Риск продавца при продаже квартиры по ипотеке

У покупателя квартиры на вторичном рынке очень много рисков. А чем рискует продавец, когда продает квартиру человеку, который будет расплачиваться ипотечными деньгами? Есть ли опасность остаться и без квартиры, и без денег? О том, что проверять у покупателя и как все будет происходить, стоит узнать поподробнее.

Что проверит банк

Если покупатель вашей квартиры собирается расплачиваться ипотечными деньгами, то ждите проверок чистоты истории вашей квартиры. Банк никогда не выдаст ипотеку, пока не проверит:

• кто является настоящим собственником недвижимости;
• есть ли какие-либо обременения или аресты;
• согласны ли супруги на продажу;
• по мере возможности уточнит, кто приватизировал жилье и есть ли их согласие на реализацию;
• в каком состоянии многоквартирный дом. Если в аварийном, то деньги вашему покупателю не выдадут. А вам придется искать другого, который будет расплачиваться своими сбережениями;
• документы по квартире должны быть в полном порядке;
• перепланировка (если была) должна быть узаконенной;
• дееспособность продавца – доказана;
• добровольность совершения сделки купли-продажи – несомненна.

Все эти меры банк предпринимает для собственной безопасности. Ваша квартира, после покупки в ипотеку станет залоговым имуществом на пару десятков лет. Ипотека покупателю будет оформлена в соответствии с законом России и правилами банка.

Обычно, весь процесс оформления ипотеки занимает от 3 недель до 2 месяцев. Если вы готовы ждать денег столько времени, то проблем не будет.

Какие документы должны быть оформлены

Независимую оценку квартиры может оплатить любая сторона, но нужнее всего этот документ покупателю – банк требует. Поэтому расходы можете разделить на двоих или вообще на себя не брать – как договоритесь.

В отношениях двух сторон, которые заключают дорогостоящую сделку, обязательно должны присутствовать подтверждающие документы.

Вам, как продавцу, нужно иметь несколько документов, которые должны быть при составлении договора купли-продажи. Это:

1. Нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры.
2. Заверенное согласие на продажу и отсутствие претензий со стороны лиц, участвовавших в приватизации.
3. Справка из психо и нарко диспансеров о полной дееспособности.
4. Согласие органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).
5. Технический паспорт квартиры (план). Если была проведена перепланировка, то разрешение на нее. Этот вопрос важен именно тогда, когда квартиру покупают по ипотеке – банк проверяет.
6. Выписка из ЕГРП. В этом документе все – обременения, аресты, имя собственника, адрес, площадь. Получить выписку можно через интернет на сайте https://www.егрп.рф, или http://online-egrp.ru, или в МФЦ. Можете отправиться туда с покупателем, чтобы информация была свежая.

Другие документы, которые важны именно для продавца

1. Расписка о получении аванса (задатка) с точным указанием реальной суммы. Сумму нужно писать прописными буквами. Текст – своей рукой. Обязательно проставляйте дату получения денег. Можете пригласить свидетелей. Расписка нужна будет, если дело дойдет до суда. Особенно, если есть оговорки, в каких случаях деньги полностью остаются у вас.
2. Предварительный договор купли-продажи. Именно его и покажет покупатель в банке, когда будет оформлять документы на ипотеку.
3. Самый важный документ при совершении сделки – договор купли-продажи. В нем, по пунктам, должны быть включены все условия передачи квартиры и денег. Укажите точный адрес, площадь, условия, и сроки передачи квартиры в собственность покупателя, сроки освобождения квартиры и снятия членов семьи с регистрации. На основании договора банк будет принимать решение. Поэтому можете вписать условия передачи денег. Например, через банковскую ячейку при свидетелях – нотариусе и работнике банка. Или потребуйте перевода суммы оплаты на ваш счет в банке. Таким образом, после того, как покупатель подпишет ипотечный договор, и квартира перейдет в залог банку, будет сделана соответствующая запись в ЕГРП, банк переведет деньги на ваш счет или карту. До этого момента депозитарный счет (ячейка) будет заморожена.
4. Акт приема-сдачи. Часто бывает необходимо, чтобы покупатель подписал этот документ с описанием всего, что есть в квартире, если продаете вместе с мебелью и бытовой техникой. Если вы брали аванс именно за мебель и обстановку, то так и укажите. Потому что покупатель может заявить, что аванс вносил за квартиру, а мебель ему оставили просто так. Если не будет никаких подтверждающих документов с подписями обеих сторон, вы не сможете доказать обратное.

Внимание! реальная стоимость квартиры должна быть во всех документах абсолютно одинаковой. В суде (если будет необходимо доказать свою правоту), каждый получит именно то, что отдавал по документам. Словам судья верить не будет.

Продавцу нужно помнить, что не только покупатель будет проверять квартиру. Этим займется и банк. На рисунке список основных моментов, которые повлияют на решение банка о выдаче ипотеки вашему покупателю:

Проверьте сами, есть ли у вас какие-либо нарушения. Если обнаружите, то скорее всего, вам придется искать покупателя с собственным капиталом.

Как пройдет процесс передачи квартиры и денег

Дольше всего придется ждать одобрения банка – около 2 месяцев. Но дальше все пройдет за считанные дни.

Вы отправитесь в банк вместе с покупателем. Там оформите нужные бумаги. Если есть какие-то сомнения, то возьмите с собой нотариуса или юриста. Ваша задача – сделать для себя подушку безопасности. Обратитесь в банк с просьбой безналичным путем перевести указанную в договоре сумму на ваш счет или карту как только это будет юридически возможно. Сумму, которую покупатель должен внести первоначально, просите хранить в ячейке, а потом, также, перевести на указанный вами счет или вклад.

Почему это выгодно? Когда расплачиваются наличными, могут подсунуть фальшивые деньги. В безнале такого не может случиться.

Получив наличные на руки, вы становитесь уязвимыми – нет гарантий, что вас не подстерегают за поворотом грабители.

Внимание! Никогда не подписывайте бумаги о получении оплаты, если деньги не упали на ваш счет в банке или не оказались в вашем кошельке.

Не говорите: «Да, я получил деньги от покупателя», если в реальности этого не случилось. Кто-то улыбнется, но такое очень часто случается. Люди доверчивы и верят в добрых первых встречных.

Не стоит верить покупателю и попадать по его обаяние. Дело касается больших денег и недвижимости. Поэтому должны преобладать деловые отношения. Очень просто остаться без квартиры и без миллионов рублей, если пренебрежительно относиться к оформлению документов. Никакие заверения со стороны покупателя о том, что проблем не будет, не должны вас успокаивать. Мошенники отличаются недюжим обаянием, способностью внушать спокойствие и доверие к себе. Какую схему они могут выбрать – не известно, но будьте уверены, что юридически все будет «комар носа не подточит». Поэтому не отходите от правил и закона.

Основные плюсы и минусы продажи квартиры под ипотеку

Покупателю важно получить ипотеку и купить квартиру, а продавцу благополучно продать и получить всю сумму, желательно сразу.

В сделке с ипотечником есть свои положительные и отрицательные стороны. Что перевешивает в вашем случае, решать вам:

Продажа квартиры в ипотеку, риски продавца с покупателями-ипотечниками (по ипотеке Сбербанка), особенности процедуры сделки, возможные минусы для собственника.

Считается, что квартира продаваемая в ипотеку не несет рисков для продавца. Предлагаю разобраться так ли это на самом деле или какие потери несет собственник, соглашаясь на условия банка.

Ипотека для продавца квартиры: риски и минусы

Для начала рассмотрим минусы, которые продавец получает, если покупатели квартиры с ипотекой. От проверки жилища на «юридическую чистоту» до проверки собственника на дееспособность, сбор документов и технической документации на объект недвижимости и как это коснется продавца.

Минусы и плюсы продажи квартиры по ипотеке

Перечень минусов
По сравнению с продажей квартиры за наличные, при продаже жилья по ипотеке вам придется собрать больше документов и справок, потому что ипотечный кредит предусматривает залоговое имущество. Банк рассматривает вашу квартиру, как предмет залога для будущей сделки, а так же вас, как добросовестного покупателя.

Какие дополнительные документы потребует от вас банк:

1. Техпаспорт с экспликацией (дата обновления не более 5 лет);
2. Кадастровый паспорт (дата изготовления не более пяти лет);
3. Заключение оценочной компании (сотрудник придет и заснимет квартиру), чтобы банк принял решение насколько правдоподобна цена, за которую вы продаете квартиру;
4. Справка с психоневрологического диспансера.

Для сделки за наличные перечисленные выше документы не нужны, а значит, меньше суеты для вас.

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

При таком способе передачи денег есть риск для продавца квартиры, что сделку приостановят по независящим от вас причинам и получение денег может затянуться по срокам, либо что-то случиться с покупателем квартиры (по здоровью, лишиться работы, уйдет из жизни) и это грозит лишними телодвижениями.

Продать квартиру по ипотеке быстро у вас не получится, хоть и риски продавца здесь снижает банк, но в то же время обязывает вас подчиниться условиям оформления сделки, которые предусматривают дополнительные этапы, например:

• одобрение квартиры, как предмета залога. Эти действия увеличивают срок оформления сделки купли-продажи на 5-7 дней;
• сроки на сбор дополнительного пакета документов, о котором написал выше (3-5 дней);
• получение заключения оценочной компании (1-2- дня).

Если в квартире имеется неузаконенная перепланировка банк может настоять на том, чтобы вы оформили ее узаконение. Процедура ценой от 30 тысяч рублей займет время от 2-3 месяцев.

Плюсы
Из плюсов для продавца при продаже квартиру через ипотеку — риски мошеннических финансовых действий со стороны покупателя почти исключены, т.к. большую часть суммы переводит банковская организация.

Финансовые операции и этапы сделки контролирует кредитная организация. Документы (предварительный договор купли-продажи, ДКП) составляет банк по своему шаблону, что снимает часть расходов на пользование услугами юристов.

Квартира в ипотеку: риски для продавца

Банк, при отсутствии форс-мажора, гарантирует перевод денег на счет продавца (второй части, которая является ипотечным кредитом), исключая риск обмана со стороны покупателя.

В отличие от получения денег за квартиру наличными, при продаже квартиры под ипотеку риски продавца получить поддельные купюры Банка России стремятся к нулю, т.к. перевод осуществляется со счета на счет.

Продажа квартиры через ипотеку Сбербанка и другие банки: риски продавца

Наиболее часто покупатели жилья оформляют ипотечный кредит через Сбербанк России. Но деньги могут быть от любой кредитной организации и разницы нет никакой в названии банковского учреждения. Продавцу важно обратить внимание на несколько нюансов.

Покупатели, собирая пакет документов для одобрения предмета залога попросят у вас оригиналы документов, чтобы сотрудник Сбербанка сличил их с копиями (снял копии) и заверил печатью банка.

Продавец, передавая оригиналы документов на квартиру рискует тем, что:

• Их могут повредить (элементарно помять, порвать, поставить чашку кофе на документ и т.д);
• Потерять, оставив в кафе, которое забежали, чтобы перекусить и т.д.

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Третий риск — вы потратите время на сбор документов для одобрения банком приобретаемого ипотечником жилья, а банк откажет в одобрении без объяснения причин, а за этот период вы можете упустить других потенциальных покупателей, которые могли бы приобрести вашу квартиру за собственные деньги или ипотекой иного банка.

Вы узнали, чем является ипотека для продавца квартиры, риски, плюсы и минусы, нюансы, чтобы принять решение стоит ли продавать квартиру по ипотеке в вашей ситуации.

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

• всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
• имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
• дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
• открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

• акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
• проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
• отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
• проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

• проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
• перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

• невозможность завышения стоимости жилья;
• затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
• запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
• недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.