Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Точная оценка недвижимости в России онлайн с помощью калькулятора даром, чтобы узнать рыночную стоимость недвижимости по адресу для будущей продажи. Элементарно оценить сколько стоит недвижимость и выгодно ли её покупать в данный момент. Быстрая оценка стоимости недвижимости Россия в режиме онлайн стал потрясающим способом определить оценочную стоимость объекта недвижимости. Методика оценки основана на использовании базы объявлений, части справочников, плюс матриц, вносящих оценочные корректировки. Оценка недвижимости этим способом является расширением метода сравнительного анализа, что дает заметные преимущества. В большинстве случаев погрешность в онлайн оценки не более 3%, что является совершенно приемлемым даже если оценку проведет оценочная компания.

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости.

Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.

Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью (затратный подход).

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).
Пример расчётов по оценке земли.

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах). Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = V_a * (100+I) * (100-WT) /10000 + V_l , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
V_a – сумма затрат на строительство нового аналога;
I – величина разумной прибыли инвестора в %;
WT – величина износа оцениваемого объекта в %;
V_l – стоимость земельного участка как незастроенного.

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно отнести, например загородные коттеджи или дачи.
Пример оценки здания затратным подходом.

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке. Использованный в описанном примере уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке. Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход).

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации. С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта. Предполагается, что рыночная цена объекта (цена, которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них – метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода.
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации – это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации – это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость – компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. – 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь: Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Цены открытого рынка (сравнительный подход).

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода – это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может превосходить 10-15%. Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира воспользоваться таблицей «Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д.). Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%. Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на примере оценки недвижимости сравнительным подходом.

Итоговая стоимость.

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание – это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т.е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на стоимость.

Определение рыночной стоимости недвижимости – процедура, которая была востребована во все времена. На данный момент, если брать в расчет сформировавшиеся нормы в сфере оценки, максимально точно определить ценность недвижимого объекта имущества не столь сложно. Если расчет рыночной стоимости в таком контексте вас интересует, настоятельно рекомендуем ознакомиться с представленным ниже материалом, подробно поясняющим все нюансы процедуры оценки.

Базовые понятия и принципы расчета рыночной стоимости недвижимости

Для чего нужна рыночная стоимость недвижимости? Фото 3 1

Рыночная стоимость недвижимости – важный показатель при проведении сделок, где фигурирует данное имущество. По своей сути, он представляет конкретную цену объекта, которая определена с учетом характеристик предмета оценки и базовых принципов процедуры расчета. Многие ошибочно полагают, что рыночная стоимость всегда отражена в выписках из Росреестра или техпаспорте объекта недвижимости, однако на деле ситуация иная.

В данных документах указывается кадастровая ценность объекта, определяемая средними показателями по региону без учета каких-либо особенностей имущества. То есть, если в вашей квартире уложена плитка из золота, на ее кадастровую стоимость это ни капли не влияет. Получается, что цена из кадастра и реальная рыночная ценность объекта – в корне разные понятия.

Процедура расчета рыночной стоимости недвижимости является достаточно сложной. Во многом это связано с тем, что в процессе ее проведения необходимо учитывать немалое количество условий. Базовыми из последних принято считать:

• месторасположение объекта недвижимости;
• его техническое состояние, юридическая «чистота» и история;
• экономическое положение в регионе продажи.

Отметим, расчет рыночной стоимости любой вещи – это комплексная процедура, проведению которой обучают в специализированных учреждениях. Вследствие этого совершенно не удивительно, что в любом городе есть, как минимум, одна организация по определению ценности имущества, в том числе и недвижимости. Учитывая такой нюанс, в первую очередь, при желании максимально точно определить стоимость недвижимого имущества стоит подумать об обращении в профилирующие структуры.

Если указанный ранее вариант определения рыночной цены объекта недвижимости вам не подходит, то нужно подготовиться к некоторым временным затратам. Потратить время потребуется на анализ средней рыночной ценности недвижимого имущества по его местоположению, цены самого местоположения, технического состояния объекта, стабильности экономики в стране и ряда других показателей, крайне важных для определения ценности дома, квартиры, земли или даже гаража.

Порядок оценки объекта

Как происходит оценка недвижимости? Фото № 2

Определить рыночную стоимость недвижимости представляется возможным посредством использования различных способов. Если не учитывать обращения в специальную оценочную организацию, среди наилучших методик оценки выделяются:

• Метод сравнения цен на аналогичные объекты имущества.
• Комплексный подход, включающий в себя систематизированную оценку каждой характеристики, влияющей на рыночную стоимость объекта (местоположение, техническое состояние, возможность доходов с его эксплуатации, расходов на его возведение и т.п.).
• Комбинированная методика, включающая в себя некий симбиоз описанных выше способов оценки недвижимости.

Так как каждый подход к оценке имеет огромное количество тонкостей (недаром им изучают в спецзаведениях), рассматривать их по отдельности не будем. Вместо этого обратим внимание на порядок оценки объекта, который позволит рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости совершенно обычному, среднестатистическому человеку. В общем виде процедура выглядит так:

1. В первую очередь, определяется приблизительная ценность предмета оценки, дабы оценщик понимал от чего «плясать». Провести подобное определение можно двумя основными способами:

• проанализировав максимальное количество объектов недвижимости, продающихся по месту расположения предмета оценки, и их цену, после чего выделив средний показатель стоимости;
• обратившись за консультацией и определением приблизительной стоимости конкретного объекта к профессиональному оценщику (стоит такая услуга порядка 1 000-5 000 рублей).

Процедура проведения оценки недвижимого имущества? Фото № 3

Для того чтобы «не задешевить» или, напротив, «не переборщить» со стоимостью на недвижимость, лучше осуществить обе методики, после чего выбрать среднее значение из полученных при предварительной оценке.

1. Затем необходимо провести оценку базовых характеристик объекта недвижимости и экономики, по итогу которой будет определяться рыночная стоимость. При осуществлении данного этапа важно:

• Определить ценность месторасположения объекта оценки (зачастую делается путем анализа средней рыночной стоимости аналогичных объектов; естественно, чем лучше месторасположение – тем больше за него можно выручить при продаже недвижимости).
• Определить физический износ предмета оценки (чем он больше, чем больше средств потребуется для его нейтрализации, тем на большее значение необходимо снижать цену; как правило, при определении данного показателя возможно снижение стоимости недвижимости до 30-50 % от приблизительной).
• Сопоставить затраты на создание объекта оценки с его приблизительной стоимостью (здесь все предельно просто: как минимум, важно выручить с продажи имущества не меньше того, что на него было потрачено, исключением является случай, когда физический износ объекта крайне велик).
• Проанализировать перспективы использования оцениваемой недвижимости в качестве предмета дохода (то есть, чем предпочтительней, к примеру, квартира для сдачи в аренду, тем больше на ее приблизительную стоимость можно наценить).
• Проанализировать состояние экономики по месту продажи объекта (в учет берутся девальвация валюты, средняя стоимость на недвижимость, перспективы кризиса и т.п.).

При определении отмеченных выше показателей важно относится к предмету оценки не предвзято, стараясь максимально точно провести их расчет. Подобный подход повышает шансы на скорую и беспроблемную реализацию оцениваемого объекта недвижимости, при этом без потери в его стоимости.

1. На заключительном этапе определяется итоговая рыночная стоимость. Проводится эта процедура не сложно. Сначала формируется цена объекта путем наценки на его приблизительную стоимость процентов, которые могут быть начислены за ценность его месторасположения, экономика страны, затраты на создание и перспективы в плане использования объекта в качестве предмета дохода. Из сформированного показателя, при необходимости, вычитывается процент за физический износ, после чего перед человеком предстает итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости.

В процедуре подобного расчета, повторимся, важно действовать не предвзято и стараться установить максимально точную ценность объекта. В ином случае реализация предмета оценки может стать настоящей проблемой.

Особенности процедуры расчета

Нюансы расчета рыночной стоимости недвижимости. Фото № 4

Практически все нюансы оценки объекта недвижимости были отражены выше. Однако не была освещена одна из главных особенностей данной процедуры. Заключается она в различии между проведением собственноручного расчета рыночной стоимости и обращением за достижением данной цели к профессионалам.

Стоит отметить, что оценка недвижимости профилирующимися на этом организациями более предпочтительна со стороны сразу нескольких аспектов:

1. Во-первых, такая процедура более надежна, так как она позволит определить рыночную стоимость объекта максимально точно.
2. Во-вторых, не требует временных затрат от лица, которое заинтересовано в оценке конкретной недвижимости.
3. И в-третьих, что самое главное, официально регистрируется. То есть, по итогу оценки профессионалами на руки владельцу предмета оценки или иному лицу, инициирующему проведения оценки, выдается протокол, в котором отражается информация о точной рыночной стоимости конкретного объекта и о том, что его ценность была определена с использованием всех законов РФ и рекомендаций для данной процедуры от законодателя.

В любом случае, принятие решений о способе определения рыночной стоимости недвижимого объекта имущества – личное дело его владельцев. Наш же ресурс на этом заканчивает повествование по сегодняшней теме. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи во всех начинаниях!

О некоторых важных моментах расчета кадастровой стоимости недвижимости и ее отличия от рыночной стоимости объектов недвижимого имущества вы можете узнать, посмотрев видео: