Разделение многоквартирного дома на два адреса | Загранник

Разделение многоквартирного дома на два адреса

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 "Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее – Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

В соответствии с пунктом 8 части 6 статьи 30 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (далее – Закон N 221-ФЗ) функцией саморегулируемой организации кадастровых инженеров является в том числе организация информационного и методического обеспечения своих членов. Согласно части 3 статьи 30 Закона N 221-ФЗ, основанием для включения сведений об ассоциации (союзе) в государственный реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров является наличие предусмотренных Законом N 221-ФЗ органов управления, в том числе методического органа.

Также обращаем внимание, позиция Минэкономразвития по вопросам применения нормативных правовых актов в сфере государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе в связи с вступлением в силу Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон N 218-ФЗ), размещаются на официальном сайте Минэкономразвития России в разделе "Недвижимость" (Главная/Документы/Письма Минэкономразвития России, содержащие позицию по вопросам регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимости).

В этой связи рекомендуем до подготовки письменного обращения в Минэкономразвития России по вопросам организации кадастровой деятельности, в том числе разъяснения положений нормативных актов, подлежащих применению при кадастровых работах, обращаться, прежде всего, в методический орган соответствующей саморегулируемой организации, а также ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон N 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).

При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") не допускаются.

Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Относительно раздела жилого дома отмечаем.

Принимая решение о "разделе" жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

При этом согласно пункту 35 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.

При этом с учетом положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8, невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе и в случае, указанном в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Вместе с тем в случае если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.

Порядок осуществления реконструкции объектов капитального строительства регулируется положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). При этом следует учитывать, что применительно к рассматриваемому в обращении случаю, упрощенная процедура согласования органами власти строительства (реконструкции) предусмотрена законодательством в отношении строений, располагаемых на садовых и дачных земельных участках (не требуется разработки проектной документации и получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию), объектов индивидуального жилищного строительства (не требуется разработки проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию). В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).

Также обращаем особое внимание, что решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Читать дальше  Убийство с целью сокрытия другого преступления

Учитывая изложенное, для того, чтобы "разделить в натуре" указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание "жилой дом блокированной застройки".

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 "Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001", утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789).

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах "Заключение кадастрового инженера" технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 утверждены форма технического плана и требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений; согласно пункту 17 названных Требований при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости) технический план оформляется в виде одного документа; при этом количество разделов "Описание местоположения объекта недвижимости", "Характеристики объекта недвижимости", "Заключение кадастрового инженера" (при необходимости), "Схема геодезических построений", "Схема", "Чертеж", "План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План здания, сооружения, План части здания, сооружения" (в отношении технического плана помещения, машино-места с учетом пункта 7 указанных Требований), должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости; названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости.

На основании статьи 41 Закона N 218-ФЗ:

в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1);

снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3).

Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, установлены статьей 15 Закона N 218-ФЗ.

Обращаем также внимание, что вопросы строительства, реконструкции объектов капитального строительства отнесены к компетенции Минстроя России в соответствии пунктом 1 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038. В этой связи за разъяснениями относительно особенностей осуществления работ по реконструкции объектов капитального строительства с целью их раздела в конкретном случае полагаем целесообразным обратиться в Минстрой России.

Обзор документа

Сообщается, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в т. ч. жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.

В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание "жилой дом блокированной застройки".

При этом следует учитывать, что одновременно необходимо решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на соответствующем земельном участке (с учетом, например, требований к минимальному размеру участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования участка.

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.

Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов недвижимости.

10 июня 2016 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2016 года .
В полном объеме постановление изготовлено 10 июня 2016 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от жилищно-строительного кооператива № 38 представителя Попретинского Э.П. по доверенности от 11.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива № 38 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 марта 2016 года по делу № А05-13732/2015 (судья Шашков А.Х.),

у с т а н о в и л:

жилищно-строительный кооператив № 38 (место нахождения: 164522, Архангельская обл., г. Северодвинск, б-р Строителей, д. 29, кв. 95; ОГРН 1022900839268, ИНН 2902024846; далее – Кооператив) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования «Северодвинск» (место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; далее – Администрация), федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (место нахождения: 107078, Москва, Орликов пер., д. 10, корп. 1; ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340; далее – Кадастровая палата), федеральному государственному унитарному предприятию, основанному на праве хозяйственного ведения, «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» (место нахождения: 119415, Москва, просп. Вернадского, д. 37, корп. 2; ОГРН 1027739346502, ИНН 7701018922; далее – Ростехинвентаризация) о возложении обязанности по исправлению допущенной ошибки в технической документации на отдельно стоящие пятиэтажный кооперативный многоквартирный жилой дом и девятиэтажный кирпичный многоквартирный жилой дом, расположенные по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, б-р Строителей, д. 29, с изменением их адреса, а также сведений, содержащихся в государственном кадастровом реестре, по данным объектам недвижимости.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное производственное жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие Северодвинска (далее – Предприятие).
Решением суда от 21 марта 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Кооператив с решением суда не согласился, обратился в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Указывает, что объединение двух стоящих рядом многоквартирных жилых домов осуществлено ответчиками в одностороннем порядке на основании обращения Предприятия без уведомления Кооператива. Изменение технических характеристик объектов, объединение домов с присвоением им единого адреса и единого кадастрового номера привело к возложению на собственников помещений дополнительных расходов, связанных с обслуживанием и содержанием общего имущества девятиэтажного многоквартирного дома. Отмечает, что земельный участок сформирован и предоставлен Кооперативу на основании договора о землепользовании (аренде) для эксплуатации пятиэтажного жилого дома. Полагает, что, поскольку объединение пятиэтажного и девятиэтажного многоквартирных жилых домов разных форм собственности осуществлено с существенным нарушением требований законодательства, обязанность по исправлению допущенной ошибки в части адресации объектов должна быть возложена на ответчиков.
В судебном заседании представитель Кооператива поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.
Администрация, Кадастровая палата, Ростехинвентаризация в представленных в суд отзывах с жалобой истца не согласились, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.
Заслушав представителя Кооператива, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Кооператив образован в соответствии с решением Исполнительного комитета Северодвинского городского совета народных депутатов от 12.02.1986 № 48 «Об организации жилищно-строительного кооператива № 38» с целью удовлетворения потребности граждан путем строительства многоквартирного дома на собственные средства членов кооператива с помощью привлечения средств в виде государственного кредита.
На основании акта от 20.06.1986 № 1117 по приемке в эксплуатацию жилого кооперативного дома многоквартирный 5-этажный панельный жилой дом (строит. шифр 18/Б-II) общей площадью 5753,2 кв.м, введен в эксплуатацию с присвоением адреса: б-р Строителей, д. 29.
По акту от 30.07.1987 № 477 в 1987 году введен в эксплуатацию построенный рядом и примыкающий к 5-этажному жилому дому 9-этажный, кирпичный, многоквартирный, оборудованный лифтом жилой дом (строит. шифр № 18а/Б-II), общей площадью 2066,7 кв.м. Данному дому также присвоен адрес – б-р Строителей, д. 29.
В связи с присвоением единого адреса двум домам разных форм собственности Кооператив 04.12.2014 обратился в Комитет жилищно-коммунального хозяйства, транспорта и связи муниципального образования «Северодвинск» о разъяснении законности действий управляющей компании.
В ответе от 24.12.2014 № 03-01-14/11506 на данное обращение Кооперативу сообщили о том, что для решения вопроса о присвоении каждой части дома разных адресов необходимо вынести его на обсуждение общего собрания собственников помещений в доме.
Согласно ответу Администрации от 04.03.2015 № Л-36/1 на обращение Кооператива от 16.01.2015 объект с адресом: Архангельская обл., г. Северодвинск, б-р Строителей, д. 29, поставлен на кадастровый учет как единый объект на основании технического паспорта на многоквартирный жилой дом от 20.01.1994. Администрацией может быть принято решение об изменении адреса части указанного объекта только после раздела данного объекта на две части и постановки каждой на кадастровый учет.
Кадастровая палата в письме от 18.05.2015 № 02-06/17504 сообщила, что сведения об объекте недвижимости, расположенном по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, б-р Строителей, д. 29, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, соответствуют сведениям, содержащимся в техническом паспорте на многоквартирный дом от 20.01.1994, и оснований для изменения характеристик данного объекта недвижимости у органа кадастрового учета отсутствуют. Сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 29:28:103097:157 внесены в государственный кадастр недвижимости 01.07.2012 в соответствии с информацией, переданной в филиал Кадастровой палаты от организации технического учета и технической инвентаризации. Выявленные технические ошибки в кадастровых сведениях о площади, количестве этажей, материале стен, кадастровой стоимости здания исправлены 09.02.2015.
Кооператив в претензии от 01.10.2015 обратился к Администрации с просьбой об отдельном учете многоквартирных жилых домов и присвоении кирпичному 9-этажному многоквартирному жилому дому соответствующей литеры или номера корпуса.
Неисполнение Администрацией претензионных требований послужило основанием для обращения Кооператива в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал требования истца неправомерными.
Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с решением суда.
При рассмотрении спора судом установлено, что паспортизация пятиэтажного многоквартирного панельного дома (строит. шифр 18/Б-2) выполнена 22.05.1986. Дом площадью 5700,8 кв.м, с квартирами с 1-ой по 102-ую поставлен на технический учет с инвентарным номером 363, с указанием адреса: Архангельская обл., г. Северодвинск, б-р Строителей, д. 29.
Паспортизация девятиэтажного многоквартирного кирпичного дома (строит. шифр 18/Б-2) произведена 28.09.1987. Дом площадью 1999,1 кв.м, с квартирами со 103-ей по 137-ую поставлен на технический учет с инвентарным номером 457 по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, б-р Строителей, д. 29.
В 2011 году части домов, расположенные по одному адресу и имеющие сквозную нумерацию квартир, объединены в одно инвентарное дело с инвентарным номером 363. Данные для постановки многоквартирного дома 29 по бульвару Строителей в городе Северодвинске Архангельской области на кадастровый учет переданы Ростехинтвентаризацией Кадастровой палате как на единый объект площадью 7699,9 кв.м.
Исходя из установленных фактических обстоятельств дела, суд пришел к выводу о том, что объект жилищного строительства, состоящий из двух частей, строился как единый объект (строит. шифр по техническим паспортам 1986 и 1987 годов 18/Б-2), обе части многоквартирного дома имеют единый адрес, квартиры имеют общую сквозную нумерацию, жилой дом учитывается в государственном кадастре недвижимости как один объект недвижимости, имеет единый технический паспорт.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с положениями статей 246, 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
На основании частей 2, 3 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Обязанность согласовать реконструкцию (разделение) объекта капитального строительства со всеми его правообладателями предусмотрена также пунктом 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В данном случае, как верно указал суд, истец не представил доказательств, что собственниками помещений многоквартирного дома принято решение о его разделении на два объекта. Доказательств проведения общего собрания собственников помещений по указанному вопросу в деле не имеется.
Согласно пункту 29 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 № 1221 (далее – Правила), с заявлением об изменении адреса многоквартирного дома в орган местного самоуправления от имени собственников помещений в многоквартирном доме вправе обратиться представитель таких собственников, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном законодательством Российской Федерации порядке решением общего собрания указанных собственников.
Перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, определены пунктом 34 Правил.
Вместе с тем решение собрания собственников многоквартирного дома по указанному вопросу также отсутствует, документы, перечисленные в пункте 34 Правил суду не представлены.
Решение об изменении адреса части многоквартирного жилого дома может быть принято Администрацией только после раздела объекта и постановки каждого дома на кадастровый учет.
Суд также верно указал, что Кадастровая палата каких-либо прав и законных интересов Кооператива в отношении спорного объекта недвижимости не нарушала, является органом, осуществляющим технические функции по внесению сведений в государственный информационный ресурс на основании представляемых для кадастрового учета документов. При этом в рассматриваемом случае сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости о здании с кадастровым номером 29:28:103097:157, соответствуют данным технической документации, переданной Кадастровой палате организацией, ранее осуществившей в отношении указанного объекта недвижимости технический учет.
Апелляционная инстанция соглашается с выводом суда о том, что истец имеет возможность разрешить сложившуюся ситуацию в административном порядке при наличии положительного решения общего собрания собственников помещений дома о его разделе.
Таким образом, по результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Доводы, изложенные Кооперативом в жалобе, не опровергают правомерность выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном акте, основаны на иной оценке апеллянтом представленных в материалы дела доказательств и фактических обстоятельств дела.
Решение суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права при рассмотрении спора не допущено.
В свете изложенного решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Кооператива – без удовлетворения.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

Читать дальше  Перевод сотрудника на внешнее совместительство

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 марта 2016 года по делу № А05-13732/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива № 38 – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Когда частный дом принадлежит нескольким собственникам, может возникнуть необходимость разделить жилое пространство между владельцами. Сложность процедуры зависит от планировки дома, размеров долей владельцев и особенностей местных градостроительных регламентов.

Процедура раздела на две семьи

Право собственников разделять общее жильё на доли закреплено в ст. 252 Гражданского кодекса. Под разделением дома на две семьи понимают выделение каждой из семей доли из общей собственности.

Каждой семье отводятся то количество комнат и нежилых помещений в доме, площадь которых соответствует общему размеру долей, которыми владеют члены семьи.

При этом не допускается:

  • Разделение отдельных комнат без установки перегородки;
  • Оставление важных нежилых помещений (кухни, санузла) в собственности одной семьи;
  • Выделение одной семье жилой площади меньше минимальной установленной для данного состава семьи в данном регионе.

Минимальная площадь определяется законами каждого региона отдельно, в среднем по стране минимальная жилая площадь на одного человека составляет 14 кв. м, на семью из двух человек – 25 кв. м, на семью из трех человек – 40 кв. м.

Если дом находится в общей совместной собственности, то перед разделением долей следует определить их размеры.

В общем случае раздел дома между семьями происходит следующим путем:

  1. Определение доли, принадлежащей каждой семье;
  2. Обращение в архитектурно-планировочное бюро;
  3. Составление проекта раздела дома;
  4. Согласование проекта с инженерной службой БТИ;
  5. Проведение работ по перепланировке (при необходимости);
  6. Получение новых технических планов;
  7. Регистрация права на полученные части дома.
Читать дальше  Отказ в кадастровом учете земельных участков

Информация о принадлежащих семьям долях содержится в ЕГРН. Члены семей могут получить выписку путем обращения в МФЦ с паспортом.

В архитектурном бюро разрабатывается проект перепланировки таким образом, чтобы каждой семье отводилась площадь в соответствии с размером ее общей доли. При планировании работ специалисты учитывают инженерную безопасность работ и расположение долговременных коммуникаций.

Для раздела потребуются следующие документы:

  • Кадастровый паспорт на участок под домом;
  • Выписка из реестра недвижимости о собственниках долей;
  • Технический паспорт на здание;
  • Копии паспортов собственников.

Если службы БТИ или Росреестр отказываются согласовывать проект дома и регистрировать право собственности, владельцы долей могут оспорить отказ в судебном порядке, для этого необходимо заручиться независимой инженерной экспертизой, доказывающей безопасность планируемых работ.

При разводе

Развод предполагает деление всего имущества супругов поровну. Если супруги не согласны с делением площади дома по умолчанию на две равные части, они обращаются в судебные органы. Дальнейшая процедура раздела дома зависит от решения суда.

При разводе проект раздела составляется на основании решения суда о распределении долей между бывшими супругами.

Если у одного из супругов доля оказалась меньше минимальной необходимой для проживания по региональному закону, то такому супругу вместо выдела части дома выплачивается компенсация.

В таком случае раздела дома не происходит. В остальных случаях раздел осуществляется в соответствии с общими правилами.

Доли в натуре

Если после составления проекта выяснилось, что разделить дом на доли без изменения его конструкции физически невозможно, то проводятся работы по перепланировке. В ходе перепланировки производятся следующие работы:

  • Устанавливаются и сносятся межкомнатные перегородки;
  • Перестраиваются лестничные проемы;
  • Ставятся дополнительные входные двери;
  • Переносятся несущие стены.

Данные работы проводятся по проекту архитектурного бюро, согласованного в БТИ, чтобы перепланировка была законной.

Перепланировка может быть двух типов:

При внутреннем типе несущие стены не меняют основного местоположения, а меняется только конфигурация внутренних перегородок между комнатами и устанавливается дополнительная входная дверь.

Внешний тип предполагает разделение дома на два отдельных строения с отдельными адресами для каждого владельца.

Физическое разделение возможно не для всех домов, так как по градостроительным требованиям расстояние между жилыми домами в частном секторе не может быть меньше 6 метров.

Чтобы разделить дом на два отдельных здания в натуре, собственники долей перестраивают срединную часть дома под общий гараж с капитальной перегородкой, чтобы использовать 6 метров, а не оставлять между домами пустое пространство.

После завершения работ, как по внутренней, так и по внешней перепланировке необходимо пригласить специалистов из БТИ для осмотра проведённых работ и составления акта о соответствии новых зданий строительным нормам.

Делим дом на квартиры

Одним из вариантов разделения частного дома на изолированные части, принадлежащие отдельным собственникам, является раздел такого жилья на квартиры с последующим переводом из частного здания в многоквартирный дом.

Для этого общее помещение в доме перестраивают в отдельные квартиры, после чего обращаются в администрацию с заявлением о переводе дома в многоквартирный.

Для перевода частного дома в многоквартирный собственники должны:

  1. Обратиться в архитектурную фирму для создания проекта;
  2. Утвердить созданный проект в БТИ и коммунальных службах;
  3. Нанять подрядную компанию и провести работы по переустройству дома;
  4. Обратиться в администрацию для смены вида разрешенного землепользования участка;
  5. Написать заявление в Градостроительный комитет о переводе дома в многоквартирный.

Сотрудники архитектурной фирмы создают проект, по которому подрядчики делают входы в квартиры внутри дома и выполняют прочие работы.

Частные дома расположены на участках, предназначенных для ИЖС, поэтому необходимо изменить их дополнительный вид разрешенного землепользования на «Земли для малоэтажного строительства».

Такой перевод происходит путём публичных слушаний в администрации. В качестве аргументов собственники дома приводят необходимость разделения дома на отдельные квартиры.

После смены назначения участка под домом собственники вновь обращаются в администрацию с заявлением, в котором излагают необходимость перевода частного дома в многоквартирный на основании:

  • Фактического состояния дома;
  • Измененного целевого назначения участка.

Заявление рассматривается 30 дней, после вынесения положительного ответа собственники получают новые технические паспорта в БТИ, и на их основе регистрируют право собственности на квартиры в Росреестре.

При реконструкции

Под реконструкцией понимается изменение архитектурного облика здания путем изменения фасада, места расположения входных дверей и иных элементов.

Если необходимо провести разделение дома при его реконструкции, то план работ нужно составлять в соответствии с размерами долей, на которые требуется разделить здание.

Для разделения дома на реконструкции потребуются следующие действия:

  1. Составление проекта реконструкции в планировочном бюро;
  2. Согласование проекта реконструкции с каждым собственником здания;
  3. Согласование проекта в БТИ;
  4. Внесение необходимых изменений в проект;
  5. Заключение договора с подрядчиками и проведение работ;
  6. Регистрация новых прав собственности.

Этап согласования проекта лучше назначить не после сдачи проекта сотрудниками бюро, а на этапе его разработки, чтобы не пришлось обращаться повторно.

Утверждение проекта в БТИ является завершающим этапом согласования, на котором планируемые изменения в конструкции дома проходят утверждение у коммунальных служб.

Службы оценивают безопасность планируемой реконструкции для водопроводных, газовых и электрических коммуникаций, без их положительного заключения работы по реконструкции запрещены.

После завершения всех работ происходит приёмка проекта у строительной организации. Для составления нового технического паспорта для каждого здания сотрудники инженерной службы БТИ производят замеры и необходимые расчёты.

Завершающим этапом становится внесение сведений в единый реестр недвижимости о новых параметрах зданий и их владельцах.

Раздел дома на доли происходит по инициативе владельцев таких долей путем их выдела из общей собственности. Разделение частного дома на доли или отдельные квартиры происходит при обязательном участии специалистов по строительству и представителей государственных инженерных служб.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector