Снижение кадастровой стоимости арендная плата

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка. Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями. Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки.

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. Как правильно оспорить кадастровую оценку?

• Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
• Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
• Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление. До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной. 53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений. Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Оспаривание – это трудно и долго. Стоит ли оно того?

В большинстве случаев стоит, как для собственников, так и арендаторов. Только в Москве практика нашей компании за II квартал 2017 года показала, что в 63% проектов оспоренная кадастровая стоимость экономит заявителям больше 300 тыс. рублей в год при уплате налога на имущество или аренде.

Рассмотрим на примере, сколько можно сэкономить.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 14 тыс. кв. м в Новой Москве составляет 250 млн руб. Годовая стоимость аренды равна ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости – и составляет 3,75 млн руб.

Арендатор решил оспорить кадастровую оценку. Согласно отчету независимой компании рыночная стоимость участка составила 150 млн руб. Комиссия не установила кадастровую стоимость на уровне рыночной, и арендатор обратился в суд, который назначил экспертизу. В итоге оценка рыночной стоимости участка была пересмотрена судебным экспертом и увеличена на 10% относительно заявленной независимым оценщиком стоимости – до 165 млн руб. Суд установил кадастровую стоимость на этом уровне, что на 34% ниже первоначальной кадастровой стоимости участка. Так годовая стоимость аренды снизилась до 2,475 млн руб.

Экономия на аренде уже в первый год в несколько раз превышает среднюю стоимость проекта по оспариванию, включающего работу независимых оценщиков и юридическое сопровождение арендатора в комиссии и суде.

Иногда кадастровая стоимость все же соответствует рыночной, либо немного выше ее, и затраты на независимых оценщиков и юридическую помощь при оспаривании окупятся незначительно или лишь через несколько лет. Поэтому оценочные компании могут сначала анализировать целесообразность оспаривания кадастровой стоимости и только потом приступать к проекту.

Кадастровая стоимость объекта понизилась. Когда произойдет перерасчет аренды?

В соответствии с тем же Постановлением Верховного суда №28 от 30 июня 2015 года, для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании. Стоит обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты. Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться в суд.

В последнее время процедура оспаривания кадастровой стоимости стала довольно востребованной, так как ее размер напрямую влияет на размер земельного налога. В данной статье мы ответим на часто задаваемые вопросы по кадастровой стоимости земельного участка.

Примеры из практики юристов компании и оценщиков

Земельный участок 100 000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для размещения метеовышки института оптики атмосферы.

Итого: экономия за 5 лет – 87 835 990 руб.

Земельный участок 2 887 кв.м., целевое назначение – эксплуатация нежилого здания магазина.

Итого: экономия за 5 лет – 1 334 800 руб.

Согласно п. 24.12 ФЗ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: Кадастровая оценка стоимости земельного участка не может осуществляться чаще, чем один раз на протяжении 3-х лет и не реже чем один раз на протяжении 5 лет.

Земельный налог можно сократить, оспорив кадастровую стоимость участка. Экономия может составить от сотен тысяч до миллионов рублей.

Автор: Ирина Анатольевна Бакшаева, начальник отдела юридического консалтинга в г. Томск

Величина налога на недвижимость, арендной платы и выкупной стоимости объектов недвижимости рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. Но зачастую кадастровая стоимость зданий и земельных участков отличается от рыночной, причём в большую сторону, поэтому многие предприниматели и собственники серьёзно переплачивают. Как в Чите и Забайкальском крае снизить кадастровую стоимость недвижимости или земельного участка, налог и арендную плату за землю в 2-8 раз, нам рассказали в «Центре экспертизы и управления собственностью».

Что такое кадастровая стоимость, и откуда она берётся?

Согласно закону это стоимость, установленная в результате государственной кадастровой оценки или после рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. При массовой оценке объекты сначала разбивают на группы на основании анализа информации о рынке объектов оценки. Затем госорганы выбирают модели оценки кадастровой стоимости и изучают ценообразующие факторы – то, что существенно влияет на стоимость объектов, может быть достоверно определено и объективно измерено.

При этом, индивидуальные характеристики объектов – площадь, прямой выход на улицу или внутриквартальное размещение (немаловажный фактор для объектов коммерческой недвижимости), этаж – не учитываются. Из-за этого кадастровая стоимость почти всегда отличается от рыночной, как правило, в большую сторону. Например, кадастровая стоимость земельного участка в производственно-складской зоне Читы обычно превышает рыночную на 60–80%. Такой разброс объясняется ещё и тем, что массовую кадастровую оценку проводят оценочные организации, зачастую не знакомые с региональным рынком недвижимости.

Чем выгодно снижение кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость – основа для расчёта налога на недвижимость и арендной платы за землю. Для владельцев земли налог составляет 1,5% от кадастровой стоимости, для собственников зданий – 2%. Вот реальный пример из практики: кадастровая стоимость земельного участка в Черновском районе Читы составляла 20 839 368 рублей, организация ежегодно оплачивала налог в размере 312 591 рубля. После оспаривания кадастровой стоимости сотрудниками центр стоимость участка удалось снизить до 2 миллионов 528,6 тысячи рублей, поэтому налог снизился до 39 тысяч рублей. Годовая экономия составила около 274 тысяч рублей.

Насколько реально удаётся снизить кадастровую стоимость?

Наш опыт работы показывает, что снизить стоимость можно на величину от 50% до 88% или в 2-8 раз. Экономия очень существенная. Благодаря опыту работы и квалификации оценщиков наша компания может каждому заказчику предложить индивидуальное решение вопроса. Оценщиков «Центра экспертизы и управления собственностью» привлекали для выполнения работ по оспариванию кадастровой стоимости «Метал-Транзит», «Синта Кедр», «Актив-Забайкалье», «Дорожная служба Иркутской области», «Братскэнергостройтранс-1» и другие организации. Ежемесячно мы оспариваем кадастровую стоимость для 10-15 участков.

Как проходит процесс переоценки?

Сначала специалисты проводят предварительную оценку и анализируют, возможно ли вообще провести процедуру оспаривания стоимости. Если да, то мы заключаем договор, по которому проводится оценка объекта. Процесс оценки в среднем занимает около недели: осмотр, сбор информации, сравнение объекта с аналогами, расчет и оформление отчёта об оценке. Затем специалисты нашего центра готовят и подают в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра заявление о пересмотре стоимости и приравнивании её к рыночной, определённой в отчете об оценке. В течении 2-3 недель назначается комиссия. При возникновении вопросов специалист нашей компании защищает отчёт об оценке. При положительном решении комиссии информация вносится в кадастровый план в срок до 2 недель.

Нужно ли мне, как собственнику или арендатору, лично присутствовать на комиссии?

Заинтересованному лицу, будь то собственник или арендатор, присутствовать не обязательно. Вы выдаете доверенность на представление ваших интересов в комиссии и не тратите свое время на решение данного вопроса.

Комиссия может не принять отчёт?

Такое возможно, тогда его отправляют на доработку, но беспокоиться не стоит – в большинстве случаев положительное решение выносится с первого раза. Если же возникают замечания, наши специалисты в кратчайшие сроки устраняют их без каких-либо доплат и снова подают документы на рассмотрение в комиссию.

Что будет, если комиссия отклонит отчёт?

Крайне редко комиссия категорически отказывается выносить положительное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В этом случае необходимо обращаться в суд. На нашей практике, таких объектов не более 1-2% от общего объема выполненных работ. Однако главная задача специалистов «Центра экспертизы и управления собственностью» – решать такие споры без суда. Это связано, в первую очередь, с минимизацией расходов заказчика на проведение процедуры оспаривания – для установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке необходимо получить отрицательное решение в комиссии (для юридических лиц), затем оплатить услуги юриста и госпошлину. И не стоит забывать про расходы на судебную оценочную экспертизу, которая поставит точку в решении вопроса. Во вторую очередь – сроки. На получение положительного результата в комиссии уходит от одного до двух месяцев. Если решать вопрос в судебном порядке, срок может затянуться до полугода. Зачастую, размер экономии не окупает судебные издержки.

Чтобы проконсультироваться по вопросам снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости и земельных участков в Чите и Забайкалье, Вы всегда можете обратиться в «Центр экспертизы и управления собственностью» по адресу: город Чита, улица Бутина, 8а, 8-й этаж, кабинет 820, или по телефону 8-924-805-72-00.