Сколько стоит построить жилой многоэтажный дом
Продолжение статьи о жилищном строительстве, в которой мы детально рассмотрим экономику Застройщиков по различным схемам финансирования до реформирования 214-ФЗ и постараемся спрогнозировать, каким образом изменится рынок жилищного строительства после проведения реформ Закона о долевом строительстве.
Расчеты и примеры экономики строительства
Для наглядности приведем конкретный пример расчета строительства многоквартирного дома. Для понимания сути нам не требуется разбираться в сметах и делать емкие и сложные расчеты, достаточно оперировать укрупненными расчетами. В итоге мы упростим схему расчета без ущерба для общей экономики.
Определим начальные параметры объекта.
Принимаем, что застройщик планирует построить многоквартирный дом общей площадью квартир: V = 20000 м 2 , находящийся в одном из подмосковных поселений около 20 км от МКАД.
Временной период строительства определим, как 2012-2014 год: t = 2 года.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из стоимости земельного участка, затрат на изыскательские и проектные работы, получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ, содержание службы заказчика и прочие.
Как правило, стоимость всех затрат Застройщика колеблется от 32000 до 40000 рублей на 1 метр эффективной (продаваемой) площади в зависимости от затрат на земельный участок, затрат на подключение к инженерным сетям и условий инвестиционной нагрузки (инвестиционный контракт, соцкультбыт, обременения).
Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент – «эконом» – что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки.
Определим затраты Застройщика как: S2 = 35000 руб/м2 продаваемой площади.
Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД.
На основании рыночной стоимости того периода мы принимаем стоимость продажи равной S1 = 40000 руб/м2 – на начальной стадии строительства, и S1 = 60000 руб/м2 – на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Стоимость растет пропорционально степени готовности объекта что позволяет нам говорить о некой средней стоимости реализации равной S1 = 50000 руб/м2, если Застройщик продает квартиры в течение всего срока строительства.
Существует еще одна статья расходов, без которой реализация квартир, как и любого другого продукта, невозможна – это расходы на рекламу и содержание отдела продаж. Примем эти расходы за величину Р. Затраты на эту статью в среднем составляют 3% от цены проданной квартиры. В нашем случае P = 1500 руб/м2.
Теперь имеем достаточные данные, чтобы произвести промежуточные расчеты.
Вариант №1 – Идеальный вариант. В реальности почти не встречается: если Застройщик строит весь объект на собственные средства, то:
(S1 – S2 – P) * V = (60000 – 35000 – 1500) * 20000 = 470 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта при продаже в самом конце строительства.
При этом Застройщик потратит 700 млн.рублей и с реализации получит 1 170 млн. рублей. Важно понимать, что Застройщик продает квартиры после завершения строительства по максимальной стоимости, но для этого нужно время, чтобы продать площади и тем самым срок реализации инвестиционного проекта составит не 2 года, а как минимум 3 года.
Доходность можно оценить как:
470 / 700 / 3 = 0,2 – что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 20% годовых. Данный показатель говорит, что потенциальному инвестору такой проект будет практически не интересен, поскольку доходность не значительно выше, чем банковский вклад, а риски значительно выше. При этом, если Застройщик будет пользоваться кредитными продуктами, его доход будет практически равен нулю.
Вариант №2. Самая распространенная схема реализации такого рода проектов. Суть данного варианта в том, что Застройщик продает квартиры в строящемся объекте по 214-ФЗ в течение всего срока строительства.
(S1 – S2 – P) * V = (50000 – 35000 – 1500) * 20000 = 270 млн.руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.
На данном графике видно, что Застройщик значительно раньше выходит в положительное сальдо и значительно меньше вкладывает средств, по сравнению с Вариантом №1. Такой моделью пользовались до 90% всех Застройщиков на рынке недвижимости.
При этом Застройщик потратит денежные средства только на создание объекта, т.е. на покупку земельного участка, проектирование и получение разрешения на строительство. Затраты на физическое строительство и выполнение Технических условий будут компенсироваться за счет продажи квартир. Поскольку продажа квартиры будет происходить в течение всего срока строительства, то срок реализации проекта будет равен сроку строительства – 2 года.
В этом случае доходность можно оценить следующим образом.
Стоимость затрат на земельный участок и проектирование составит ориентировочно 80 млн. рублей. Следовательно:
270 / 80 / 2 = 1,69, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 170% годовых. Данный результат показывает абсолютно реальную доходность большинства адекватных Застройщиков, но нуждается в комментариях.
Такие цифры являются не самыми большими в этой области бизнеса, и ниже можно привести пример еще более яркий, но нужно понимать, что это возможно только при условии благоприятных внешних факторов. Рынок недвижимости должен быть стабилен по спросу, поскольку строительство ведется за счет продаж квартир на этапе строительства и привлечения участников долевого строительства, и если динамика продаж не будет совпадать с динамикой строительства, то объект будет строиться дольше. Перенос срока строительства на более поздний может существенно сократить доходность и увеличить количество претензий от дольщиков. Другими словами, такая схема более рискованна и требует более продуманного управления. Но, тем не менее, она значительно более доходная.
Отдельно нужно сказать, что при такой экономике проекта Застройщик вполне может применять кредитные инструменты, для того чтобы сглаживать колебания поступления денежных средств от продаж и выдерживать график строительства. Такие кредиты, как правило, небольших объемов, не сказываются на доходности фатально.
Вариант №3. Возможно, такой вариант встречается нечасто, но, тем не менее, применятся некоторыми компаниями. Суть данной схемы несильно отличается от Варианта №2. Это лишь один из частных случаев, но в тех или иных вариациях часто встречается в строительстве, а именно: Застройщик хочет максимально уменьшить сумму первоначальных вложений в объект строительства и сразу перейти к этапу продаж, чтобы покрывать все свои расходы за счет дольщиков. Это позволяет ему получить строительный объект за меньшие деньги и увеличить доходность. Еще один частный случай в такого рода схемах – это приобретение земельного участка с проектом, т.е. всеми документами для начала строительства.
Существует два основных способа и комбинации из них, которые позволяют это реализовать.
Первый из них: купить земельный участок в рассрочку или оформить аренду с правом выкупа, что по сути одно и то же. Тем самым будущий Застройщик заплатит 20-30% от стоимости земли/проекта сразу, а оставшуюся сумму будет оплачивать по длительному графику, т.к. такие сделки не противоречат закону.
Второй из них – это предварительная продажа квартир Застройщиком на этапе, когда еще не все документы на строительство оформлены и не позволяют организовать продажу по 214-ФЗ. Привлекательная цена на квартиры притупляет осторожность многих покупателей, и такой формат продажи до сих пор присутствует на рынке. Это безусловный риск, на который Застройщик идет сознательно. За такую продажу предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей за каждый выявленный факт. Продав даже два десятка квартир, для погашения необходимых платежей и пуска строительства, Застройщик рискует только возможными незначительными издержками.
Проведем предварительные расчеты.
При грамотном менеджменте Застройщик потратит только около 25% от затрат на земельный участок и проект, т.е. 20 млн. рублей, и сразу начнет реализацию квартир. Допустим, что средняя стоимость продажи квартиры будет немного ниже вследствие демпинга, а именно 45000 руб./м2. Поскольку продажи Застройщик начнет практически сразу, минуя срок изыскания и получения всей необходимой документации (около 6 месяцев), тогда:
(S1 – S2 – P) * V = (45000 – 35000 – 1500) * 20000 = 173 млн. руб. – это потенциальный доход от реализации данного проекта.
На данном графике видно, что Застройщик, при грамотно выстроенной схеме продаж, перекрывает все затраты с поступления денежных средств от «дольщиков» с превышением. По сути Застройщик получает прибыль на самом начале строительства объекта. Данные избыточные средства можно реинвестировать в аналогичные проекты, тем самым значительно повысив свою доходность. При этом первоначальные вложения в строительный объект в среднем колеблются от 5% до 10% от общей суммы затрат на проект.
173 / 20 / 1,5 = 5,76, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 576% (!) годовых. Данный результат для некоторых Застройщиков не является шокирующим, правда такие стройки очень часто становятся проблемными, поскольку всецело зависят от рынка недвижимости и динамики продаж. Даже незначительное колебание рынка может остановить авантюрного Застройщика. Но при благоприятном «климате», когда стоимость и спрос в квартирах постоянно растет, такие схемы дали возможность совершенно неизвестным и небольшим компаниям дорасти до крупнейших Застройщиков.
Выводы
Как всегда, медаль имеет две стороны, и данный вопрос не исключение.
С одной стороны, возможность получения сверхдоходов при использовании тех или иных схем дало возможность появлению ныне крупнейших известных строительных холдингов, которые грамотно распорядились средствами и «выросли» до стабильно развивающихся корпораций. В данных компаниях не видят сложностей при адаптации к изменениям в законодательстве и повышенным требованиям к Застройщикам.
С другой стороны, конечно, наличие таких «свобод» в законодательстве и требованиях в области жилищного строительства привело к появлению множества недобросовестных Застройщиков и откровенно мошенническим действиям. Как следствие, в стране появилось множество недостроенных домов и «обманутых дольщиков». И эта проблема, в том числе, подтолкнула Правительство на пересмотр 214-ФЗ и ужесточение требований к Застройщикам.
Если сравнивать, что было до внесения поправок в Закон и что будет после реформы 214-ФЗ, то, как и во всем, можем выделить и большие плюсы и серьезные минусы.
Из минусов нужно сразу отметить, что изменения в законодательстве произведут серьезную «чистку» в рядах многочисленных Застройщиков, и категории «мелких» и «средних» вымрут как факт, поскольку не смогут соответствовать новым требования 214-ФЗ. На рынке останутся только «крупные» игроки, которые будут диктовать свои условия на рынке, а для потребителя это будет означать повышение стоимости квартир на 25-40%.
Если детально рассмотреть структуру повышения стоимости, то стоимость кредитных средств составляет около 16-20%, стоимость страхования ответственности Застройщика составит ориентировочно 5-6%. И, конечно, нельзя сбрасывать со счетов некую монополизацию рынка, которая увеличит стоимость квартир в сложно предсказуемые диапазоны.
Пропадут с рынка и небольшие строительные объекты, поскольку «крупным» компаниям будет экономически нецелесообразно заниматься строительством объектов от 5000 до 20000 м2.
Вполне предсказуемо исчезнут объекты точечной и камерной застройки в небольших городах и поселениях, которые застраивались именно «некрупными» строительными компаниями. Прежде всего, это может отразиться на регионах, где доходная часть при строительстве в принципе невелика и масштаб строительства может составлять около 50-100 тыс. м2 в год.
Еще одно негативное последствие для рынка в целом – изменится гибкость. Как правило, именно небольшие Застройщики оперативно могут реагировать на изменения рынка и предлагать наиболее интересные форматы недвижимости, ввиду их масштаба и жизненного цикла.
Как уже ранее упоминалось, можно ожидать, что с рынка уйдут до 60% Застройщиков по причинам описанным выше. Данный процент может серьезно увеличиться, когда в условиях работы Застройщиков появится проектное финансирование и обязательное участие Банков.
Проблема заключается в том, что банки в принципе не рассматривают жилищные строительные проекты как ликвидные и крайне придирчиво относятся ко всем Застройщикам, которые не подконтрольны банковским структурам или которые не имеют весомого административного ресурса.
Эпилог
Структура рынка новостроек сейчас будет серьезно меняться, и можно предположить, что для конечного потребителя это означает повышение цен, а для бизнеса означает консолидацию и монополизацию рынка.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Лента новостей
Онлайн-версии
- Категория:Жилая недвижимость
- 2013-09-20
По мнению премьер-министра Дмитрия Медведева, актуальной темой на сегодняшний день остается стоимость строительства жилья эконом-и меры, направленные на его удешевление. Решение этой проблемы поможет в целом снизить остроту жилищного вопроса. Премьер-министр выделил такие составляющие себестоимости как затраты застройщиков на приобретение земельных участков под строительство, разработку проекта, подключение к инженерным сетям и некоторые сопутствующие затраты. «По каждой из этих позиций можно заниматься снижением стоимости, это очевидно», – считает Дмитрий Медведев.
Строительство многоквартирного жилого дома – это сложный бизнес-процесс, требующий создания эффективного механизма финансирования и управления проектом, а также команды профессионалов, занимающихся его реализацией. По мнению экспертов и застройщиков Новосибирска, опрошенных нами при подготовке этого материала, можно выделить следующие составляющие себестоимости: приобретение или аренда земли, проектирование, согласования и экспертиза, подключение к инженерным сетям, строительно-монтажные работы, маркетинг, кредитная нагрузка.
По оценке Сергея Дьячкова, управляющего партнера DSOConsulting, себестоимость строительства 1 м 2 жилья в Новосибирске составляет: панели и монолита – 25–30 тыс. руб., кирпича – 30–35 тыс. руб.
Земля
Роман Медведев, директор ООО «Дельта Девелопмент», оценивает долю аренды земли в себестоимости в 6,8 %.
По мнению Антона Любина, заместителя директора по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека», стоимость или аренда земельного участка может доходить до 15 % себестоимости. Такого же мнения придерживается и Сергей Варламов, исполнительный директор ООО «Базис-Строй». Аренда земельного участка, по его данным, составляет от 10 до 15 % себестоимости строительства.
«Стоимость и аренда земельного участка составляет обычно 5–10 %, и я бы даже сказал, должна быть не более 10 %, т. е. участки дороже я даже не рассматриваю», – говорит Виктор Бобров, заместитель генерального директора ООО «Компания Ново-Николаевскъ».
По информации Динара Зарипова, руководителя службы маркетинга и продаж компании «Сибакадемстрой», при полной себестоимости от 36 до 43 тыс. руб. за м 2 , аренда земли составляет 2–3 тыс. руб., т. е. менее 10 %.
Сергей Дьячков считает, что в себестоимости строительства жилья расходы на аренду земли составляют порядка 10 %.
Очевидно, что застройщики не всегда находятся в одинаковых условиях. Сложно сравнивать точечную застройку в центре города, где земля приобретается по высокой, а часто и по очень высокой цене с проектами комплексной застройки, реализующимися на окраине города. Кроме того, существенное влияние на себестоимость оказывает подготовка территории. «Этот этап, кроме разных мелочей, включает в себя расселение, снос существующих строений на участке и вынос различных коммуникаций из пятна застройки. Эти затраты могут быть достаточно серьезными и составлять до 10 % от себестоимости», – отмечает Виктор Бобров.
«10 % – это в случае, если земля не очень дорогая и без обременений, например, в виде обманутых дольщиков, как в «Европейском Береге». Если же земельный участок в центре города приобретается по $ 3–5 млн за 1 га, то доля земли в себестоимости возрастает, это «утяжеляет» проект», – поясняет Сергей Дьячков.
Проектирование, согласование, экспертиза
По расчетам застройщиков, на долю проекта, т. е. собственно проектирования, согласования и экспертизы проекта приходится менее 3–7 % себестоимости. С этой оценкой согласны и эксперты. Но, несмотря, на относительно малую долю в себестоимости жилья, и здесь есть резервы, позволяющие ее снизить. В числе мер, которые могут способствовать снижению стоимости строительства, премьер-министр, в частности, назвал разработку типовых проектов.
Сети
Подключение и строительство внешних инженерных сетей, долю которых застройщики и эксперты практически единогласно оценивают в 10 %, – камень преткновения в снижении себестоимости. Динар Зарипов: «Строительство внешних инженерных сетей (электрики, теплотрассы, водопровода, канализации) является самым затратным – от 5 до 8 тыс. Вопрос по снижению себестоимости строительства квадратного метра активно обсуждается как среди властей, так и среди застройщиков. Такие сопутствующие расходы как прокладка внешних инженерных сетей: теплотрассы, водоснабжения и канализации составляют существенную долю в себестоимости жилья – от 5 до 8 тыс. руб. Власти, понимая это, в прошлом году заявили о том, что готовы предоставлять площадки для аукционов на жилищное строительство уже со всеми подведенными коммуникациями. Только в этом случае у застройщика есть возможность снизить конечную стоимость квартир для будущих владельцев».
Согласен с этим мнением и Сергей Дьячков: «Государство в лице Правительства Новосибирской области может повлиять на снижение себестоимости жилья, оборудуя земельные участки инфраструктурой. Так, в США, Западной Европе застройщик заходит на участок либо уже с инфраструктурой, либо она будет подведена в период строительства за счет налогоплательщиков», – говорит эксперт.
Роман Медведев считает, что государство, в первую очередь, должно обеспечить площадки строительства энергетическими ресурсами: снизить стоимость единицы ресурса, обеспечить строительство магистральных сетей.
По мнению Сергея Варламова, значительное снижение себестоимости обеспечивает комплексное строительство, когда площадка приобретается для строительства не одного, а сразу нескольких домов. «Это оптимизирует процесс подведения инженерных сетей, делает его гораздо дешевле», – уверен Сергей Варламов.
Строительно-монтажные работы
На строительно-монтажные работы приходится, по разным оценкам, от 60 до 75 % себестоимости строительства жилья. Их доля может варьироваться в зависимости от конструктива, используемых при строительстве материалов и технологий. Но в любом случае это самая финансовоемкая часть строительства.
Однако эта составляющая себестоимости не однородна. «Внутри» строительно-монтажных работ также есть более и менее затратные статьи. Так, по информации Виктора Боброва, на строительство коробки здания приходится 40–50 % от СМР, на фундаменты – около 5–10 %, внутренние сети – около 15–18 %, отделку – 8–10 %. «Есть еще фасады (в наших домах – до 8–10 %), которым мы придаем большое значение, и кровля (около 5 %), лифты, благоустройство (2–3 %)», – говорит Виктор Бобров.
«В перечень самого затратного раздела – строительно-монтажные работы – входят: затраты на фундамент, коробку здания, внутренние инженерные сети, окна, благоустройство. В общем же стоимость фундамента составляет около 15 %, коробки – 45 %, инженерных систем – 20 %, отделки и окон – 15 %. Особое внимание мы уделяем качеству и энергоэффективности оборудования. Ответственно относимся к выбору окон и витражей, ведь от них зависит тепло и уют в квартире, эстетика всего дома. При отделке квартир мы используем качественный раствор для стяжки пола, гипсовую штукатурку для стен. Существенная расходная часть при строительстве – материалы. В микрорайоне «Европейский Берег» дома будут выполнены по классической кирпичной технологии, а также из монолитного каркаса с заполнением стен кирпичом. Лифты финского производства KONE, окна из профиля VEKA. Порядка 2–3 тыс. руб. на 1 м 2 мы тратим на благоустройство. Мы осознанно проводим озеленение, закладываем в проект пешеходные и велодорожки, детские площадки, чтобы каждый новосел мог почувствовать себя уютно уже во дворе, отдохнуть от внешнего мира, погулять с детьми», – рассказывает Динар Зарипов.
Так распределил расходы Роман Медведев: «коробка» – 29 %, фундаменты – 13 %, внутренние инженерные сети – 17,9 %,отделка – 16,9 %, кровля – 12,2 %, благоустройство – 6,8 %.«В связи с наличием собственного парка техники (трактор, кран, экскаватор) и квалифицированных рабочих наши затраты на разработку котлована, прокладку наружных инженерных сетей и благоустройства получаются ниже, чем при работе с наемной техникой», – поясняет Роман Медведев.
Евгений Филатов: «Самые наибольшие затраты мы несем при возведении конструктива здания, – говорит Евгений Филатов, – поскольку панели для наших домов изготавливаются из импортных материалов немецкого и румынского производства. От более дешевых производителей мы на сегодняшний день отказались, так как нас не устраивает качество, хотя по СНИПам и ТУ их использование разрешено и строить из них можно. Также мы используем импортный термоклей для прессования панелей. Существенно влияет на себестоимость и отделка, особенно если используются дизайнерские проекты и элитные материалы. На третье место по уровню затрат я бы поставил инженерные коммуникации. Далее следует фундамент, поскольку у нас себестоимость его возведения невысокая ввиду легкого конструктива, мы используем легкие прочные фундаменты, достойно выдерживающие наши дома».
Сопутствующие затраты
Используя терминологию Дмитрия Медведева, под сопутствующими затратами мы понимаем такие разноплановые расходы застройщика как кредитная нагрузка, маркетинг, содержание аппарата и т. д. По мнению наших экспертов, эти расходы также оказывают влияние на себестоимость, хотя и не равнозначное. «По нашему опыту, кредитная нагрузка добавляет порядка 3–3,5 % к себестоимости квадратного метра», – говорит Роман Медведев.
По словам Сергея Варламова (ООО «Базис-Строй»), проектное финансирование дает нагрузку на объект в размере до 30 %. «Вообще это не только финансовоемкая, но и довольно рискованная операция, малая часть застройщиков прибегает сегодня к проектному финансированию. До кризиса 2008 года оно было более развито: на жилье был гарантированный спрос, банки охотно шли на это. Сегодня гарантировать ничего нельзя. Поэтому даже те застройщики, которые имеют доступ к кредитным ресурсам, используют, скорее, смешанные схемы: строят «в кредит» определенную часть, а не весь объект», – говорит Сергей Варламов.
Вадим Сухарев, член совета ООО «АКД-Мета» считает, что кредит добавляет к себестоимость, как минимум, размер процентной ставки. «Мы не используем долгосрочные кредиты. Первая очередь возводится исключительно на собственные средства, последующие очереди строятся за счет продаж первой».
Сергей Дьячков (DSOConsulting) уверен, что застройщики могут снизить себестоимость за счет сокращения времени строительства. «Это снизит нагрузку», – советует эксперт.
Виктор Бобров (ООО «Компания Ново-Николаевскъ»): «Напрямую у нас нет статьи расходов по оплате процентов по кредитам, но нагрузка эта есть, поскольку мы кредитуемся за счет дольщиков: продаем им квартиры дешевле, чтобы иметь деньги на строительство. Таким образом, мы отдаем деньги людям, а не кормим банки. Кредитную нагрузку оцениваю около 10–15 %».
По расчетам Романа Медведева, до 3 % себестоимости строительства приходится на маркетинг. Антон Люблин «отдает» на маркетинговые расходы до 5 %. По мнению Вадима Сухарева, на маркетинг приходится порядка 3-4 % себестоимости.
Однако Сергей Варламов придерживается другого мнения. «Маркетинг относится к ценообразующим факторам. Чем шире маркетинговая стратегия, тем выше можно поднять цену. Чем больше проект разрекламирован, тем больше покупателей можно к нему привлечь. Маркетинг – это грамотное позиционирование объекта с выведением на первый план его основных преимуществ. Это необходимо делать таким образом, чтобы люди понимали, почему им выгодно купить именно этот объект. Нужно правильно угадывать потребности людей еще на стадии проектирования. Так что по-хорошему маркетинг может занимать 15–20 % в цене на квартиру».
К перечню сопутствующих расходов Роман Медведев добавляет еще одну позицию – это содержание аппарата застройщика. Он уточняет: «По нашим объектам эти затраты составляют порядка 2,5 % от себестоимости квадратного метра».
Снизить себестоимость возможно и за счет сокращения непроизводительных издержек, считает Сергей Дьячков. «Общеизвестный факт: перед острой фазой кризиса в конце 2008 года строительные компании были раздуты. Я полагаю, что и сейчас, в период роста, появилось достаточно много бездельников. Нужно увольнять тех, кто не приносит добавленную стоимость», – говорит эксперт.
Новые материалы и технологии
Один из вариантов снижения стоимости строительства – применение новых технологий, многие из которых уже активно используются. Например, технология, которая себя уже вполне хорошо зарекомендовала – это система вентилируемых фасадов. Система вентилируемых фасадов появилась в России около 20 лет назад, и активно эту технологию стали применять около 10 лет назад. Вентилируемые фасады пришли на наш рынок из Европы, а именно – из Финляндии и Германии. В Финляндии они применялись для реконструкции малоэтажных офисных и производственных зданий, в России фасадная технология стала развиваться сначала в коммерческой недвижимости, а теперь все чаще и жилом многоэтажном домостроении. Популярность вентфасадов обусловлена тем, что такая система обычно стоит дешевле, и работа выполняется быстрее, чем при облицовке кирпичом. Дополнительно при правильном монтаже вентилируемый фасад обеспечивает хорошую теплоизоляцию, экономит энергию и продлевает срок службы здания. «Можно привести пример качественного применения вентилируемых фасадов – используя эту технологию, «Желдорипотека» реализует монолитно-кирпичный жилой комплекс «Орион» в Подмосковье», – говорит Антон Любин.
Помимо этого существуют и другие примеры технологий, которые позволяют достигать высокой скорости строительства, но пока еще по разным причинам менее востребованные на российском рынке. Сегодня наиболее широко применяемыми являются крупнопанельные и каркасные здания. Инновационный подход в строительстве многоэтажных жилых домов из подобных конструкций – возведение зданий на основе стальных каркасов, благодаря чему удается значительно сократить сроки строительства. Данная европейская технология значительно продвинулась вперед и в сочетании с отечественным более чем 10-летним опытом строительства зданий из металлокаркасов, позволяет достичь несопоставимо более высокого качества, высокой скорости строительства и, соответственно, быстрой окупаемость вложенных средств.
Самое главное в данной технологи– всесезонность строительно-монтажных работ, что достигается благодаря сведению всех мокрых процессов к нулю. Как следствие – изготовление и строительство дома под ключ укладывается в 12–14 месяцев. Заводское изготовление конструкций исключает геометрические отклонения, значит, в квартирах не будет неровных стен, тем самым затраты, как временные, так и денежные, на ремонт существенно сокращаются. «При использовании этой технологии стоимость строительства 1 м 2 сопоставима со стоимостью строительства 1 м 2 в обычном панельном доме при несопоставимо более высоком качестве строительства, безопасности, комфорта и энергетической эффективности», – подчеркивает Антон Люблин.
По мнению Сергея Варламова, себестоимость снижают и типовые проектные решения, и отработанные технологии застройки для всей площадки. «Использовать разные технологии в рамках одного проекта затратно и занимает больше времени. Технологии, которые мы применяем сейчас при строительстве микрорайона Радужный в Верх-Туле, в дальнейшем мы сделаем нашей визитной карточкой», – говорит Сергей Варламов. – На рынок сейчас много приходит новинок, но застройщики предпочитают пользоваться проверенными технологиями, применяя зарекомендовавшие себя в условиях сибирского климата материалы – кирпич, железобетон. Тем более что люди доверяют этим материалам. Так что, по моему мнению, переход на новые технологии не дает экономии, скорее, наоборот, может вылиться в снижение объемов продаж».
На рынке постоянно появляются новые технологии и материалы, хотя не все из них завоевывают такую популярность, как те же вентилируемые фасады. «В настоящее время мы работаем над снижением себестоимости, но раскрывать суть проекта пока рано, – интригует Евгений Филатов, директор корпорации Sipdom.– Могу сказать одно: это ноу-хау в российском строительстве, до нас его давно и успешно использовали наши канадские коллеги. Мы обобщим их опыт, дополним проект с учетом особенностей работы в условиях нашей страны и климата и обязательно используем в самое ближайшее время.
В условиях высокого, но далеко не всегда платежеспособного спроса на массовое жилье все острее стоит вопрос доступности квартир для широких слоев населения. Стоимость жилья, к сожалению, пока слишком высока для большинства потенциальных покупателей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Для решения этой проблемы предпринимаются шаги как на государственном уровне, так и строительными компаниями.
Для того чтобы построить коттедж, необходимо потратить немало средств, времени и сил. Но вы все таки можете попробовать начать свой строительный бизнес именно с постройки многоквартирных домов.
Помимо этого сложности могут возникнуть при составлении документации на постройку помещения. Несмотря на то, что для получения разрешения возникают проблемы, дело довольно-таки стоящее и выгодное.
Зачастую первые этажи построек сдают в аренду под магазины, офисы, салоны и так далее. Начиная со второго этажа, помещения идут под квартиры. Затраты быстро окупаются, поскольку прибыль довольно-таки большая.
Если вы надумали начать строительство подобного многоквартирного дома, помните о том, что на этот проект уйдет немало средств и сил. Время будет потрачено и на продажу квартир. Быстро продать квартиры вы сможете лишь в том случае, если будете отдавать их по низкой стоимости. Этого не стоит делать, ведь ваш доход будет минимальным.
Прежде чем вы приступите к составлению плана постройки многоквартирного дома, вам нужно будет определиться с тем, в какой местности вы будете строить его. Вы должны продумать все до мелочей, поскольку ваш дом должен отвечать всем требованиям.
Предоставьте составление проекта дома специальной организации, которая имеет достаточный опыт в этой сфере. Такая фирма сможет произвести все нужные расчеты. Что касается места строительства, то выбрать его должны вы сами.
Многоквартирный дом должен обязательно быть подключенным ко всем имеющимся на сегодняшний день коммуникациям, а именно: газоснабжению, электроснабжению, канализации и водопроводу. Если следовать практике, то лучше всего выбрать место для постройки в черте города. Будет лучше, если дом вы построите на окраине города. Можно также предусмотреть план в той местности, где коммуникации будут способны выдержать нагрузку.
Важно также, чтобы рядом имелись все необходимые коммуникации. Это и школа, и детский сад, и магазины. Немаловажным будет и состояние дорог в этой местности. Если дорога желает оставлять лучшего, вам нужно будет заняться подведением дорог. Это значительно увеличит стоимость квартиры в доме в такой местности.
Также обустройте близлежащую территорию (двор), организуйте подземный этаж с парковкой. Парковка предоставит вам дополнительный доход. Это решение одобрило уже много застройщиков. Они подтверждают, что эта идея довольно-таки прибыльная. Главное – обозначить состояние грунта и выяснить, можно ли на этом месте строить что-либо.
Этапы строительства многоквартирного дома
Где взять деньги для начала собственного бизнеса? Именно с этой проблемой сталкивается 95% начинающих предпринимателей! В статье "Где взять деньги на бизнес" мы раскрыли самые актуальные способы получения стартового капитала для предпринимателя. Так же рекомендуем внимательно изучить результаты нашего эксперимента в биржевом заработке: "посмотреть результаты эксперимента"
Подытожим все вышесказанное и в основных чертах расскажем обо всех этапах подготовки к строительству многоэтажного дома.
1. Выберите место под застройку. Самый лучший вариант – влиться в план общего градостроения. Возведите постройку в том месте, где на протяжении следующих нескольких лет будет осуществляться жилая застройка. Соберите всю необходимую информацию о вариантах строительства. Выясните, смогут ли инженерные сети выдержать нагрузку нового многоэтажного дома.
2. Получите разрешения на строительство дома
3. Составьте смету и проект застройки. Сделайте это с помощью специальных организаций. Подбирайте ее исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей.
4. Приступая к этапу строительства, помните о том, что это очень ответственный этап. Серьезно отнеситесь ко всем стадиям строительства: подготовка территории, рытье котлована, подвод необходимых коммуникаций, устройство фундамента, строительство самого дома. К слову, цена за фундамент равна половине всех затрат на само строительство.
Строительство многоэтажного дома – это работа многих специалистов, таких, как архитекторов, монтажников, и прочих. Многие проектные организации также задействованы в проведении строительства. Когда идет речь о строительстве, становится сразу понятно, что должны быть подрядчики и субподрядчики – люди, которые создают для вас проект будущего дома, занимаются дизайном его внешнего вида и рассчитывают конструкцию дома, после чего монтируют его.
Если рассматривать все работы в комплексе, то их насчитается немало. Все они требуют ответственности и больших затрат и сил. Но в целом постройка нового жилого дома является очень прибыльным и выгодным делом.
Конечно, строительство многоэтажного дома — долгий процесс, особенно у нас в стране. Но есть технологии, которые позволяют возводить многоэтажные конструкции в считанные дни. Вот, например, технология из Китая (на основе легких металлических конструкций), которая позволяет построить полноценный отель (без внутренней отделки, конечно) за 90 часов: