Справка о дееспособности при покупке квартиры

Дееспособность продавца – один из наиболее уязвимых моментов сделки на вторичном рынке. Как покупатель может максимально себя обезопасить?

В соответствии со статьей 171 ГК РФ сделка, совершенная лицом недееспособным, является ничтожной. Между тем, приобретая жилье на вторичном рынке, ни один покупатель не может быть на сто процентов уверен в том, что продавец квартиры дееспособен.

Дееспособность – это способность гражданина своими действиями осуществлять гражданские права (в том числе приобретать недвижимость), создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.

При этом дееспособность нельзя поставить под сомнение просто так, без повода. «У нас презумпция дееспособности, – объясняет юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – То есть априори все люди дееспособны и доказывать надо не дееспособность, а её отсутствие или её ограничение». По словам эксперта, человека можно ограничить в дееспособности или совсем лишить его дееспособности только в судебном порядке и только по основаниям, четко прописанным в законе.

«В статье 29 ГК РФ написано, что гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленным гражданским процессуальным кодексом. Над таким человеком устанавливается опека», – продолжает Галина Борисова.

По словам юриста, информация об ограничении дееспособности или о недееспособности гражданина содержится только в судебных решениях судов общей юрисдикции и в органах опеки. Но доступ к таким сведениям закрыт. В суде любой судебный акт (решение, определение, постановление) может получить только сторона по делу или её представитель по нотариальной доверенности. В органах опеки существует четкий круг лиц, который располагает только строго определенной информацией согласно ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Случай из практики

«Как-то у меня была продавец, которая продавала долю в квартире, – вспоминает юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – Женщина пару раз лежала в психиатрической больнице, вся ее болезнь заключалась в постоянных депрессиях (которым способствовали не совсем нормальные соседи). Пошли мы с ней в психиатрическую больницу в Армянском переулке, за документами для сделки. Там нам дали справку, что на учете она не состоит, за разовой помощью не обращалась. Если человек лежит в психиатрической клинике или состоит на амбулаторном лечении, то это не значит, что он недееспособен или ограничен в дееспособности. Лечебница – это не суд. Врач ставит диагноз, а не лишает дееспособности и не ограничивает её. Дальше мы обратились с этой женщиной в опеку по месту жительства, где она написала заявление, чтобы ей выдали информацию, подтверждающую, что ей опекуны не назначались. Увы. Ей в этом отказали и по закону были правы – они не уполномочены выдавать такие справки».

Любой покупатель хочет быть уверен в безопасности сделки и в отсутствии причин для её оспаривания – в том числе, и по той причине, что продавец ничего не помнил и был под влиянием «препаратов», туманящих рассудок или мешающих восприятию происходящего. «Во время проведения сделки купли-продажи вторичного жилья принято просить продавца предъявить справки из диспансеров (наркологического и психоневрологического). Покупатели должны убедиться в том, что продавец не состоит на учете и за лечением не обращался», – напоминает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.

Также для проведения сделки лучше обращаться к профессионалам, которые обладают специальными навыками. «Например, хороший риелтор обращает внимание на речь, поведение человека, какие-то невербальные сигналы, которые могут свидетельствовать о неадекватности. Риелтор посмотрит, как живет продавец, сопровождают ли его какие-то люди при просмотре, как он ведет себя, как отвечает на вопросы. И, конечно же, нужно иметь в виду мотивацию продавца: для чего человек продает данное жилье. Если продавец путается с ответами, то это точно должно насторожить», – говорит Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Есть и такой нюанс: нужно обратить внимание, чтобы продавец достаточно долго проживал по адресу постоянной регистрации. Бывают случаи, когда при переезде медицинская карта не успевает прийти из одного ПНД в другой, и тогда невозможно получить нужную информацию.

Случай из практики

«К нам обратились клиенты с просьбой проверки квартиры и сопровождения сделки, – рассказывает Елена Мищенко. – В результате проверки выяснилось, что один из владельцев квартиры страдает олигофренией, но при этом дееспособности не лишался и опеку над ним не назначали. После продажи квартиры мать с больным взрослым сыном должна была переехать поближе к родственникам. Новое жилье выбрали на первом этаже, так как у женщины были проблемы с ногами, и подниматься с сумками на пятый этаж в доме без лифта стало крайне тяжело.

С учетом ситуации было принято решение провести освидетельствование больного продавца у врача на предмет осознания им факта продажи квартиры. Врач подтвердил, что сын понимает, что квартира продается, и не возражает против переезда с матерью в другой район. На сделку были приглашены нотариус и врач нарколог-психиатр, которые подтвердили, что сын понимает происходящую ситуацию.

Со своей стороны мы проконтролировали, чтобы альтернативная квартира не проигрывала в метраже – покупка была проведена с увеличением доли на сына. Также квартира для проблемного продавца тщательно проверялась, чтобы в будущем избежать ущемления его прав, а также прав наших клиентов, так как суд в спорной ситуации обычно находится на стороне социально незащищенных граждан».

Итак, по умолчанию все люди дееспособны, если обратное не доказано. Справки и документы, о которых говорилось выше, дополнительно подтверждают право продавца на продажу недвижимости. Однако беда в том, что дееспособные продавцы квартир могут неожиданно превратиться в недееспособных.

Галина Борисова предупреждает: «Дееспособность может «покинуть» человека прямо во время сделки или перед ней (я имею в виду, психофизическое состояние продавца, часто просто аффективное). А если продавец хороший актер, или мошенник, то тогда покупатель станет жертвой…».

Самый плохой сценарий для покупателя – когда разум продавца «мутится» прямо на сделке. В этом случае продавец, после сделки, «поправившись», может подать иск о признании сделки ничтожной. Иди же его родственники/кредиторы/бывшая жена (если продавец не пришел в себя) подают иск о признании сделки недействительной, так как продавец был в ненормальном состоянии на сделке, не мог понимать свои действия и руководить ими. Вот такие случаи – основной риск покупателя на вторичном рынке.

Юрист Светлана Заречнева рекомендует следующие меры безопасности: личное присутствие продавца и покупателя на сделке; в день сделки – обследование и заключение о том, что человек понимает значение своих действий в институте имени В.П. Сербского. Это может стать гарантией отсутствия проблем в будущем. Юрист отмечает: «Справки из диспансера о том, что человек на учете не стоит – недостаточно. У нас многие граждане, имея заболевания, на учете не числятся. И если вы видите, что у гражданина какие-то проблемы, либо, если возраст более 65 лет, или просто хотите подстраховаться, съездите вместе с продавцом в вышеназванный институт».

При заключении любой сделки, будь то продажа или обмен квартиры, сделка, направленная на безвозмездное получение выгоды, стороны обязательно должны быть дееспособными лицами. Это значит, что человек должен понимать свои действия и осознавать их последствия.

В некоторых случаях при заключении сделки нотариус может потребовать справку о дееспособности стороны сделки. Такая справка может служить доказательством того, что человек, который участвовал в сделке на момент ее составления был вменяемым, дееспособным человеком.

Как и где получить такую справку в 2019 году, в каких ситуациях она необходима, а когда она не нужна?

Признание человека дееспособным или недееспособным

Недееспособность может быть нескольких видов:

По возрасту. С какого возраста начинается дееспособность? Дееспособными признаются лица, которые достигли возраста 18 лет, то есть стали совершеннолетними. Лица в возрасте 14–18 лет считаются частично дееспособными. Такие лица могут совершать сделки с недвижимостью, однако обязательно они это делают в присутствии родителей либо законных представителей.

По расстройству психики. Если человек не может адекватно оценить свои действия, ответить за свои последствия, и это будет признано соответствующей справкой, тогда он будет признан недееспособным.

Что такое справка о дееспособности?

Вообще справки о дееспособности в практике нет. Есть такие справки:

• о том, что человек не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД);
• о том, что человек не состоит на учете в наркологическом диспансере.

Справка из ПНД выдается по месту жительства человека. В ней указывается, что он страдает либо не страдает на какие-то психоневрологические заболевания.

В этом документе указывается такая информация:

наименование документа (справка либо свидетельство) о состоянии здоровья человека;

данные о гражданине, обратившегося за справкой – его Ф.И.О., год рождения;

полное наименование лечебного учреждения, фамилия и инициалы врача, который выписал справку;

результат проведенного медицинского освидетельствования, дата его проведения;

подпись и печать врача;

печать лечебного учреждения.

Если есть сомнения касательно того, что человек страдает алкогольной либо наркотической зависимостью, тогда ему нужно обратиться в наркологический диспансер, пройти необходимые обследования и получить справку. В ней должна быть отражена такая же информация, что и в справке с ПНД.

Когда рекомендуется запрашивать справку о дееспособности лица?

Вообще предоставление такой справки не есть обязательным условием при составлении договора.

Если покупатель запрашивает у продавца справку о его дееспособности, чтобы, к примеру, совершить сделку купли-продажи, то тот может отказаться. В таком случае все риски, связанные с возможной неадекватностью человека, переходят покупателю. Он имеет право отказаться от заключения сделки либо на свой страх и риск подписать договор.

Настоятельно рекомендуем запрашивать справку о дееспособности в таких случаях:

если продавцом недвижимости является пожилой человек. Нередко престарелые люди не понимают или до конца не осознают своих действий. Поэтому прежде чем заключать договор с пожилым человеком, необходимо попросить его, чтобы он взял такую справку в диспансере;

еслизакрались сомнения касательно вменяемости и адекватности второй стороны соглашения. Если вам кажется, что человек, с которым вы хотите заключить договор, как-то не так себя ведет, у него наблюдается заторможенность сознания, неестественная реакция на естественные вещи, тогда можно попросить его предъявить справку из ПНД;

если у человека есть предположения, что второй участник соглашения страдает или страдал алкогольной либо наркотической зависимостью.

Как получить справку о дееспособности?

Признать человека недееспособным можно только в судебном порядке. Если же речь идет о психоневрологических или наркологических проблемах, тогда за такими справками можно обратиться в следующие учреждения:

• психоневрологический диспансер (ПНД);
• наркологический диспансер.

Обращаться должен лично человек, который будет проходить экспертизу. Исключение составляет только выдача справки в отношении лица, не достигшего возраста 14 лет. В этом случае справка выдается одному из родителей ребенка или его законному представителю.

Для получения справки необходимо прийти в медицинское учреждение с такими документами:

• гражданский паспорт или временное удостоверение (если паспорт находится на стадии оформления);
• страховой полис – по требованию;
• военный билет – по требованию;
• приписное свидетельство – по требованию.

Если человек не является гражданином России, тогда для подтверждения своей личности он может предъявить паспорт иностранца, удостоверение беженца.

Справка о дееспособности для нотариуса

Если сделка осуществляется в присутствии нотариуса, то он имеет право потребовать справку от стороны сделки касательно отсутствия или наличия психических расстройств.

Однако нотариус может и не требовать этот документ, если видит и понимает, что человек адекватный.

Если же у него закрадываются сомнения касательно его дееспособности, тогда он может настоять на проведении медицинской экспертизы.

Справка о дееспособности при продаже квартиры – нужна ли? Где взять такую справку?

Вообще в Росреестре, куда стороны договора отдают документы для регистрации перехода прав собственности, справка о дееспособности не нужна. Однако ее может запросить нотариус, который помогает сторонам сделки заключить договор.

Он может запросить такой документ только в том случае, если у него закрадутся сомнения касательно дееспособности сторон сделки. Справка может служить доказательством в суде, если кто-то из сторон договора захочет разорвать его по причине недееспособности продавца.

Если человек стоит на учете в ПНД, то он по умолчанию недееспособный?

Нет, это вовсе не говорит о его недееспособности. Вопрос о том, может ли такой человек участвовать в каких-либо сделках, решается в судебном порядке.

Даже если человек состоит на учете в ПНД, то он может быть как дееспособным, так и недееспособным лицом. Если он будет признан судом недееспособным, тогда все сделки, например, с продажей квартиры, должен будет заключать его опекун с разрешения органов опеки.

Если же судом будет установлено, что человек, который находится на учете в ПНД, является дееспособным лицом, тогда он имеет право участвовать в сделках.

Срок действия справки о дееспособности

Срок действия документа зависит от того, для чего нужна справка. Так, если человек оформляет справку для покупки оружия, тогда она будет действовать полгода.

Если речь идет о выдаче справки для поездки за границу, тогда срок действия документа будет составлять от 3 до 6 месяцев. Если речь идет о справках из ПНД для заключения сделки с недвижимостью, тогда срок действия документа будет составлять 1 год.

Вопрос: Существует ли максимальный возраст дееспособности? Мой дедушка написал завещание в 90 лет, оставив всю квартиру другу. Можно ли отменить завещание на основании того, что в 90 лет он мог не отдавать отчет своим действиям?

Ответ: Нет, максимального возраста дееспособности не существует. На этом основании признать завещание недействительным нельзя.

Вопрос: Нужна ли справка о дееспособности при составлении завещания?

Ответ: Если человек не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере, то никакой справки не нужно. Ни в одном законе это правило не прописано. Однако он может для своего личного спокойствия получить эту справку, чтобы потом не переживать, что кто-то захочет оспорить завещание или признать его недействительным.

Вопрос: Нужна ли справка о дееспособности при оформлении дарственной?

Ответ: При оформлении любой сделки, даже договора дарения справка из ПНД или наркологического диспансера не требуется.

Вопрос: Где получить справку о недееспособности для заключения сделки?

Ответ: Конкретно такой справки нет и не может быть. Можно только получить справку об отсутствии психических расстройств или алкогольной либо наркотической зависимости. Такие справки выдаются в ПНД или наркологическом диспансере по месту прописки обратившегося.

Вопрос: Нужно ли предоставлять справку о дееспособности пожилого человека, если он является одной из сторон сделки?

Ответ: Нет, не нужно. Пожилой возраст не является причиной для того, чтобы запрашивать у престарелого человека справку о дееспособности.

Для проверки чистоты какой-либо сделки одна из сторон может попросить вторую предоставить подтверждение того, что человек является дееспособным лицом. Однако получение такой справки носит добровольный характер.

Если нужно доказать дееспособность человека, тогда он самостоятельно должен запросить такую справку в соответствующем учреждении – ПНД или наркологическом диспансере.

К недееспособным закон относит лиц, которые из-за психического расстройства не понимают значения своих действий и не осознают их последствий. Недееспособными могут быть не только люди с психическими заболеваниями, но и злоупотребляющие алкоголем, наркоманы. Если продавец будет признан недееспособным, сделку объявят недействительной, покупатель в таком случае должен будет вернуть квартиру, а продавец — полученные за нее деньги. Причем возврат денег может растянуться на десятилетия. Рекомендуем вам запросить у продавца справку о сделкоспособности. Эта справка свидетельствует о том, что продавец на текущий момент может совершать сделки с недвижимостью.

Когда нужно требовать справку о сделкоспособности?

• Обратите внимание на поведение продавца. Плаксивость или, наоборот, чрезмерная веселость, его не способность длительно поддержать разговор и сосредоточиться, путаность мышления должны вас насторожить.
• Если при осмотре квартиры вы видите беспорядок, валяющийся мусор, пустые бутылки — это еще один звоночек. В таком случае стоит отказаться от этой квартиры и продолжить поиски. Тем, кому квартира настолько понравилась, что они не готовы этого сделать, нужно постараться по крайней мере максимально себя в этой ситуации обезопасить.
• Справку о сделкоспособности может запросить банк, если для покупки используется ипотечный кредит.
• Большинство агентств недвижимости рекомендуют запрашивать у продавца справку о сделкоспособности, если ему больше 60 лет.

Как оформляется справка о сделкоспособности?

Для получения справки продавцу необходимо обратиться в психоневрологический диспансер. При себе нужно иметь паспорт. Стоимость получения справки — 200 рублей. Процедура занимает 10-15 минут, сначала проверяют, не состоит ли человек на учете, психиатр беседует с человеком, выясняет логичность его мышления, и на основе этого делает заключение о том, может ли тот совершать сделки. Продавцу выдается справка, заверенная двумя печатями и голограммой.

Какие гарантии дает такая справка?

Иногда из-за семейных конфликтов и наследственных претензий родственники могут попытаться оспорить уже совершенную сделку, а для этого постараются признать бывшего владельца квартиры недееспособным. Они скорее всего приведут свидетелей, доказывающих, например, что продавец — хронический алкоголик и не понимал, что делает, когда продавал квартиру, именно тогда потребуется справка. «Наличие этой справки не защитит покупателя от иска со стороны родственников продавца, но если суд состоится, даст ему возможность отстоять свои права, предъявив справку как доказательство сделкоспособности продавца. В случае назначения судебной экспертизы справка будет предъявлена экспертам как доказательство вменяемости продавца именно в момент сделки», — рассказывает юрист компании «АРЕВЕРА-недвижимость» Юлия Ощепкова. Проверка на дееспособность — это часть большой проверки при осуществлении сложных сделок с недвижимостью.

Проверка на дееспособность — это часть большой проверки при осуществлении сложных сделок с недвижимостью.