Содержание
ЖСК, или жилищно-строительный кооператив представляет собой добровольное объединение граждан или юрлиц на основе свободного членства для удовлетворения своих потребностей в недвижимости, а также для управления жилыми и нежилыми помещениями в доме. Члены кооператива на свои деньги принимают участие в строительстве, реконструкции и дальнейшем содержании жилого помещения через внесение паев.
Инвестор может прибегнуть к организации ЖСК, если у него нет необходимой суммы для начала строительства: в таком случае постройка будет спонсироваться пайщиками.
Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
Согласно ст. 110 Жилищного кодекса, ЖСК имеет право собирать со своих членов паевые взносы. Под ними понимаются обязательные взносы пайщиков на строительство дома или определенная денежная сумма, которая вносится в общий фонд кооператива пайщиком. Они могут выплачиваться дольщиками единовременно или частями в зависимости от порядка, который прописан во внутреннем договоре. Внесение пая дает право на пользование доли в общем имуществе членов кооператива.
ЖСК является некоммерческой организацией и паи направляются не на получение прибыли, а на строительство жилья.
При выходе из ЖСК пайщик может вернуть только паевые взносы, целевые взносы не подлежат возврату.
Право собственности в жилищно-строительном кооперативе возникает у гражданина только после полной выплаты пая за квартиру. До этого момента, даже проживая в квартире, лицо не является собственником. Таким образом, право собственности на квартиру возникает после оплаты стоимости пая на возмездной основе, а не бесплатно.
Пайщик – это, другими словами, член ЖСК. Членом ЖСК становится любой человек, который заключил договор о вступлении в ЖСК и оплативший вступительный взнос и своевременно перечисляющий паевые взносы. Права и обязанности членов кооператива регламентируются ст. 110 ЖК и определены в уставе кооператива.
Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании, после чего он вносит вступительный взнос и становится пайщиком. При ее внесении нужно получить от ЖСК расписку о получении денег. Только тогда у пайщика будет подтверждение законности сделки по его вступлению в кооператив, иначе сделка может быть оспорена.
Пайщик является ответственным лицом за принятые на собраниях дольщиков решениях.
Особенностью квартиры ЖСК является то, что собственником фактически является один человек, который также одновременно и член кооператива, хотя изначально в квартире вместе с ним может быть прописана вся его семья.
Члены семьи пайщика имеют право проживания в квартире (иными словами – право пользования), тогда как права собственности на недвижимость им не принадлежат.
Совместно проживающие члены семьи пайщика получают права собственности на квартиру из ЖСК в двух случаях:
Порядок заключения договора между ЖСК и пайщиком регламентируется положениями 215-ФЗ. В договоре между пайщиками и ЖСК определяется такой ключевой момент их взаимоотношений, как сроки и порядок передачи недвижимости от кооператива к пайщику, сумма взносов и сроки их внесения.
Также перед заключением договора необходимо внимательно проверить документацию самого ТСЖ:
Если у члена кооператива отсутствует возможность дальше вносить паевые взносы, он может оформить договор переуступки пая в ЖСК. Он предполагает заключение договора купли-продажи и переуступки пая.
Процедура переуступки пая имеет немало рисков для покупателя, так как в результате ее оформления он может потерять деньги и не получить в результате права собственности. Связано это с особенностями ЖСК. Дело в том, что для приобретения права собственности на недвижимость лицо должно стать членом ЖСК, а переуступка по ЖСК автоматически не гарантирует покупателю того, что его включат в состав членов. Ведь если на собрании пайщиков в отношении нового члена примут отрицательное решение, он потеряет деньги и не приобретет в итоге права собственности.
Чтобы избежать рисков потери недвижимости, в договор купли-продажи необходимо включить пункт о том, что денежные средства возвращаются, если покупателю отказывают в приеме в члены ЖСК.
Процедура переуступки прав требования на недвижимость предполагает прохождение следующих этапов:
Согласно п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса, права собственности на квартиру возникают у пайщика только в случае, если одновременно соблюдаются следующие условия:
Процесс перехода права собственности на квартиру представляет собой последовательность этапов:
Справка ЖСК должна содержать следующие реквизиты и сведения:
Данная справка подтверждает права собственности пайщика на квартиру и является правовым основанием для внесения отметки о нем как о собственнике в ЕГРН в Росреестре. Помимо справки о полной выплате пая, собственнику следует предоставить такие документы, как договор об участии в ЖСК, документ приема-передачи недвижимости, платежный документ о полной выплате пая (например, квитанция), кадастровый паспорт, документ-подтверждение членства в ЖСК, заявление с подписью Председателя.
Но член кооператива получает права собственности с момента выплаты пая, а не с момента регистрационной процедуры в Росреестре.
Таким образом, член кооператива становится собственником недвижимости после внесения всех паевых взносов. Для перехода прав собственности в свою пользу член кооператива должен предоставить среди прочих документов справку, которая подтверждает выплату пая за квартиру в полном размере и служит правоустанавливающим документом. Справка составляется в письменной форме и содержит полные сведения о члене кооператива, ЖСК и недвижимости.
Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
Одной из наиболее привлекательных схем получения жилья в строящемся доме является покупка доли в ЖСК.
Члены кооператива добровольно объединяют свои средства в виде пая на строительство жилья.
Ниже в статье мы разъясним что такое пай в ЖСК, а также будет представлен образец справки о выплате пая в ЖСК.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !
Что это такое паевой взнос в ЖСК?
Паевой взнос – плата члена ЖСК, направленная на образование паевого фонда, обеспечивающего основную деятельность кооператива.
Пай дает право на долю имущества кооператива, в том числе и пай в ЖСК на нежилое помещение, эквивалентен он стоимости квартиры и не облагается налогом (18% НДС).
Обязательный взнос предполагает участие в работе кооператива. Дополнительный вносится по желанию. Он позволяет получать дивиденды в размере, оговоренном в Уставе. Дополнительного голоса на Общем собрании этот взнос не дает.
Договор паевого взноса ЖСК – документ, по которому гражданин передает денежные средства в обмен на недвижимость. Документ не подлежит оформлению в государственных органах и не может защитить от двойной реализации квартиры. В нем устанавливаются основные моменты вступления и участия в ЖСК:
ЖК РФ, Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива
Выплаты осуществляются в сроки, установленные в документе в виде внесения платежей в кассу или перечислений на расчетный счет кооператива.
Документы об оплате хранятся у пайщика.
При погашении всей суммы выдается справка о полной выплате.
Она является основанием для передачи недвижимости в собственность пайщику.
Что такое справка ЖСК? Справка не имеет специально утвержденной формы. В разных организациях будет выглядеть по-разному.
Заполняется на обычном листе и подлежит учету как документ строгой отчетности в ЖСК. В момент выдачи справки устанавливается право собственности на квартиру.
В шапке документа указывается наименование кооператива, его точный адрес, основные реквизиты: ИНН, ОГРН. Обязательно ставится номер исходящего документа и дата выдачи.
Далее следует название документа: Справка о полной выплате паевых взносов.
В текст справки вносятся обязательные реквизиты:
В документе указывается для какой организации он выдан. Справка подписывается председателем и главным бухгалтером кооператива с расшифровками их подписей. Должна быть поставлена печать ЖСК.
Паевые взносы образуют специальный фонд, который определяет стартовый размер собственности кооператива.
Этот фонд создается в первый год существования. Где хранится паевой взнос ЖСК? Он хранится на отдельном счете в банке.
В случае принадлежности нескольких паев одному человеку он получит столько квартир, каким количеством долей располагает.
На решение Общего собрания количество паев никак не сказывается. Один член ЖСК – один голос.
Исключения составляют случаи, если в Уставе прописано другое.
Например, учитывать предоставляемые квадратные метры жилья в качестве эквивалента голосов. Или при внесении паевых взносов больше одного количество голосов равно количеству вносимых взносов.
Переуступка пая в ЖСК представляет собой не покупку недвижимости, а замену пайщика. Покупатель вносит денежные суммы за договор, который был ранее заключен со строительной фирмой, и получает права и обязанности по нему.
К правам относится получение жилья, к обязанностям – внесение денежных средств. Данная операция не дает членства в ЖСК. Облагается НДФЛ в пределах 13% для граждан РФ, 30% – для иностранцев.
Договор переуступки называется цессией. Если пай был внесен полностью, то покупатель получает право по основному договору.
В этом случае нет потребности оформлять разрешение строительной компании на передачу доли. Достаточно только поставить его в известность уведомлением о смене пайщиков.
Его можно оформить или отдельным документом, или включить в договор переуступки. При обращении к строительной компании за разрешением на переуступку часто встречаются ситуации, когда компания требует плату за выдачу письменного согласия на передачу доли.
Порядок заключения договора переуступки:
Составляется акт о передаче всех документов с подписью покупателя и продавца. Нужно узнать у застройщика, есть ли у цедента долги, пени.
Есть риск, что на Общем собрании могут не проголосовать за принятие в кооператив. Для уменьшения риска в текст документа нужно включить пункт о его расторжении при отказе в приеме в ЖСК.
Переуступку пая необходимо делать, только договорившись с правлением. Иначе подписание договора переуступки в ЖСК – бесполезный документ.
Договор переуступки пая в ЖСК встречается редко, так как необходимо решение Общего собрания для приема в кооператив.
После подписания членом кооператива и застройщиком акта о приеме в эксплуатацию жилья заключать договор о переуступке нельзя.
Строительная фирма свои обязательства выполнила.
В этом случае заключается договор купли продажи доли, который также не дает автоматического права на вступления в кооператив. Визировать документ у нотариуса не нужно.
Информация есть в реестре пайщиков каждого ЖСК.
Перед вступлением в ЖСК необходимо узнать, каким образом и в какие сроки нужно вносить паевые платежи, можно ли будет их вернуть и на каких условиях. Только проанализировав все сведения, принимать решение о вступление в кооператив.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)
Жилищно-строительный кооператив создается на стадии строительства дома. Для инвесторов проекта система дает возможность получить во владение бюджетную недвижимость, и обеспечить дом в дальнейшем, уже готовой формой правления.
Чтобы стать участником компании, необходимо сделать финансовое вливание, обязательное для каждого соучредителя.
Пай — часть накопления члена организации в общем финансовом фонде согласно ст. 215 ФЗ от 2004 года. Выплата паев — обязательна для всех участников ЖСК.
Чтобы обеспечить все этапы строительства и жизнедеятельность дома в будущем все соучредители в обязательном порядке делают денежные вклады. Но такие вливания, это еще не часть жилого фонда, а только лишь денежное обеспечение членства в организации.
Паевые вклады необходимы для компенсирования трат юридического лица в процессе деятельности. Подобные расходы определяются на общем собрании, которое впоследствии получает за такие траты отчет. После заключения соглашения со строительной компанией, участник процесса обязан ежемесячно согласно графику вносить определенную часть суммы. Получить во владение недвижимость возможно только после 100% выплаты всех финансов.
Размер взноса обусловлен Уставом и должен соответствовать среднерыночной стоимости подобного жилья. Данная сумма указывается в заключаемом соглашении с сообществом. Однако после выплаты всей указанной доли и при распределении жилплощади ее сумма часто пересматривается.
Подобная инвестиция — юридически обоснованна имуществом владельца, с которым ему реально совершать такие же операции, как и с любым другим владением. Передавать в наследство, продавать, дарить, завещать и прочее. У одного паенакопления может быть сразу несколько владельцев.
Пайщик — участник строительства, владеющий долей и принятый в ряды общества согласно Уставу. В роли такого покупателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.
Для вступления в ряды владельцев кооперативного имущества следует обратиться с заявлением к председателю организации. Далее кандидатура нового участника рассматривается на общем собрании и одобряется путем открытого голосования, на все это уходит более месяца.
Соучредителем, заявитель станет только после одобрения на собрании и уплаты вступительного платежа. Количество участников процесса не должно превышать количества жилой площади в доме. Вся информация о подобных лицах вносится в специальный реестр, который постоянно обновляется. Каждый пайщик является участником общих собраний, выступающих в роли основного управленческого механизма.
Гражданин, вступивший в кооперативную организацию, обладает правами и обязанностями согласно законодательству и Уставу. Так неотъемлемыми правами лица являются:
Основная обязанность претендента на жилую площадь – систематическое и своевременное вложение денег.
При передаче денежных средств, нужно получить расписку или чек о совершении платежа. Иначе доказать в ходе возникших судебных разбирательств факт уплаты будет тяжело.
Паевые взносы – ежемесячные платежи в размерах установленных договором и Уставом. Платеж обязателен, это гарантия членства в сообществе и дальнейшей перспективы на собственность.
Полностью выплаченные средства являются основанием для получения жилья, соответствующего по цене размеру уплаченной доли. Ежемесячную уплату в необходимом размере выполняет каждый вкладчик строительства до полного погашения установленной Уставом суммы. Для обеспечения строительства будущей собственности.
Такие платежи могут быть регулярными в течение определенного времени или единовременными в полном объеме. Только после 100% оплаты положенной части претендент может рассчитывать на получение жилья. При этом он остается соучредителем и обязан проживать на выделенной жилплощади согласно уставным правилам.
Также правление строительной компании может требовать от нового жильца внесение дополнительных платежей, покрывающие:
Следует помнить, вложенные средства могут быть возвращены владельцу в случае выхода из учредительского состава.
Такая ситуация может возникнуть по двум причинам:
Договор пая — документ, подписанный с жилищно-строительной компанией, имеет юридическую силу и обеспечивает своего обладателя правом на получение жилья.
При сотрудничестве с сообществом гражданин дважды подписывает документацию – о внесении денежной суммы и о купле-продаже имущества для оформления правоустанавливающего свидетельства. Паевой договор – первый этап подписания бумаг, согласно, которому лицо обязуется полностью выплатить оговоренную сумму за определенный период времени для получения жилья.
Однако, перед его подписанием необходимо проверить некоторые нюансы существования жилищно-строительной компании:
При изучении документации и истории развития сообщества следует с особым вниманием отнестись к:
Для вступления в компанию и подписания соглашения необходимо предоставить:
В предварительном соглашении обязательно должны указываться следующие данные:
Также она должна содержать сведения:
Переуступка пая в ЖСК — соглашение, согласно которому переуступается право требования на собственность другому человеку.
Будущий владелец недвижимости часто стает инвестором еще на этапе строительных работ. Т.к нередко именно средства будущих жильцов являются основными для возведения дома.
Однако в силу тех или иных ситуаций, инвестору доступно переуступить свою долю посредством договора купли-продажи. При этом должно быть соблюдено условие переуступки – полностью выплаченная доля и наличие свободной жилой площади.
Покупая такую недвижимость необходимо учитывать все ее правовые особенности и нюансы составления самой сделки.
В данном случае следует понимать, что переуступка паевого вложения не дает правомочия в отношении имущества, так как в ЖСК доступно владение квадратными метрами только при условии членства в организации, которое реально получить после положительного голосования всех соучредителей.
Итак, весь успех процесса находится в руках правления ЖСК и общего заседания. На договор цессии в данном случае не следует полагаться – он не регистрируется в Росреестре, а значит, является обычной бумагой, которая не выступит доказательством в ходе судебных разбирательств.
В процессе приобретения квартиры на этапах строительства покупатель рискует попасть на дополнительные траты. Т.к строительные мероприятия вполне могут превратиться в долгострой, а жилье дорожать. При этом честность застройщика ни кто не сможет проверить дополнительно, так как банковские учреждения не кредитуют цессию в ЖСК.
Также перед подписанием соглашения переуступки и уверенности в застройщике следует проверить:
Чтобы официально закрепить право собственности на паевое имущество после получения членства и подписания бумаги цессии, необходимо подготовить:
Стоимость всей процедуры по переуступке определяется правлением и прописана в уставном документе, колеблется она в пределах 40 000 – 100 000 рублей.
В любом случае при возвращении пая убывшему собственнику имущества изымается до 10% от внесенных денег. Считается, что компенсация должна выплачиваться из полученных денег за продажу имущества.
Приобретатель способен дополнительно потратить финансы на:
Это правоустанавливающий документ о полной выплате положенной суммы.
Согласно Уставу и законодательству выплата доли в 100% размере гарантирует инвестору наличие квадратных метров, однако существуют определенные обстоятельства, когда такое право доступно оспорить.
Жилищно-строительный кооператив предполагает долгосрочное и не всегда оправданное сотрудничество в плане экономии. Для участия в нем необходимо совершить ряд действий и пройти необходимый этап зачисления в члены. Только при наличии членства в нем доступно стать участником компании и полноправным владельцем жилого имущества. Никакие другие способы не предусмотрены законодателем. Пай — материальная ценность, его доступно продавать посредством цессии, дарить, завещать. Постоянные выплаты пая — необходимы для членства в ЖСК.
No related posts.