Получить от супруга/супруги Продавца письменное и нотариально заверенное разрешение на продажу недвижимости.
Если Продавец находится в браке, то он должен предоставить Покупателю письменное согласие от своего партнера на осуществление сделки. Формально квартира может быть продана и без такого согласия, однако это будет считаться правонарушением. Такая сделка может быть оспорена обманутым или не проинформированным супругом в 3-летний срок после перехода права собственности.
Проверить квартиру на наличие ограничений и обременений, не позволяющих свободно владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением
Обычно сведения об ограничениях и обременениях содержатся в выписке из ЕГРН. Однако обременением можно также считать наличие в квартире зарегистрированных и проживающих лиц. Информацию о них Продавец может получить только в паспортном столе, взяв выписку из домовой книги.
Если после проверки документов Покупатель обнаружит, что на квартиру наложены ограничительные и запретительные меры, ему понадобится попросить Продавца устранить все обременения. После этого Продавец должен будет предъявить обновленные бумаги, подтвердив факт снятия ограничений и обременений. Не нужно передавать деньги в качестве задатка до этого момента, иначе велик риск получить во владение квартиру со все еще действующими обременениями.
То же самое относится и к прописанным жильцам, – обязательство по их выписке нужно возложить на Продавца до внесения задатка и до подписания основного договора купли-продажи. Если Продавец отказывается сделать это или не хочет предоставлять обновленную справку из паспортного стола, любое взаимодействие с ним следует прекратить.
Проверить факт оплаты коммунальных платежей.
До внесения задатка Покупателю необходимо внимательно ознакомится с квитанциями об оплате коммунальных услуг как минимум за последний год. Фактически такие задолженности не влияют на переход права собственности, т.е. они могут иметься, но предупреждать о них специально никто не будет. Так что здесь Покупателю понадобится обезопасить себя самостоятельно.
Внесение задатка и составление Расписки о получении денег
Если после предварительной проверки документации и первичного осмотра жилого помещения у Покупателя не возникает сомнений и нареканий, он может заключать с Продавцом Соглашение о задатке. После этого производится непосредственная передача денежных средств.
Сумма, передаваемая наличными, должна быть тщательно пересчитана (желательно – в присутствии свидетелей). По возможности сторонам следует проверить подлинность купюр в банковском учреждении, ведь задаток даже в самом минимальном размере (например, 5% от стоимости квартиры) представляет собой значительную сумму денег.
Документ составляется Продавцом, а Покупатель просто подписывает его и расшифровывает свои инициалы. Расписку рекомендуется не печатать на принтере, а именно писать от руки черной или синей шариковой ручкой на листе формата А4. В случае возможных судебных разбирательств анализ почерка позволит подтвердить, что Продавец составлял ее лично и по своей воле. Расписку о получении денег необходимо составлять в оригинальных экземплярах по количеству сторон, участвующих в сделке.
В Расписке о получении денег частично дублируется информация из Соглашения о задатке. Здесь указываются:
- место и дата составления документа;
- ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания участников сделки;
- ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания свидетелей (если привлекаются);
- положение о том, что передаваемые деньги выступают именно задатком, а не авансом;
- сумма задатка, до этого указываемая в Соглашении (цифрами и прописью);
- подписи участников сделки с расшифровками.

После внесения задатка
После передачи и получения задатка стороны возвращаются к обыкновенной процедуре купли-продажи квартиры. Они:
- подписывают основной договор в срок, указанный в Соглашении о задатке;
- проводят окончательные расчеты;
- переходят к заключительному этапу – перерегистрации права собственности в Росреестре и актуализации сведений в базе данных ЕГРН.
Можно ли расторгнуть Соглашение о задатке
Соглашение о задатке может быть расторгнуто либо Продавцом, либо Покупателем, либо обеими сторонами вместе. Основаниями для этого могут служить:
- Обнаружение в квартире серьезных неустранимых недостатков.
- Передача Продавцом Покупателю такой квартиры, которая существенно отличается от заявленного описания, и т.д.
Как возвращается задаток: досудебное и судебное урегулирование
Порядок возвращения задатка необходимо обговорить заранее. Легко и просто ситуация разрешается тогда, когда обязательства не исполняет либо Покупатель, либо обе стороны вместе (по обоюдному соглашению и решению прервать сделку). В первом случае Продавец просто оставляет задаток у себя. Во втором случае платеж возвращается Покупателю в том же размере, в котором изначально был им уплачен.
Если же условия Соглашения и/или предварительного договора купли-продажи нарушает Продавец, все оказывается несколько сложнее. Он должен не только вернуть полную сумму задатка, но и уплатить сверх нее точно такую же сумму. На практике Продавцы часто отказываются исполнять данное обязательство.
Судопроизводство осуществляется в стандартном формате. Для удовлетворения своих требований Истцу понадобится документально подтвердить факт вины Ответчика в неисполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи и Соглашению о задатке.
В некоторых ситуациях Покупатель не сможет надеяться на возвращение задатка. Часто такое происходит, когда в процедуру купли-продажи квартиры вмешиваются риэлторские фирмы. Например, агент по недвижимости может предложить Покупателю внести задаток еще до того момента, когда будет найдено реальное предложение, составлен предварительный договор купли-продажи и оформлено Соглашение о задатке.
Подобный порядок действий в корне неверен, ведь здесь «задаток» не несет своих обеспечительных, гарантирующих и страхующих функций. Чаще всего риэлторы берут такие «предварительные платежи» в качестве собственных вознаграждений и не передают их Продавцам квартир. В результате получается, что при срыве сделки Покупатель может не получить назад заранее внесенные средства.
Чтобы такого не происходило, передавать задаток необходимо либо лично Продавцу, либо его Доверенному представителю, действующему на основании нотариально заверенной доверенности. Риэлтор, курирующий процесс купли-продажи, не должен выступать посредником в данном юридическом мероприятии.


Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Найдя нужный вариант, хочется быть уверенным, что продавец не уйдет от сделки. В свою очередь и продавец, заинтересованный в продаже, готов закрепить устные договоренности гарантиями. Для этого при покупке квартиры обе стороны составляют соглашение или договор о задатке, образец 2019 года который найдете ниже.
Законодательно этот шаг не является обязательным, и продавец не вправе требовать от потенциального покупателя денежные средства до совершения основной сделки. Однако, часто именно получение и передача задатка накладывает на обе стороны некие обязательства и они охотно идут на эту меру.
При передаче денежных средств нельзя надеяться на слово и добрые отношения, которые могут сложиться в процессе обсуждения предстоящей сделки. Только официальный договор послужит гарантией того, что покупатель не останется без квартиры и части денег. Договор о задатке можно составить в обычной письменной форме, но лучше заверить его нотариально.
Что такое задаток на покупку квартиры?
Задаток – это часть денежных средств, передаваемых покупателем и получаемый продавцом, как обеспечение того, что стороны договора сделки готовы выполнить его условия. Термин и порядок передачи средств задатка установлены статьей 380 Гражданского кодекса РФ.
Следует уточнить, что сумма задатка учитывается при совершении основной сделки по продаже квартиры, т.е. при заключении договора купли-продажи она фигурирует в его тексте и покупатель передает продавцу денежные средства за минусом ранее переданных.

Правила передачи
Гражданский кодекс требует письменное заверение передачи задатка в форме договора или соглашения независимо от его суммы. Помимо этого документа обязательно оформить расписку, которая подтверждает факт передачи денег. Расписка пишется продавцом от руки, исправления недопустимы.
Если продается квартира, находящаяся в совместной собственности супругов или приватизированная на несколько членов семьи, то в момент подписания предварительного договора все собственники обязаны присутствовать. Если документ подписывается в присутствии нотариуса, потребуется присутствие двух независимых свидетелей.
Передача задатка накладывает на обе стороны серьезные обязанности, и отказаться от сделки будет невыгодно никакой из них:
- если до совершения сделки купли-продажи квартиры продавец передумал, то он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере;
- если передумал покупатель, то он лишается суммы задатка.
При этом покупатель вправе настаивать на заключении договора купли-продажи и передаче квартиры по оговоренной цене. Если существует предварительный договор и часть средств за жилье по нему переданы, то в течение 6 месяцев он может добиться совершения сделки.
Отличие от аванса
Если стороны договорились о задатке, то это накладывает на них ряд обязанностей:
- заключение договора или соглашения;
- возврат средств в случае отказа от сделки в двойном размере со стороны продавца и потеря суммы задатка со стороны покупателя.
С авансом все проще. Он оговаривается в основном договоре сделки, где устанавливаются сроки внесения остальных денежных средств. Если же по некоторым обстоятельствам сторонам пришлось пересмотреть условия и отказаться от сделки, то сумма аванса просто возвращается покупателю. Никаких последствий тут не присутствует.

Как правильно оформить задаток
Передача суммы по предварительному договору происходит только с составлением письменного документа и его подписанием обеими сторонами.
Уточним еще несколько моментов:
- Обязательно нужно заранее просмотреть документы собственника на квартиру, один он или несколько. Если несколько, то на подписании договора или соглашения должны присутствовать все. Не исключение и несовершеннолетние дети, имеющие долю в недвижимости. За них подписи ставят родители или опекуны.
- Рекомендуется оформлять задаток в присутствии нотариуса с привлечением нескольких свидетелей. Они не должны являться родственниками ни одной из сторон. Это могут быть коллеги, друзья и т.д.
- В предварительном договоре должна быть обозначена полная стоимость жилой недвижимости и указывается размер задатка. При этом обязательно прописать, что он будет учтен при окончательном расчете.
Составляется договор в двух экземплярах, по одному каждой из сторон.
Размер
Стороны самостоятельно договариваются о размере платежа, который будет выступать в качестве задатка, законом он не регулируется. Чаще всего это 5-10 % от стоимости квартиры.
Если ваше намерение купить именно это жилье окончательное, можно предложить сумму больше. Однако далеко не все продавцы идут на такой вариант. Поэтому, если продавец предлагает установить в качестве задатка менее 5 % от суммы сделки, то задумайтесь о том, уверен ли он, что готов эту квартиру продать вам. Если до совершения сделки он найдет покупателя за цену выше, он потеряет не слишком много.
Основные пункты договора
Договор или соглашение о задатке можно составить самостоятельно. Если стороны сомневаются в том, что смогут учесть все существенные моменты, то можно обратиться в нотариальную контору.
Правильное оформление договора заключается в заполнении всех пунктов по порядку:
- дата и место составления документа;
- поименовать обе стороны сделки с указанием адресов по штампу в паспорте и паспортных данных (если собственников несколько, указать всех);
- полная стоимость квартиры и сумма вносимого задатка цифрами и прописью;
- информация о квартире (все данные, которые затем будут присутствовать в основном договоре: почтовый адрес, жилая и общая площадь и т.д.). Описание квартиры должно быть полным, даже при продаже только доли в ней. При продаже доли, она обязательно указывается;
- точный срок подписания договора сделки. Это может быть конкретная дата или условия, с наступлением которых будет заключен договор купли-продажи. Таким условием может быть, например, вступление в наследство;
- другие существенные моменты, например, при наличии задолженности по ЖКУ, срок их погашения;
- обязательно нужно обозначить ответственность сторон в случае отказа от совершения сделки. При этом указывается, что продавец в этом случае возвращает задаток и дополнительно штраф в таком же размере.
- подписи сторон (все собственников со стороны продавца и хотя бы одного покупателя).
Дополнительно можно указать и другие пункты, которые будут и в основном договоре.
Образец договора задатка за квартиру 2019 года

Расписка в получении денежных средств за квартиру
Помимо соглашения при передаче денег продавец должен составить расписку, подтверждающую их получение. При этом соблюдаются несколько правил:
- оформляется собственноручно продавцом синей шариковой ручкой в присутствии покупателя;
- недопустимы никакие исправления;
- перечисляются информация о сторонах передачи денежных средств;
- указывается сумма переданного задатка и то, что это именно задаток, а не аванс;
- обязательна дата и время передачи и получения денег.
Эти пункты очень важны, чтобы не возникло проблем с возвратом средств, если дело дойдет до суда. Если в тексте будут присутствовать исправления, вряд ли вам удастся доказать, что они сделаны не после подписания. Если не будет указано, что это задаток, сумма будет рассмотрена судом, как аванс, и вернуть его в двойном размере не получится.
Видео: Все о задатке при покупке квартиры
Отвечает на вопросы практикующий юрист!
Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.
8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)