Содержание
Раньше, до 4 августа 2018 года, при строительстве частных домов возникал вопрос о получении разрешения на строительство. Хотя обязанность получать разрешение на строительство была не для всех случаев.
Для строительства индивидуальных жилых домов обязанность получать разрешение на строительство была, а для садовых и дачных домов — не было.
Чтобы понять, какой дом можно построить на участке, нужно было смотреть на вид разрешенного использования земельного участка. Если участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, то по общим правилам получение разрешения на строительство требовалось. Если земельный участок предоставлялся для ведения садоводства или дачного хозяйства, то получение разрешения на строительство дома не требовалось.
Для возведение гаражей и сооружений вспомогательного использования разрешение на строительство получать не требовалось.
При этом многие частные застройщики получали разрешения на строительство дома, которые сейчас называются садовыми, а не только для строительства индивидуальных жилых домов. Причины могли быть разные: спокойствие застройщика, что дом будет оформлен по всем нормам, договоренность между жителями поселка (на самом деле, просто неформальное требование управляющей компании коттеджного поселка) о том, что все будут получать разрешение, чтобы точно все дома соответствовали требованиям законодательства.
Разрешения на строительство индивидуальных жилых домов с 4 августа 2018 года не выдают. Теперь нужно подавать уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома или садового дома (статья 51.1 Градостроительного кодекса).
Если было получено разрешение на строительство, то дополнительно направлять уведомление не нужно. Если строительство началось до 4 августа 2018 года, но разрешение на строительство застройщик не получал, то до 1 марта 2021 года он вправе направить уведомление о планируемом строительстве. После окончания строительства застройщику нужно направить уведомление об окончании строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получать не нужно.
Федеральный закон от 02.08.2019 N 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» частично отменил действие дачной амнистии. Этот закон признал утратившим силу часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". Для оформления права собственности нужно было оформить технический паспорт, а чтобы получить технический паспорт нужно было получить разрешение на ввод в эксплуатацию. А ввод в эксплуатацию можно было получить только имея разрешение на строительство. По Федеральному закону N 191-ФЗ до 1 марта 2020 года не нужно было предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию для получения технического плана, то есть оформить дом в собственность можно было по декларации. Теперь, Федеральный закон N 267-ФЗ отменил этот пункт. Значит, единственно возможным вариантом для частных застройщиков является направление уведомления о планируемом строительстве и получение уведомления о соответствии параметров дома требованиям.
Подавать уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома или садового дома необходимо после подготовки проекта и до начала строительства дома.
При этом действовала дачная амнистия. Дачной амнистией вообще называют очень широкий круг актов, которые направлены на упрощение процедур оформления домов в собственность. Но не всегда это именно упрощение.
Что касается дачной амнистии в отношении разрешения на строительство индивидуальных жилых домов, то было следующее.
До 1 марта 2020 года не требовалось получение разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома. А что это означало? Для оформления права собственности нужен был технический паспорт, а чтобы получить технический паспорт нужно было, по общему правилу, получить разрешение на ввод в эксплуатацию. А разрешение на ввод в эксплуатацию можно было получить только имея разрешение на строительство. И амнистия состояла в том, до 1 марта 2020 года не нужно было предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию для получения технического плана, то есть оформить дом в собственность можно было по декларации застройщика.
Это все действовало в отношении индивидуальных жилых домов, для садовых домов получение разрешения на строительство вообще не требовалось.
Это была часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", в которую неоднократно вносились изменения и срок продлевался начиная с 2010 года.
Так вот новый Федеральный закон, вступивший в силу 3 августа 2019 года N 267-ФЗ признал утратившим силу эту часть 4 статьи 8. То есть дачная амнистия в этой части прекратила свое действие на полгода раньше срока, который был заявлен в начале 2018 года.
Уведомление о планируемом строительстве — это документ, в котором частный застройщик извещает государство о том, что он собирается строить на своем участке именно такой дом, как указывает в уведомлении.
Помимо своих паспортных данных и сведений об участке застройщик указывает в уведомлении сведения о планируемых параметрах индивидуального жилищного дома или садового дома, в том числе об отступах от границ земельного участка, а также сведения о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (то есть, что это будет дом для одной семьи).
К уведомлению о планируемом строительстве нужно приложить следующие документы (для граждан):
То есть если участок под строительство дома расположен в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к дому на таком участке предъявляются повышенные требования. В Московской области такими историческими поселениями являются города: Бронницы, Верея, Волоколамск, Дмитров, Егорьевск, Звенигород, Истра, Кашира, Клин, Можайск, Ногинск, Озеры, Орехово-Зуево, Павловский Посад, Подольск, Руза, Сергиев Посад, Серпухов, Талдом, Чехов, Зарайск, Коломна.
Однако если строить в соответствии с типовым архитектурным решением, утвержденным в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» для данного исторического поселения, приложение описания внешнего облика дома к уведомлению о планируемом строительстве не требуется.
Описание внешнего облика индивидуального жилого или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание: указание на параметры объекта дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик дома, а также описание иных характеристик дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика дома, включая фасады и конфигурацию дома.
Само по себе уведомление о планируемом строительстве, поданное застройщиком, еще не дает право начинать строительство. Нужно дождаться получения уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта. Если участок не в границах исторического поселения, то срок для получения ответного уведомления от госорганов 7 рабочих дней, если нужно проверять соответствие планируемого дома историческим особенностям региона, то срок увеличивается до 20 рабочих дней.
Уведомление о соответствии дает право на строительство дома в соответствии с заявленными и одобренными параметрами в течение десяти лет со дня направления застройщиком уведомления о планируемом строительстве.
Граждане, которые планируют строить собственное жилье, должны оформить разрешение на строительство. Правила его получения прописаны в статье 51 Градостроительного кодекса РФ.
Разрешительная документация на возведение частного дома:
Если разрешения нет, начинать строительство жилья нельзя. На дом, построенный незаконно, не выдают кадастровый паспорт. Ввод в эксплуатацию запрещается.
ВАЖНО! Проводить согласование нужно и для арендованных земель.
За самовольное строительство действующим законодательством предусмотрена административная ответственность. Согласно ст. 9.5. КоАП на нарушителя возлагается штраф следующих размеров:
ВАЖНО! Для ИП и юридических лиц вместо штрафа может быть назначена приостановка деятельности на срок до 90 дней.
Необходимость оформления документа определяется видом разрешенного использования земли и типом возводимой постройки.
В отношении участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, разрешение необходимо.
Земельным кодексом предусмотрена возможность смены вида разрешенного использования. Собственник вправе построить дом после смены ВРИ.
СОВЕТ! Чтобы уточнить вид разрешенного использования надела собственник получает выписку из ЕГРН.
Правом выдавать разрешение обладают государственные учреждения:
Подать заявку можно путем личного обращения в госучреждение или с помощью почтового отделения.
Документация может быть передана в муниципалитет также представителем гражданина. При использовании такого способа требуется соответствующая нотариальную доверенность.
Для официального начала строительных работ собственнику требуется следовать определенному алгоритму:
СОВЕТ! Если ранее на участке выполнялась топосъемка, получить ее результаты можно в виде выписки из градостроительного плана.
Перед обращением в администрацию требуется собрать следующий пакет документов:
Заявление составляется в свободной форме. В его содержании указывается следующая информация:
Проект будущего дома необходимо утверждать:
ВНИМАНИЕ! Если после одобрения от администрации в проект вносятся корректировки, происходит отмена разрешения.
Если гражданин планирует возводить жилье высотой менее трех этажей, он вправе использовать упрощенный вариант получения разрешения. Собственник обращается с заявлением в администрацию, но с меньшим числом документов:
ВАЖНО! Перед началом строительства, нужно зарегистрировать дом в упрощенном порядке. Пройти полную регистрацию можно позднее.
Существуют случаи, когда собственник вправе строить на участке без одобрения муниципалитета. Например, разрешение на строительство бани на участке ИЖС не требуется. Оно также не нужно при возведении:
Одобрение администрации не требуется при ремонте или реконструкции строения, если это не приводит к капитальным изменениям конструкции.
По заявке может быть отказано в следующих случаях:
Ответ на получение разрешения на строительство ИЖС готовится в течение 14 рабочих дней с даты подачи заявки. Если документация была отправлена по почте, время ожидания увеличивается.
До недавних пор строиться даже на собственном участке без согласования не представлялось возможным, а нарушителей ожидали серьезные штрафы и снос незаконных домовладений. После вступления в законную силу №340-ФЗ от 3.08 2018г. было отменено разрешение на строительство (ИЖС). Индивидуальное строительство теперь ведется согласно новым правилам, о них мы и поговорим в этой статье.
Согласно новым требованиям Градостроительного кодекса, владельцы участков, соответствующих определенным требованиям, не должны спрашивать на это разрешения чиновников.
Не обязаны это делать и подрядчики, занимающиеся застройкой следующих территорий:
1 января 2019 года вступил в силу ФЗ-№217. Согласно его положениям, дачные участки переходят в разряд садовых участков, а это означает, что вести индивидуальное строительство на них можно без получения разрешения.
Нельзя по-прежнему строить на территориях, отведенных под размещение огородов.
Не потребуется разрешительной документации также для застройки участка, вышедшего из состава сельскохозяйственных земель. Для этого можно выделить часть участка под садовые земли, после чего начать индивидуальное строительство, не спрашивая разрешения.
Согласно августовскому новшеству, на землях из указанного выше перечня можно начинать стройку, не получая на это разрешения.
Согласно положениям ст. 51.1 Градостроительного кодекса, орган местной власти достаточно поставить перед фактом предстоящего строительства, уведомив его об этом в письменном виде.
Для этого подходит заказное почтовое отправление, визит в многофункциональный центр или онлайн-уведомление на портале госуслуг https://www.gosuslugi.ru/ («электронное правительство»).
Уведомить администрацию муниципалитета можно сегодня в произвольной форме, но в ближайшее время будет разработан специальный бланк. Его содержание должен одобрить Минстрой, а пока этого не случилось достаточно указать:
В заключительной части уведомления надо указать, что участок в ближайшее время не будет разделен.
Отправляя уведомление, согласно положениям ФЗ- №340 от 3.08. 2018г., собственник участка имеет право требовать обратного уведомления о соответствии или несоответствии законным параметрам.
К уведомлению необходимо приложить выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, безвозмездного пользования или аренды, другой документ, подтверждающий законность владения объектом.
На рассмотрение уведомления о начале строительства отводится 7 дней. Проверить за это время специалисты администрации должны соответствие определенным параметрам, а в первую очередь учитывается разрешенное использование участка. Обратное уведомление посылается также после проверки территории на соответствие местным ПЗЗ.
Согласно положениям ч. 13 ст. 51.1 ГК РФ, строение считается законным в случае, если администрация не уведомила об обратном в недельный срок.
Положения части 10-й ст. 51.1 Гражданского кодекса, говорят о том, что органы муниципальной власти не вправе запретить строительство, а могут только сообщить о несоответствии застраиваемой территории определенным параметрам. Такие рекомендации администрация может дать в нескольких случаях:
С введением в законную силу ФЗ-340, таким образом, россияне могут строиться сегодня, не спрашивая разрешения на ИЖС, которое уже не требуется. В настоящий момент, согласно данным статистики, застраивается только 1% огромной территории Российской Федерации, а теперь количество жилых и нежилых помещений на частных участках увеличится. Объемы ИЖС также гарантированно увеличатся после принятия закона о «Личном подсобном хозяйстве» и внесения изменений в Земельный кодекс. Этот процесс уже запущен, а это означает, что индивидуальные застройщики будут строить везде, где это только возможно.
Куда нужно обращаться для получения разрешения на ИЖС можно уточнить у нашего адвоката. Заполните форму ниже и наш дежурный специалист свяжется с Вами.
No related posts.