Сделка признается недействительной с момента

1. Суд откажет в применении последствий недействительности оспоримой сделки, если сторона не конкретизирует, какие именно последствия следует применить

Общество с ограниченной ответственностью «ЛакТехПром», Общество с ограниченной ответственностью «Энергопроект», Общество с ограниченной ответственностью «Технопласт» обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу «Энергокомплекс — Генерация», Обществу с ограниченной ответственностью «Строй Гарант» о признании недействительной сделки — договора уступки прав (требований) от 14.03.2016, заключенного между ООО «Строй Гарант» и ЗАО «Энергокомплекс — Генерация», а также о применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2017 заявленные требования удовлетворены в части: суд признал недействительным договор уступки прав (требований) от 14.03.2016, заключенный между ООО «Строй Гарант» и ЗАО «Энергокомплекс — Генерация», в остальной части иска отказал.

Полагая, что договор уступки права является недействительным (являясь сделкой с заинтересованностью, он был заключен без надлежащего одобрения (ст. 45 ФЗ "Об Обществах с ограниченной ответственностью"), которое требовалось, поскольку члены Совета директоров ООО «Строй Гарант» — Пирогов Л.В. и Селезнев Л.В., — одновременно являлись членами Совета директоров ЗАО «Энергокомплекс — Генерация»), истцы обратились в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований в части признания оспариваемой сделки недействительной, поскольку собрание не созывалось, не проводилось, сделка не одобрялась при необходимости совершения указанных действий, что является существенным нарушением корпоративного законодательства.

Отказывая в применении последствий недействительности сделки, суды исходили из того, что истцы не указали, какие именно последствия должны быть применены (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2018 N Ф05-595/2018 по делу N А40-81043/17).

По другому делу (N А21-1431/2016) суд апелляционной инстанции не усмотрел нарушения судами статьи 166 ГК РФ , так как с учетом обстоятельств дела (в частности, стороны не ссылались на возможность применения реституции в просительной части иска) суд первой инстанции обоснованно не применил последствия недействительности договоров поручительства по собственной инициативе (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2016 N 13АП-23585/2016, 13АП-26200/2016 по делу № А21-1431/2016).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что право требования к банку согласно условиям договора цессии передается в соответствии с судебными актами по делу № А21-1434/2016, однако в рамках указанного дела о признании недействительными договоров поручительства требований о применении последствий недействительности не заявлялось и суд таких последствий не применял, судебными актам по указанному делу денежные средства не взыскивались, руководствуясь положениями статей 382 , 384 , 410 Гражданского кодекса Российской Федерации , суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предмета уступки права требования и отсутствии в связи с этим оснований для удовлетворения иска (Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2018 N 307-ЭС18-9537 по делу N А56-12679/2017).

По делу N А41-8877/2015 иск предъявлен о признании договоров займа от 09.08.2013 N 1/08/2013, от 09.08.2013 N 2/08/2013 и от 09.10.2013 N 10-2013 недействительными сделками и мотивирован тем, что при заключении оспариваемых договоров займа обществом, участником которого является истец, не соблюдены требования к порядку одобрения сделок с заинтересованностью, установленные статьей 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Возражения заявителя, изложенные в настоящей жалобе, касающиеся неприменения судами последствий недействительности сделок, также подлежат отклонению, поскольку требования о применении последствий недействительности оспоримых сделок в настоящем деле не заявлялись (Определение Верховного Суда РФ от 29.05.2017 N 305-ЭС16-1798 по делу N А41-8877/2015).

В рамках дела о банкротстве должника его конкурсный управляющий Терешкова Ольга Николаевна обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора уступки от 09.10.2013 N 1-вх/2013-Таш, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Кузбасстопливосбыт» (далее — общество) и должником.

Определением суда первой инстанции от 15.06.2015, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции от 18.08.2015 и округа от 26.10.2015, заявленные требования удовлетворены. В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество просит обжалуемые судебные акты отменить и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Довод кассационной жалобы о неприменении судом последствий недействительности сделки подлежит отклонению, поскольку в счет оплаты по спорной сделке общество уменьшило свои требования к должнику на сумму 7 088 555,11 руб. по договору поставки угля. Однако сделка по зачету встречных требований не была предметом рассмотрения по настоящему обособленному спору, поскольку определением суда первой инстанции от 11.06.2015 отказано в объединении дел по оспариванию договора уступки от 09.10.2013 N 1-вх/2013-Таш и зачета от 20.11.2013. При этом до рассмотрения обоих споров вопрос о применении последствий недействительности сделки не представляется возможным решить.

Кроме того, требование о применении последствий конкурсным управляющим не заявлялось, а неприменение судом последствий по собственной инициативе не влечет незаконность судебного акта, сторона сделки не лишена возможности заявить о применении последствий недействительности сделки. (Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2016 N 304-ЭС15-7530(5) по делу N А45-684/2014).

В силу пункта 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях.

Процессуальный порядок применения данной нормы, ограничивающей полномочия суда по применению последствий недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, предусмотрен в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому по смыслу статьи 65 АПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон, а в мотивировочной части судебного решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

При рассмотрении спора по существу в ходе судебного разбирательства требование о применении последствий недействительности спорной сделки истцами не было предъявлено, просительная часть искового заявления, уточненного в порядке статьи 65 АПК РФ , не содержит такого требования.

По смыслу части 1 статьи 178 АПК РФ арбитражный суд не вправе под видом вынесения дополнительного решения (апелляционного постановления) изменить содержание решения либо разрешить новые требования, которые не были предъявлены в ходе судебного разбирательства.

В то же время ограничение инициативы суда в применении пункта 4 статьи 166 ГК РФ обусловлено тем, что предъявление требований о применении последствий недействительности оспоримой сделки относится к субъективным правам сторон по сделке; реализация данных прав осуществляется этими лицами самостоятельно с учетом своих интересов. Иной подход влечет нарушение принципа диспозитивности арбитражного процесса.

Поскольку сделка признана оспоримой, а не ничтожной, и действующим законодательством не предусмотрены специальные нормы, позволяющие применить последствия ее недействительности по инициативе суда, апелляционный суд не вправе был применить последствия и в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 166 ГК РФ .

В связи с этим является ошибочным сделанный апелляционным судом вывод о возможности применения в данном случае последствий недействительности сделки независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

Учитывая указанные обстоятельства в их совокупности, суд кассационной инстанции полагает, что у апелляционного суда не имелось правовых оснований для принятия дополнительного постановления в порядке, установленном частью 1 статьи 178 АПК РФ , в связи с чем апелляционный суд, вынося дополнительное постановление, вышел за пределы своих полномочий и рассмотрел требование, которое не было заявлено к рассмотрению.

При таком положении кассационная жалоба является обоснованной, и поскольку судом апелляционной инстанции допущено нарушение норм процессуального права в соответствии с положениями статей 287 , 288 АПК РФ дополнительное апелляционное постановление следует отменить, а поданное 24.11.2017 заявление о применении последствий недействительности договора от 26.10.2016 купли-продажи 100% доли в уставном капитале ООО «Уютный дом», заключенного между ООО «ТП-Инвест» и Терентьевым А.В., не подлежит удовлетворению по основаниям, указанным в настоящем постановлении, поскольку отсутствуют правовые основания для принятия дополнительного судебного акта (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.06.2018 N Ф07-4568/2018 по делу N А56-75695/2016).

Таким образом, анализ судебной практики показал, что при обращении с исковым заявлением о признании недействительной оспоримой сделки, истцу следует конкретизировать какие именно последствия недействительности сделки следует применить в случае, если она будет признана судом недействительной. В противном случае, суд вправе отказать в применении последствий недействительности сделки. Такая ситуация достаточно опасна и актуальна, когда срок на обращение с отдельным иском по последствиям недействительности сделки (например, с виндикационным иском) истек.

2. Суд не вправе применять по своей инициативе последствия недействительности ничтожной сделки, если это не является необходимым для защиты публичных интересов

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.09.2017 признан недействительным договор подряда N 260514 от 26.05.2014, заключенный между ООО «ИНВЕСТФОН» и ООО «СтройТраст».

Обращаясь с заявлением о признании сделки недействительной, конкурсный управляющий указывал, что договор подряда от 26 мая 2014 года носит мнимый характер, поскольку подрядные работы ответчиком фактически не выполнялись.

В ответ на доводы апелляционных жалоб о том, что суд, признавая сделку недействительной, неправомерно не применил последствия недействительности сделки, суд апелляционной инстанции сослался на то обстоятельство, что требование о применении последствий недействительности сделок конкурсным управляющим должника не заявлялось, при этом последний не лишен права обратиться в суд с самостоятельным требованием о применении последствий недействительности сделки.

Конкурсный управляющий должника и ПАО «Сбербанк России» в обоснование доводов жалобы ссылались на то, что в пункте 29 Постановления N 63 разъяснено, что если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

Также заявители указали, что в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Что касается доводов конкурсного управляющего должника и ПАО «Сбербанк России» о том, что суд должен был по своей инициативе применить последствия недействительности сделки, поскольку в пункте 29 Постановления N 63 разъяснено, что если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации , пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки, то суд округа не может признать их основанием для отмены судебного акта.

Вышеуказанные разъяснения касаются сделок должника, признанных недействительными по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве.

В данном случае сделка признана недействительной на основании ст. 170 ГК РФ .

В таком случае суды обоснованно применили п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено конкурсным управляющим в самостоятельном порядке.

Ссылку на п. 79 вышеуказанного Пленума суд округа также не может признать состоятельной, поскольку согласно данным разъяснениям суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, тогда как в данном случае публичные интересы оспариваемой сделкой не затронуты (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.03.2018 N Ф05-2663/2018 по делу N А40-46342/15).

Из указанного постановления следует, что, обращаясь с требованием о признании недействительной ничтожной сделки, истцу также, как и в случае с оспоримыми сделками, следует заявить о применении последствий недействительности в определенном виде. В случае, если о применении последствий недействительности не заявлено, истец не лишается права на обращение с отдельным иском, но при этом вопрос применения последствий недействительности сделки будет затянут, по сравнению с обращением с таким требованием при подаче иска о признании сделки недействительной.

3. При решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон

Процессуальный порядок применения нормы, ограничивающей полномочия суда по применению последствий недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, предусмотрен в пункте 79 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому по смыслу статьи 65 АПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон, а в мотивировочной части судебного решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва обратилось в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , к индивидуальному предпринимателю Марцинович Марине Александровне о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на торговый киоск, расположенный по адресу: г. Кызыл, рядом с жилым домом N 98 по ул. Кочетова, исключении записи о регистрации права собственности на торговый киоск из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП); о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок с кадастровым номером 17:18:0105008:127, расположенный по адресу: г. Кызыл, рядом с жилым домом N 98 по ул. Кочетова, исключении записи о регистрации права собственности на земельный участок из ЕГРП.

В соответствии с частью 1 статьи 166 и частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При этом суд кассационной инстанции верно указал, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Признание сделки по отчуждению земельного участка недействительной и восстановление права публично-правового образования распоряжаться земельным участком позволит ему в последующем защитить свои права, нарушенные недостоверной записью в ЕГРП, и принять меры к освобождению земельного участка от находящегося на нем объекта.

Согласно пункту 79 Постановления N 25 суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса ).

Суду первой инстанции следовало предложить сторонам уточнить заявленные требования в отношении спорного земельного участка, либо рассмотреть вопрос о возможности применения последствий недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, поставив указанный вопрос на обсуждение сторон (Определение Верховного Суда РФ от 19.02.2018 N 302-ЭС17-22887 по делу N А69-3992/2015).

Анализ судебной практики показал, что инициатива суда в применении последствий недействительности ничтожной сделки ограничена защитой публичных интересов. Полномочий применять по собственной инициативе последствия недействительности оспоримых сделок, в том числе уже аннулированных в судебном порядке, суду не предоставлено.

Понятие недействительности сделки

Под сделками в гражданском праве подразумеваются такие действия лица (физического или юридического), в результате совершения которых оно приобретает, преобразует или лишается соответствующих прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса РФ).

В процессе совершения сделки стороны обязаны соблюдать установленные законодателем определенные требования (в том числе относительно формы и условий сделки), неисполнение которых может негативно отразиться на правовом результате, которого они добивались.

Нарушение обязательных требований порождает возникновение порока в сделке, что является основанием для признания ее недействительной. При этом такой порок должен возникнуть непосредственно в момент совершения сделки как юридического факта.

По общему правилу правовые последствия у недействительной сделки не формируются, кроме тех, которые относятся к ее недействительности. Сделка расценивается полностью недействительной с даты ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Однако в некоторых случаях недействительной может быть признана только часть сделки, а остальная составляющая будет иметь юридическую силу, если стороны были готовы заключить такую сделку и без добавления оспариваемой недействительной части (ст. 180 ГК РФ).

Виды недействительных сделок

Выделяют 2 основные группы недействительных сделок: ничтожные и оспоримые.

В отличие от ничтожной сделки, недействительной вне зависимости от волеизъявления ее сторон, что прямо предусмотрено в законе или ином юридическом документе (п. 73 постановления пленума Верховного суда РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015 № 25), оспоримая сделка признается недействительной после вынесения соответствующего вердикта судебного органа.

К ничтожным сделкам относятся те, которые:

• противоречат положениям закона или иного юридического документа и одновременно покушаются на общественные интересы или права третьих лиц;
• совершены с намерением, противоположным положениям правопорядка или морали;
• являются мнимыми или притворными сделками;
• совершены недееспособным или лицом младше 14 лет;
• имеют в качестве своего предмета имущество, передача которого запрещена или ограничена законом.

К оспоримым относятся следующие сделки:

• противоречащие закону или иному юридическому документу;
• сделки юридических лиц, не соответствующие указанным в их уставе целям;
• сделки в отсутствие одобрения уполномоченного органа или лица;
• сделки с превышением предоставленных полномочий;
• сделки граждан от 14 до 18 лет;
• сделки ограниченно дееспособных лиц;
• сделки дееспособного лица, которое в период совершения сделки не осознавало свои действия и не могло ими управлять;
• сделки под воздействием значительного заблуждения, обмана, угроз, насилия или иных критических факторов.

Момент, с которого ничтожная сделка считается недействительной

Ввиду того, что к ничтожным относятся сделки, совершенные с особо значительными нарушениями требований закона, процедура признания такой сделки недействительной наиболее проста.

Ничтожная сделка расценивается недействительной с даты ее заключения независимо от вынесения соответствующего вердикта суда. Восстановить действительность такой сделки невозможно, за исключением некоторых случаев, прямо указанных в законе. Например, сделка недееспособного лица, страдающего психическим заболеванием, если она заключена в его интересах, может быть признана действительной и иметь юридические последствия по заявлению его опекуна (п. 2 ст. 171 ГК РФ).

Заявить о ничтожности сделки может всякое заинтересованное лицо (участник либо прочие перечисленные в законе лица) на протяжении 3 лет. При этом условием обращения последних является отсутствие иного варианта защиты их прав, которая в данном случае возможна только посредством установления последствий недействительности ничтожной сделки (п. 78 постановления пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25).

ВАЖНО! В целях охраны общественных интересов или иных прямо указанных в законе случаях судебный орган может вынести решение о применении последствий недействительности без соответствующего заявления заинтересованного лица (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

Началом периода, на протяжении которого можно заявить о недействительности ничтожной сделки, для стороны сделки является дата ее исполнения, для иных лиц — момент информирования об указанной дате. Однако в любом случае указанный период не длится более 10 лет после начала выполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

С какого момента считается недействительной оспоримая сделка

Главным отличием оспоримой сделки от ничтожной является то, что недействительность оспоримой сделки определяется только по вердикту судебного органа. До этого момента такая сделка расценивается как действительная и порождает правовой результат для ее сторон.

При этом после вступления в силу соответствующего вердикта оспоримая сделка расценивается в качестве недействительной непосредственно с даты ее заключения. Данное правило является общим, однако из него также есть исключения.

Так, исходя из природы сделки, суд может объявить о прекращении последствий недействительной сделки только на предстоящее время, т. е. полученный правовой результат от сделки не будет аннулирован. Например, такая ситуация может возникнуть при оспаривании соглашения пожизненного содержания с иждивением, когда в силу нетрудоспособности лицо, находящееся на иждивении, не имеет возможности возместить уплаченную плательщиком ренты сумму (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Заявление о признании оспоримой сделки недействительной должно исходить либо от одной из ее сторон, либо от прочих лиц, прямо предусмотренных в нормативном правовом акте, и может быть подано только на протяжении года с момента информирования данного лица об основании ее оспаривания (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Более подробно о том, как составить исковое заявление об оспаривании сделки, рассказывается в статье Исковое заявление о признании сделки недействительной.

Последствия признания сделки недействительной

Как уже было указано выше, недействительная сделка не порождает юридических последствий, к которым стремились стороны при ее заключении, за исключением последствий недействительности.

Так, недействительность сделки может потребовать от ее участников совершить следующие действия:

1. Осуществить возврат приобретенного по сделке имущества путем:
2. двусторонней реституции (когда обе стороны взаимно возвращают имущество);
3. односторонней реституции (когда одна сторона возвращает, а полученное другой стороной передается в доход РФ).
4. Компенсировать стоимость приобретенного имущества, работ или услуг. Данный способ применяется при невозможности в силу разных причин возвратить приобретенное имущество в натуре.
5. Иные действия, установленные законом (например, передать приобретенное обеими сторонами имущество в доход РФ).

ВАЖНО! В том случае, если применение последствий недействительности сделки не отвечает положениям правопорядка или нравственности, суд может их не назначить (п. 4 ст. 167 ГК РФ).

Подробнее о последствиях признания сделки ничтожной рассказывается в статье Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, в отличие от ничтожной, оспоримая сделка признается недействительной с момента вступления в силу соответствующего вердикта судебного органа, однако по общему правилу, так же как и ничтожная, не имеет юридических последствий непосредственно с даты ее совершения. Исключения в виде прекращения оспоримой сделки на будущее время могут быть предусмотрены законом.

Признание сделки недействительной

От 5% до 15% сделок с недвижимостью оспариваются в суде, и часть из них суд признает недействительными. Регулирует последствия таких сделок статья 167 Гражданского кодекса РФ . При недействительной сделке аннулируются все принятые в договоре юридические последствия с момента его заключения. После этого каждая сторона возвращает другой все полученное в ходе такой сделки, возмещает стоимость или выполняет иное решение суда .

Чтобы не потерять недвижимость или уплаченные за нее деньги, нужно внимательно составлять и изучать условия договора. Оснований для признания сделки недействительной множество. Расскажем о видах таких оснований, их последствиях и как защитить себя от проблем на этапе составления договора.

Виды недействительных сделок

Оспоримая

Такая сделка требует оспаривания в суде на основании закона . Для этого заинтересованное лицо подает иск на основе нарушения или ущемления прав. Причем подать иск о признании сделки недействительной могут и участники договора, и другие заинтересованные лица и инстанции — родственники, органы опеки и попечительства.

Оспоримая сделка считается недействительной с момента признания таковой судом. По закону оспоримую сделку можно разрешить без судебного вмешательства — например, самостоятельно расторгнуть договор. Чтобы избежать судебных тяжб, нужно не допускать поводов для оспаривания сделки:

🔸 нет требуемого законом согласия третьего лица или органа — например, квартира, находящаяся в собственности по договору ренты, продана без согласия рентополучателя;

🔸 в сделке участвовали несовершеннолетние от 14 до 18 лет — например, 17-летний собственник продал квартиру без разрешения родителей;

🔸 официально недееспособный продавец или покупатель — к примеру, квартиру продал инвалид, а сделка прошла без согласия попечителей или попечительских органов;

🔸 продавец или покупатель не понимал значение своих действий — сюда относятся сделки, совершенные под влиянием алкогольного или наркотического опьянения, состояния аффекта;

🔸 продажа квартиры без согласия одного из супругов, если недвижимость в общей собственности — по закону, требуется нотариально заверенное согласие;

🔸 сделка под влиянием угрозы, обмана, насилия, тяжелых обстоятельств — например, продавец отдал квартиру за полцены, когда остро нуждался в деньгах, а покупатель знал это и воспользовался ситуацией;

🔸 сделка, совершенная под существенным заблуждением, искаженно или неверно выражающая волю стороны — решение о существенности заблуждений тут принимает суд. К таким сделкам можно отнести намеренные или случайные опечатки в договоре, непонимание юридических последствий или неверное их трактование и так далее.

Ничтожная

Ничтожная сделка считается недействительной с момента ее совершения, а не по решению суда. Такие сделки не требуют обращения в суд, потому что сами по себе несут в себе нарушение законодательства. То есть по закону подобную сделку просто нельзя заключать. Это случаи грубых нарушений — например, продажа квартиры с поддельными документами.

Обращаться в суд при такой сделке нужно только для признания ее недействительной, либо для подтверждения факта ничтожности. Гражданский кодекс относит к ничтожным сделки:

🔹 нарушающие закон и при этом посягающие на права и свободы третьих лиц;

🔹 с умышленным нарушением правопорядка и нравственности — например, подделка документов, подписей;

🔹 совершенные с недееспособными лицами — например, с психическими расстройствами;

🔹 заключенные с детьми до 14 лет — например, ребенок 12 лет расписался в договоре, хотя за него это должны делать опекуны или родители;

🔹 мнимые — например, должник будто бы дарит квартиру, чтобы избежать ареста имущества;

🔹 притворные с целью скрыть другую сделку — например, когда квартиру получают по дарственной, прикрывая при этом фактическую передачу денег;

🔹 с имуществом, которым нельзя распоряжаться — к таким сделкам относится, например, продажа банкротом своей квартиры.

Сроки обращения в суд

Независимо от оснований для признания сделки недействительной необходимо подавать иск в суд. Однако, нельзя упускать срока исковой давности.

Для оспоримых сделок такой срок составляет 1 год. Отсчет срока исковой давности наступает с момента, когда:

• истец узнал об обстоятельствах или условиях недействительности договора ;
• прекратились обстоятельства, заставившие человека пойти на сделку — угроза жизни, насилие и другое.

Чтобы признать сделку недействительной у вас есть 3 года. Срок исковой давности отсчитывают со дня самой сделки.

Если вы подали иск, но не являетесь стороной сделки — срок исковой давности начинается со дня, когда вы узнали или должны были узнать о начале исполнения сделки, и достигает 10 лет.

Самые распространенные сценарии рискованных сделок

Нарушили условия приватизации

Наиболее часто встречаются оспаривания неправильно приватизированных объектов недвижимости.

Дети не участвовали в приватизации. Проблема в том, что до середины 90-х по закону можно было не наделять детей долями во время приватизации. Чтобы избежать лишней бюрократии, квартиры зачастую приватизировали только на взрослых членов семьи. Сделка купли-продажи квартиры с подобной приватизацией опасна тем, что повзрослевшие дети в праве потребовать долю в жилье и оспорить сделку через суд.

Один из жильцов был выписан в период приватизации. Например, квартиру приватизировали, когда один из собственников был выписан из-за службы в армии или отбывании наказания в тюрьме. Когда он вернется домой, то может восстановить право на приватизацию в суде. Если квартиру продали без его ведома, сделку признают недействительной. Чтобы избежать подобных проблем, узнайте заранее о лицах, чьи права могли нарушить при приватизации — закажите архивную поквартирную карточку по форме 40 в паспортном столе.

Оспорить сделку пытаются мошенники. Одна из мошеннических схем — куплю-продажу квартиры оспаривают собственники, ранее отказавшиеся от участия в приватизации. Они могут заявить, что приватизация проходила без их ведома. Здесь важно поднять все документы, а главное — отказ от приватизации. Если с документами все в порядке, суд разоблачит мошенников и оставит сделку в силе.

Как защититься: требуйте абсолютно все документы на квартиру, особенно, касающиеся процесса приватизации.

Купили квартиру, находящуюся ранее в наследстве

Рискованно и покупать недвижимость, унаследованную продавцом ранее. В этом сценарии могут появиться не вступившие в права наследники. Например, внебрачные дети, которые доказали свое родство, или родственники, долгое время не знавшие о смерти наследодателя.

Закон позволяет наследнику заявить права на наследство в течение 3 лет с момента, как узнал о смерти наследодателя. Ситуация равносильна для наследования и по закону, и по завещанию. Завещания оспаривают недовольные распределением имущества родственники умершего.

Как защититься: остерегаться сделок с недавно полученной в наследство недвижимостью, особенно если она оформлена не на родственника умершего. Однако, чем позже наследник вступил в права, тем ниже риск.

Продавец квартиры не отвечает за свои действия

Ограниченное судом в дееспособности лицо. Например, квартиру продал инвалид, находящийся на попечительстве государства. По закону он не имеет права продавать жилье без разрешения органов опеки и попечительства. Увы, если сделка уже состоялась, покупатель не сможет отстоять свои права в суде. Даже при наличии согласия от органов опеки такую сделку могут оспорить.

Продавец, состоящий на учете в диспансере. Законна сделка с продавцом, который состоит на учете в психо- или наркодиспансере, но не признан недееспособным. Однако, ее могут оспорить родственники бывшего владельца. Например, Олег покупает квартиру у Василия. Во время сделки Олег замечает, что Василий ведет себя немного странно, но не придает этого особого значения. Спустя какое-то время объявляются совершеннолетние дети Василя, которые заявляют, что отец состоит на учете в ПНД и не осознавал последствия своих действий, подписывая договор.

К сожалению, от такого сценария сложно защититься. Бывали случаи, когда сделку признавали недействительной спустя много лет. Например, бывшему владельцу квартиры поставили психический диагноз. Родственники оспорили сделку в суде, доказав, что на момент сделки продавец уже был болен.

Как защититься: при подозрениях постарайтесь разузнать о продавце квартиры как можно больше. Спросите соседей о его поведении, пообщайтесь с другими членами семьи. Если вам кажется, что продавец ведет себя странно, попросите справку из психоневрологического диспансера. Не бойтесь обидеть человека, лучше смущение, чем потерянные миллионы. К тому же для многих структур такая справка обычное дело — например, для водителей. Помните, что срок действия такой справки 1 год.

Квартиру продает пожилой человек

Осторожно нужно отнестись и к сделке с пожилым человеком. Во-первых, он может быть и недееспособным и состоять на учете в диспансере. Во-вторых, даже при богатырском здоровье продавца родственники могут попытаться оспорить сделку. Одно из веских и популярных оснований — доказать, что у продавца на момент сделки присутствовала старческая деменция.

Как защититься: вежливо попросите у продавца соответствующие справки, пообщайтесь с его родственниками. Если чуете неладное, попросите родственников подписать согласие на продажу недвижимости и отсутствие претензий.

Нарушили права несовершеннолетних

Государство строго относится к сделкам, где нарушают права несовершеннолетних. Оспаривают такие сделки и сами несовершеннолетние с помощью родителей или повзрослев, и органы опеки и попечительства.

Например, если вы приобретаете квартиру, которую до этого купили за материнский капитал. По закону сделать это возможно, только если родители выделили детям причитающиеся им по закону доли в новом жилье. В противном случае подросшие дети имеют права потребовать долю с купленной вами квартиры.

Как защититься: если приобретаете жилье у семьи с детьми, потребуйте письменное и нотариально заверенное согласие родителей и органов опеки. Лучше всего соглашаться на единовременную сделку, когда семья продает вам квартиру и параллельно покупает новую. Тогда вы можете попросить доказательств предоставления доли детям.

Не получили согласие супруга

Если недвижимость — совместно нажитое имущество супругов, обязательно разрешение одного из них. При отсутствии разрешения, сделку в суде признают недействительной. Получать разрешение нужно даже у разведенных супругов. Например, Зина и Саша вместе купили квартиру и развелись. Если бывшие супруги решили вопрос с недвижимостью между собой и Саша продает квартиру от своего лица, он должен получит от Зины нотариально заверенное согласие на продажу.

Росреестр регистрирует сделки с совместно нажитой недвижимостью и без согласия одного из супругов, но ставит соответствующую отметку в деле. Теоретически, бывшая супруга может доказать в суде, что покупатель знал или догадывался о ее несогласии на продажу.

Как защититься: уточните, был ли владелец квартиры женат или замужем. При положительном ответе попросите оформить разрешение на сделку от бывшего супруга или супруги.

Недвижимость продает банкрот

Кредиторы и судебные приставы оспаривают продажу квартир банкротов, должников или близких к банкротству лиц, на которых заведены имущественные иски или исполнительное производство. При успешном оспаривании недвижимость возвращается прежнему владельцу, а покупателя ставят в очередь кредиторов, чтобы вернуть деньги.

Опасно и если продавец квартиры обанкротился в течение 3 лет после сделки. В суде кредиторы будут оперировать тем, что купля-продажа была скрытой схемой увода имущества должника.

Как защититься: узнайте, есть ли у продавца иски, задолженности на сайтах областного суда, районных судов, в Федеральной службе судебных приставов .

Продают квартиру, полученную в дар

Риск покупки квартиры, которую собственник получил по договору дарения, мал, но есть. Договор дарения могут признать недействительным в течение 3 лет или оспорить в течение 1 года с последующим расторжением сделки купли-продажи.

❓ ее подписали под давлением, телесными повреждениями, покушением на жизнь дарителя или его родных;

❓ документ оформили неправильно — например, дедушка хочет подарить квартиру внуку Геннадию после своей смерти, но для этого подходит завещание, а не дарственная;

❓ есть опасения, что одаряемый потеряет квартиру из-за своих действий — например, дедушка подарил Геннадию квартиру, а Геннадий начала активно играть в азартные игры и заложил квартиру;

❓ даритель переживет одаряемого — если дедушка переживет Геннадия, он вправе вернуть жилье через суд;

❓ ее оформил банкрот — отменить дарение можно в течение 6 месяцев после признания продавца банкротом.

Как защититься: соглашайтесь на покупку недвижимости, только если с момента ее дарения продавцу прошло 3 года.

Продают жилье, полученное по договору ренты

Внимательно изучайте документы и обстоятельства, связанные с квартирой в ренте. Особенно при недавней смерти бывшего владельца жилья. Оспорить договор ренты имеют право родственники предыдущего собственника.

Как защититься: безопаснее заключать сделку, когда нынешний хозяин квартиры владеет ею 3 года и более.

Сделкой занимается доверенное лицо

Продавать недвижимость по доверенности не противоречит закону, но привлекательно для мошенников. С осторожностью стоит отнестись к недвижимости:

💢 которую продают по доверенности дешевле рыночной стоимости,

💢 если доверенность на продажу оформлена не на родственников, а на третьих лиц.

Часты случаи мошенничества, когда доверенные лица продавали недвижимость после смерти владельца квартиры. Подобные сделки признают ничтожными, потому что доверенность теряет силу после смерти доверителя.

Как защититься: проверьте подлинность и актуальность доверенности в реестре Федеральной нотариальной палаты . Нужно указать дату удостоверения документа, номер в реестре, фамилию, имя и отчество удостоверявшего нотариуса. Поскольку информация в реестре может обновляться с задержкой, дополнительной защитой будет связаться с ответственным нотариусом и подтвердить сведения.

Продают долю

Собственник доли должен предупредить о продаже остальных владельцев недвижимости и сначала предложить выкупить его долю им. Чтобы можно было продавать долю, собственнику обязательно нужны письменные отказы и фактическое отсутствие сделки с дольщиками в течение 1 месяца.

В договоре купли-продажи владелец доли должен указать стоимость аналогичную цене, прописанной в извещении на имя других собственников. Если суммы будут разными или продавец не известит других собственников квартиры о продаже, они могут потребовать в суде отдать им право покупателя. Тогда сделка не состоится.

Как защититься: потребуйте прикрепить к пакету документов письменные отказы дольщиков квартиры и копии извещений.

Последствия признания сделки недействительной

Когда сделка признана недействительной, все обязательства тоже признают недействительными — то есть исполнять их не нужно. Если же обязательства уже выполнены, то они аннулируются. Каждая из сторон возвращает другой полученное при сделке или компенсирует деньгами, если это невозможно. Этот процесс называется двусторонней реституцией.

Например, при купле-продажи квартиры суд решит вернуть право собственности обратно продавцу, покупателю же возвращается сумма, указанная в договоре. В подобном случае есть неприятный момент — если сумму нельзя вернуть сразу, суд обяжет выплачивать деньги постепенно. Такие выплаты могут растянуться на годы. Покупатель оказывается в незавидном положении, когда теряет квартиру и годами получает деньги обратно или не получает вообще.

В чем различие с расторжением договора

Понятия недействительной сделки и ее расторжения — разные с юридической стороны. Расторгнуть договор его участники могут самостоятельно или по иску через суд, если он еще не исполнен до конца. Поэтому при расторжении договора стороны не возвращают уже полученное, а просто прекращают договорные отношения, если иного не предусмотрено законом или соглашением сторон. В зависимости от обстоятельств может быть назначена компенсация ущерба.

Согласно статье 450 ГК РФ расторгнуть договор возможно при существенном нарушении договорных обязательств одной из сторон. Например, если покупатель не выплатил всей суммы за квартиру или девелопер не сдал дом в эксплуатацию вовремя.

Договор получится расторгнуть, если еще не переведены все средства или не оформлен акт передачи недвижимости и так далее. Расторгнуть уже зарегистрированную и завершенную сделку не получится, в такой ситуации нужно признание договора недействительным через суд.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Заручитесь поддержкой специалиста. Основная защита — грамотно составленный договор. Любой типовой договор вы можете скачать в интернете, но перед совершением сделки подробно прочтите его самостоятельно, проверьте у юриста и заверьте у нотариуса.

Все формулировки должны быть понятны, не стесняйтесь попросить юриста прояснить вам их значение или переписать так, чтобы не возникало разночтений.

Отдельно пропишите нюансы и дополнительные условия сделки. Если у вас есть особые условия или требования к сделке, укажите это в договоре вместе с ответственностью сторон за их нарушение. Например, что продавец не должен скрывать недостатки квартиры, несет ответственность за претензии третьих лиц и другие нюансы. Важно, чтобы условия не противоречили договору, друг другу и закону.

Насколько бы простой не была сделка, подготовьтесь к ней основательно и серьезно. При разговоре с юристом или нотариусом честно опишите все условия, спросите, что важно — это поможет учесть в договоре все тонкости конкретно вашей сделки и избежать проблем в дальнейшем.