Содержание
Многие считают, что в ипотечных сделках обязательно должен участвовать банк. Но на самом деле продать или купить квартиру в ипотеку можно и без финансовой организации, при участии лишь двух сторон – продавца и покупателя. Формально это будет рассрочка с залогом, условия которой прописываются в договоре купли-продажи. Подобные сделки являются редкостью в силу недостаточной осведомленности граждан о такой возможности. Однако специалисты «Метриум Групп» уверены, что в условиях низкого спроса на вторичном рынке ипотека между физическими лицами могла бы стать более популярным инструментом.
Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.
Если же кредитную организацию исключить, то останутся только два лица – собственник недвижимости и желающий ее приобрести. Мы привыкли к тому, что при покупке квартиры без банковского кредита покупатель выплачивает продавцу сразу всю стоимость жилья. Но можно пойти и другим путем: договориться о поэтапной оплате и прописать эти условия в договоре купли-продажи. В соответствии с российским законодательством, такая сделка также будет называться ипотекой, несмотря на то что банк в ней участвовать не будет.
Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.
Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.
Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.
Отличий от обычной сделки купли-продажи недвижимости почти нет. Стороны так же обращаются в Росреестр с заявлением о переходе права собственности на квартиру и договором, а ведомство, в свою очередь, регистрирует эту сделку в установленные законом сроки. Разница заключается в следующем:
Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:
По согласованию сторон стоимость указанной Квартиры составляет 10 000 000 (десять миллионов) рублей 00 копеек. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
Оплата Квартиры Покупателем производится в следующем порядке:
Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек, что составляет 30% (тридцать процентов) от стоимости Квартиры, уплачена Покупателем наличными Продавцу при подписании настоящего Договора, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий Договор, подтверждает, что указанная сумма им получена.
Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2017 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.
В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.
В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, Продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего Договора утратившим силу. В случае признания настоящего Договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, Квартира передается в собственность Продавцу, а Покупателю возвращаются уплаченные денежные средства за вычетом штрафа в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый календарный день, прошедший с даты заключения настоящего Договора и до даты признания настоящего Договора утратившим силу.
В связи с вышеизложенным, согласно ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, до полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения Покупателем своего обязательства по оплате согласованной выше цены Квартиры.
До полной оплаты согласованной Сторонами настоящего Договора цены Квартиры Покупатель не имеет права совершать любые сделки с Квартирой, за исключением передачи Квартиры в пользование третьим лицам по договору аренды. Залог с Квартиры снимается дополнительным соглашением к настоящему Договору, подписанным Сторонами в присутствии нотариуса. После подписания данного дополнительного соглашения, оно становится неотъемлемой частью настоящего Договора. Для снятия обременения с Квартиры Стороны обращаются в территориальное управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Сделки с рассрочкой подвержены тем же рискам, что и любые другие операции купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Это могут быть и «подводные камни» юридического характера, и технические нюансы, связанные с неузаконенной перепланировкой квартиры. Однако в случае ипотеки между частными лицами присутствуют дополнительные факторы, которые нужно учитывать. Большая их часть регламентируется законодательством, поэтому обе стороны являются юридически защищенными от форс-мажорных обстоятельств. Тем не менее, главный риск заключается в том, что при такой ипотеке, в отличие от банковской, покупатель не страхуется в пользу продавца от утраты трудоспособности, потери здоровья и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать небольшие – год-два, максимум – три.
Риски для продавца
Риски для продавца очевидны: покупатель, который перестает платить. Однако это ни коим образом не означает потерю и квартиры, и денег. Так как в свидетельстве о
собственности, выданном покупателю, имеется отметка о том, что на квартиру наложено обременение, он не может производить с ней никаких действий до тех пор, пока в присутствии продавца это обременение не будет снято. Это исключает перепродажу объекта недвижимости. То есть в случае просрочки платежа продавец может обратиться в суд для расторжения договора.
Когда речь идет о банковской ипотеке, то вариантов развития событий может быть три:
Когда речь идет об ипотеке между «физиками», наиболее вероятен третий пункт. Конечно, возврат денег покупателю – это неприятная процедура, однако шанс остаться ни с чем отсутствует.
Риски для покупателя
Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.
«Конечно, ипотека между физическими лицами сопряжена с определенными рисками, на которые далеко не каждый готов пойти, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако существует ряд жизненных ситуаций, когда такая форма сделки могла бы быть удобна обеим сторонам. Естественно, что ипотека между «физиками» не станет массовым явлением. Но информация о такой возможности вне всякого сомнения поможет многим. Главное – принять взвешенное решение с учетом всех обстоятельств. И желательно пригласить профессионального риелтора, который поможет и провести сделку, и проверить стороны на предмет платежеспособности и криминального прошлого».
На сегодняшний день существует несколько способов приобрести в собственность недвижимость: первый – это покупка квартиры с полной оплатой наличными или безналичными средствами, второй – оформление ипотеки и её последовательная выплата в течение следующих 15-20 лет, и третий – рассрочка.
Последний способ покупки выступает отличной альтернативой ипотеке и подходит тем, кто рассчитывает в ближайшее время получить большую сумму денег, например от продажи другой недвижимости.
Для того, чтобы приобрести жилье в рассрочку, Вам необходимо внести первоначальный взнос, а всю остальную сумму выплатить равными долями в течение следующих нескольких месяцев.
В некоторых случаях, возможна оплата в соответствии с установленным графиком платежей.
При этом существует два основных вида рассрочки: краткосрочная и долгосрочная.
В первом случае рассрочка предоставляется на срок от 3 до 6 месяцев. Вам необходимо уплатить первоначальный взнос, размер которого может быть от 50 до 80% стоимости жилья. Как правило, если Вы берете рассрочку сроком на полгода, то она будет являться беспроцентной.
Купить квартиру в длительную рассрочку – значит заплатить сравнительно небольшой первоначальный взнос: от 20 до 50% стоимости недвижимости. Но при этом способе покупки Вы будете уплачивать определенные проценты: в среднем – 1% в месяц.
При этом, выплачивать всю сумму Вы сможете в течение 2-3 лет. Кроме того, во втором случае очень важно узнать, как начисляются проценты.
Если ежемесячно начисляется 1% на остаток долга – это наиболее выгодный для Вас вариант. Если начисляются сразу 12% годовых – общая сумма, которую Вам придется оплатить будет на порядок выше.
Нет сомнений, что рассрочка как способ купить квартиру, подходит далеко не каждому покупателю. Вы должны быть уверенны, что Ваш доход в ближайшее время будет стабильным и достаточно высоким, поскольку платежи по рассрочке в несколько раз выше, чем ипотечные.
Если же Вы можете себе позволить жилье в рассрочку, то лучше всего, не откладывать его покупку надолго, особенно если Вам интересны варианты в строящихся домах – так как на этапе строительства цены на недвижимость наиболее адекватны. После же его завершения, они могут подняться на 20-30%.
Пакет документов минимален – достаточно Вашего паспорта. Подтверждать платежеспособность какими-либо документами в случае, если Вы хотите оформить рассрочку не нужно.
Многие застройщики не идут на такие условия, предпочитая полную оплату приобретаемой у них недвижимости, либо же оформление ипотеки.
Однако, если у Вас есть возможность внести достаточно большой первый взнос, а остальные платежи закрыть в течение полугода – Вы имеете все шансы получить возможность покупки в рассрочку.
В том случае, если Вы сумели договориться о рассрочке с застройщиком, обговорили все условия и переходите к этапу оформления документов, будьте очень внимательны: как и любая другая сделка с жильем, покупка в рассрочку требует тщательной проверки всех документов и условий.
При этом, существует несколько вариантов того, какой договор можно заключить, чтобы купить квартиру в рассрочку. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, и, в некоторых случаях, предварительный договор купли-продажи.
Наиболее желательным видом договора как раз-таки является договор купли-продажи недвижимости. При этом он должен содержать не только характеристики приобретаемой недвижимости, такие как адрес, площадь, количество комнат, состояние и стоимость, но и график внесения платежей по рассрочке.
Необходимо очень четко прописать даты внесения платежей и их размеры, чтобы со стороны продавца и покупателя не возникло недопонимания и разногласий.
Что касается документов, то покупателю достаточно представить документ, удостоверяющий личность. Продавец же должен предъявить все документы, которые необходимы для любой сделки с недвижимостью.
Это: паспорт, свидетельство о праве собственности, техническая документация, справка об отсутствии обременений на недвижимость, а также иные документы, в зависимости от ситуации.
Обращайте особое внимание на такие моменты как отсутствие обременений, наличие неузаконенных перепланировок, отсутствие кого-либо из лиц, заинтересованных в сделке.
Если Вы хотите купить квартиру в рассрочку у застройщика или другого юридического лица, внимательно изучите саму организацию, с которой Вам предстоит заключить договор. Проверьте, насколько добросовестен застройщик, ознакомьтесь с уже реализованными проектами.
Убедитесь, что он давно работает на рынке, и наработал хорошую репутацию. Не спешите заключать договор с только появившейся компанией или застройщиком, о котором много негативных отзывов – такая сделка вряд ли закончится успехом.
По Вашему требованию для ознакомления должны быть представлены:
Кроме того, Вы должны ознакомиться с полным пакетом документов о строящемся объекте, в которых должен значиться полный строительный адрес и основные характеристики квартиры. Также эти документы должны содержать основные сроки: передачи объекта покупателю, оплаты, гарантийные сроки.
Ознакомьтесь также с разрешением на строительство объекта и всей проектной документацией.
Кроме того, используя эту форму, следует составить приложение, которое будет регламентировать основные условия рассрочки. Там должен быть указан размер первоначального взноса, срок, на который предоставляется рассрочка, размеры и сроки остальных платежей.
Также не забудьте указать о том, каким способом будут вноситься платежи.
Обратите внимание на то, что после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию застройщик теряет право заключать с покупателями договоры долевого участия. В этом случае, он должен перейти на предварительные договоры – только такая форма взаимодействия будет являться законной.
Помните, что предварительный договор является только гарантией того, что между двумя лицами будет заключен основной договор купли-продажи, поэтому он должен быть заключен в той же форме, что и основной и при этом содержать условия о:
Не забывайте также о том, что в Ваших интересах напоминать застройщику о необходимости заключить договор, кроме того, Вы можете обязать его к этому через суд.
Обращайте внимание на то, что при покупке квартиры в рассрочку, Ваши права как покупателя достаточно ограничены. Поскольку, пока Вы не расплатились полностью, у Вас нет возможности продать недвижимость, обменять её, подарить, заложить, сделать перепланировку и т.д.
Если же право собственности по условиям договора регистрируется до полной оплаты, то квартира будет значиться за Вами с обременением.
Поэтому при заключении договора купли-продажи в рассрочку обратите внимание на момент перехода права собственности.
Это может происходить:
Никто не застрахован от того, что могут возникнуть обстоятельства, серьёзно влияющие на платежеспособность, вследствие чего могут возникнуть просрочки по платежам.
В таком случае, застройщик имеет право применить к покупателю санкции, которые должны быть оговорены в договоре.
Это могут быть пени, расторжение договора в одностороннем порядке, возможность удержать комиссии при расторжении договора.
Что касается покупателя, то для него есть 3 способа решить проблему.
Если Вы выбираете третий способ, всё что нужно сделать: договориться об этом с застройщиком, получить одобрение ипотечного кредита в банке, зарегистрировать дополнительное соглашение.
Собственник жилья, продавая свою квартиру в рассрочку, всегда беспокоится о том, чтобы не потерять деньги и саму недвижимость. При этом такая продажа является хорошим вариантом как для продавца – если ему нужно продать квартиру быстрее, так и для покупателя, который не хочет влезать в кабалу – так сегодня называют ипотечные кредиты.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Некоторые риски все же существуют, но если знать о них и правильно оформить сделку, неприятности можно предотвратить.
Прежде всего, выставляя квартиру на продажу, следует внимательно оценивать потенциальных покупателей, среди которых нередко встречаются воры и мошенники. Если при первой встрече покажется, что человек настроен не серьезно и приобретать жилье не собирается, не следует пускать его в квартиру во второй раз.
