Сохранение права пользования жилым помещением

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Сохранение права пользования жилым помещением. Судебная практика

Собственник квартиры обратился в суд с иском о признании бывших членов его семьи утратившими право пользования жилым помещением и их выселении. У выселяемых бывших членов семьи другого жилья нет. Может ли суд принять решение о выселении в данном случае? Может ли суд сохранить на определенный срок за бывшими членами семьи право пользования квартирой истца – собственника? Если да, то о каких сроках идет речь? Какова судебная практика?

Суд, придя к выводу о том, что семейные отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи прекратились, должен вынести решение о прекращении права пользования жилым помещением (признании утратившими право пользования).

Однако в том случае, если судом установлены основания для сохранения за бывшими членами семьи собственника на определенный срок права пользования спорной квартирой или домом, то в требовании о выселении должно быть отказано.

Суд не сохранит право пользования жильем за бывшим членом семьи собственника в случае, если у последний добровольно освободил спорное жилое помещение, то есть выехал в другое место жительства, либо в случае, если бывший член семьи имеет на каком-либо праве жилое помещение (собственность, наем), либо имеет достаточный размер дохода или имущества, позволяющего ему обеспечить себя жильем.

Из судебной практики

Например, прекращая право пользования ответчиков (бывших членов семьи собственника) спорным жилым помещением, суд поставил вопрос о сохранении за ними права пользования квартирой на срок три месяца с момента вступления решения суда в законную силу в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ .

Суд сослался на п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", где указано, что при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что исходя из приведенных положений закона следует, что суд вправе выселить бывшего члена семьи собственника жилья, не предоставляя ему никакого срока пользования этим жильем, только если он имеет другое жилое помещение на праве собственности, иное недвижимое и движимое имущество (включая деньги на счетах в банках), акции, доли в уставном капитале юридического лица, произведения искусства, ювелирные изделия и иное имущество, за счет реализации которого можно приобрести жилое помещение, либо является участником долевого строительства.

Принимая решение о сохранении за ответчиками права пользования спорным жилым помещением на определенный срок, суд правомерно исходил из того, что ответчики длительное время проживают в спорной квартире, иного другого жилого помещения, пригодного для постоянного проживания, не имеют, однако, учитывая, что истец по причине конфликтных отношений с ответчиками лишен возможности проживания в жилом помещении, принадлежащем ему на праве собственности, в целях недопущения нарушений прав собственника длительное время, пришел к выводу о возможности сохранения права временного пользования спорным жилым помещением за ответчиками на срок три месяца (из определения Санкт-Петербургского городского суда от 16.10.2012 N 33-13727/2012)

В.М. Ерошкин, юрист.

Часть 1 ст. 31 ЖК РФ определяет круг лиц, являющихся членами семьи собственника жилого помещения. К ним относятся: проживающие совместно с данным собственником его супруг, а также дети и родители. К членам семьи собственника жилого помещения могут относиться и другие лица, при условии, что они вселены собственником жилого помещения именно в качестве членов семьи. Ими являются: другие родственники собственника жилого помещения, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные граждане.

Члены семьи собственника жилого помещения, не обладая правом распоряжения данным жилым помещением, имеют право пользования им наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. При этом право пользования жилым помещением не ограничивается каким-либо определенным сроком. Более того, члены семьи собственника жилого помещения в соответствии с п. 3 ст. 292 ГК РФ могут требовать устранения всяких нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая самого собственника данного помещения.

На первый взгляд кажется, что для членов семьи собственника жилого помещения создалась достаточно благостная картина, их положение прочное и нерушимое. Но это только на первый взгляд. Ситуация для них резко ухудшается, когда они становятся бывшими членами семьи собственника жилого помещения. Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Законодатель, очевидно, исходит из того, что в основе права пользования жилым помещением находятся именно семейные отношения.

Не вызывает сомнения тот факт, что наиболее распространенными случаями прекращения семейных отношений являются расторжение брака между супругами и, в меньшей степени, признание брака недействительным. При всей неоднозначности многих положений ЖК РФ, новелла, закрепленная в ч. 4 ст. 31 Кодекса, вызвала, бесспорно, наибольший интерес. Причем не только у специалистов, но и у людей, не "обремененных" профессиональными правовыми знаниями. Объяснение здесь простое: в силу сложившихся жизненных обстоятельств судьбы многих граждан оказались затронуты данной новеллой. После вступления в силу ЖК РФ автору этих строк неоднократно приходилось встречаться с собственниками жилых помещений, которые потирали руки в предвкушении того, как быстро они теперь отделаются от своих бывших надоевших супругов, проживающих (или только зарегистрированных) на их жилой площади. Излишне говорить, что не менее часто стали обращаться за консультациями бывшие супруги, не являющиеся собственниками, которых действительно напугала перспектива оказаться без крыши над головой. Надо признать, что и средства массовой информации, не разобравшись до конца в сложившейся проблеме, поспешили подливать масла в огонь, пугая обывателя массовой потерей своих прав на жилые помещения.

Сейчас, когда прошло достаточно времени с момента принятия нового ЖК РФ, когда более-менее улеглись первые страсти, можно делать определенные выводы, касающиеся права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника данного жилого помещения, и в первую очередь, бывшим супругом собственника.

Несомненно, новое жилищное законодательство по сравнению со старым изменило положение бывших супругов, не являющихся собственниками жилых помещений, далеко не в лучшую сторону. Объем журнальной статьи не позволяет провести подробный сравнительный анализ, однако надо отметить, что в соответствии с ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР право пользования жилым помещением сохранялось за членами семьи собственника этого помещения и в случае прекращения с ним семейных отношений.

В то же время, думается, что не все так безнадежно для бывших членов семьи собственника. Часть 4 ст. 31 ЖК РФ определяет, что право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника на определенный срок на основании решения суда. Это может произойти в том случае, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением. Понятно, что пока в сегодняшней России такие основания присутствуют сплошь и рядом. Лишь небольшая часть граждан имеет возможность в сравнительно короткий срок решить вопрос с приобретением собственного жилого помещения.

Кроме того, суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Семейным законодательством закреплено, что право требовать предоставления алиментов в судебном порядке от бывшего супруга имеют бывшая жена в период беременности и в течение трех лет со дня рождения ребенка, а также нетрудоспособный нуждающийся бывший супруг, ставший нетрудоспособным в период брака или в течение года с момента расторжения брака (ст. 90 СК РФ). Приходиться признать, что вышеуказанная норма ЖК РФ в обозримом будущем не сможет часто реализовываться. Имущественное положение большинства граждан таково, что вряд ли они будут способны, например, при расторжении брака приобретать жилье для своего бывшего супруга.

При возникновении спора между бывшими супругами относительно прекращения права пользования жилым помещением немаловажным является тот факт, что наряду с применением норм ЖК РФ, могут быть также применимы и нормы Семейного кодекса РФ и ГК РФ. Так, согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ, ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Применительно к рассматриваемому нами вопросу можно утверждать, что если жилое помещение было приобретено супругами в период брака, а зарегистрировано право собственности на одного из них, то это вовсе не означает об отсутствии каких-либо прав другого супруга на данное жилое помещение даже при расторжении брака. Бывший супруг, являясь сособственником жилого помещения, вправе обратиться в суд для разрешения возникшего спора. Положения ст. 31 ЖК РФ в данном случае не должны применяться судом.

В случае если жилое помещение принадлежало одному из супругов до вступления в брак, или было получено им во время брака в дар, в порядке наследования, по иным безвозмездным сделкам, то такое жилое помещение в соответствии со ст. 36 СК РФ признается собственностью этого супруга. В такой ситуации при расторжении брака бывший супруг, не являющийся собственником жилого помещения, теряет право пользования данным жилым помещением. В то же время, при определенных обстоятельствах, жилое помещение, принадлежащее одному из супругов, может быть признано их совместной собственностью. Для этого суду необходимо будет установить, что в период брака стоимость жилого помещения, принадлежащего одному из супругов, существенно увеличилась за счет общего имущества супругов или за счет личного труда и средств другого супруга.

Согласно ст. 19 ФЗ "О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации", действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Без сомнения, для некоторых бывших супругов, подпадающих под действие вышеуказанной нормы, она стала едва ли не единственной палочкой-выручалочкой в сохранении своего права пользования жилым помещением. Кто бы мог знать еще несколько лет назад, что оформляя добровольный отказ от участия в приватизации жилого помещения (по различным соображениям), люди окажутся в весьма щекотливом положении в связи с изменившимся жилищным законодательством.

Общаясь с бывшими супругами, как собственниками жилого помещения, так и несобственниками, приходится признать, что очень часто они, к сожалению, занимают непримиримую позицию по отношению друг к другу в решении жилищных вопросов, и без того порой сложных и запутанных. Между тем законодатель, устанавливая те или иные нормы, дает возможность лицам поступать иначе, оговаривая часто – "если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи".

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК РФ.

Иными словами, бывший член семьи собственника жилого помещения при наличие доброй воли собственника вправе пользоваться жилым помещением в течение какого-либо оговоренного срока или без указания такового. Свои правоотношения собственник и бывший член его семьи вправе облекать в установленную законом форму. Но на практике часто именно этой-то "доброй" воли собственникам и не хватает. И как мы отмечали выше, особенно это заметно в отношениях бывших супругов. Справедливости ради, надо сказать, что часто бывшие супруги, не являющиеся собственниками жилого помещения, сами ставят себя в тяжелое положение, порой балансируя на грани стать человеком без определенного места жительства. Бывает, что практически не пользуются жилым помещением, проживая в другом месте, не несут никакого бремени по его содержанию. Иногда собственнику жилого помещения приходится потратить много времени, чтобы найти бывшего супруга и привлечь его для судебного разбирательства. И очень часто только в этом случае бывший супруг, не собственник жилого помещения, вспоминает о своем праве пользования жилым помещением. Некоторые даже начинают усиленно демонстрировать свое "пользование", въезжая на некоторое время в спорное жилое помещение. И все для того, чтобы доказать суду необходимость сохранения за ним права пользования данным жилым помещением. Многие бывшие супруги, не являющиеся собственниками жилого помещения, считают, что они якобы "застолбили" свое право пользования жилым помещением, так как они зарегистрированы по данному адресу. В действительности, это порой им мало помогает. Ситуация для некоторых бывших супругов иногда выглядит очень удручающей: потеряв по суду право пользования жилым помещением, они снимаются с регистрационного учета и не всегда потом имеют возможность зарегистрироваться по другому адресу. Сколько бы мы сейчас не говорили об отличии регистрации от прописки, относиться легкомысленно к отсутствию регистрации все же нельзя.

Более разумно поступают те бывшие супруги, несобственники жилого помещения, которые, понимая перспективу рано или поздно лишиться права пользования жилым помещением, не обостряют ситуацию, а стараются идти на заключение соглашения с собственником жилого помещения, принимая при этом на себя определенным обязанности по содержания жилого помещения. Автору этих строк не раз удавалось отговорить своих доверителей от судебных разбирательств, доказывая бесперспективность тяжбы по крайней мере для одной из сторон. Понимая, что судебный спор требует времени, нервов, денег, стороны иногда стараются идти на какое-то перемирие, пусть и временное. Гражданка Т., являясь единственным собственником жилого помещения, решила в судебном порядке прекратить право пользования данным жилым помещением гражданином Щ., бывшим супругом. Основным поводом для обращения в суд послужил тот факт, что гр. Щ. длительное время не оплачивал коммунальные услуги в части, падающей на него.

Бывший супруг Щ., узнав об иске, пообещал вселиться на спорную жилую площадь постоянно, хотя до этого он пользовался данной квартирой крайне редко, от случая к случаю, что вполне устраивало собственника – гр. Т. Поговорив с юристом, гр. Т. поняла, что даже при благоприятном для нее исходе дела, гр. Щ. будет проживать в ее квартире в течение срока, определенного судом, что создаст для нее некоторые неудобства. Взвесив все за и против, гр. Т. решила не доводить спор до судебного разбирательства. В свою очередь гр. Щ. пообещал не вселяться в квартиру и регулярно оплачивать часть коммунальных услуг.

Совершенно очевидно, что вышеприведенный пример "джентльменского" соглашения всего лишь отодвигает возникшую между бывшими супругами проблему на некоторое время, но не решает ее по сути. Тем более что это далеко не худшая ситуация. Все бывает гораздо сложнее (а иногда и трагичнее), когда у бывшего супруга действительно нет не только иного жилого помещения, но и денежных средств, чтобы снимать жилье и жить отдельно.

Приведенный пример показывает также, что в условиях противоречивости жилищного законодательства, появление в нем новелл, к которым еще не привыкли и которые даже пугают своей жесткостью, граждане часто сами стараются решить свои жилищные споры, постепенно адаптируясь к новым условиям.

Представляется интересным проанализировать хотя бы кратко позицию судов по рассматриваемым вопросам. Все, конечно, понимают, в том числе и бывшие супруги (как собственники жилого помещения, так и несобственники), что судьи тоже люди и им прекрасно известно, насколько острой является для России жилищная проблема. И вполне разумно было ожидать, что рубить с плеча, вооружившись новыми нормами жилищного законодательства, судьи не будут.

Как-то несколько лет назад автору довелось услышать от судьи, рассматривающего жилищные споры, слова о том, что суды плодить новых бомжей не собираются. Примерно то же самое услышал в суде и сравнительно недавно. Ну что же, может быть с точки зрения нравственности это и правильно. Однако суды не богадельня, и судьи, следуя букве закона, не могут (да и не вправе) до бесконечности сохранять право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не будет установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. Если примирительная процедура, инициированная судом, не увенчается успехом и если в установленный судом срок бывший член семьи собственника не смог решить жилищную проблему, то право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается.

Неприятным для бывшего члена семьи собственника жилого помещения является и тот факт, что его право пользования может быть прекращено и до истечения установленного судом срока. Это происходит в том случае, когда прекращается право собственности на данное жилое помещение самого собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

Приходится констатировать, что случаев сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника жилого помещения не так уж и много. В то же время нам ясна и позиция законодателя, стремящегося так или иначе укрепить положение самого собственника жилого помещения. Думается, что в ближайшее время нам следует ожидать внесения определенных изменений в действующее жилищное законодательство, с учетом замечаний и предложений, поступивших с момента принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации.

Купить квартиру, продать квартиру, улучшить жилищные условия – в конечном итоге любая сделка влечет за собой заключение договора купли-продажи, т.е. подписание документа, порождающего для покупателя и продавца определенные юридические последствия. Законодательство диктует нам определенные требования, которые мы называем существенными условиями договора купли-продажи. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим права третьих лиц как существенное условие сделки купли-продажи квартиры. Данное требование изложено в статье 558 ГК РФ и говорит оно о том, что в договоре купли-продажи должны быть указаны лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его отчуждения. Возникает вопрос: кто эти лица и в соответствии с каким законом могут быть сохранены их права?

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Итак, кто?
1. Члены семьи собственника, в том числе бывшие. Но не все. В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. В соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Иное установлено статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В прямом толковании эта статья говорит о праве на жилое помещение бывших членов семьи собственника при прекращении семейных отношений. Однако, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 год распространил ее и на случай перехода права собственности на квартиру. Так, «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер»
А если член семьи не отказывался от приватизации, а не участвовал в ней по причине того, что ранее уже приватизировал жилье? В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года разъяснено, что исходя из содержания статьи 2 Закона о приватизации жилья передача жилого помещения в собственность граждан возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ) Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

2. Лица, пользующиеся жилым помещением по завещательному отказу.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

3. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением.

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

4. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору найма.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Такого рода обременение бывает удобным для покупателя, который приобретает квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в найм. А если покупатель приобретает квартиру для собственного проживания, то наличие нанимателей его совсем не обрадует. Поэтому, продавец обязан сообщить покупателю о наличии договора найма.

5. Лица, пользующиеся жилым помещением по договору безвозмездного пользования.

Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования

1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

По данной категории лиц необходимо помнить, что в действительности договор безвозмездного пользования часто подписывается с теми, кого необходимо зарегистрировать по месту жительства в квартире. Поэтому не следует забывать юридическую природу данного договора. Так, например, член семьи, зарегистрированный в квартире именно, как член семьи – прекращает право пользования квартирой в момент государственной регистрации сделки (ст.292 ГК РФ) Член семьи, зарегистрированный по договору безвозмездного пользования прекращает право пользования квартирой в момент истечения срока действия или расторжения договора (ст. 700 ГК РФ) И не важно, прописан он в квартире или нет.

Как выявить таких лиц? Увидеть информацию можно из правоустанавливающих документов. Однако, только права пользования по завещательному отказу, пожизненному содержанию с иждивением и по договору найма на срок год и более могут быть зарегистрированы. Иные права могут существовать, но не быть отражены в реестре. При этом отсутствие регистрации договора найма в качестве обременения и отсутствие регистрации по месту жительства и по месту пребывания (проще говоря, прописка) никак не влияет на право пользования помещением, вытекающее из этого договора. То есть, если в свидетельстве мы не видим обременения и в выписке из домовой книги не видим временно зарегистрированных лиц, это еще не означает, что лиц, имеющих право пользования квартирой, нет.

Информацию можно получить из разных источников: беседа с продавцом – нужно уметь задать правильные вопросы, получение документов – не только тех, которые нужны для государственной регистрации, но и тех которые позволяют получить нужную информацию. Серьезный подход к подготовке документов, тщательный анализ получаемой информации позволяют заранее спланировать тактику проведения сделки.
Как прекратить права пользования? Расторгнуть договор найма или договор безвозмездного пользования. Получить заявление от пользователя о прекращении права пользования. А если гражданин опасается дать такое заявление (отношения между собственником и проживающим в квартире пользователем могут быть разные), поможем подготовить заявление от продавца с обязательством о предоставлении приобретаемой взамен квартиры в пользование такому лицу. Или включить это условие в договор купли продажи.

В настоящий момент большинство продавцов и покупателей предпочитают подписание договора купли продажи в простой письменной форме. К сожалению, мы постоянно сталкиваемся с несерьезным, можно сказать, формальным подходом к подготовке проекта договора купли продажи. Взять шаблон и подписать договор просто. Но, каждая фраза имеет значение. Так, например, в одном договоре купли продажи квартиры содержался пункт «В квартире зарегистрированы и проживают Иванов И.И., Иванова В.С.» Банк, кредитующий покупателя этой квартиры, полагая, что такая формулировка договора не гарантирует прекращение права пользования квартирой Ивановых, потребовал предоставления обязательства от данных лиц о прекращении права пользования квартирой. Сделка была 3 года назад, повезло, что продавец знал, где они проживают. По нашей просьбе Ивановы сходили к нотариусу и дали заявление об отказе от права пользования квартирой, которую продали 3 года назад. Если бы в договоре данный пункт прозвучал следующим образом: «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые сохраняют право пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета» или «В квартире зарегистрированы Иванов И.И., Иванова В.С., которые в соответствии со ст.292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру», таких бы проблем не возникло.

Следует помнить, что ст. 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности позволяет покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Поэтому так важно объяснить продавцу о важности этой информации.

1. Член семьи собственника – право сохраняется на срок семейных отношений и прекращается при переходе в статус бывшего члена семьи собственника на основании ст.31 ЖК РФ и при переходе права собственности на квартиру на основании ст.292 ГК РФ.

2. Член семьи собственника или бывший член семьи собственника (если не участвовал в приватизации, в том числе по причине участия в приватизации ранее) – право пользования сохраняется бессрочно, в том числе и при переходе права собственности – статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

3. Лицо, проживающее в квартире на основании завещательного отказа – право пользования жилым помещением сохраняется на срок, указанный в завещательном отказе – ст.33 ЖК РФ.

4. Лица, передавшие квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением – право пользования жилым помещением сохраняется пожизненно – ст.34 ЖК РФ.

5. Лица, проживающие в жилом помещении на основании договора найма – право сохраняется на весь срок договора найма, в том числе при переходе права собственности на квартиру – ст.675 ГК РФ.

6. Лица, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования – право сохраняется на весь срок договора безвозмездного пользования, в том числе при переходе права собственности на квартиру – ст.700 ГК РФ.