Содержание
Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.
Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.
Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.
Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.
Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).
Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.
Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.
Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.
Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.
Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:
Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:
Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.
Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.
Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.
Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.
Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.
В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.
Наименование банка | Тарифы за квартал в рублях |
---|---|
Сбербанк | За переводы между физлицами: 0,2 % от общей суммы платежа, что в среднем составляет 1500-5000 рублей. Перевод между физлицом и юрлицом обходится в 2500-15000 рублей (0,5% от общей суммы платежа). |
ВТБ | В рамках ипотеки для физических лиц — фиксированные 1500-4500 рублей в зависимости от суммы перевода. Для остальных переводов 0,2% от суммы, т.е. 1500-5000 рублей в среднем. |
Россельхозбанк | 0,15-0.2% от суммы, от 1000 до 15 000 рублей. |
Альфа-Банк | 0,15-0.2% от суммы, но не меньше 50 долларов. |
ЮниКредитБанк | 0,5%, но не меньше 12 500 рублей. |
Аккредитив позволяет максимально безопасно передать средства от покупателя продавцу. Поэтому этот банковский продукт пользуется популярностью. Однако, за эти привилегии приходится платить длительностью перевода и относительно большой стоимостью обслуживания. В связи с этим выбирать аккредитив при передаче денег следует аккуратно и взвешенно: часто сделки до 2 млн. рублей могут быть спокойно проведены при участии менее дорогой банковской ячейки.
Расчеты по договору купли-продажи квартиры – один из самых важных вопросов в сделках с недвижимостью. Наряду с банковскими ячейками и расчетом через депозит нотариуса, закон предусмотрел два сравнительно безопасных способа передачи денег: аккредитив и счет эскроу. В качестве посредника при таких расчетах выступает банк.
По сути, аккредитив – аналог банковской ячейки. Банк обязуется по поручению покупателя квартиры перечислить на счет продавца определенную сумму денег при условии наступления определенных обстоятельств.
Схема использования аккредитива следующая:
Если продавец не принес необходимый документ, аккредитив закрывается, а деньги возвращаются покупателю.
Хоть аккредитив и возникает на основании соглашения между покупателем и банком, в основном договоре купли-продажи следует указать основные условия открытия аккредитива, чтобы условие о порядке оплаты было согласованным. Это обезопасит стороны в будущем, если возникнет какой-либо спор по основному договору.
Прописывать, что соглашение об открытии аккредитива является обязательным приложением к договору купли-продажи, не нужно. Достаточно подробно прописать условия открытия аккредитива в соответствующем разделе договора.
В разделе «Расчеты» основного договора купли-продажи нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается аккредитив, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату.
«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу путем использования аккредитива. Аккредитив открывается по поручению Покупателя в пользу Продавца в срок до _______ включительно. Условия открытия аккредитива:
Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»
Возьмите образец соглашения покупателя и банка, через который планируете рассчитываться, и по такому же типу пропишите основные условия аккредитива в договоре купли-продажи.
Аккредитив имеет ряд существенных недостатков:
Несмотря на высокую безопасность расчетов через аккредитив, все больше участников рынка недвижимости выбирают более современный и удобный способ – счет-эскроу, который лишен перечисленных недостатков.
Счет эскроу – это современный способ расчетов по договорам купли-продажи недвижимости. Он отличается от аккредитива большей безопасностью, благодаря следующим моментам:
Рассказываем пошагово, как купить и продать квартиру в ипотеку.
Внимательно рассматриваем основной и предварительный ДКП при ипотеке.
Особенности купли-продажи квартиры с залогом или арестом — смотрите здесь.
Схема использования счета эскроу следующая:
Если продавец не предоставит необходимые бумаги, счет эскроу закроется, а деньги вернутся покупателю.
В отношении счета эскроу у сторон будет отдельный полноценный договор, который заключают три стороны: покупатель, продавец и банк. В данном договоре подробно будут прописаны условия открытия и использования счета, однако, и в основном договоре купли-продажи следует указать основные моменты по эскроу. Это нужно, чтобы условие об оплате квартиры было согласованным.
Не обязательно прописывать, что договор об эскроу является обязательным приложением к договору купли-продажи. Если в ДКП указаны основные условия использования эскроу – этого достаточно.
В разделе «Расчеты» нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается счет, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату. Условие о счете эскроу может звучать примерно так:
«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу через эскроу-счет в полном объеме. Эскроу-счет открывается по соглашению сторон с банком ___________ (наименование банка) на срок до _______ включительно. Условия открытия эскроу-счета:
Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»
Многие люди, когда им предлагают банковский аккредитив при покупке квартиры, пугаются, подозревая, что им пытаются навязать невыгодное кредитование. Однако аккредитив при покупке недвижимости – средство расчетов, одинаково выгодное для покупателя и для продавца недвижимости. Его используют, чтобы правильность расчетов контролировала третья сторона, то есть банк.
Аккредитив для физических лиц – это гарантия банка, что все условия сделки по приобретению имущества пройдут как положено, согласно действующему законодательству, и все участники выполнят свои обязательства. Такой тип расчетов можно использовать не только для покупки жилья, но и во всех иных случаях, когда покупатель и продавец не знают друг друга, а купля-продажа должна пройти без неприятных сюрпризов вроде отказа одного из партнеров от своих обязательств.
Аккредитационный счет выступает в роли банковской ячейки, куда покупатель закладывает деньги на определенных условиях, только в данном случае банковской организацией открывается особый безналичный счет вместо ячейки. Продавец может получить денежные средства только после того, как подтвердит выполнение своих обязательств перед покупателем. Контроль над всеми действиями партнеров, участников программы, возлагается на банк, которому принадлежит аккредитивный счет. Обман партнера в таких условиях становится невозможным.
Вариантов открытия аккредитива при покупке недвижимости существует множество, и банковские учреждения предоставляют возможность клиентам определить самый удобный и безотказный способ осуществления сделки по объектам недвижимого имущества с использованием аккредитования. Финансовыми организациями применяются следующие виды расчетов:
Рынок недвижимости развивается с каждым годом. Однако одновременно с увеличением спроса участились случаи недобросовестных сделок, когда покупатель перечисляет деньги, а продавец или не передает в собственность недвижимое имущество, или оно отягощено ипотечными обязательствами, которые не были указаны изначально, что делает соглашение сомнительным. Многие «черные риэлторы» работают по подобным схемам.
Чтобы защитить вложения без всяких рисков, на помощь покупателю приходит аккредитование, применение которого гарантирует, что продавцу не достанутся деньги, пока он не предоставит банку информации, подтверждающей чистоту сделок по приобретению недвижимого имущества. Проверять эти документы будут банковские специалисты, а не покупатель, что дает последнему гарантию того, что его не обманут и не украдут вложения при взаиморасчетах.
К преимуществам покупки квартиры через аккредитационную форму сделки относится:
Для того, чтобы воспользоваться аккредитивом при покупке недвижимости, необходимо предпринять следующие действия:
К плюсам аккредитации при оформлении документов по недвижимости относится гарантия исполнения договорных обязательств сторонами. Однако аккредитивная форма расчетов имеет существенные недостатки. Банковские структуры берут комиссию за проведение расчетов, кроме того, приходится собирать множество документов, относящихся к приобретению недвижимого имущества и подтверждению своих прав на денежные средства продающей стороной.
Надо различать основной договор между покупателем и продавцом, где аккредитация упоминается в качестве формы расчета, и заключение с банком соглашения на открытие аккредитования. Чтобы открыть аккредитив в Сбербанке по покупке недвижимости, нужно быть физическим лицом, имеющим гражданство России, быть клиентом СБ РФ.
В заявлении требуется указать все существенные условия: тип аккредитации, срок, на который планируется ее открыть, указать точную сумму, которую надо задействовать при сделке, внести данные о покупателе и продавце и указать все документы, которые нужны для получения денег.
Для проведения процедуры открытия аккредитации при покупке жилья в обязательном порядке предоставляются паспортные данные участников договора сделки на куплю квартиры, если это физические лица, номера счетов, с которых будет осуществляться перевод средств, нотариально заверенный договор, являющийся основанием для данной формы расчетов, в котором четко указан список документов.
Если предусматривается аккредитационный метод расчетов, то договор о купле-продаже недвижимости должен содержать следующие данные:
Цена аккредитации в разных кредитных учреждениях может быть разной. У некоторых финансовых структур это фиксированная сумма, у которой есть определенный потолок, выше которой стоимость открытия аккредитования быть не может. Другие кредитные организации определяют цену за услуги по аккредитации как процент от указанной цены на дом или квартиру. Высокая стоимость услуги обусловлена тем, что финансовые организации несут ответственность перед законом за чистоту и правильность оформления соглашения по купле-продаже недвижимого имущества.
Стоимость аккредитива для физических лиц в Сбербанке складывается из следующих величин:
Если вы решили взять аккредитацию для покупки квартиры или дома в ВТБ24, то рассчитывать можно на такие условия:
Данная банковская структура берет следующие комиссионные проценты:
Основные этапы действий по исполнению аккредитивного договора по купле-продаже недвижимого имущества выглядят так:
Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!
No related posts.