Разрешение банка на продажу ипотечной квартиры

Квартиры в ипотеку сегодня покупают наравне с традиционным вариантом приобретения жилья за наличные. Для многих людей это единственная возможность обзавестись собственным домом, поэтому услуга так востребована на финансовом рынке. Впрочем, нередко у собственников возникает вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке?» и возможно ли это в принципе. Сразу стоит отметить, что реализация недвижимости с обременением возможна, правда, для этого необходимо приложить больше усилий, чем при проведении стандартной сделки купли-продажи жилья.

Почему возникает необходимость продажи ипотечного жилья?

Вопрос о том, как продать ипотечную квартиру, может возникнуть при разных жизненных обстоятельствах. Конечно, большинство сделок с ипотекой проходят без изменений, и счастливые новоселы остаются собственниками приобретенного жилья не только до момента полного погашения задолженности перед банком, но и на долгие годы после выплаты всех обязательных платежей. Среди основных причин продажи ипотечного жилья можно выделить:
Отсутствие средств для своевременной выплаты ежемесячных платежей. Судьба нередко диктует нам свои правила игры: при неблагоприятном развитии ситуации может случиться так, что средств на выплату ежемесячных платежей не остается, а находиться в статусе должника не только не приятно, но и опасно, так как жилья можно, и вовсе, лишиться. В этом случае, вопрос о том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, наиболее актуален, поскольку от его благополучного решения зависит стабильность жизни в целом.
Развод и раздел имущества. Часто вопрос о том, можно ли продать ипотечную квартиру, возникает в случае, если лодка любви вчерашних счастливых молодоженов все-таки потерпела крушение. Произойти это может по разным причинам, но итог будет одним: раздел совместно нажитого имущества. Чтобы не делить пополам долги и не покупать друг у друга доли, можно продать квартиру в ипотеке третьему лицу, а полученную прибыль (если она будет) разделить между собой.
Улучшение жилищных условий. Поскольку займы на недвижимость оформляются на длительные сроки, вплоть до нескольких десятилетий, когда-то молодой семье, раньше спокойно уживавшейся в студии, может потребоваться площадь большего размера. Особенно остро вопрос о том, как продать квартиру с ипотекой и взять что-то побольше наступает с появлением ребенка, а то и нескольких.
Получение прибыли. Купленное в ипотеку жилье может выступить в роли выгодной инвестиции. Особенно актуально это для квартир, находящихся в долевой собственности. Как только строительство дома будет приближаться к завершению, цены могут вырасти в несколько раз, по сравнению с моментом покупки, по сути, «воздуха», на месте которого и вырос в последующем новенький дом. К моменту сдачи девелопером новостройки, свободных площадей в ней, зачастую, просто нет. А если объект пользуется спросом и обладает выгодными характеристиками, спрос на него, а, соответственно, и цены будут с течением времени только расти. Поэтому, решив вопрос, как продать квартиру, купленную в ипотеку в строящемся доме, можно неплохо подзаработать.

Что говорит закон

Как происходит продажа квартиры по ипотеке? Здесь, все не так просто, как хотелось бы. На основании закона «Об ипотеке», заемщик является собственником, имеет право пользоваться недвижимостью, обязан содержать ее в должном состоянии, а вот продаваться такое жилье может только лишь с согласия банка. Можно даже не пытаться обмануть финансовую организацию: даже если продающий жилье человек найдет согласного на столь сомнительные условия покупателя, квартиру просто не получится зарегистрировать в Росреестре. Если на жилье стоит «черная метка» обременения ипотеки в силу закона, только письменное согласие банка может быть единственным аргументом для регистрации.

Как получить согласие банка?

Если вы всерьез задумались о том, как можно продать квартиру в ипотеке, первым делом обратитесь в банк, который ее выдавал. Рассмотрев вашу заявку, специалисты компании вынесут решение об отказе или одобрении будущей сделки. Зависеть оно будет от того, каким способом вы собираетесь реализовывать продаваемый объект недвижимости, срока выплаты процентов, состояния и рентабельности жилья и других факторов.
С одной стороны, банку важно получить назад всю выделенную на приобретение жилья через ипотеку сумму. Поэтому, если вы нашли покупателя, который готов полностью закрыть ваши обязательства, финансовая организация не понесет убытков, возможных если клиент не сможет выплачивать ежемесячные платежи.
С другой стороны, досрочное погашение невыгодно банкам, ведь сокращение срока кредита на несколько лет или даже десятилетий несет за собой упущенную прибыль, в виде не выплаченных процентов. Чтобы обезопасить себя, некоторые банки еще во время заключения сделки о покупке жилья прописывают в договоре всевозможные ограничения. Самые распространенные – мораторий на досрочное погашение или обязательство выплаты всех процентов вне зависимости от того, когда кредит будет погашен.
Чаще всего, клиент получает добро на продажу ипотечного жилья, поскольку реальная выгода всегда лучше возможной в будущем. Чтобы увеличить свои шансы на положительное решение, постарайтесь найти покупателя, который готов выкупить недвижимость за наличные. Если же планируется продажа квартиры по ипотеке для покупателя, его кандидатура будет изучаться под микроскопом еще до того, как он подаст официальные документы в банк. Если предварительный «кастинг» покупатель не пройдет, то разрешения от банка на продажу вы можете не получить.

Способы продажи квартиры в ипотеке

И все же, как продать квартиру по ипотеке? Пошаговая инструкция в этом случае точно не помешает. Вообще, существует 3 основных способа продажи жилья с обременением:

• Досрочное погашение долга (за счет средств покупателя) с последующей его продажей без участия банка.
• Покупка ипотечного жилья за наличные с полным погашением задолженности через банк.
• Перепродажа долговых обязательств продавца клиенту, то есть оформление на покупателя ипотеки на приобретаемое жилье.

Все три варианта имеют право на жизнь, у каждого из них есть свои плюсы и минусы. По сути, к какому из них вам придется прибегнуть, зависит от конкретного покупателя, который заинтересуется вашим жильем. А также какими средствами он располагает и насколько в нем жив дух авантюризма.

Досрочное погашение долга с последующей продажей

Решая, как можно продать ипотечную квартиру, каждый хочет сделать это как можно быстрее и проще. Конечно, самый легкий выход – досрочное погашение суммы долга и начисленных процентов и полное снятие обременения. Это будет означать, что теперь вы полновластный владелец жилья, без всяких «но». Где же взять на это деньги? Самый лучший выход – занять у родственников или друзей (огромный плюс, что если дадут, то, скорее всего, без процентов), досрочно погасить кредит, снять обременение, продать квартиру и раздать долги.
Если такой возможности нет, можно найти покупателя, который выступит в роли друга-спонсора. Этот способ – самый рискованный для покупателя, ведь он не застрахован от того, что, после снятия с жилья обременения, продавец вдруг не передумает продавать квартиру. Как покупателю в этом случае вернуть назад свои деньги? С другой стороны, цены на залоговое жилье, продаваемое таким способом, значительно ниже, что привлекает потенциальных собственников. Если ваша цель – продать квартиру как можно быстрее, а у покупателя – сэкономить, считайте, что звезды сошлись и вы нашли друг друга.
Как происходит процесс такой сделки? Предлагаем вам пошаговую инструкцию:

1. В банковском отделение необходимо узнать полную сумму задолженности и написать заявление о досрочном погашении.
2. Продавцу и покупателю у нотариуса надо составить предварительный договор и расписки о предоставлении и получении денежных средств.
3. В случае составления расписки, продавец получает от покупателя деньги и гасит задолженность. Также сам покупатель на основании предоставленных продавцом документов может погасить за него задолженность по ипотеке.
4. После этого, банк выдает справку о снятии обременения, с которой необходимо направиться в Росреестр, чтобы официально зарегистрировать документы из банка и стать полноправным владельцем недвижимости.
5. Продавец и покупатель вновь направляются к нотариусу, чтобы оформить договор сделки купли-продажи.

Какие документы нужны? На самом деле, не так уж и много: паспорта обеих сторон, кредитный договор и выписка о состоянии задолженности. Остальные документы будут составлены нотариусом, выданы банком и Росреестром.

Продажа с помощью банка

Решая, как продать квартиру под ипотекой, большинство останавливается, все же, на менее рискованном способе, когда все операции проходят через банк и с его непосредственным участием. В этом случае, заемщику необходимо просто обратиться в финансовую организацию с уведомлением о желании избавиться от залогового жилья. После одобрения сделки от руководства банка, сотрудники самостоятельно готовят документы для продажи квартиры, ищут покупателя и занимаются снятием обременения. Какие документы нужны? По сути, от продавца необходим лишь паспорт, уведомление о желании продать квартиру и досрочно погасить кредит. Остальные бумаги готовят банк и покупатель.

Перепродажа долговых обязательств

Если вы нашли покупателя на жилье, но он не располагает достаточными для его приобретения средствами, стоит рассмотреть вопрос продажи квартиры по ипотеке. Это означает, что с вас долговые обязательства будут сняты и перепроданы покупателю. Также вам может достаться прибыль, в том случае, если реальная стоимость квартиры выше долга и возможных процентов. Как продать жилье в ипотеке по ипотеке? На самом деле, ничего сложного нет, у крупных банков уже давно выработана четкая схема взаимодействия с заемщиками и покупателями.
Главное, чтобы потенциальный покупатель прошел проверку банка и получил одобрение для получения кредита. Выбирая такой вариант, как продажа квартиры через ипотеку, стоит рассказать потенциальным покупателям, что оформить кредит они могут не только в том банке, в котором клиентом является продавец. Крупные игроки финансового рынка уже давно отработали схему действия по перепродаже долгов, поскольку ставки и условия кредитования в разных организациях примерно одинаковые, что облегчает взаимодействие.
Какие нужны документы для продажи квартиры по ипотеке? От продавца требуется паспорт и заявление о желании продать жилье, в конце подписывается еще и заявление о переуступке долга. Большую же часть бумаг готовит финансовая организация, что позволяет не беспокоиться о безопасности сделки. А вот какие нужны документы покупателю, вопрос другой. Потенциальному заемщику потребуется подготовить полный комплекс бумаг по списку банка, чтобы пройти стандартную процедуру оценки его платежеспособности.
Как продать квартиру по ипотеке – пошаговая инструкция:

1. Владелец жилья обращается в банк с заявлением для продажи квартиры в ипотеку. Какие документы нужны для этого, определяют сотрудники конкретной финансовой организации.
2. Покупатель предоставляет полный комплект бумаг для рассмотрения заявки банком.
3. В случае положительного решения, банк проводит процедуру продажи долговых обязательств.
4. Покупатель отдает деньги, а проданный объект недвижимости переходит в его собственность.
5. Вопросы с Росреестром решает банк без участия бывшего и нынешнего заемщиков.

Советы по продаже квартиры в ипотеке

Чтобы сделка прошла максимально безопасно и безболезненно, главный совет, который можно дать: четко следуйте букве закона и сделайте банк своим партнером, а не заклятым врагом, ведь, по сути, у вас общая цель – погасить проценты по ипотеке. Уведомляйте банк о своих намерениях относительно продажи недвижимости и следуйте их рекомендациям.
Наибольшие риски при таких сделках несет, все-таки, покупатель, который может погасить за продавца долг, а квартиру в итоге не получить или приобрести не полностью. Главный подвох, который может быть – наличие прописанных в квартире несовершеннолетних, которых, в случае покупки, выписать будет невозможно. Поэтому, внимательно проверьте все выписки и документы. А еще лучше – доверьте это профессиональному нотариусу, который проследит за чистотой сделки.

Подводя итог, отметим, что продать недвижимость с обременением не только реально, но и достаточно просто. Заниматься поисками покупателя можно самостоятельно или при помощи банка, то же касается и процесса оформления сделки. Ограничений для продавца практически нет, поэтому шанс на успех более чем велик.

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

1. Досрочное погашение займа.
2. Самостоятельная продажа.
3. Продажа с помощью банка.
4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

1. Определение суммы задолженности по кредиту.
2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
4. С квартиры снимается обременение.
5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

• Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
• В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
2. Уточняет в банке сумму долга.
3. Погашает сумму задолженности.
4. Находит покупателя на жильё.
5. Получает документ о снятии обременения.
6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

• документ, подтверждающий платёжеспособность;
• договор купли-продажи с покупателем;
• справка об отсутствии задолженности по кредиту;
• закладная по займу;
• документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
• документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина. Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться. В общем, опыт в продаже у меня достаточный.

Здесь все зависит от банка у собственников (продавцов) и от банка у покупателей. Я же написали инструкцию, исходя из своего опыта. Сначала прочтите краткую инструкцию ниже, а потом уже более подробную с этапами.

Также по этой ссылке можете ознакомиться с инструкцией продажи, когда покупатели приобретают квартиру полностью за наличные, т.е. без ипотеки, материнского капитала и т.п.

Краткая инструкция

Объясняю на примере: Собственники (продавцы) продают свою ипотечную квартиру за 3 млн. руб., где долг по ипотеке — 800 тыс.руб. Квартира приглянулась покупателям, которые сами с ипотекой, и у них имеется 1 млн.руб. собственных денег на первоначальный взнос и 2.5 млн. руб. им одобрил банк. Необязательно, что банк у покупателей будет такой же как у продавцов. Покупатели передают собственникам 800 тыс.руб. в качестве задатка. Эти деньги собственники отдают своему банку, чтобы полностью погасить ипотеку. Потом собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. Как только обременение снято, квартиру уже можно смело продавать. Т.е. собственники предоставляет документы банку покупателя на одобрение ипотеки. Если покупателю одобрили ипотеку в залог этой квартиры, уже можно будет оформлять сделку купли-продажи. Остальные наличные деньги в 200 тыс.руб. покупатели на самой сделке купли-продажи передают продавцам на руки, на банковский счет или на банковскую ячейку. Здесь уже как договорится. Далее банк покупателя передаст оставшейся «ипотечные» 2 млн.руб. продавцам на счет или на банковскую ячейку. Здесь уже способ передачи зависит от определенного банка.

Этап №1 – снять обременение с квартиры

Процесс снятия обременения с квартиры может немного отличатся, все зависит от конкретного банка у собственников. Также во многих случаях (до 80%) оформить договор купли-продажи придется у нотариуса, т.е. требуется оформить нотариальную форму договора. Обо всем об этом в статье.

Самое первое — собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели со своего первоначального взноса в качестве задатка. Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе. Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатил ипотеку, а остальное их не касается. Для этого нужно собственникам написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по ипотеке, который необходимо оплатить.

Найти таких покупателей, которые имеют достаточно собственных средств (наличных), которых хватит на оплату остатка ипотеки продавца. Покупатели не только должны иметь достаточно денег, но и согласиться до сделки купли-продажи отдать их продавцу для полного погашения ипотеки и снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере. Покупателям также советую известить свой банк, что деньги с первоначального взноса будут переданы продавцам в качестве задатка, чтобы погасить ипотеку.

Составить предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

На основании предварительного договора, покупатели и продавцы обязуются в будущем заключить договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял. 2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е. как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу — на регистрации сделки или после, и в каком виде — наличными на руки или на банковскую ячейку.

Соглашение о задатке идет как приложение к предварительному договору. В нем обязательно указывайте: 1) Что соглашение составлено для надлежащего исполнения предварительного договора + дата его подписания; 2) ФИО и паспортные данные продавцов и покупателей; 3) Сумма задатка и что он идет в счет стоимости квартиры; 4) Ответственность каждой стороны по задатку — если продавец отказывается продать квартиру, то он возвращает задаток в двойном размере + срок возврата (например, в течении трех дней). Если покупатель отказывается от сделки, то продавец оставляет задаток себе.

ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор или соглашение о задатке. Об этом далее.

Собственники вместе с покупателями обращаются в банк для погашения ипотеки.

Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта. Пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не писали заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок, об этом ниже.

После передачи денег сторонам нужно подписать предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обеих сторон, сумма, дата и подписи.

Можно конечно покупателям передать задаток и подписать документы заранее, а собственники затем сами отдадут деньги на погашение ипотеки. Но покупатели редко отдают деньги «на руки» собственникам, а идут в банк вместе с ними.

У каждого банка данная процедура немного отличается, поэтому я и написала в 1 пункте, что собственникам следует заранее проконсультироваться об этом с сотрудниками своего банка.

Многие банки отправляют вместе с собственниками своего представителя. Собственники и представитель банка обращаются в МФЦ или Регистрационную Палату и подают документы. Собственники подают паспорта, договор купли-продажи, справку о погашении задолженности, ипотечный договор. Представитель банка – закладную на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и свою доверенность. Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить гос.пошлину в 400р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

В течение 3 рабочих дней запись об обременении будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке с квартиры снято, т.е. в графе «Ограничение» будет пустая строка.

Если после продажи будете покупать новую квартиру, то тщательно проверяйте ее на юридическую чистоту и на долги по «коммуналке». После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.

Этап №2 – Передать документы банку у покупателей

Эти документы нужны банку покупателя, чтобы одобрить ипотеку на покупаемую квартиру, оформить закладную и договора ипотеки.

• Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
• Технический паспорт квартиры. Заказать техпаспорт могут только собственники в БТИ и в МФЦ.
• Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

Эта выписка нужна на продаваемую квартиру и в бумажном виде. Как заказать выписку из ЕГРН.

Предварительный договор купли-продажи;

Не все банки требуют предварительный договор, некоторым достаточно предоставить подписанный соглашение о задатке. Если что образец договора может взять покупатели у своего ипотечного менеджера.

Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе — инструкция.

Разрешение органов опеки и попечительства;

Это разрешение нужно, если в собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети. Органы опеки проверяют, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

Если квартира приобреталась в браке и оформлена в собственность только на одного из супругов, то потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга, его паспорт и свидетельство о заключении брака. Согласие потребуется, даже если супруги разведены на момент продажи квартиры. В случае развода вместо свидетельства о заключении брака, нужно свидетельство о расторжении брака.

Заверить согласие у нотариуса стоит от 1,5 т.р.

Оценка квартиры.

Оценку квартиры необходимо заказать в лицензированной компании. Оценку заказывают и оплачивают покупатели, потому что она нужна им для оформления ипотеки.

Чаще всего сами банки дают список компаний-партнеров, сотрудничающих с ним. Средний срок изготовления – 3 дня, средняя стоимость оценки от 3500 рублей.

Дополнение: некоторые банки требуют, чтобы все зарегистрированные лица выписались из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это обычная практика. Всегда можно прописаться обратно. Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры?

Этап №3 – Оформить договор купли-продажи квартиры

Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.

Некоторые сделки купли-продажи обязательно удостоверяются нотариально, т.е. придется обращаться к нотариусу удостоверять договор купли-продажи. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали потому, что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в некоторых случаях.

Если достаточно договора в простой форме, то я крайне не советую искать шаблоны в интернете и самостоятельно его составлять. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что каждая сделка купли-продажи уникальна, а все эти типовые шаблоны не имеют пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу/риэлтору. Он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. За услугой можете обратиться к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №4 – Зарегистрировать сделку купли-продажи

Если договор купли-продажи составлен в простой форме (без удостоверения у нотариуса), то участники сами подают документы на регистрацию сделки. С 2017 года во многих городах зарегистрировать сделку купли-продажи можно только в МФЦ (Многофункциональный центр). Затем документы с МФЦ передаются в Регистрационную палату. Напрямую Рег.палата документы от граждан не принимают, только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать.

Сам процесс подачи документов в МФЦ или в Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ.

Собственникам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать документы.

Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

Гос.пошлина за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия примерно 50 рублей. Гос.пошлину оплачивают покупатели.

После оплаты гос.пошлины, в порядке очереди сотруднику нужно предоставить документы в оригиналах. Какие документы нужны от собственников (продавцов).

Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то его можно подписать заранее или при сотруднике МФЦ, нет никакой разницы. Если одному из участников до 14 лет, то за него договор подписывает один из родителей, если с 14 до 18 лет, то он и один из родителей.

Договор в нотариальной форме подписывается перед только нотариусом, поэтому сотруднику МФЦ он отдается уже подписанным и заверенным.

На основании полученных документов, сотрудник составит заявления о регистрации права, которое покупателям и продавцам необходимо проверить и подписать. У каждой из сторон свое заявление на подписание.

После подписания заявлений сотрудник заберёт поданные документы (кроме паспортов и свидетельств о рождении), выдаст каждому участнику расписку об их получении.

Сотрудник МФЦ передаст документы и договор регистратору, который их проверит. Если все верно, будет зарегистрирована сделка купли-продажи, точнее переход права собственности от продавцов покупателям. Об этом будет внесена запись в ЕГРН. После регистрации уже покупатели станут собственниками.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, максимальный срок регистрации: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра . Но не всегда укладываются в срок. Можно позвонить по телефону и сказать номер, которые есть в расписке, чтобы уточнить дату завершения регистрации.

В назначенный день забрать зарегистрированные договора купли-продажи и другие документы. Также покупателям выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, в которой будет указано, что они теперь является собственниками (правообладателями) квартиры. При себе иметь паспорта и ранее выданные сотрудником расписки.

Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариса

Если договор удостоверялся нотариально, то нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать документы на регистрацию — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

Небольшой этап №5 — продавцы получают остальные деньги от банка покупателей

После регистрации сделки купли-продажи, и когда уже покупатели станут собственниками квартиры, банки передадут ипотечные деньги продавцам. Для этого банку нужно предоставить зарегистрированный договор купли-продажи. Деньги перечисляют на указанный ранее банковский счет. У банков разный срок передачи денег.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.