Регистрация имущественного комплекса росреестр

Статья 22. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним

В соответствии с пунктом 1 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В силу прямого указания закона предприятие как имущественный комплекс является объектом недвижимости.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Регистрация прав на отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с такими объектами подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в общем порядке, предусмотренном комментируемым законом, в территориальном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения данных объектов (пункт 1 комментируемой статьи).

В том случае, если к моменту регистрации ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, сделки в отношении объекта недвижимости, данный объект включен в состав предприятия как имущественного комплекса и данное предприятие зарегистрировано в порядке, предусмотренном настоящим законом, взаимодействие между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Служба) и территориальным органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – территориальный орган Службы) осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 20 Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в ЕГРП и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами (далее – Правила, утверждены Приказом Министерства юстиции России от 4 марта 2005 г. N 16, в редакции Приказа от 20 декабря 2007 г. N 245).

Так, на основании выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, направленной территориальным органом Службы, Службой заполняется лист об изменениях, в котором указываются предусмотренные Правилами сведения. Заполненный лист записи об изменениях прилагается к подразделу I-5 соответствующего раздела ЕГРП. В срок, не превышающий трех дней со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРП, о произведенных изменениях в письменной форме уведомляется правообладатель (пункт 20 Правил). Таким образом, в описанном случае не требуется подача правообладателем заявления о внесении изменений в ЕГРП.

В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся Службой (пункт 2 комментируемой статьи, пункт 1 статьи 9 настоящего закона).

Исходя из толкования статьи 132 Гражданского кодекса РФ, предприятием как объектом недвижимости может быть имущественный комплекс, как содержащий в своем составе недвижимые вещи, так и не включающий в себя таких вещей или прав на них.

Комментируемый закон не содержит изъятий в отношении регистрации предприятия как имущественного комплекса, не содержащего в своем составе объектов недвижимого имущества и (или) прав на них. Особенностью регистрации такого предприятия является то, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 7 Правил, пунктом 32-5 Правил ведения ЕГРП (утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, в редакции Постановлений Правительства РФ от 23.12.1999 N 1429, от 03.10.2002 N 731, от 03.09.2003 N 546, от 12.11.2004 N 627, от 22.11.2006 N 710), в графу "Состав" подраздела I-5 ЕГРП вносятся слова "Объекты недвижимого имущества отсутствуют".

Следует отметить, что регистрация предприятия как имущественного комплекса, не имеющего в своем составе объектов недвижимости и (или) прав на них, в порядке, предусмотренном комментируемым законом, практически не производилась. Представляется, что причиной этого является наличие в действующем гражданском законодательстве достаточного количества инструментов для совершения сделок с входящими в имущественный комплекс предприятия движимыми вещами.

Для государственной регистрации права на предприятие как имущественный комплекс в Службу представляются следующие документы (примерный перечень):

– Нотариально удостоверенная доверенность. Доверенность, выданная юридическим лицом, должна быть подписана руководителем юридического лица и содержать печать юридического лица.

– Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

– Учредительные документы юридического лица. Свидетельства о постановке на налоговый учет, о регистрации юридического лица. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, выданная не позднее, чем за месяц до даты обращения с заявлением о государственной регистрации прав.

– Справка о присвоении кодов статистики юридическому лицу.

– Свидетельства о регистрации прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.

– Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документы, представляемые на государственную регистрацию.

– Акт инвентаризации предприятия;

– Бухгалтерский баланс с приложениями;

– Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

– Перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указание кредиторов, характера, размеров и сроков их требования.

– Документы, содержащие описание объектов недвижимости, входящих в состав предприятия (кадастровые паспорта объектов).

В соответствии с пунктом 2 комментируемой статьи, зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Как уже указывалось выше, порядок взаимодействия Службы и территориальных органов Службы, особенности ведения ЕГРП в таких случаях регламентируется разделом III Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в ЕГРП и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами.

После приема заявления о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним во все разделы ЕГРП, открытые на входящие в состав предприятия объекты недвижимости, вносятся записи о наличии правопритязаний. С этой целью Служба не позднее следующего рабочего дня с даты приема документов на государственную регистрацию права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним направляет в территориальный орган Службы сообщение, содержащее сведения о принятии документов на государственную регистрацию, а также запрос о наличии зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на объект, входящий в состав предприятия, о наличии поступивших в территориальный орган Службы решений (постановлений, определений) о наложении ареста на данные объекты недвижимости или запрета совершать с ними определенные действия, в том числе регистрационные действия, о наличии в ЕГРП актуальных записей о правопритязаниях в отношении данного объекта, а также о заявленных в судебном порядке правах требования на указанный объект (пункт 14 Правил).

Территориальный орган Службы не позднее следующего рабочего дня с момента получения запроса Службы направляет в Службу выписку из ЕГРП, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, входящий в состав предприятия, ограничениях (обременениях) прав на него, о наличии правопритязаний и заявленных в судебном порядке правах требования.

В данную выписку включаются, в частности, сведения о наличии поданных на государственную регистрацию сделки, обременения документов в отношении объекта недвижимости, включаемого в состав предприятия, если государственная регистрация по данному поданному пакету документов не произведена, а также сведения о наличии запретов или арестов, наложенных компетентными органами. Копия решения (постановления, определения) о наложении запрета или ареста прилагается к выписке.

Если после направления территориальным органом Службы выписки из ЕГРП поступило решение (постановление, определение) о наложении ареста на входящий в состав предприятия объект недвижимости, о запрете совершать определенные действия с данным объектом, в том числе регистрационные действия, территориальный орган Службы не позднее следующего рабочего дня с момента поступления указанного решения (постановления, определения) направляет в Службу его копию (пункт 16 Правил).

Служба не позднее следующего рабочего дня с момента проведения государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним направляет в территориальный орган Службы выписку из ЕГРП, на основании которой территориальный орган Службы:

1) в графу "Особые отметки регистратора" подраздела I раздела ЕГРП, открытого на объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, вносит слова "Включен в состав предприятия";

2) при проведении Службой государственной регистрации перехода права на предприятие в подраздел II-1 ЕГРП вносит запись о переходе права на объект недвижимости;

3) при проведении Службой государственной регистрации ограничения (обременения) права, договора, на основании которого возникло ограничение (обременение) права на предприятие, вносит в подраздел III ЕГРП запись об ограничении (обременении) права на объект недвижимого имущества (например, при государственной регистрации Службой договора аренды предприятия или договора об ипотеке предприятия, ипотеки предприятия, возникшей на основании закона, запись об аренде вносится в подраздел III-1 ЕГРП, а запись об ипотеке – в подраздел III-2 ЕГРП) (пункт 17 Правил).

При принятии решения о прекращении государственной регистрации, отказе в государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним Служба не позднее следующего рабочего дня с момента направления заявителю уведомления о прекращении государственной регистрации или сообщения об отказе в государственной регистрации направляет в территориальные органы Службы заверенную надлежащим образом копию указанного уведомления или сообщения, на основании которой территориальный орган Службы в графе "Особые отметки регистратора" подраздела II-1 ЕГРП погашает запись о правопритязании (пункт 19 Правил).

При прекращении предприятия как объекта права и закрытии соответствующего раздела ЕГРП Службой в течение следующего рабочего дня с момента совершения указанного действия в территориальный орган Службы направляется выписка из ЕГРП (приложение N 5), на основании которой территориальный орган Службы погашает в графе "Особые отметки регистратора" подраздела I ЕГРП запись о нахождении объекта недвижимого имущества в составе предприятия.

Запись о нахождении объекта недвижимого имущества в составе предприятия также погашается территориальным органом Службы при проведении государственной регистрации перехода от правообладателя предприятия права на данный объект к иному лицу (не в составе предприятия) (пункт 21 Правил).

Правила, принятие которых предусмотрено пунктом 3 комментируемой статьи, были утверждены Приказом Министерства юстиции России N 16 от 04 марта 2005 года. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним до издания указанного нормативного акта осуществлялась в общем порядке, предусмотренном комментируемым законом и Правилами ведения ЕГРП.

Для подтверждения права собственности и избежания любых судебных споров необходимо оформление государственной регистрации права собственности на предприятие.

Объект подпадает под данное определение, если располагается на довольно обширной территории, находящейся на протяжении более одного регистрационного округа.

Заявление и сопутствующие документы должны подаваться в федеральное управление по месту регистрации.

Составление и подача заявления о государственной регистрации прав

Заявление формируется в двух экземплярах. Заявителем может являться владелец предприятия, имеющий статус ИП или юридического лица.

Бланки заполняются с дачей максимального количества информации, в конце ставятся подписи.

Заявление оформляется по официально утвержденной форме, поэтому желательно заполнять его прямо в здании органа государственной регистрации.

Заявление и сопутствующие документы предоставляются заявителем при личном присутствии.

Также при необходимости возможно их направление почтой с обязательным указанием объявленной ценности. Дополнительно делается опись вложения.

Следует указать, что человек желает получить уведомление о получении письма.

Если необходимые документы направляются почтой, нужно предпринять дополнительные меры:

Потребуется нотариальное засвидетельствование подлинности подписи, которую заявитель поставил в заявлении.

Сделка при покупке здания предприятия, являющегося имущественным комплексом, должна быть составлена правильно и подтверждена в нотариальном порядке.

В случае выполнения роли заявителя уполномоченным лицом при том, что таковым является обладатель имущества или одна из сторон договора, то ограничиться оформлением доверенности в письменной форме нельзя.

Для принятия заявления потребуется доверенность, оформленная с участием нотариуса. Это необходимо, если в качестве заявителя выступает любое доверенное лицо, даже если оно является членом семьи заявителя, состоящим в близком родстве.

Вместе с заявлением предоставляется копия документа, с помощью которого может произойти идентификация личности. Если функции заявителя выполняет законный представитель, то его документы также потребуются.

В случае, если заявление написано от имени юридического лица, необходимо предоставление выписки из государственного реестра юридических лиц.

Этот документ заменяет копию паспорта или другое удостоверение личности. При наличии представителя потребуется документ, удостоверяющий его личность.

Основные правила подачи заявления онлайн

Заявление о государственной регистрации прав, а также остальные документы, которые необходимы для урегулирования вопросов, связанных с предприятием, представляющим собой имущественный комплекс, можно предоставить в орган, осуществляющий регистрацию посредством Интернета.

Государственную регистрацию права собственности можно осуществить через единый портал «Госуслуги».

Документы отсылают в форме электронных копий, если это не запрещается нормативными актами, например, регионального масштаба.

Все документы и копии обязательно подтверждаются квалифицированной электронной подписью.

Они предоставляются в полном объеме и загружаются через единый портал государственных услуг.

Необходимо в дальнейшем выждать время рассмотрения, как и при подаче документов очно.

В спорных ситуациях потребуется личное присутствие в федеральном регистрирующем органе при подаче дополнительных документов.

Как правильно подать заявление на бумажном носителе?

Документы, которые предоставляются в обычном бумажном варианте, должны подаваться минимум в двух подлинниках.

По окончании регистрации один из оригиналов возвращается к хозяину, а другой оставляется для помещения в перечень правоустанавливающих документов.

Необходимо дополнительно предоставить копии актов государственной власти, копии распоряжения суда, подтверждающих принадлежность собственности заявителю.

Они также должны подаваться не менее, чем в двух экземплярах.

Один из них в обязательном порядке возвращается заявителю для возможности дальнейшего предъявления.

Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту "Кредитный договор с банком", где подробно объясняется – что включает в себя полная стоимость кредита

Или ТУТ вы узнаете процедуре ликвидации ООО

Как получить срочную выписку из ЕГРЮЛ:

Трудности, возникающие при регистрации прав на предприятие

Сделки, которые относятся к приобретению права собственности на предприятие, подлежат обязательной государственной регистрации:

• Заключение договора купли-продажи.
• Подписание договора аренды.
• Договор о внесении залога при взятии имущества в ипотеку.
• Договор, предусматривающий передачу имущества под ренту.

Теоретически, в перечень обязательных сделок, предусматривающих регистрацию права собственности на имущество, входит заключение договора дарения.

В рамках текущего законодательства РФ это невозможно, так как объекты предпринимательской деятельности не могут преподноситься в дар.

Основной перечень документов, необходимых для государственной регистрации

Уведомление о решении уполномоченного государственного органа о придании предприятию статуса имущественного комплекса или первоначального его создания в этом виде.

В документе обязательно следует перечислить полный состав всех компонентов имущественного комплекса.

Акт инвентаризации, в котором подробно расписаны все элементы предприятия, которые важны для придания ему статуса имущественного комплекса.

Составляется бухгалтерский баланс. Предоставленные в нем сведения проверяются и при точном совпадении подтверждаются посредством вызова независимого аудитора, который должен после тщательной проверки выдать документ с собственной подписью и заверением в удостоверении подлинности приведенной информации.

Акт, подтверждающий проведение полных расчетов с покупателями, а также лицами, предоставляющими кредиты. Второй пункт важен, если в документации есть факт взятия кредита в банке.

Документы, являющиеся удостоверением полномочий лиц, которые проводили анализ и подтверждали подлинность акта инвентаризации, осуществляли сверку бухгалтерского баланса. Во всех данных документах обязательно указываются полные сведения о конкретном предприятии.

Предоставленная информация в разных источниках должна быть идентичной. Даже минимальные расхождения в заполнении полей недопустимы.

Помимо основного перечня документов, в обязательном порядке подаются и остальные, состав которых диктуется конкретной сделкой.

В зависимости от повода для регистрации предприятия, необходимо подготовить конкретные бумаги и приложить их к комплекту документов.

Документы, подтверждающие куплю-продажу предприятия и приводящие основания для перехода права собственности к новому владельцу

• Договор купли-продажи.
• Передаточный акт.
• Документы, подтверждающие одобрение сделки органами государственной власти, если есть необходимость в конкретном случае.
• Согласие второго супруга. Оно необходимо для ИП, если сделка проводилась от его имени, а не от юридического лица.

Документы, необходимые для регистрации права собственности на основании приобретения предприятия в ипотеку

• Договор об ипотеке.
• Необходимо подготовить подтверждение о выплате залога.
• Отчет об оценке имущества. Обычно при взятии ипотеки данное действие проводится в обязательном порядке.
• Подтверждение одобрения сделки, если это необходимо в конкретном случае.
• Документ, в котором залогодержатель подтверждает согласие на оформление договора ипотеки.

Документы для регистрации перехода права собственности на основании банкротства предыдущего владельца

• Передаточный акт.
• Заверенное комитетом кредиторов решение, предусматривающее особенности и сроки продажи предприятия.
• Детальный отчет об оценке предприятия при его продаже кредиторами.

Документы, относящиеся к продаже предприятия (полный перечень бумаг, свидетельствующих о сделке купли-продажи).

• Подтверждение реализации предприятия (информация об аукционах, конкурсах).
• Уведомление о продаже предприятия лицам, которые приобрели его, используя собственное преимущественное право на покупку.

Регистрация договора аренды на предприятие как имущественный комплекс: перечень документов

• Договор аренды.
• Передаточный акт, который составляется по современному образцу.
• Подтверждение согласия юридических лиц на ограничение предприятия как имущественного комплекса.

Государственная регистрация приватизации предприятия как имущественного комплекса

• Документы, аргументирующие повод перехода права собственности к конкретному владельцу.
• Отчет о проведении оценки имущества.
• Перечень условий, при соблюдении которых возможна приватизация предприятия.
• Подтверждение одобрения прогнозного плана.
• Документ, в котором объявлены условия приватизации предприятия.
• Подтверждение полного погашения всех долгов. Оно необходимо только при наличии кредитной истории у предприятия.
• Подтверждение одобрения сделки, если в конкретном случае это признано необходимым.
• Подписанное согласие супруга на осуществление сделки, если проводит ее ИП.

Особенности регистрации права собственности на предприятие как имущественный комплекс

Все представленные документы проходят проверку на подлинность.

Возможно придется сразу подготовить дополнительные бумаги, если какие-либо данные потребуют обновления или разъяснения.

Следует помнить, что сотрудники регистрирующего органа могут проверять подлинность только всех заключенных сделок.

Ставить под сомнение правомерность обстоятельств, которые привели к приобретению предприятия, а также пытаться опровергнуть любые имущественные права лица они не имеют права.

Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс необходима, если предприниматель собирается использовать объект в целях бизнеса.

Любые сделки от имени организации можно будет правомерно совершать только после этой процедуры.

При переходе прав на имущественный комплекс к каком-либо лицу им также автоматически приобретается возможность распоряжаться по собственному усмотрению каждым отдельным объектом недвижимости.

Человек имеет право совершать сделки от имени целого комплекса и от каждого объекта, входящего в его состав.

При регистрации перехода права собственности на предприятие или его часть, например, при банкротстве ИП, а также при официальном оформлении передачи права собственности, то есть при добровольной продаже предприятия, к примеру, после совершения сделки купли-продажи необходимо внесение записей о новом владельце работниками регистрирующего органа, находящегося в ближайшем расположении от предприятия.

У нового собственника есть законное право требовать внесения информации о сменившемся владельце совершенно бесплатно.

Согласно действующим правилам, государственной регистрации подлежит приобретение или переход права собственности на предприятие или его часть в обязательном порядке.

Только после прохождения этой процедуры можно будет легально вести бизнес от имени организации.

"Консультант Бухгалтера", N 2, 2000

1. Общая юридическая характеристика предприятия (имущественного комплекса) как объекта недвижимости

Впервые в действующем законодательстве Российской Федерации упоминание о предприятии как о самостоятельном объекте гражданских прав появилось в ст.132 ГК РФ. В п.1 ст.132 ГК РФ дается следующее определение предприятия: предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, при этом предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, последним обстоятельством определяются особенности правового регулирования отношений по регистрации прав на предприятие.

В соответствии с п.2 ст.132 предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли – продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, что полностью подтверждает правовой статус предприятия как отдельного объекта гражданских прав. Следует отметить, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, с точки зрения классификации объектов гражданских прав, предприятие можно назвать сложной вещью (ст.134 ГК РФ). При этом составляющие предприятие как имущественный комплекс вещи также являются самостоятельными объектами гражданских прав и могут быть переданы другому лицу как в составе предприятия, так и по отдельности.

Следует разделять понятие юридическое лицо как субъект гражданского права и предприятие как объект гражданских прав. Имеется в виду, что собственником предприятия (имущественного комплекса) может быть любое юридическое или физическое лицо.

При передаче предприятия в собственность другого лица передается весь комплекс имущества и прав предприятия, а также и его обязанностей, включая все долги и иные пассивы (п.п.1, 2 ст.559 ГК РФ). Единственным исключением являются права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, они не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность ( п.3 ст.559 ГК РФ).

Переходу прав собственности на предприятие посвящен параграф 8 гл.30 ГК РФ.

2. Порядок осуществления государственной регистрации прав на предприятие как объект недвижимости

Статьей 560 ГК РФ предусмотрено, что договор купли – продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ), кроме этого, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Более того, п.1 ст.564 предусмотрено, что право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Само право собственности на предприятие также подлежит государственной регистрации ( п.2 ст.564 ГК РФ).

Таким образом, следует разделять регистрацию договора купли – продажи предприятия как имущественного комплекса и право собственности на предприятие. В первом случае фиксируется переход прав на предприятие от одного субъекта к другому, а во втором – принадлежность предприятия, как разновидности недвижимого имущества конкретному субъекту (физическому или юридическому лицу).

Порядок осуществления государственной регистрации установления и перехода прав на недвижимое имущество урегулирован Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации прав).

Для того, чтобы давать характеристику особенностям правового регулирования особенностей государственной регистрации прав на предприятие как на имущественный комплекс необходимо определить ряд наиболее важных общих понятий.

В ч.1 ст.1 Закона о регистрации прав даются определения таких понятий. Например, недвижимое имущество определяется следующим образом:

• недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с законом – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Как видим, Закон о регистрации прав как и ГК РФ относит предприятия к самостоятельному виду недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст.2 Закона о регистрации прав государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В соответствии с п.1 ст.9 Закона о регистрации прав органом, уполномоченным на осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является учреждение юстиции по регистрации прав. Другими словами, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют подразделения Министерства юстиции.

Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждено Постановлением Правительства РФ от 06.03.1998 N 288. Это положение является примерным потому, что учреждения юстиции в каждом субъекте Российской Федерации создаются именно государственными органами субъекта РФ, это означает, что такие учреждения юстиции являются органами двойного подчинения. Таким образом, с одной стороны, учреждения юстиции, осуществляющие деятельность по регистрации прав на недвижимое имущество на территории конкретного субъекта Российской Федерации, руководствуются обязательными указаниями Министерства юстиции Российской Федерации, а с другой – актами органов государственной власти данного субъекта Российской Федерации. На территории г. Москвы, как субъекта Российской Федерации, учреждением юстиции, осуществляющим регистрацию прав, является Московский государственный комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 13 Закона о регистрации прав предусмотрены следующие стадии осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

• прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
• правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
• установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
• совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Все приведенные стадии характерны и для осуществления государственной регистрации прав на предприятие как на имущественный комплекс.

В первую из описанных стадий включается прием документов, которые должны быть заполнены по утвержденным формам, необходимых для регистрации прав на предприятие. Для г. Москвы такими документами являются карта реестра недвижимого имущества и карта реестра предприятия (обладателя прав). Форма и состав данных указанных документов утверждены Постановлением Правительства г. Москвы от 25 января 1994 г. N 58 "О формировании реестра собственности на территории г. Москвы". При заполнении этих документов указываются основные сведения, необходимые для ведения государственного реестра, в том числе: полное наименование предприятия, наличие вышестоящего органа, статистические коды, юридический адрес, данные о регистрации организации, виды деятельности организации, адрес объекта недвижимости, его общая площадь, нежилая площадь здания, назначение, балансовая стоимость, площадь земельного участка, данные об оценке оборудования.

Выше были приведены общие правила и условия регистрации прав на недвижимое имущество, однако в соответствии со ст.22 Закона о регистрации прав все они в полной мере распространяются на регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс. Кроме этого, ст.22 Закона о регистрации прав установлены некоторые особенности регистрации прав на предприятие.

Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов.

Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

Таким образом, можно отметить, что регистрация прав на предприятие в целом осуществляется по месту нахождения юридического лица, являющегося правообладателем, а входящие в состав предприятия объекты недвижимости (здания, сооружения, земельные участки) регистрируются по месту их нахождения.

Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и правила взаимодействия между учреждениями юстиции по регистрации прав определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации. Таким органом, как уже было сказано, является Министерство юстиции Российской Федерации.

Следует отметить, что в целом правила об осуществлении государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс до настоящего момента не разработаны, что порождает на практике большое количество проблем, связанных с необоснованными отказами в регистрации прав на такие объекты недвижимого имущества. Более того, сейчас основным видом предприятий как имущественных комплексов, права на которые реально проходят регистрацию, являются автозаправочные станции, которые сами по себе являются недвижимостью, но при этом все составляющие ее части по отдельности (за исключением земельного участка) к объектам недвижимости не относятся. Все остальные виды предприятий на практике пока не проходят процедуру регистрации. Проблемы, связанные с осуществлением государственной регистрации таких объектов недвижимого имущества, связаны с тем, что количество сделок с ними пока не велико, отсутствует система методов государственной регистрации прав на предприятия, а самое главное, у собственников соответствующего имущества нет оснований для регистрации всего предприятия как имущественного комплекса, поскольку они имеют возможность зарегистрировать права на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.

Основные особенности государственной регистрации прав на предприятие как на имущественный комплекс определяются, во-первых, тем, что следует различать само предприятие (объект недвижимости) и правообладателя (юридическое лицо), на балансе у которого находится предприятие. Здесь необходимо отметить, что юридическое лицо, являющееся обладателем прав на предприятие, может иметь в собственности различные объекты, в том числе и недвижимое имущество, но если эти объекты входят в состав предприятия как имущественного комплекса, то при его отчуждении право собственности на объекты передается приобретателю предприятия в полном объеме. Например, если в состав предприятия (как имущественного комплекса) входит товарный знак, правообладателем которого является юридическое лицо – собственник предприятия, то при продаже предприятия правообладателем товарного знака становится приобретатель предприятия. Если такой товарный знак не входил в состав предприятия, то права на него при продаже предприятия (как имущественного комплекса) сохранятся у первоначального правообладателя.

Во-вторых, тем, что государственная регистрация прав на предприятие как на имущественный комплекс является единственным основанием для существования таких прав потому, что до принятия ГК РФ такой разновидности недвижимого имущества как предприятие не существовало, а значит, и не могло быть правоустанавливающих документов, поэтому право на предприятие не может быть признано автоматически. Таким образом, если правообладатель намерен подтвердить или передать свои права на предприятие, он обязан в соответствии с Законом о регистрации прав пройти первичную регистрацию своих прав на него, а это, как уже было отмечено, сделать в настоящее время крайне сложно.

3. Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации прав на предприятие

С самого начала следует сказать, что следует различать несоблюдение требований о государственной регистрации прав на предприятие как на объект недвижимого имущества, а также сделок с ним.

В первом случае никаких санкций или иных мер принуждения для правообладателя не прошедшего процедуру регистрации прав на предприятие не предусмотрено. В этой ситуации правообладатель не сможет осуществлять никаких сделок с предприятием в целом, однако может свободно распоряжаться входящими в состав предприятия объектами недвижимого имущества при соблюдении требований о государственной регистрации прав на них либо сделок с ними. Безусловно, правообладатель имеет возможность распоряжаться входящим в состав предприятия движимым имуществом.

В случае если сторонами договора по распоряжению предприятием как имущественным комплексом не соблюдено требование о его государственной регистрации, должны быть применены общие нормы о недействительности сделок.

Пунктом 1 ст.166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом ст.167 ГК РФ.

Теперь следует установить является ли сделка, совершенная в противоречие с требованием о ее государственной регистрации, оспоримой или ничтожной. От этого зависит решение вопроса о том каким образом будет устанавливаться ее недействительность. Статья 168 ГК РФ устанавливает следующее правило: сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 560 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ), с обязательным приложением к нему документов, указанных в п.2 ст.561 ГК РФ (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований).

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Более того в п.1 ст.165 ГК РФ сказано, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Однако если при этом сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случаях, предусмотренных законом, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

В случае если сделка по распоряжению предприятием также как и иными видами недвижимого имущества не была зарегистрирована по вине обеих сторон, подлежат применению общие нормы о реституции (возврата сторонами всего полученного по сделке).