Разделение недвижимости на несколько объектов

Операции с недвижимостью отличаются индивидуальностью, и потому для каждой из них характерна своя схема проведения. Иногда проблему может решить раздел помещения на несколько частей. О том, как разделить нежилую недвижимость на две части рассмотрим в этой статье.

Различные операции с жилой и нежилой недвижимостью нуждаются в разнообразных юридических сопровождениях. Иногда очень сложно распорядится долями в больших помещениях. И в этом случае, ситуация может быть урегулирована исключительно посредством официального раздела недвижимости на две части.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что предупреждает раздел нежилого помещения на части?

Раздел нежилого помещения предусматривает законодательное разделение объекта на несколько частей, каждая из которых получает отдельный кадастровый номер и отдельное свидетельство на право собственности.

Раздел помещений необходим далеко не для каждой сделки, которые проводятся с частями помещений. Но в случае аренды, покупки, продажи или субаренды объекта раздел необходим в обязательном порядке. Это поможет урегулировать условия сделки и оптимизировать их подготовку

Кроме того, процедуру раздела рекомендуют провести перед проведением ипотечных сделок. Это связывают с тем, что при ипотечных соглашениях часть нежилого объекта не может участвовать в сделке. При таких условиях возможно передать в аренду только отдельные части помещения, как самостоятельные единицы недвижимости.

Если нежилой объект занимает несколько этажей, то законодательном устанавливается правило, что по отдельности они могут быть отданы в аренду (краткосрочную или долгосрочную), а вот в ипотечных договоренностях участия принимать не могут, если только каждый этаж не получит технические документы, в том числе кадастровый номер и свидетельство собственности.

Государство не ограничивает процесс раздела помещений. Его можно разделить на столько частей, сколько требуется, и в дальнейшем, при проведении любых операций собственник имеет право распоряжаться своими имущественными интересами по собственному усмотрению.

Как разделить нежилое помещение на два отдельных?

А вот кадастровые документы можно получить только после того, как собственник обратится в уполномоченные органы и поставит помещение на кадастровый учет. Как только заявка будет рассмотрена, на каждую отдельную часть объекта будет выдан кадастровый документ, который является результатом постановки объекта на учет.

Кроме кадастрового паспорта необходимы и другие документы. В частности, с 2012 года для того, чтобы поставить помещение на кадастр, необходимо изначально получить технический план здания с отмеченным на нем конкретным помещением, которое будет подлежать постановке на учет. Сделать эту схему может только квалифицированный инженер по кадастровым делам, но при условии, что он имеет возможность резервировать свои действия при помощи электронно-цифровой подписи.

К регистрации техплан может быть подан в 2 вариантах:

1. Специалист отправляет план при помощи официального портала Росреестра. А этом случае он будет обязан завизировать документ своей электронной подписью;
2. Специалист может передать план на электронном носителе (диск, дискета и т.д.) заказчику, который самостоятельно подает его в Росреестр. И снова кадастровый инженер должен поставить свою цифровую подпись, прежде чем передать носитель заказчику.

При этом, устанавливается правило, что в случае раздела нежилого объекта необходимо использовать второй вариант, при котором заказчик самостоятельно приносит технический план в компетентные органы.

В роли заказчика могут выступать собственники помещения или же их доверенные лица, но при условии наличия соответствующего подтверждения, зарезервированного нотариусом. Особое внимание стоит уделить текстовой части доверенности, она должна предоставлять представителю максимальные полномочия для урегулирования возникающих проблем.

Отдельно стоит заметить, что при разделе помещения должны быть поданы несколько технических планов. Следовательно, каждый план должен быть выдан на определенную часть нежилого объекта. Предоставить такие планы заказчики могут также при помощи многофункциональных центров, которые присутствуют практически в каждом большом городе.

Из-за бюрократических сложностей иногда возникают ситуации, когда регистрация не проходит с первой попытки. В таком случае необходимо подать запрос во второй раз и ожидать вердикта от Кадастровой палаты. Стоит отметить, что проверка очень серьезная, и каждая неточность может стать причиной отказа от регистрации. Поэтому, чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо обращаться за составлением техплана только к квалифицированным инженерам с безупречной репутацией.

Что делать, если в разделе нежилого помещения отказали?

Получив отказ в регистрации, заказчик также получит документ, в котором будут описаны причины подобного решения. После того, как инженер подправит документ, он обязан подать его повторно самостоятельно при помощи портала Росреестра и цифровой подписи. Сроки рассмотрения остаются такими же и составляют 18 дней. После окончания срока, заказчик должен лично обратится в многофункциональный центр и получить кадастровые документы в случае принятия положительного решения.

После того, как кадастровые документы получены, наступает вторая стадия процесса. Необходимо получить на каждую часть помещения свидетельство права собственности. При подаче стоит оперировать новыми данными, а именно площадью каждой части помещения и их границой. Главным основанием для подтверждения права собственности является кадастровый паспорт, который содержит в себе информацию о разделе объекта и имеет техплан на основании новых данных.

Последним шагом на пути к окончанию процедуры является заявление о прекращении прав собственности. Это заявление подается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Постепенно эту часть процесса передают многофункциональным центрам. Например, с 2014 года москвичи могут подать заявление в МФЦ.

Когда можно разделить нежилое помещение на два помещения?

В соответствии с действующим законодательством, раздел нежилого помещения возможен только в том случае, если полученные в результате части объекта будут признаны пригодными для проживания. Но при этом стоит учесть небольшой нюанс — комнаты не могут подлежать разделу на доли.

Чтобы объект был признан жилым, необходимо чтобы он соответствовал таким требованиям:

• Помещение имеет доступ к тепло-, водо- и электроснабжению;
• Помещение имеет естественное освещение (то есть должны присутствовать в наличии окна);
• Площадь объекта составляет не менее 12 квадратов на каждого собственника.

Как разделить нежилое помещение на части: основания

Законодательные нормативы РФ предусматривают, что раздел одного объекта недвижимости на несколько частей может быть осуществлен при наличии одного из следующих оснований:

1. Раздел недвижимости при помощи судебных инстанций;
2. Добровольное согласие всех собственников помещений на раздел и оформление соответствующего согласия в письменном виде в нотариальной конторе.

Как в бухгалтерском и налоговом учете разделить один объект ОС на несколько

Вы учли сложное основное средство как единый объект, а потом возникла необходимость его разделить? Например, решено передать один из кондиционеров в другое подразделение, а он принят на учет в составе системы кондиционирования. Или часто такая ситуация возникает с недвижимостью. Например, принято решение продать один из этажей здания, числящегося на балансе как один объект ОС.

Ни бухгалтерское, ни налоговое законодательство не содержит указаний о том, как отразить эту операцию. Рассмотрим ее учет на конкретном примере.

Пример. Учет разделения здания на несколько помещений для отражения в качестве отдельных ОС

/ условие / Организация разделила здание на две части и оформила два новых свидетельства на различные помещения, составляющие в совокупности все здание. Право собственности на здание как на один объект прекращено. Первоначальная стоимость здания составляет 3 360 000 руб. Срок полезного использования здания для целей бухгалтерского и налогового учета установлен равным 28 годам (336 месяцам). Амортизация начислялась линейным методом 95 месяцев и на момент разделения составила 950 000 руб. Общая площадь здания — 1200 кв. м. Площади разделенных помещений составляют:

• помещение 1 — 240 кв. м, доля в общей площади здания равна 0,2 (240 кв. м / 1200 кв. м);
• помещение 2 — 960 кв. м, доля в общей площади здания равна 0,8 (960 кв. м / 1200 кв. м).

Кроме того, организация:

• оплатила услуги агентства недвижимости для получения необходимых документов в БТИ, касающихся разделения здания, — 11 000 руб.;
• уплатила госпошлину за регистрацию права собственности на разделенные объекты недвижимости — 15 000 руб. за каждый объект.

/ решение / Рассмотрим возможные варианты отражения данной операции как в бухгалтерском учете, так и для целей налогообложения прибыли.

ВАРИАНТ 1. Отражаем разделение внутренними проводками по счету 01

Разделение отражается внутренними записями по счету 01 «Основные средства». Ведь замены собственника не происходит, да и объект недвижимости остается таким же, но только теперь он состоит из нескольких частей.

ШАГ 1. Определяем первоначальную стоимость разделенных объектов ОС.

Методику (способ) разделения стоимости имущества между вновь образованными объектами вы можете разработать самостоятельно и закрепить ее приказом руководителя.

В нашем примере рассмотрен самый простой вариант — определить стоимость каждой части здания пропорционально доле ее площади в общей площади помещения. С таким подходом согласен и Минфи н Письмо Минфина России от 06.10.2011 № 03-03-06/1/632 .

ШАГ 2. Определяемся с амортизационными начислениями.

Начисленная амортизация просто делится между вновь образованными объектами ОС, как правило, пропорционально их стоимости.

Если после разделения ничего не изменилось и срок полезного использования остался таким же, то нормы амортизации не меняются и после разделения сумма амортизационных отчислений по каждому новому объекту будет такой же, как амортизация по единому объекту.

Продолжение примера

В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки.

Содержание операции	Дт	Кт	Сумма, руб.
На дату регистрации права собственности
Выделено в качестве основного средства помещение 1 (3 360 000 руб. х 0,2)	01 «Основные средства», субсчет «Помещение 1»	01 «Основные средства», субсчет «Здание»	672 000
Выделено в качестве основного средства помещение 2 (3 360 000 руб. х 0,8)	01 «Основные средства», субсчет «Помещение 2»	01 «Основные средства», субсчет «Здание»	2 688 000
Отражена сумма амортизационных отчислений по помещению 1 (950 000 руб. х 0,2)	02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Здание”»	02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Помещение 1”»	190 000
Отражена сумма амортизационных отчислений по помещению 2 (950 000 руб. х 0,8)	02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Здание”»	02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Помещение 2”»	760 000
В месяце, следующем за месяцем разделения
Начислена амортизация по помещению 1 (672 000 руб. / 336 мес.)	20 «Основное производство»	02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Помещение 1”»	2 000
Начислена амортизация по помещению 2 (2 688 000 руб. / 336 мес.)	20 «Основное производство»	02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Помещение 2”»	8 000

ШАГ 3. Отражаем сопутствующие разделению расходы.

Суммы пошлины за регистрацию права собственности на новые объекты учета и затраты на услуги агентства недвижимости относятся к расходам на приобретение, сооружение и изготовление ОС. Поэтому в бухгалтерском учете их нужно включить в первоначальную стоимость вновь образованных объекто в п. 8 ПБУ «Учет основных средств», утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н .

В налоговом учете сопутствующие разделению расходы можно включить в состав прочих расходо в подп. 1, 49 п. 1 ст. 264, подп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ . Но если так сделать, то сумма расходов текущего периода в бухучете и сумма «налоговых» расходов за период будут разными. Это приведет к возникновению налогооблагаемой временной разницы и соответствующего ей отложенного налогового обязательств а пп. 12, 15 ПБУ «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», утв. Приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н . Указанная разница будет погашаться по мере начисления амортизации по помещения м п. 18 ПБУ .

Если же рассмотренные затраты не включать в первоначальную стоимость объектов в бухгалтерском учете, а учесть их сразу в расходах текущего период а п. 8 ПБУ ; п. 2, п. 11, п. 16, п. 17, п. 18 ПБУ «Расходы организации», утв. Приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н , то налоговики могут посчитать, что вы занизили базу по налогу на имуществ о п. 1 ст. 374 НК РФ .

Чтобы не спорить с налоговиками и избежать возникновения разниц по ПБУ лучше включить сопутствующие расходы в первоначальную стоимость ОС и в бухгалтерском, и в налоговом учете. Как это сделать, покажем дальше на примере.

ВАРИАНТ 2. Оформляем разделение как выбытие первоначального объекта и создание на его основе новых объектов

Разделение одного объекта на несколько не приводит ни к уменьшению, ни к увеличению экономических выгод, а также не изменяет капитала организации, поскольку списание с баланса, то есть выбытие одних объектов ОС, компенсируется постановкой на учет других объектов недвижимости. Поэтому в такой ситуации нет оснований для отражения в учете прочего расхода в размере остаточной стоимости выбывающего имущества и прочего дохода в виде стоимости принимаемых к учету объектов. Ведь не выполняются условия признания доходов и расходов в бухучет е п. 2 ПБУ ; п. 2 ПБУ «Доходы организации», утв. Приказом Минфина России от 06.05.99 № 32н; пп. 29, 31 ПБУ .

Продолжение примера

В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки.

Содержание операции	Дт	Кт	Сумма, руб.
На дату регистрации права собственности
Списана стоимость здания	01 «Основные средства», субсчет «Выбытие ОС»	01 «Основные средства», субсчет «Здание»	3 360 000,00
Списана амортизация по зданию	02 «Амортизация основных средств», субсчет «Здание»	01 «Основные средства», субсчет «Выбытие ОС»	950 000,00
Часть стоимости здания включена в первоначальную стоимость помещения 1 ((3 360 000 руб. – 950 000 руб.) х 0,2)	08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 1»	01 «Основные средства», субсчет «Выбытие ОС»	482 000,00
Часть стоимости здания включена в первоначальную стоимость помещения 2 ((3 360 000 руб. – 950 000 руб.) х 0,8)	08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 2»	01 «Основные средства», субсчет «Выбытие ОС»	1 928 000,00
Первоначальную стоимость определяем так же, как и в варианте 2, то есть пропорционально площадям вновь образованных объектов
Часть стоимости услуг агентства недвижимости включена в первоначальную стоимость помещения 1 (11 000 руб. х 0,2)	08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 1»	60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	2 200,00
Часть стоимости услуг агентства недвижимости включена в первоначальную стоимость помещения 2 (11 000 руб. х 0,8)	08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 2»	60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»	8 800,00
Госпошлина включена в первоначальную стоимость помещения 1	08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 1»	68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по уплате госпошлины»	15 000,00
Госпошлина включена в первоначальную стоимость помещения 2	08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 2»	68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по уплате госпошлины»	15 000,00
Сопутствующие разделению расходы в налоговом и бухгалтерском учете признаем расходами на приобретение, сооружение и изготовление ОС и включаем их в первоначальную стоимость. Разделить расходы можно, например, поровну или, если это объекты недвижимости, в том же порядке, в котором определялась их первоначальная стоимость при принятии на учет
Помещение 1 принято в состав объектов ОС (482 000 руб. + 2200 руб. + 15 000 руб.)	01 «Основные средства», субсчет «Помещение 1»	08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 1»	499 200,00
Помещение 2 принято в состав объектов ОС (1 928 000 руб. + 8800 руб. + 15 000 руб.)	01 «Основные средства», субсчет «Помещение 2»	08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Помещение 2»	1 951 800,00
В месяце, следующем за месяцем разделения
Начислена амортизация по помещению 1 (499 200 руб. / (336 мес. – 95 мес.))	20 «Основное производство»	02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Помещение 1”»	2 071,37
Начислена амортизация по помещению 2 (1 951 800 руб. / (336 мес. – 95 мес.))	20 «Основное производство»	02 «Амортизация ОС», субсчет «Начисленная амортизация по объекту “Помещение 2”»	8 098,76
Амортизацию в налоговом и в бухгалтерском учете в месяце, следующем за месяцем разделения, нужно начислять уже исходя из стоимости разделенных объектов, увеличенной на сумму сопутствующих разделению расходов. При этом срок полезного использования по сравнению со СПИ, установленным на первоначальный объект, можно уменьшить на фактический срок эксплуатации здания, так как первоначальная стоимость объектов рассчитывается за минусом уже начисленной амортизаци и Письмо Минфина России от 06.10.2010 № 03-03-06/2/172; Письмо УФНС России по г. Москве от 29.05.2007 № 20-12/050167.2

Оформление первички

Инвентарная карточка основного средства «Здание» (по форме закрывается, и в разделе 4 «Сведения о приемке, внутренних перемещениях, выбытии (списании) объекта основных средств» может быть сделана запись следующего характера: «Выбытие объекта учета в результате разделения на новые инвентарные объекты», а также приведены инвентарные номера новых объектов учета.

Новым объектам ОС присваиваются новые инвентарные номера, и в отношении них открываются инвентарные карточки, в которых следует сделать пометки об инвентарном номере прежнего основного средства — здания.

Реально делить основное средство на части вовсе не обязательно, достаточно отразить эту операцию в документах — на счетах аналитического учета

Имейте в виду следующее. В бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию информация о движении основных средств — поступлении и выбыти и п. 32 ПБУ . Но в нашем случае никакого реального движения активов не было. Поэтому в пояснительной записке можно отразить лишь факт разделения одного объекта ОС на несколько, пояснив, что суммарная стоимость объектов при этом не изменилась. И то — так надо поступить лишь в случае существенности, по вашему мнению, этой информации.

Иногда возникает противоположная ситуация, когда нужно объединить несколько объектов ОС в один объект. И здесь законодательство не содержит готовых рецептов учета этой операции. Но вы можете отразить объединение по тому же принципу, что и разделение, то есть воспользоваться одним из предложенных нами вариантов.

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

У нас есть 1 объект недвижимого имущества – железнодорожные пути не общего пользования, которые фактически состоят из трех соединительных путей. Одни из соединительных путей нужно продать, но как правильно это сделать? 1. Разделить объект недвижимого имущества, но как? 2. Продать долю?

Ответ

Продать долю нельзя.

Порядок и способы возникновения долевой собственности в отношении вещей установлен в ст. 244 ГК РФ и прямая купля-продажа в ней отсутствует. Законодатель не допускает возможности продажи пол автомобиля, здания и т.д. на прямую. Право на долю может возникнуть только если владение было совместным изначально (товарищество, брак и т.д.).

В вашем случае возможно только преобразовать (разделить) железнодорожные пути в самостоятельные объекты недвижимости. То есть речь идет об обращении в орган технической инвентаризации и оформлении уже трех паспортов и последующей регистрации 3-х объектов недвижимости.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

Рекомендация. Инструкция на случай, когда надо разделить здание на несколько частей

Компания решила разделить основное средство на части. Как отразить эту операцию? Ни в бухгалтерском, ни в налоговом законодательстве нет четких указаний.* Поэтому есть несколько вариантов с разными последствиями.

Предположим, на балансе строительной компании находится здание общей площадью 2000 кв. м. Затем было получено несколько свидетельств на отдельные помещения (в дальнейшем предполагается их продажа), которые входят в состав общей площади здания. Какими проводками их выделить? Ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов:

• введен ли объект в состав основных средств на момент раздела или числится на счете 08«Вложения во внеоборотные активы»;
• может ли организация документально подтвердить свои намерения о продаже части помещений;
• формирует организация отчетность по российским стандартам бухучета или по международным;
• какую позицию она занимает в отношении налогообложения: максимально безопасную или готова к возможным разногласиям с налоговиками и отстаиванию своей точки зрения в суде.

Разобьем необходимые мероприятия на этапы.

В любом случае прежде всего нужно позаботиться о документальном подтверждении операции по разделению здания на отдельные помещения и цели раздела (п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, п. 1 ст. 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, п. 1 ст. 252, ст. 313 Налогового кодекса РФ).

Для этого рекомендуем подготовить:

• приказ руководителя о выделении частей здания для продажи;
• бухгалтерскую справку, содержащую обоснованный расчет стоимости каждой из частей здания;
• документы, подтверждающие намерение продать выделенные помещения. Это может быть решение руководителя, протокол собрания учредителей, распоряжение отделу продаж, размещенные рекламные материалы, договор с риелторской фирмой об оказании услуг по продаже помещений и т. д.*

Разработка методики распределения

Следующий этап – нужно разработать методику распределения первоначальной стоимости и начисленной амортизации между объектами.

Проще всего определять стоимость каждого вновь образованного объекта пропорционально доле его площади в общей площади здания. › |

› | Такой алгоритм предложили специалисты Минфина России в письме от 6 октября 2011 г. № 03-03-06/1/632.

Выбор способа учета объектов

Затем выбираем способ отражения выделенных объектов в учете.

Если здание еще не включено в состав основных средств и числится на счете 08 (такое возможно, если строение еще не готово к эксплуатации и требует дополнительных вложений, например для проведения отделочных работ), то лучше сразу распределить стоимость его частей по субсчетам счета 08:

• «Создание (приобретение) объектов основных средств» – для части здания, используемой в производственных целях или для управленческих нужд;
• «Создание (приобретение) объектов недвижимости для продажи» – для частей здания, которые будут продаваться.

Часть здания, не предназначенная для продажи, останется на соответствующем субсчете до момента ее готовности к эксплуатации и включения в состав основных средств.

А продаваемую часть можно перевести в состав товаров проводкой:

ДЕБЕТ 41
КРЕДИТ 08 субсчет «Приобретение объектов недвижимости для продажи»
– часть здания переведена в состав товаров.

Такая проводка Планом счетов… не предусмотрена. Однако ее рекомендует Минфин России для отражения в бухучете помещений, приобретенных (созданных) с целью дальнейшей продажи (письмо от 28 июля 1999 г. № 04-03-10).

В данном случае риски доначисления налога на имущество на объекты, отраженные по дебету счета 41 «Товары», будут зависеть от наличия документов, подтверждающих намерение продать указанные помещения.

Если здание на момент раздела числится в составе основных средств. Так как по выделяемым объектам принято решение о продаже, то, казалось бы, логично использовать для них счет 41. Но Минфин России против такого подхода (письмо от 2 марта 2010 г. № 03-05-05-01/04). Таким образом, согласно официальной точке зрения, в бухучете выделяемые помещения должны оставаться в составе основных средств. Следовательно, они будут облагаться налогом на имущество на основании статьи 374 Налогового кодекса РФ.

Далее приведем возможные варианты отражения в бухучете операций по выделению помещений в самостоятельные объекты.

Вариант I. Поскольку собственник здания не меняется, отразить операцию можно внутренними записями по счету 01 «Основные средства».

На дату регистрации права собственности для этого нужно сделать записи:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Помещение 1»
КРЕДИТ 01 субсчет «Здание»
– выделена часть здания;

ДЕБЕТ 01 субсчет «Помещение 2»
КРЕДИТ 01 субсчет «Здание»
– выделена часть здания (второе и т. д. помещение);

ДЕБЕТ 02 субсчет «Здание»
КРЕДИТ 02 субсчет «Помещение 1»
– обособлено начисление амортизации по выделенному помещению;

ДЕБЕТ 02 субсчет «Здание»
КРЕДИТ 02 субсчет «Помещение 2»
– обособлено начисление амортизации по выделенному помещению.

Сумму начисленной амортизации по вновь создаваемым объектам также можно распределить пропорционально площади.

Вариант II. Квалифицируем операцию как частичное выбытие отдельных помещений.

Перечень случаев, при которых происходит выбытие объектов основных средств, является открытым (абз. 2 п. 29 ПБУ 6/01). В качестве выбытия, по мнению автора, можно рассматривать и разделение одного основного средств на несколько объектов основных средств.

Стоимость выбывающего объекта при этом подлежит списанию с бухучета согласно абзацу 1 пункта 29 ПБУ 6/01. Формирование первоначальной стоимости каждого из новых объектов может быть отражено по дебету счета 08. Представляется, что определять ее необходимо исходя уже из остаточной стоимости выбывшего актива. При этом надо помнить, что разделение одного объекта на несколько не приводит ни к уменьшению, ни к увеличению экономических выгод. Поэтому в такой ситуации нет оснований для отражения в учете прочего расхода в размере остаточной стоимости выбывающего имущества и прочего дохода в виде стоимости принимаемых к учету объектов. Списание с баланса, то есть выбытие одного объекта основных средств, компенсируется постановкой на учет других объектов недвижимости. Автор считает, что такой вариант целесообразно применять, если планируется часть здания оставить на балансе для использования в качестве основного средства, а часть выделенных помещений продать.

Записи в учете будут следующими.

На дату разделения:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
КРЕДИТ 01 субсчет «Здание»
– списана стоимость здания;

ДЕБЕТ 02 субсчет «Здание»
КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– списана амортизация по зданию;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Помещение 1»
КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– часть стоимости здания включена в первоначальную стоимость выделенного помещения;

ДЕБЕТ 08 субсчет «Помещение 2»
КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– часть стоимости здания включена в первоначальную стоимость выделенного помещения и т. д.

Если расходы, связанные с разделением объекта, составляют существенную величину, то они должны увеличивать стоимость выделенных помещений:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60 (76, 68 и т. д.)
– учтены расходы на разделение здания.

Когда объекты будут готовы к эксплуатации:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Помещение 1»
КРЕДИТ 08 субсчет «Помещение 1»
– выделенная часть здания включена в состав основных средств;

ДЕБЕТ 01 субсчет «Помещение 2»
КРЕДИТ 08 субсчет «Помещение 2»
– выделенная часть здания включена в состав основных средств.

В месяце, следующем за месяцем постановки на учет выделенного объекта:

ДЕБЕТ 20 (23, 25, 26 и т. д.)
КРЕДИТ 02 субсчет «Помещение 1»
– начислена амортизация по выделенному объекту;

ДЕБЕТ 20 (23, 25, 26 и т. д.)
КРЕДИТ 02 субсчет «Помещение 12»
– начислена амортизация по выделенному объекту.

Эти два варианта являются наиболее безопасными с точки зрения налогообложения.

Информация в бухгалтерской отчетности

Что же касается бухгалтерской (финансовой) отчетности, то здесь надо учитывать главное требование, предъявляемое законом № 402-ФЗ: отчетность должна давать достоверное представление о финансовом положении организации на отчетную дату, финансовом результате ее деятельности и движении денежных средств за отчетный период. Эта информация необходима пользователям отчетности для принятия экономических решений.

Допустим, строительная организация отражает помещения, по которым принято решение о продаже, на счете 01. Пользователь видит эти объекты в составе основных средств и предполагает, что они будут приносить доход в течение срока полезного использования. Но на самом деле это не так: помещения продадут, доходы получат единовременно, и относиться они будут не к доходам по обычным видам деятельности, а к прочим доходам. Это значит, что пользователь получит искаженную картину. Поэтому, по мнению автора, лучше показать такие помещения обособленно в составе оборотных активов по группе статей «Запасы» или «Прочие оборотные активы».

Представление и раскрытие в бухгалтерской отчетности информации о долгосрочных активах, классифицированных как активы, предназначенные для продажи, российскими нормативными актами по бухучету не предусмотрено. Но компания вправе воспользоваться положениями МСФО (IFRS) 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность». › |

И отразить такую информацию в следующем порядке:

• в бухгалтерском балансе часть здания на продажу перевести из внеоборотных активов в оборотные активы;
• в приложениях (пояснениях) в составе бухотчетности за тот отчетный период, в котором часть здания была признана как часть, предназначенная для продажи, раскрыть такую информацию: описание части здания, ожидаемые способ и время продажи.

Обратите внимание: по международным стандартам бухгалтер должен классифицировать долгосрочный актив как актив, предназначенный для продажи, если его балансовая стоимость будет возмещена в основном за счет продажи. А не посредством его продолжающегося использования. Критериями для такой классификации являются:

• возмещение балансовой стоимости за счет продажи;
• актив (или выбывающая группа активов) должен быть в наличии для немедленной продажи, и его продажа должна быть в высшей степени вероятной (п. 7 МСФО (IFRS) 5).

Для того чтобы продажа была в высшей степени вероятной, руководитель (руководящий орган) должен принять план продажи актива, одновременно инициировав активную программу поиска покупателя и выполнения плана.

При этом нужно исходить из того, что продажа будет произведена в течение одного года с даты соответствующей классификации актива.

И действия, требуемые для выполнения плана по продаже, должны свидетельствовать о том, что значительные изменения в плане или его отмена маловероятны.

Вероятность одобрения акционерами (если таковое требуется) должна рассматриваться как часть оценки наличия высшей степени вероятности продажи.

При соблюдении этих критериев на дату создания (приобретения) такой актив переводится из внеоборотных в оборотные активы бухгалтерского баланса.

Однако необходимо учесть, что в этом случае возникают риски по налогу на имущество. Дело в том, что в силу пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ налогом на имущество облагаются объекты, учитываемые на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета. Налоговики в данной ситуации, скорее всего, будут исходить из того, что все здание надлежит учитывать как один объект основных средств и платить налог на имущество со стоимости всего здания надо вплоть до момента, когда часть его будет продана. И если строительная компания к спору не готова, то лучше так и делать».