличия суд не примет заявление, либо контрагент сможет восстановить действие договора аренды через суд. Законом не устанавливается порядок и содержание уведомления.
Документ составляется в письменном виде и, как правило, состоит из нескольких частей:
В конце уведомления проставляется подпись отправителя и дата составления.
Образец уведомления о расторжении договора аренды Вы можете скачать здесь.
Документ передается лично либо отсылается заказным письмом, отправитель должен получить ответ в срок, указанный в уведомлении.
В случае отсутствия указанного срока он составляет 30 суток с момента вручения.
Расторжение договора следует закрепить подписанием соответствующего соглашения.
В документе кроме сторон и предмета соглашения указываются:
Соглашение составляется в двух экземплярах, каждый образец остается у соответствующих сторон.
При дальнейшем отказе арендодателя от условий соглашения наниматель вправе обратиться в суд, где соглашение станет одним из оснований требований подателя.
Наниматель может получить отказ от судебных органов в расторжении договора, если проживающие в арендуемом жилье и связанные с нанимателем лица не дают свое согласие на аннуляцию соглашения.
Также в немедленном расторжении может быть отказано, если:
О том, когда можно отказаться и расторгнуть договор аренды, смотрите в видеоролике:
ГК РФ в основном регулирует порядок расторжения договорных правоотношений и составления соответствующих соглашений. В частности, по ст. 452 ГК РФ , участники арендного соглашения могут обратиться в суд, если мирно разрешить противоречия не удается: скажем, когда одна сторона хочет расторгнуть сделку, а вторая против этого.
По ст. 619 ГК РФ , арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:
По п. 2 ст. 450 ГК РФ , у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного расторжения сделки. Правило действует и для арендатора.
По ст. 620 ГК РФ , арендатор может досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:
Арендодатель и арендатор, которые взаимно решили прекратить арендное взаимодействие, подписывают соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Поскольку фактически это дополнение к арендному контракту, этот документ часто называют дополнительное соглашение о расторжении договора аренды; образец документа не имеет законодательных требований к его содержанию, участники сами решают, что там указывать.
При этом в документе рекомендуется структурно отразить следующие сведения:
Число экземпляров соглашения должно соответствовать числу участников арендного контракта, который расторгают. При заключении сделки по аренде нежилого помещения более чем на год ее участникам необходимо совместно обратиться в Росреестр для внесения информации о прекращении прав пользования помещением в ЕГРН.
Чтобы расторгнуть договор по аренде нежилого помещения, соглашение нужно дополнить такими документами:
Расторжение договора аренды (образец соглашения содержит все необходимые реквизиты) может происходить по следующему алгоритму действий:
Когда один из участников сделки против ее прекращения, заинтересованному в этом лицу придется пройти следующие этапы:
Договор аренды, как правовой документ, распространен среди физических лиц, а также различных предприятий.
Не всегда гражданин имеет возможность приобрести для себя жилую или нежилую недвижимость, поэтому возникает потребность в заключении договора аренды.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !
Но со временем появляется необходимость в досрочном расторжении имущества по инициативе одного из участников сделки. Рассмотрим, как правильно расторгнуть договор аренды досрочно.
По итогам статистических исследований, арендатор и арендодатель нередко расторгают договор раньше обозначенного срока. Это касается как одной стороны, так и другой в равной степени. Ведь причины расторжения договора аренды могут возникнуть у обоих участников заключенного ранее соглашения.
Причины для подобных намерений могут быть самыми разнообразными. Но вне зависимости от мотива, каждый контрагент должен действовать строго по условиям, прописанным в гражданском законодательстве РФ. Арендатору и арендодателю необходимо изучить допустимые основания для старта процедуры расторжения, а также права и обязанности каждой из сторон.
Чтобы избежать возможных в будущем неурядиц можно на стадии подготовки всех необходимых бумаг для заключения договора прописать отдельным пунктом условия о досрочном прекращении правоотношений. Иначе участники соглашения могут попасть в длительное судебное расследование, которое, несомненно, повлечет за собой серьезные материальные затраты.
Зачем нужна регистрация договора аренды? Читайте здесь
Договорное соглашение оканчивает свое функционирование после оговоренного срока либо по инициативе одного из участников сделки. Так как в процедуре участвуют две стороны, досрочное расторжение договора аренды способно нарушить права одного из участников. В связи с этим узаконены возможные мотивы для расторжения соглашения.
Если время контракта по арендным отношениям не истекло, партнеры в праве расторгнуть обязательства друг с другом в исключительных случаях:
Сложным станет обстоятельство, при котором один из участников не согласится аннулировать соглашение.
Договор является сделкой между двумя контрагентами процесса. Законодательство предусматривает расторжение соглашения досрочного характера, исходя из оснований, представленных любым участником сделки. При нарушении условий, обозначенных в Гражданском кодексе РФ, а также иных причин, указанных в договорной части необходимо ссылаться на их наличие. (см. Как составить договор аренды)
Аннулирование сделки судебными органами становится возможным в случае, если арендодатель осуществляет деяния следующего характера:
Прервать действие договора в судебном порядке можно только в том случае, если арендатор совершил следующие деяния:
Договор аренды может иметь предписания относительно любых причин и оснований для того, чтобы досрочно прекратить соглашение.
Для того чтобы известить участника сделки о досрочном прекращении действия договора, второй участник обязан послать ему уведомление о расторжении договора аренды (образец). Эта процедура является обязательной, если решение принято. Невыполнение данного обязательства может повлечь за собой неприятные последствия, вплоть до обращения в суд другого участника за взысканием убытков.
На письмо контрагенту необходимо ответить в течение месяца с момента расписки в получении или же по факту прописанного срока в уведомлении.
Есть два способа доставки письма: лично в руки одной из сторон, а также при помощи почтового отделения. На заказном письме поставят штемпель и именно с этого числа и можно начинать отсчитывать срок, положенный для ответа.
Для предотвращения непринятия судом иска, не стоит пренебрегать отправкой письма партнеру.
Текст извещения условно делится на несколько фрагментов:
Уведомление о расторжении договора аренды необходимо занести в журнал исходящей документации, присвоив ему личный регистрационный номер.
Расторгнуть договор можно, подписав соглашение о досрочном расторжении договора аренды с обеих сторон. Форма не регламентирована определенными нормативными документами, но в нем должны быть указаны:
Данная бумага издается в двух копиях, для каждого из участников.
No related posts.