Ремонт панельных швов в многоквартирном доме

Вопрос :

В многоквартирном доме находящемся на обслуживании управляющей компании в квартире произведено обследование межпанельных швов и установлено, что необходимо произвести ремонт межпанельных швов. Денежных средств собранных на текущий ремонт многоквартирного дома уже нет, потрачены на благоустройство дворовой территории, имеются денежные средства на капитальном ремонте, но председатель дома против, чтобы часть денежных средств, собранных собственниками на капитальный ремонт, были потрачены на ремонт межпанельных швов в квартире, которая принадлежит жильцу на праве собственности. Как быть управляющей компании, ремонт необходимо произвести, иначе будет иск к управляющей компании. Взять денежные средства с капитального ремонта и провести ремонт межпанельных швов без согласования с председателем МКД – проблемы будут с жилищной инспекцией и прокуратурой. Подскажите, какие документы необходимо подготовить и действия управляющей компании?

Ответ :

Управляющая организация обязана провести капитальный ремонт, используя собственные денежные средства, если средства, полученные в качестве платы за содержание и ремонт жилого помещения, недостаточны. При этом собранные с собственников помещений денежные средства на капитальный ремонт и должны, в первую очередь, расходоваться на ремонт межпанельных швов.

Обоснование :

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" капитальный ремонт многоквартирного дома – проведение и (или) оказание предусмотренных Законом N 185-ФЗ работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Различия понятий капитального и текущего ремонтов многоквартирного дома даются в Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Законом N 185-ФЗ, утвержденных Госкорпорацией "Фонд содействия реформированию ЖКХ" 15.02.2013:

Текущий ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) износа, не предусматривающих изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных или всех конструктивных элементов (за исключением несменяемых) и систем инженерного оборудования с их модернизацией.

Капитальный ремонт не продлевает срок службы зданий, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при ремонте.

Основываясь на данных определениях, ремонт межпанельных швов многоквартирного дома является капитальным, а не текущим ремонтом.

Данный вывод подтверждает и судебная практика (см., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 N 33-12825/2014, Определение Санкт-Петербургского городского суда N 33-5946).

В силу части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

На основании части 3 статьи 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Пунктами 2 и 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны :

– перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

– порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Исходя из изложенного, все собственники помещений в многоквартирном доме должны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, в частности, включающую оплату расходов на капитальный ремонт, к которому относится и ремонт межпанельных швов.

В рассматриваемой ситуации управляющая организация должна исполнять обязанности, возложенные на нее договором управления, и проводить капитальный ремонт.

Плату за содержание и ремонт жилого помещения управляющая организация должна взимать в том размере, какой закреплен в договоре.

При этом отметим, что деятельность управляющей организации является предпринимательской, т.е. осуществляемой на свой риск (пункт 1 статьи 2 ГК РФ).

Таким образом, управляющая организация обязана провести капитальный ремонт, используя собственные денежные средства, если средства, полученные в качестве платы за содержание и ремонт жилого помещения, недостаточны. При этом собранные с собственников помещений денежные средства на капитальный ремонт и должны, в первую очередь, расходоваться на ремонт межпанельных швов.

Отметим, что здесь по аналогии может быть применена позиция, изложенная в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 28.02.2013 N 33-1862/2013, в том смысле, что не имеет значения, принято ли собственниками решение о проведении капитального ремонта межпанельных швов, или нет.

Довод о том, что поскольку решения о проведении капитального ремонта крыши и межпанельных швов общее собрание членов ТСЖ не принимало, следовательно, не было оснований для утверждения расходов по указанным статьям, суд посчитал необоснованным.

Учитывая, что возложение обязанности по внесению платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома на гражданина как на собственника доли в жилом помещении в многоквартирном доме прямо предусмотрено действующим законодательством, принимая во внимание, что данная плата вносится независимо от проведения или непроведения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, суд пришел к выводу об обоснованности в признании незаконным начисления ТСЖ гражданину указанных платежей.

Разрушение межпанельных швов приводит к появлению сквозных трещин, плесени, что может стать причиной аварийности здания и угрожать жизни людей

При постройке жилых домов были разработаны готовые панельные сборки. Железобетонные плиты соединяли в одну конструкцию, а стыки между ними заделывали. Спустя десятилетия швы осыпались, на их месте образовались щели. Появилась проблема ремонта межпанельных швов

Почему в доме становится холодно и сыро

Здание, возведенное по типу конструктора из сборных деталей (плит), которые производят на заводах, называется панельным. Строительство таких домов происходит быстрыми темпами. Стоит доставить на место постройки готовые железобетонные плиты-панели, а в нужном месте их собрать по принципу конструктора «лего» – и строение готово. На это обычно уходит не больше года.

Железо бетонные (ЖБ) панели представляют собой многослойную конструкцию. Снаружи идет облицовочный слой, затем – железобетон, пенополистирольно-минеральноватный утеплитель, и последний слой – снова железобетон. Слои скрепляются арматурным каркасом.

Соединяя между собой панели, строители проводят герметизацию швов. Но не всегда она выполняется качественно и соответствует нормам. Поэтому стыки могут промерзать и начать протекать. Это слабое звено здания, которое подвержено появлению грибка.

Уже спустя 3-5 лет после сдачи многоквартирного дома (МКД) в эксплуатацию происходит усадка – сдвигаются отдельные части здания. Влияние на это оказывают различные факторы, в том числе температурные перепады. Герметики в межпанельных швах подвергаются растяжению и сжатию, а также воздействию солнечных лучей, обледенения, осадков. Итогом этого – это раскрытие стыка, которое может достигать 4-5 миллиметров.

В результате разрушения межпанельных швов в квартирах не только появляются сырость и плесень, но и ухудшаются тепло- и звукоизоляция, появляются сквозняки, протечки, стены сыреют от накапливающегося на них конденсата, чернеют. Если долгое время не принимать никаких мер, вода будет попадать в межпанельные стыки и становиться причиной коррозии внутренних металлоконструкций. Стены при этом медленно, но, верно, разрушаются, и этот процесс ежегодно усугубляется в осенне-зимний период.

Правильная герметизация

При постройке дома, соблюдая ремонтно-строительные технологии, проводят первичную герметизацию межпанельных стыков.

Этапы мероприятий:

1. Саморасширяющаяся монтажная пена задувается в стык.
2. Закладывается монтажный утеплитель (чаще всего – «вилатерм», характеризующийся низкой теплопроводностью и гидроизоляционными свойствами, а также присутствием прослойки из воздуха).
3. Наносится мастика (герметик).

Спустя 5-6 лет возникает потребность в повторной герметизации, поскольку происходит разрушение межпанельных швов под влиянием внешних воздействий. Поверх имеющегося слоя мастики наносят новый. Это не требует больших финансовых затрат и позволяет решить проблему на некоторое время.

Герметизация межпанельных швов производится раз в 5-6 лет

Более тщательную вторичную герметизацию проводят со вскрытием швов. Их полностью очищают от старых материалов, зачищают поверхности от скопившихся грязевых отложений, чтобы обеспечить хорошее прилегание мастики. Затем проводят герметизацию с соблюдением технологий.

Для обеспечения качественной герметичности необходимо соблюсти ряд условий:

1. Использовать только современные строительные материалы.
2. Обработать очаги плесени антисептическими средствами.
3. Проводить мероприятия при сухой погоде.
4. Придерживаться необходимых правил и технологий.

Выбор герметика

Грамотно выбранный материал даст высокую гарантию добротному ремонту межпанельных стыков. Профессионалы отдают предпочтение герметикам на полиуретановой основе, отличающимся повышенной устойчивостью и надежностью.

Второй по популярности материал – силан. Он используется при суровых климатических условиях, которых не выдерживает полиуретан (от перепадов температур он может потрескаться).

Существенно хуже влияют температурные колебания на силиконовые герметики, а самые низкие по цене и качеству – акриловые. Их больше применяют для герметизации неподвижных стыков.

Хорошо себя зарекомендовали смеси из резиново-битумных материалов, смолы, полиизобутилена, асбеста, канифоли. Необходимо, чтобы в герметике присутствовал антисептик.

Кроме того, существуют другие материалы – монтажная пена и герметизирующая лента.

Состав выбирают, учитывая степень разрушений межпанельных швов в МКД и объем работ. Незначительные трещины обезжиривают и наносят слой влагозащитной мастики на силиконовой основе. Более значительные дефекты устраняют с помощью полиуретана, предварительно заполнив пустоты утеплителем и утрамбовав образовавшийся слой.

При катастрофической степени износа шва его вскрывают, удаляют прежний утеплитель и мусор, а образовавшееся пространство заполняют монтажной пеной. После высыхания срезают излишки ножом.

Что делать при разрушении стыков?

Бывает, что межпанельные стыки только начали подвергаться деформации. Если не произошло сильного смещения швов, повреждения небольшие, можно сделать наружный косметический ремонт.

Некоторые ошибочно полагают, что, утеплив квартиру изнутри, они решат проблему. Однако, по мнению специалистов, идеально герметизировать жилье изнутри невозможно, даже при высоком качестве проведения ремонтных мероприятий. Основную работу необходимо вести с улицы. Но при этом не лишним будет и утеплить квартиру изнутри. То есть швы должны заделываться с двух сторон, причем для этого следует объединить усилия с соседями, чтобы герметизировать всю площадь МКД, а не только ее отдельные части.

Для выявления всех имеющихся повреждений швы между панелями тщательно изучают. Можно произвести ремонт с частичным вскрытием межшовного соединения. Для этого цемент (или другой раствор), негерметично закрывающий стыки, удаляют в тех местах, где он прилегает недостаточно плотно. Если возникают трудности, применяют перфоратор, которым просверливают отверстия через каждые 2-2,5 сантиметра. В них с помощью пистолета заливают монтажную пену до тех пор, пока она не станет выходить. После застывания материала убирают его выступающую часть, стыки обрабатывают грунтовкой, а вскрытые и просверленные отверстия штукатурят. Соединения в швах заливают мастикой.

При невозможности использования техники и подъемного оборудования для работы на высоте привлекаются промышленные альпинисты.

Косметический ремонт здания производят, не вскрывая соединения. Это наиболее дешевый способ справиться с проблемой, однако использовать его можно лишь при идеальном соединении наружных плит.

Перед проведением работ изучают наличие дефектов. Удаляют старую мастику из стеновых швов. Если цементный раствор заложен качественно, отсутствуют трещины, сколы, можно заняться отделкой швов.

Стык очищают, обрабатывают раствором для грунтовки с глубокопроникающим эффектом. При необходимости заделывают стык раствором цемента и наносят водоотталкивающую мастику, которую смешивают миксером. Герметизацию осуществляют таким образом, что шов оказывается несколько больше стыка. Швы можно проклеить малярным скотчем для достижения эстетического эффекта. Финальным аккордом будет его снятие после окончания работ.

Срочные меры

С наступлением сезона холодов иногда обнаруживается, что сквозь стыки проникает воздух. Принять кардинальные меры невозможно. На улице может быть сырая погода, при которой работы по заделке швов не проводятся. Поэтому в качестве временных мероприятий специалисты рекомендуют загерметизировать их изнутри. Это неправильно, но в данной ситуации единственно возможный выход.

При внутреннем утеплении стены точка росы смещается с середины панели на внутреннюю стеновую поверхность, в результате чего между утеплителем и внутренней отделкой будут появляться водяные струйки. Влага, стекая на пол, станет причиной разрушения напольного покрытия.

Как только появится возможность внешней герметизации стыков, необходимо незамедлительно приступать к работам.

Заключение

Разрушение межпанельных швов в многоквартирном доме не станет катастрофой для жильцов, если своевременно принять меры к устранению недостатков. Выполняемая работа должна проводиться качественно, с соблюдением всех технологий, поэтому приглашать на нее следует лишь профессионалов с немалым опытом, проверенных промышленных альпинистов.

Какие сроки отводятся на устранение течи стыков между панелями в жилом доме?

Кто обязан выполнить ремонт межпанельных швов?

Что закон предусматривает для привлечения жилищной конторы к ответственности при отказе от заделки межпанельных швов в панельных домах?

После подачи подъездом в УК коллективной заявки на замазку стыков панелей, коммунальщики провели специальные измерения. По их мнению, ремонт швов требовался лишь нескольким квартирам. Такое заключение не спасет жильцов от потопа во время дождя, ведь стыковочные швы снаружи почти высыпались.

Как законодательно обязать УК заняться ремонтом швов?

Ответ: Заделка стыков панелей обязательна при текущем ремонте дома, ведь он оплачивается жильцами ежемесячными платежами. В жилищном праве это регулируют «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»:

– Статья 4.2.3.1. обязует УК при обслуживании жилого фонда устранять местные разрушения в герметизирующих швах зданий сразу при выявлении, чтобы не допустить их усугубления;

– Статья 161 требует обеспечения комфортного и безопасного проживания жильцов многоквартирного дома;

– Статья 162 обязывает УК содержать в порядке общедомовое имущество.

– Статья 4.2.1.7 регламентирует требования к качеству межпанельных швов.

Форма заявления в УК – произвольная. В обращении ссылайтесь на правовые документы. При отсутствии реакции УК обращайтесь с жалобой в Государственную жилищную инспекцию.

В заявлении о восстановлении швов фасада в зоне балкона УК отказала, так как прилегающие к балкону швы – это частная собственность. Правомерны ли действия конторы, или УК должна заниматься утеплением межпанельных швов?

Ответ: Официальные документы не делят швы на прилегающие к балкону или нет. Согласно правилам ЖКХ, балкон входит в часть общедомового имущества, его содержание оплачивает владелец квартиры. Отделка, техническое содержание балкона выполняется на усмотрение собственника квартиры, а ремонтом его швов, как общего имущества дома, положено заниматься коммунальщикам при текущем ремонте дома (независимо от того, застеклен балкон, или нет).

При отказе от ремонта стыков УК ссылается на то, что в нынешнем году такие работы не предусмотрены. Но в квартире – холодно, после дождя проступают подтеки. Как часто выполняют проверку на герметизацию? Должен текущий ремонт включать заделку стыков?

Ответ: Межпанельные швы не имеют срока годности, их надежность зависит от грамотности подбора материала, качества работы. Часто ремонт швов требуется новому зданию уже с пятого года эксплуатации.

В данном случае УК обязаны выполнять нормы правил эксплуатации жилого фонда:

– статьи 2.6.2., требующей устранять неисправности стен и фасадов во время подготовки жилого фонда к зиме;

– статьи 4.2.3.1., предусматривающей устранение локальных повреждений герметизирующих стыковых заделок полносборных зданий по мере выявления, не дожидаясь усугубления ситуации.

Ответ: Правила определяют текущий ремонт как плановые ремонтные работы с частичной починкой неисправностей. Пункт 2 правил включает герметизацию стыков стен и фасадов в перечень работ текущего ремонта.

Наш дом подал заявку на ремонт межпанельных стыков в декабре 2015 года. УК согласилась, но не успела включить нас в зимний график, обещает провести работы летом. Допускает ли закон откладывать на такой срок ремонт? Законодатель ограничивает время года для герметизации стыков?

Ответ: график таких работ составляют заранее, рассчитываются сметы и планируется бюджет. Планы составляются исходя из осмотров дома, которые закон требует проводить дважды в год, весной и осенью. Дату обследований устанавливает УК в зависимости от климата региона. Допускается обустройство стыков в любой сезон, но зависит от срочности и возможностей вашей коммунальной службы. Теплый период способствует более качественной герметизации швов.

Срочный ремонт стыка внешней стороны дома выполнял самостоятельно. Обязана ли УК возместить потраченные мною средства?

Ответ: Вы изначально спланировали все с нарушениями, обустройство фасада относится к ремонту общедомового имущества и должно выполняться коммунальщиками. Если бы УК отказывало в срочном ремонте, следовало заключить письменное соглашение о компенсации ремонтных расходов.

В данной ситуации можно обращаться в суд за взысканием платы за работу. Важность и срочность работ придется подтвердить квитанциями на затраченные материалы. Не стоит ожидать полной компенсации, ведь расходы не были заранее оговорены сторонами и нет гарантии, что проделанную вами работу сочтут текущим ремонтом.

Важно общаться с УК письменно – это увеличит шансы в суде.

Наш дом нуждается в срочном ремонте швов фасада, в квартирах – сквозняк, текут стены. УК не проявляет инициативы для заделки стыков, как их заставить?

Ответ: ЖЕКи и домовые управления часто отмахиваются от ответственности по ремонту стыков. Требования следует оформить в виде коллективного заявления от нескольких квартир из дома.

Ответ: В первую очередь, чтобы доказать необходимость ремонта, требуйте исследований специалистов УК. Они проверяют межпанельные швы и состояние квартиры, замеряют температуру, затем должны предоставить на руки заключение по состоянию стыков.

Важно правильно составить заявление. Его образец имеется в УК. Обязательно указать для надзорного органа свои ФИО и адрес. Кратко опишите суть проблемы, укажите просьбы проведения проверки и наказания виноватых. Укажите для регистрации дату подачи.

Теперь можно нести заявление в контору и регистрировать его. К вам направляют специалиста, который оценивает промерзание швов в отопительный период и составляет акт. Жилплощадь ставят в очередь на ремонт.

Похолодало, из-за нарушения герметичности межпанельных швов стали промерзать стены. На обращение УК ответила отказом в ремонте до завершения зимнего периода. Обязаны ли они ремонтировать стыки зимой?

Ответ: Ответственность за состояние межпанельных стыков лежит на УК (ст. 2.6.2 правил эксплуатации жилого фонда), с них и требуйте ремонт, но учитывайте, что основанием для ремонта могут служить:

1. Почернение углов, промерзание стен.

2. Понижение температуры в углах по сравнению со стенами.

3. Холодный воздух или сквозняк от стены.

Ремонт зимой допускается технологией герметичности швов, особенно при экстренном утеплении. Но мороз влияет на качество стыков, ведь основные материалы не выдерживают ниже -15 градусов: монтажная пена не застынет, а замерзнет, придется повторить ремонт летом. Ведь морозостойкие материалы достаточно дорогие.

Кроме того, высотные работы при -20 градусах довольно проблематичны для альпинистов. Поэтому, даже если УК согласится на зимний ремонт, качество работ будет низким. Хотя, в холодный период легко установить уровень промерзания шва. Идеально – обследовать проблему зимой и заняться герметизацией швов летом.

Спустя два месяца с подачи нашего заявления о ремонте швов панельного дома результатов нет. На стенах квартиры уже появился грибок. Как быстро УК должна приступить к ремонту?

Ответ: Правила не указывают конкретных сроков устранения разгерметизации швов. На практике УК имеет около 45 дней с момента обращения жильцов. Не забывайте подать заявление в УК для ремонта стыков между панелями, если в квартире холодно, на стенах подтеки и они промерзают.

Как это работает:

1. УК должна следить за состоянием швов, ведь пункт 4.10.2.9 правил эксплуатации жилфонда требует, чтобы межпанельные стыки были герметизированы.

2. На содержание и ремонт дома идет около половины ежемесячной платы.

3. Жалобы по поводу ремонтных работ подаются в контролирующий орган – Госжилинспекцию.

4. При нарушении правил содержания УК может поплатиться штрафом.

5. Качественное утепление швов делают летом, но возможен ремонт стыков в любое время года.

6. Самостоятельный ремонт швов согласовывается УК.

7. Обращения в УК оформляйте коллективно и письменно, это убыстрит их работу.

Образец заявления на герметизацию межпанельных швов Заявление в Дез, Управляющую компанию, ТСЖ, ЖСК и др. пишется так:

В правом верхнем углу пишем Ф.И.О. и адрес где вы проживаете или где нужен осмотр и ремонт швов. Указываем свои контакты: электронную почту, номер телефона, или другие контакты с вами; ниже по середине следует текст:

Заявление.« Прошу произвести работы по герметизации межпанельных швов.»; далее по существу описываем суть проблемы; в конце просьбы/жалобы просим провести осмотр и проверку, вынести постановление об устранении и наказании виновных; дата, подпись, фамилия

Второй образец можно скачать в форматах .jpg , .pdf , .doc ОБРАЗЕЦ-2

Третий oобразец заявления на утепление межпанельных швов здесь: ОБРАЗЕЦ-3

Важно! Для сохранения жилого дома необходимо регулярно ремонтировать его фасад. Поэтому ЖЭУ должны периодически осуществлять капитальный ремонт многоквартирных жилых домов. Фасад является общим имуществом всех жильцов, поэтому решение о его ремонте принимается на общем собрании собственников.