Основной риск заключается в том, что в договоре не будет проставлена четкая дата окончания внесения платежей за квартиру и покупатель растянет их на долгие годы, внося ежемесячно маленькую сумму денег.
Также следует учитывать, что продавец несет ответственность за несвоевременное заключение основного договора – приходится возвращать покупателю задаток в двойном размере.
Избежать этого можно несколькими способами:
Оформлять продажу квартиры в рассрочку следует только в том случае, если продавцу деньги не нужны срочно, но продать недвижимость нужно как можно быстрее, например, из – за переезда в другой город на постоянное место жительства.
При заключении сделки не возникает никаких затруднений, однако, собственнику квартиры следует позаботиться о том, чтобы в договоре был прописан точный график платежей с отметкой об окончании внесения денежных средств и полным погашением задолженности покупателем.
Первый этап – осмотр покупателем жилья. Следует насторожиться, если гражданин осматривает не стены и коммуникации, а вещи в шкафах и комнатах.
Предупредить кражу можно, затребовав у посещающих квартиру лиц паспорта для проверки данных. Планируя показ помещения нужно заранее освободить его от наиболее ценных, дорогостоящих вещей.
Необходимо правильно оформить сделку. В первую очередь составляется предварительный, а затем и основной договор купли-продажи недвижимости.
Оформляя сделку, следует также позаботиться о составлении:
Нередко возникают неприятны ситуации в момент передачи продавцу оплаты за недвижимость. Передача денег может быть осуществлена как наличным, так и безналичным способом.
Продавец может обезопасить себя, если:
Один экземпляр расписки отдается покупателю. Также следует внимательно выбирать специалиста – нотариуса, который будет осуществлять процедуру заверения документов. Нередко доверчивые граждане отдают деньги «псевдонотариусам», которые исчезают с лица земли через несколько дней после того, как поставят недействительную печать.
С чего начинается самостоятельная продажа квартиры, узнайте тут.
Чтобы оформить сделку по продаже недвижимости в рассрочку, продавцу нужно собрать пакет документов:
Там продавец и покупатель ставят в известность специалистов о том, что планируется продажа квартиры в рассрочку. На нее будет установлено обременение до того дня, пока новый собственник полностью не расплатиться за жилье.
Многие собственники недвижимости не желают связываться с продавцами, которые просят оформить рассрочку, однако, иногда квартира долго не продается и не остается иного выхода, кроме как согласиться.
Ничего плохого в такой продаже нет, продавец получит все деньги к определенному сроку, однако, соглашаясь на подобную сделку, следует обезопасить себя, избежать возможного риска:
Остальные риски несущественны, продавцу следует опасаться лишь того, что деньги за квартиру не будут внесены. Единственный риск для покупателя – несоответствие квартиры изначально указанным параметрам, например, может обнаружиться, что где – то протекает труба, сыпятся стены под обоями.
Также впоследствии зачастую выясняется, что на квартиру было наложено обременение, а поскольку передача права собственности осуществляется лишь после внесения полной суммы, продавец может умолчать об аресте имущества.
Прежде всего, продавец может сохранить свою недвижимости или деньги за нее, если с ответственностью подойдет к составлению договора купли – продажи. Также следует вызвать оценщика, который назовет рыночную стоимость продаваемого объекта недвижимости – это позволит не продешевить.
Чтобы обезопасить себя, продавцу следует:
Даже если договор получается слишком большим, необходимо изложить все условия и требования сторон, прописать порядок наступления ответственности за невыполнение условий.
Полностью минимизировать риски практически невозможно, поскольку всегда существует вероятность того, что покупатель постарается если не присвоить имущество себе, то хотя бы ограничиться меньшей суммой. Пресечь это можно только одним способом – правильно составив договор, прописав в нем все спорные вопросы и нюансы.
О том, что делать если риелтор не может продать квартиру, рассказывается тут.
С существенными условиями договора купли продажи квартиры ознакомьтесь здесь.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
No related posts.