Раздел земельного участка в судебном порядке
С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14 (только для записи на прием).
В редакции по состоянию на 13 января 2019 г.
Расскажу о нескольких важных моментах, без учета которых раздел земельного участка судом или выдел доли земельного участка могут быть неосуществимы на практике.
1. Прежде всего перед подачей иска в суд надо определить, возможен ли в принципе в Вашем случае раздел земельного участка судом или выдел доли земельного участка с соблюдением требований закона.
В настоящее время такие требования установлены в ст. 11.9 ЗК РФ. Согласно данной статье предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Чаще всего на практике разделу земельного участка судом или выделу доли земельного участка препятствует невозможность соблюсти установленные минимальные размеры земельных участков.
При разделе земельного участка или выделе его доли минимальным размерам должны соответствовать все образуемые земельные участки.
По этому вопросу в п. 2 раздела «I. Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.) разъяснено, что выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.
В этой связи перед обращением в суд обязательно проверьте, какие в правилах землепользования и застройки или в ином нормативном документе на местном уровне установлены предельные минимальные размеры земельных участков.
2. Зачастую в долевой собственности находится не только спорный земельный участок, но и расположенный на нем жилой дом с хозяйственными постройками.
В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Исходя из этого принципа, раздел земельного участка судом или выдел доли земельного участка возможны только одновременно или после раздела или выдела доли жилого дома.
Так, в определении Верховного Суда РФ от 13 января 2015 г. № 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка разъяснено, что «…выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».
Поэтому, если есть сомнения в возможности раздела или выдела доли жилого дома, лучше сначала подайте иск только по дому. А уже после успешного завершения этого процесса можно подавать иск о разделе земельного участка или выделе его доли.
3. Раздел земельного участка судом или выдел доли земельного участка возможны, если исходный участок существует как объект земельных отношений и как объект права собственности. Проще говоря, должны быть установлены границы исходного земельного участка.
По одному из судебных споров в определении Московского областного суда от 8 июня 2010 г. по делу № 33-11075 о выделе доли земельного участка указано следующее: «Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд правомерно сослался на положение ст. 11.1 ЗК РФ, исходил из того, что требование о выделе доли земельного участка может быть заявлено собственником земельного участка, которым Ш. не является, требование истца может быть предметом судебного рассмотрения только после установления внешних границ земельного участка при доме, которые не установлены, межевание и согласование со смежными землепользователями земельного участка не производилось».
Удачное разъяснение дано в определении Московского областного суда от 22 июля 2010 г. по делу № 33-14234, в котором сказано следующее: «Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что границы всего земельного участка при домовладении не установлены, жилой дом не разделен в натуре. Раздел (выдел) земельного участка допускается после установления внешних границ всего земельного участка и после раздела (выдела) доли домовладения».
Если ранее не было межевания общего земельного участка и не установлены его границы, то в суд одновременно с иском о разделе этого земельного участка или выделе его доли надо заявлять требование об установлении внешних границ общего земельного участка.
Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.
С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович
Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.
Одним из часто проводимых экспертиз по разделу земельного надела, является именно экспертиза по решению суда, которую качественно и без всяких проблем Вам смогут провести эксперты организации, которая занимается землеустроительными работами – НП «Федерация Судебных Экспертов». Разделение земельного надела – это не быстрый процесс, но если стороны смогут договориться о таком разделе без обращения в суд, то это сэкономит их время, силы и деньги.
При мирном разделении они просто заключают договор о разделе земельного участка. Однако, как показывает практика мирная договоренность это большая редкость, и чаще всего все необходимые документы касающиеся разделяемого земельного надела передаются в суд, для того что бы доказать что предоставляемый участок является делимым. После доказательства этого факта раздел земельного участка происходит по решению суда.
Для того что бы обращение в суд было правомерным Вы должны написать исковое заявление, а так же представить все необходимые документы о совместном владении на земельный участок. Что бы провести экспертизу Вы должны обосновать необходимость проведения данной землеустроительной экспертизы невозможностью добровольно разделить земельный участок.
При подаче искового заявления Вы должны указать:
1. Данные о местонахождении суда, в котором будет рассматриваться заявленный иск.
2. Полные и достоверные данные заявителя, а так же информация о его фактическом или по регистрации месте проживания.
3. Полные и достоверные данные ответчика, включая информацию о его место проживания.
4. Выдвинутые требования истца и полный перечень нарушений прав.
5. Необходимый список документов, который прилагается к заявлению.
6. Факты общения ответчика с истцом до судебного разбирательства.
Заявление заверяется подписью истца, либо его представителя (по доверенности). Так же к иску нужно добавить копии заявлений по числу ответчиков, и документ подтверждающий внесение оплаты за госпошлину (квитанция за оплату с печаткой отделения банка и подписями главного бухгалтера, а так же начальника отделения). Раздел земельного надела по решению суда происходит по месту пребывания истца и ответчика, так как решение суда охватывает интересы всех участников общего земельного участка, они должны все быть привлечены на судебное заседание.
Судебная землеустроительная экспертиза происходит только по решению суда, а так же в обязательном порядке предупреждается земельный эксперт, что в случае неправомерных действий, и проведении экспертизы с грубыми нарушениями, которое может повлиять на решение суда, он будет привлечен к уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. После проведения землеустроительной экспертизы, специалисты делают заключение, на основании которого составляется план новых границ данного участка, а так же в случае запланированной постройки правомерность самого строительства на участке зданий и сооружений.
При проведении землеустроительной экспертизы перед экспертом ставиться рад задач которые он должен выполнить:
1.Определить и отразить на плане границы земельного участка.
2.Определить и отобразить на плане порядок пользования земельным участком.
3.Определить и отобразить на плане площадь земельного участка, которую фактически занимает каждые из собственников.
4.Выяснить соответствуют ли границы земельного участка, границам которые указаны в правоустанавливающих документах.
Проведение землеустроительной экспертизы в случае раздела земельного участка по решению суда помогает так же выяснить границы, координаты, площадь земельного участка, которая занята строительными сооружениями, и площадь свободного участка от построек. Земельная экспертиза так же определяет, были ли какие-то нарушения правил и норм при проведении экспертизы исследуемого участка, и если были то какие. Важным моментом есть проверка наложения границ одних соседних участков на другие.
В случае если все-таки суд отказал в рассмотрении искового заявления истца из-за невозможности деления земельного участка, он может вынести новое решение о порядке пользования земельным участком. Каждый собственник получает в свое пользование конкретный земельный участок, в таком порядке, как и при разделе общего земельного участка. Но даже и в этом случае юридически земля не может быть разделена, она так и будет находиться в общей собственности.
Проведение экспертизы проводятся на основании Федеральных законов Российской Федерации, нормативно — правовых актов, а так же внутренних приказов и положений ведомств, среди них: Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", гражданский кодекс Российской Федерации, а так же Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
НП «Федерация Судебных Экспертов» сможет провести любую землеустроительную экспертизу, не зависимо от ее цели. Это может быть экспертиза при оспаривании границ земельного участка, правомерности расположенных на участке построек и конечно же раздела земельного участка. Высококвалифицированные специалисты качественно проведут данные работы на Вашем земельном участке, и сделают хороший отчет, который будет соответствовать всем принятым нормам, а так же ускорит суд при выдаче решения по разделу земельного участка.
НП «Федерация Судебных Экспертов» имеет множество дипломов и сертификатов, а так же положительные отклики людей, которые уже воспользовались услугами данной организации. НП «Федерация Судебных Экспертов» существует уже более 10 лет, опыт проведенных работ вкладывается в их качество, так же стоимость экспертизы довольно не большая, и если у Вас стоит вопрос о как можно скором ее проведении, Вы не просто не потратите больше денег, а еще и сэкономите их. Организация так же предоставляет услуги правового характера, опытные юристы смогут проконсультировать Вас по любому интересующему Вас вопросу проведению экспертизе.
Смотрим конкретный пример раздела земельного участка, в котором участвовали эксперты НП «Федерация Судебных Экспертов». В суд обратилось три собственника общей земли. Земельный участок, согласно законам мог быть разделенным на три части, но практически половину участка занимало строение. После длительных переговоров совладельцев было решено разделить участок на две части, одна из которых была чистой землей, а вторая содержала строение.
Третий же собственник получал денежную компенсацию за свою долю в общей собственности. После принятия такого решения, эксперты провели земельную экспертизу, рассчитав все нюансы будущего выделения долей в натуре, разработали план подъездов и предоставили два варианта раздела участка. Собственники выбрали подходящий вариант и успешно закончили судебное разбирательство.
Бывают и более сложные ситуации при разделе земли, но в любом случае эксперты НП «Федерация Судебных Экспертов» смогут Вам помочь, при необходимости может быть составлена комиссия из профессиональных экспертов разных специализаций.
Два основных вопроса, которые рассматривают эксперты во время проведения землеустроительной экспертизы:
— возможен ли раздел данного участка, в расчете доли каждого из землевладельцев? Какие существуют варианты раздела? Если раздел не возможен, то по какой причине?
— представить суду варианты раздела участка. Если необходимо разработать план использования новообразованных участков земли в соответствии с правоустанавливающими документами.
По окончании исследовательской работы, специалисты составляют экспертное заключение в необходимом количестве копий, в котором описывают весь ход исследования, свои выводы и рекомендации по поводу раздела земельного участка.
Такое случается при получении наследства, при разводах и в прочих аналогичных случаях.
Мало кто знает, что при подобных операциях размер будущих участков, которые получатся после деления, имеет исключительно важное значение.
Дело в том, что по закону отдать человеку его долю можно только в том случае, если все образовавшиеся после раздела участки соответствуют минимально разрешенному размеру для целевого использования земли.
То есть, если изначально участок предоставлялся для садоводства, то делить его надо так, чтобы на каждой части можно было продолжать и далее этим садоводством заниматься.
Подобные разъяснения были даны, когда Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пересматривала результаты разбирательства одного земельного спора в Волгоградской области. Там в суд пришел гражданин и попросил выделить ему часть дома и земельного участка, которыми владели несколько хозяев на правах общей долевой собственности.
В суде истец объяснил, что ему принадлежат две трети доли дома и земельного участка. По паспорту БТИ общая площадь дома – 70,1 кв. м., а участка – 506 кв.м. Одной третью части владела женщина, а после ее смерти – наследник.
Этот наследник с требованием соседа не согласился и принес в суд встречный иск – разделить дом и землю по тому варианту, который он предлагает.
Местный суд встал на сторону истца и поделил дом и землю. Истцу досталось 337, 3 кв. м, а ответчику – 167, 7 кв. м.
Апелляция с таким решением согласилась.
Местный волгоградский суд, когда принимал это решение, пошел по самому простому пути – дом и землю он поделил так, как там исторически сложился порядок пользования – без отступления от размера долей в праве собственности сторон на дом и участок.
С таким решением Верховный суд не согласился и объяснил, почему.
В Земельном кодексе (статья 1) сказано, что участки, которыми владеют граждане, образуются разными способами. Участки перераспределяют из уже имеющихся наделов, выделяют из существующих, отдают или продают участки из земель государственной или муниципальной собственности. По тому же Земельному кодексу, выделение доли из участка земли – это такое же выделение участка. А тот, от которого "отрезали" часть, будет и дальше числиться участком, но – в новых границах. Человек, у которого была доля, после выделения становится настоящим собственником полученного участка, а остальные хозяева долей так и остаются собственниками частей в едином наделе.
Еще важный момент – в Земельном кодексе говорится, что как бы ни меняли, разрезали или выделяли части из целого участка, все его доли должны отвечать первоначальному целевому назначению и разрешенному использованию. По закону у участков, в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования, установлены предельно минимальные и предельно максимальные размеры.
В 1996 году состоялся общий пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов(N6/8 от1 июля 1996 г.). На этом пленуме шла речь о Гражданском кодексе. В нем есть статья 252, в которой говорится, что суд имеет полное право отказать в иске участнику долевой собственности, попросившему выделить ему долю в натуре. Отказ возможен, если выделение доли повлечет "несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности". То есть если после выделения куска земли оставшийся участок нельзя использовать по прямому назначению. В этом случае под понятием "ущерб" надо понимать серьезное ухудшение технического состояния, невозможность использования вещи по ее целевому назначению, неудобство в использовании, снижение культурной или художественной ценности вещи. В последнем случае речь уже не о земле, а о коллекциях картин, предметов или о библиотеках.
Эти разъяснения, подчеркнул Верховный суд, соответствуют Закону "О государственном кадастре недвижимости". По нему кадастровый орган принимает решение об отказе поставить на учет участок, если новый участок или оставшийся старый не будут соответствовать прописанным в законе минимальным и максимальным размерам.
Из всего сказанного Судебная коллегия по гражданским делам ВС делает вывод – выделение доли в натуре одному из собственников земельного участка возможно лишь в том случае, если этот участок и оставшиеся после дележа наделы имеют площадь не меньше минимально разрешенной и соответствующей целевому назначению.
В Земельном кодексе сказано, что предельные максимальные и минимальные размеры устанавливаются градостроительными регламентами. В Градостроительном кодексе говорится, что правила землепользования и размеры пишет местная власть.
В нашей ситуации есть постановление Волжской городской Думы Волгоградской области. По нему предельно минимальный участок – 0,02 гектара, а предельно максимальный – 0,2 гектара. Поэтому в нашем споре вновь образуемый участок, который суд выделил в собственность ответчику, – в 168,7 квадратного метра – не соответствует требованиям закона. Верховный суд РФ велел спор о земле пересмотреть.