Размер платы за сервитут на земельный участок

Постановление Правительства РФ от 23 декабря 2014 г. N 1461
"Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности"

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Правила определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

2. Настоящее постановление вступает в силу с 1 марта 2015 г.

Председатель Правительства
Российской Федерации

Правила
определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности
(утв. постановлением Правительства РФ от 23 декабря 2014 г. N 1461)

1. Настоящие Правила устанавливают порядок определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности (далее – земельные участки).

2. Размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается как 0,01 процента кадастровой стоимости земельного участка за каждый год срока действия сервитута, если иное не установлено настоящими Правилами.

3. Размер платы по соглашению об установлении сервитута, заключенному в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду, может быть определен как разница рыночной стоимости указанных прав на земельный участок до и после установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

4. Смена правообладателя земельного участка не является основанием для пересмотра размера платы по соглашению об установлении сервитута, определенного в соответствии с настоящими Правилами.

5. В случае если сервитут устанавливается в отношении части земельного участка, размер платы по соглашению об установлении сервитута определяется пропорционально площади этой части земельного участка в соответствии с настоящими Правилами.

Утверждены Правила определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

По общему правилу плата равна 0,01% кадастровой стоимости участка за каждый год срока действия сервитута.

В отношении участков, предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду, плата может определяться как разница рыночной стоимости указанных прав до и после установления сервитута, которая определяется независимым оценщиком.

Смена правообладателя участка основанием для пересмотра размера платы не является.

Если сервитут устанавливается в отношении части участка, то размер платы определяется пропорционально площади такой части.

Постановление вступает в силу с 01.03.2015.

Постановление Правительства РФ от 23 декабря 2014 г. N 1461 "Об утверждении Правил определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в

отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности"

Настоящее постановление вступает в силу с 1 марта 2015 г.

Президиум Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 года утвердил Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок. Документ состоит из 13 пунктов и содержит и уточнения уже существовавших позиций судов, и ответы на некоторые вопросы об установлении сервитутов, по которым ранее отсутствовало единообразие в судебной практике. В частности, обозначены критерии подведомственности споров об установлении, изменении условий и о прекращении сервитутов. Как разъяснила высшая судебная инстанция, при решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать спор, необходимо исходить как из критериев субъектного состава участников спора, так и из характера правоотношений, применяемых в совокупности. В теме номера читайте о наиболее интересных с точки зрения правоприменительной практики позициях ВС РФ.

Для урегулирования спора об установлении сервитута соблюдение обязательного досудебного порядка не требуется. Верховный Суд РФ, анализируя п. 3 ст. 274 ГК РФ, указал, что, исходя из указанной нормы, достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установления сервитута, является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора.

Следовательно, обязательный досудебный порядок данная норма не устанавливает, а с учетом специфики предъявляемого требования специальное направление претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или о его условиях в соответствии с п. 5 ст. 4 АПК РФ не требуется.

Хотя этот подход и был ранее поддержан судебной практикой, полагаем, что закрепление его в Обзоре весьма полезно для устранения любых возможных трактовок указанной нормы при обращении в суд.

При решении вопроса о подведомственности спора о сервитуте необходимо учитывать не только субъектный состав участников, но и характер правоотношений. В данном пункте Обзора ВС РФ напомнил об общих правилах установления подведомственности дел судам общей юрисдикции и арбитражным судам, а также обратил внимание на то, что спор об отмене сервитута подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции или арбитражным судом с учетом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут.

Сервитут не может быть установлен для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке. Не подлежит сомнению, что, рассматривая спор об установлении сервитута, суд должен прежде всего установить наличие прав на объект, для обслуживания которого необходимо установить сервитут. С учетом положений ст. 222 ГК РФ лицо, самовольно построившее объект, не вправе требовать установления сервитута для обслуживания этого объекта, так как оно не приобрело право собственности на данную постройку.

Законом допускается установление частного сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта. Достаточно часто в судебной практике встречается вывод о невозможности установления сервитута на основании ст. 274 ГК РФ в случае необходимости эксплуатации тех или иных коммуникаций, так как в этой ситуации речь не идет об интересах одного лица, а в ЗК РФ специально предусмотрена возможность установления публичного сервитута.

В Обзоре ВС РФ обратил внимание на особенности и отличие порядка установления и содержания публичного сервитута и сервитута, устанавливаемого по правилам гражданского законодательства, и указал, что сами по себе положения подп. 2 п. 3 ст. 23 ЗК РФ, допускающие принятие нормативного акта об установлении публичного сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейных объектов, не являются основаниями для отказа в удовлетворении требования в порядке ст. 274 ГК РФ.

С требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник служащего земельного участка. Непривычной является ситуация, когда с требованием об установлении сервитута обращается сам собственник участка, в отношении которого необходимо установить сервитут. Легко представить себе наличие такого интереса у правообладателя земельного участка, на котором расположен линейный объект, принадлежащий иному лицу, которое, фактически пользуясь земельным участком, отказывается от заключения соглашения о сервитуте, в котором бы определялся порядок пользования, а также размер платы за сервитут. В таких случаях суды, буквально толкуя п. 1 ст. 274 ГК РФ, нередко отказывали в удовлетворении исковых требований, даже когда собственник земельного участка ранее обращался за защитой своих прав на основании ст. 301 и 304 ГК РФ и ему было отказано.

В Обзоре ВС РФ указал на то, что ст. 274 ГК РФ не ограничивает право собственника земельного участка обратиться к собственнику линейного объекта, возведенного после возникновения частной собственности на указанный земельный участок, с требованием об установлении сервитута в случае недостижения согласия о его установлении или об условиях соглашения.

Данное разъяснение представляется более чем важным и полезным, однако стоит обратить внимание на два существенных момента:

­– ВС РФ говорит только о тех случаях, когда линейный объект возведен после возникновения частной собственности на земельный участок. Это означает, что, если участок приобретен после возведения линейного объекта, соответствующее право требовать установления сервитута у такого собственника формально не возникает. При этом с учетом того, что при покупке земельного участка физически обнаружить, например, подземную сеть можно далеко не всегда, а сведения о ней могут отсутствовать в ЕГРН, такое ограничение права на обращение с соответствующим требованием представляется не вполне справедливым.

– На право на обращение с требованием об установлении сервитута собственником служащего земельного участка в Обзоре указано только применительно к случаю эксплуатации линейного объекта. Представляется, что такой способ защиты права может быть использован и во всех остальных случаях, когда может быть установлен сервитут, однако лицо, фактически используя земельный участок, отказывается заключать соответствующее соглашение.

С требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в том числе собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут. В существующей судебной практике достаточно часто встречается вывод о том, что в силу п. 1 ст. 276 ГК РФ право обращаться с требованием о прекращении сервитута принадлежит только собственнику земельного участка, обремененного сервитутом.

Такой подход представляется необоснованным, так как, по сути, суды ограничивают право собственника земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут, на обращение с требованием о прекращении сервитута, только исходя из буквального толкования п. 1 ст. 276 ГК РФ. Однако указанная норма прямого запрета на предъявление соответствующего требования не содержит, при этом очевидно, что у собственника земельного участка, в пользу которого установлен сервитут, может существовать правовой интерес в его прекращении (например, когда решением об установлении сервитута предусмотрены взимание платы за сервитут или какие-либо обязанности по ремонту имущества). В случае если судом будет установлено, что основания для использования земельного участка действительно отпали и отсутствует угроза дальнейшего использования земельного участка без выполнения соответствующих условий, содержащихся в решении об установлении сервитута, удовлетворение требований обратившегося с требованием о прекращении сервитута лица является вполне резонным.

Очевидно, следуя указанной логике, ВС РФ подчеркнул, что формулировка п. 1 ст. 276 ГК РФ не означает, что сервитут не может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут, в случае когда объективно потребность в использовании чужого земельного участка отпала.

Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). ВС РФ еще раз обратил внимание на то, что сервитут подлежит установлению только в той ситуации, когда собственник лишен объективной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему земельным участком или иным объектом недвижимого имущества иным способом без установления сервитута.

Данная позиция ранее уже высказывалась Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 28.02.2012 № 11248/11, где подчеркивалось, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Но встречалась в практике и иная позиция, основанная на необходимости соблюдения баланса интересов сторон, когда иная возможность обеспечения права пользования собственником своего имущества значительно более обременительна для него. Например, когда расходы на строительство новой дороги несоразмерны затратам собственника участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Представляется, что данная позиция не соответствует действующим нормам о сервитуте и противоречит абсолютному характеру защиты права собственности. В пункте 1 ст. 274 ГК РФ прямо предусмотрено, что сервитут подлежит установлению только в тех случаях, когда нужды собственника недвижимого имущества не могут быть обеспечены без его установления, а право собственности на земельный участок пользуется абсолютной защитой и не может быть произвольно ограничено в пользу иного лица, поэтому нельзя говорить о каком-либо балансе интересов сторон в этой ситуации. Разумный баланс интересов сторон с учетом положений ГК РФ должен соблюдаться только в случае отсутствия иной возможности собственника реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом), и то только для соблюдения условия наименьшей обременительности сервитута для собственника земельного участка.

Сервитут не должен препятствовать собственнику земельного участка использовать его в соответствии с разрешенным использованием. В приведенном в Обзоре деле было заявлено требование об установлении бессрочного сервитута для эксплуатации подземных сетей канализации, однако, так как из проведенной экспертизы следовало, что возможно перемещение инженерных сетей со спорного земельного участка, а нахождение их на участке существенно ограничит собственника участка в его использовании, в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Указанная позиция прямо следует из п. 1 ст. 274 ГК РФ и соответствует сложившейся судебной практике.

Сервитут должен быть установлен на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого он устанавливается. В рассматриваемом пункте Обзора ВС РФ указал, что при наличии нескольких реальных вариантов прохода (проезда) к земельному участку сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

При этом не имеет значения, насколько оптимальным будет установленный вариант сервитута для лица, в пользу которого он устанавливается, поскольку на основании необходимости соблюдения разумного баланса интересов сторон ограниченное вещное право, которое обеспечивает только необходимые нужды истца, не должно создавать существенных неудобств для собственника обремененного земельного участка.

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается. ВС РФ подчеркнул, что, так как решение суда, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ, является основанием для государственной регистрации сервитута, в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которых установлен сервитут и которые обременены сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сфера действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Указанный подход представляется вполне очевидным с учетом норм действующего законодательства о сервитуте, о регистрации прав, а также норм процессуального права.

Отсутствие в ЕГРН сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом. В данном пункте Обзора анализируется судебная практика, где суды признавали, что сведения о части земельного участка, обременяемого сервитутом, должны содержаться в государственном кадастре недвижимости в любом случае.

ВС РФ указал, что законодательство о регистрации прав не содержит обязательного требования о кадастровом учете части земельного участка в случае заключения соглашения о сервитуте. Такая обязанность содержится, в частности, в ст. 39.25, 39.26 ЗК РФ применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения на срок менее трех лет.

В остальных случаях, когда закон прямо не устанавливает обязанность поставить на кадастровый учет часть земельного участка, для государственной регистрации сервитута достаточно представления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в ЕГРН. При этом сервитут и как ограниченное вещное право, и как обременение недвижимого имущества подлежит регистрации в отношении всего объекта недвижимого имущества, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь форму как единовременного платежа, так и периодических платежей. Спорными вопросами часто являются именно установление и размер платы за сервитут.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В Обзоре ВС РФ сделал важный вывод о распределении бремени доказывания по вопросам об установлении платы за сервитут: при отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом на безвозмездное пользование, обязанность по представлению доказательств обоснованности предлагаемого к установлению размера платы возложена на истца. Кроме того, ВС РФ предпринял попытку определить критерии для определения размера такой платы.

Так, ВС РФ указал, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, а также должен компенсировать те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В Обзоре обозначен подход к установлению судом размера платы за сервитут исходя из убытков собственника земельного участка, обременяемого сервитутом (реального ущерба и упущенной выгоды). Данный подход представляется обоснованным, так как сервитут сам по себе содержит элемент объективной необходимости его установления, а потому определение размера платы за него другими способами нарушило бы баланс интересов сторон.

Размер платы за сервитут может быть изменен как в соответствии с условиями соглашения, так и в судебном порядке. ВС РФ разъяснил, что условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы, а в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом, каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении). Доказыванию в таких делах подлежит увеличение объема ограничения прав по сравнению с моментом заключения соглашения.

С учетом изложенного отметим, что появление Обзора ВС РФ по вопросам установления сервитута, безусловно, поможет развитию правоприменительной практики. Однако скудность правового регулирования данного института (в ГК РФ содержится всего три статьи) и многообразие проблем приводят к возникновению новых вопросов, которые требуют разрешения.

При условии пользования чужим участком или иным имущественным объектом, вполне разумным шагом, представляется, оплата за пользование.

В наше время это правило, в некоторых случаях, уже является регламентированным и вопрос о том, как отблагодарить соседа за то, что разрешил воспользоваться своей территорией – не является насущным. Сумму или размер благодарности достаточно легко высчитать самостоятельно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

А если собственник, воспользовавшись необходимостью в использовании участка другим лицом, затребует непомерную цену – его так же достаточно легко поставить перед фактом реальной стоимости этой услуги.

Общая информация

Особенно это касается отношений между соседями, которые подразумевают зависимость друг от друга при проведении тех или иных работ на согласованных смежных полосах территорий (межах).

Плату нужно требовать тогда, когда договорённости об использовании части участка, выходят за рамки устного разрешения и приобретают правомочность, оформленную соглашением сторон или односторонним решением, с приложением судебного постановления.

При составлении соглашения, сумма установленной оплаты определяется сразу и вносится в условия соглашения.

При установлении обременения сервитутом через суд, сумма оплаты определяется сразу после принятия решения судом, на основании исковых требований и признанных судом нормативов. Плата за обременённость сервитутом всегда взымается в пользу собственника участка.

Различия в оценке частного и публичного сервитута

В соответствии с п.5 ст.274 ГК РФ и п.6 ст.23 ЗК РФ, собственник участка имеет право требовать плату, но при этом назначенная плата должна быть соразмерной причинённым неудобствам.

Понятие причинённого неудобства является математической величиной и подлежит вычислению в соответствии с имеющимися методологическими положениями. При взаимодействии частных лиц, право требования может быть инициировано исключительно со стороны собственника.

Таким образом, при проведении изыскательских работ или проведении через участок линейных объектов, стоимость сервитута может быть отрицательной, так как по окончании работ землевладелец не понёс никаких убытков.

Понятие соразмерности является ключевым требованием к объективному подходу и расчёту стоимости в соответствии с методическими требованиями, утверждёнными Росземкадастром.

Подсудность установления и оценки возникает тогда, когда стороны не смогли договориться по взаимному согласию.

Как правило, иск возбуждает сторона, которую не допускают к проведению работ на чужом участке, с обоснованием реальной необходимости использования земель.

Судом учитываются все возможности по снижению доставляемых неудобств по обложению землепользователя ограничением. Суд учитывает и возможности компенсации за право пользования участком.

Если стороны не пришли к единому мнению или представили на рассмотрение суда противоречивые сведения, исходящие исключительно из личных интересов, суд имеет право назначить проведение экспертизы по нанесению имущественного ущерба собственнику участка. В этом случае, решением экспертной комиссии будет установлен масштаб пользования и условия его оплаты.

Порядок определения платы по соглашению

Если обременение устанавливается по взаимному соглашению на короткий срок – землевладелец вправе установить разумную стоимость услуги по своему усмотрению. Если другая сторона сочтёт его требования завышенными, то для определения стоимости сервитута может использоваться принцип утраты части прав пользования в соответствии с обременением.

Соответственно, расчёт стоимости производится на основании общей рыночной стоимости 1 кв.метра земли в соответствующем районе, регионе, населённом пункте и т.п.

Далее учитывается степень обременённости и размер убытков, в соответствии с размером обременённости. Степень обременённости зависит от масштабов работ, проводимых на участке и размера части участка, который отчуждается от собственника в пользу лица, установившего сервитут.

По имеющимся данным, степень обременения может варьироваться от 0 % (ничтожное обременение) – до 100 %, когда собственник практически не имеет возможности пользоваться участком и ему приходится защищать собственные права в судебном порядке.

Обычно, при установлении публичного сервитута на полный участок собственника, вопрос его имущественных прав решается в административном порядке – путём замены или выкупа земель.

Расчёт стоимости

Для того, чтобы произвести расчёты, в первую очередь необходимо вычислить базовую величину понесённых владельцем убытков. Она заключается в сопоставлении:

• рыночной стоимости 1 кв.м земли;
• общего объёма земли, отчуждённой от собственника, установлением сервитута, и измеряемой в процентном соотношении к общему объёму участка.

Затем, из стоимости обременённого участка, высчитывают срок установленного обременения:

• 49 лет = 100 % стоимости;
• срок установления сервитута = х % стоимости.

Решив уравнение, можно получить базовую стоимость убытков, понесённых собственником. Далее, по методикам Росземкадастра, добавляются другие ставки расчёта стоимости.

К ним относится упущенная выгода и реальный ущерб. Упущенная выгода высчитывается как среднестатистическая единица получаемой от участка выгоды (пользы) – путём дисконтирования денежного потока.

Для этого проводится анализ притока и оттока денежных средств, путём сравнения разных статусов участка: при отсутствии обременения и с обременением сервитутом.

Реальный ущерб определяется разницей рыночной стоимости земель без обременения и с обременением сервитутом.

Общая оценка стоимости составляет сумму следующих величин:

• размер реального ущерба, которого не могло быть, при условии отсутствия обременения и который возник исключительно на его основе;
• сумма утраченной выгоды, которая могла быть получена без установления сервитута;
• реально понесённые убытки в результате ограничения пользованием (по приведённому выше расчёту).

После определения общей стоимости сервитута, стороны договариваются (следуют решению суда) о способах оплаты. По договорённости сторон, собственник может получить всю сумму положенных выплат:

• за один раз;
• несколькими частями в оговорённый срок;
• в качестве помесячной или поквартальной оплаты.

Но при условии получения всей суммы задолго до завершения сроков действия обременения, могут возникнуть некоторые проблемы.

Поэтому предусмотрена возможность изменения оплаты и переоценка стоимости сервитута, как по согласию сторон, так и по решению суда.

Итоги

При составлении документа об оценке необходимо оформить его надлежащим образом, с использованием данных из записей кадастрового учёта и с учётом всех имущественных объектов, которые расположены на участке собственника, и в особенности – если они попадают в зону обременения.

Оценка сервитута составляется по образцу договора и включает в себя сведения о сторонах, заключивших соглашение об оплате компенсации за обременение и ограничение пользования участком.

Также в документе должно быть оговорено положение о том, что соответствующая оценка установлена на определённую дату (дату составления) и имеет право на пересмотр обозначенных условий. Впоследствии, при существенном изменении условий рынка, возможна переоценка и переоформление соглашения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
+7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)