Сроки перевода из жилого в нежилое помещение

Всё чаще возникает необходимость переоформления нежилых помещений в жилые. Подобная процедура связана с большой нехваткой жилого пространства в российских городах.

Как правило, под жильё переводят дачные дома или другие подобные постройки. Этим вопросом занимаются органы местного управления.

Зачем нужен перевод

Если человек владеет собственностью, которая имеет статус нежилого помещения он вправе переоформить его под жилое помещение. Дальше им можно распоряжаться как для личных потребностей, так и для того, чтобы сдавать в аренду.

При этом стоит отметить, что пока в нежилой постройке не будет сделан ремонт или перепланировка, его статус будет невозможно поменять. Поэтому перед оформлением всех документов, следует заранее позаботиться об этих нюансах.

В каких случая возможен перевод

Статья 23 ЖК Российской Федерации гласит о том, что перевод возможен лишь в том случае, если собственник помещения сам проявляет инициативу.

Также, если есть совладельцы, должны написать об заявление, которое заверяется у нотариуса.

1. Следующим условием для перевода является то, что нежилое помещение не должно находиться в залоге. Если данное помещение было приобретенное в кредит, то на время перевода владелец должен полностью погасить задолженность.
2. Всё, что есть в постройке, должно находиться в исправном состоянии.
3. Помещение должно соответствовать техническим нормам.
4. Помимо, самого здания прилегающая территория также должна быть безопасной.
5. Вход в здание жильцам и аварийным службам ничего не должно загораживать.

Если будет нарушен хотя бы один из пунктов, государство даст запрет на переоформление помещения.

Определение жилого и нежилого помещения

Жилое помещение подразумевает под собой недвижимое имущество, которое приспособленное для постоянного проживания. Оно должно соответствовать всем санитарно-техническим нормам.

Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для проживания граждан. Её используют для служебных, бытовых, производственных целей. К этой категории относятся:

• офисы;
• магазины;
• склады;
• дачные домики и прочее;

Какие существуют ограничения для перевода

В ЖК Российской Федерации прописываются некоторые пункты, при которых невозможен перевод нежилого помещения в жилое. Эти обстоятельства никаким образом нельзя обойти:

1. Недвижимость находится в залоге.
2. Помещение не соответствует санитарным и техническим нормам.

Порядок и процедура перевода

Процедура переоформления состоит из нескольких этапов:

1. Собственника жилья собирает и подает необходимые документы (список ниже).
2. Проводится экспертиза недвижимости жилищной комиссией для принятия решения о переводе помещения.
3. В проектном бюро разрабатывается и согласовывается проект для смены статуса.
4. Если всё в порядке, тогда выдаётся разрешение.
5. В базе данных проектно-инвентаризационного бюро проводиться изменения.

Заявление об изменении статуса помещения рассматривается полтора месяца в местном органе самоуправления. Заявителю должен прийти официальный ответ с решением о переводе или запрете.

Отрицательный ответ должен содержать полный перечень нарушений, который привел к отказу об изменении статуса.

Есть ли какие-то нюансы в 2019 году

Переоформление в 2019 году осуществляется без каких-либо изменений в соответствии с ЖК РФ. Вся процедура выполняется по строго определённому плану с предоставлением всех документов. Это регламентируется следующими нормативными актами:

• ЖК Российской Федерации, Глава 3.
• Градостроительный кодекс, который регламентирует требования к помещениям нежилого и жилого характера.
• Постановление « Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением».
• Строительные нормы.
• Санитарные нормы.

Куда и какие документы нужно предоставлять для перевода

Если все требования со стороны собственника выполнены и помещение соответствует нормативам, он вправе обращаться в органы самоуправления (в Москве — Департамент городского имущества, подать документы можно также через единый портал госуслуг — МФЦ).

1. Заявление от собственника (ссылка на образец приведена ниже). В нём должна быть изложена просьба о переводе.
2. Кадастровый паспорт, который подтверждает права собственности на помещение. Разрешается предоставлять заверенные у нотариуса копии документа.
3. Тех. паспорт на недвижимость. В нём должны быть описаны все технические описания объекта. Если в данном помещении проводились какие-либо проектные работы, то они должны быть отражены в тех. паспорте.
4. План многоэтажного дома. Его можно получить в ЖЭУ. Специалисты по ней проверяют сведения о том, какие последствия могут быть при смене статуса объекта для всего дома.
5. Письменное согласие соседей.
6. Если необходима перепланировка — подготовленный заранее проект перепланировки.

Этот перечень документов является основным, возможны нюансы, например, потребуется предоставить решение органов опеки, если собственник помещения — несовершеннолетний ребенок.

Часть документов, например выписку из ЕГРП, выписку из тех-паспорта и др. специалист МФЦ получает самостоятельно в рамках системы документооборота между различными госслужбами. Заявителю не придется искать их самостоятельно.

Стоимость и сроки перевода

Госуслуга по переводу и выдаче документа о смене статуса помещения оказывается бесплатно.

Сроки — в течение 48 дней (45 дней плюс три). Если перевод помещения согласован, вам выдадут решение о переводе нежилого помещения в жилое.

В случае отказа решение можно обжаловать в течение 3 месяцев в суде с того момента, когда собственнику стало известно о нарушении его законных прав.

Следует понимать, что при самостоятельном выполнении процесса перевода в сложных ситуациях (помещение имеет некоторые особенности, нужна реконструкция и пр.) потребуется много времени и сил. К примеру, Леоновой Валентине Петровне из Рязанской области при переводе помещения понадобился год.

Большая часть времени ушла на составление и согласование проекта, приблизительно 2 месяца. К тому же, семь месяцев проводились ремонтные работы. Один месяц был потрачен на сбор всех документов.

Для того чтобы сэкономить своё время рекомендуется обратиться за помощью к опытным юристам, которые выполняют всю работу. Юридические услуги при этом могут составить от 300 000 рублей до 350 000 рублей в зависимости от объема работы.

Наиболее проблематичной стороной данной процедуры является составление проектной документации. Зачастую юристы, по желанию заказчика, выполняют именно эту работу. Их помощь считается весьма удобной, поскольку с их стороны всегда учтены все тонкости перевода помещения.

Как оформить перепланировку, если она нужна

Вполне вероятно, что в нежилом помещении нужна перепланировка. Статья 25 ЖК Российской Федерации гласит о том, что любые перепланировки в помещении должны быть отображены в тех. паспорте.

Перед тем как организовать перепланировку нежилого помещения, собственник обязан согласовать это с комиссией. Подобная процедура необходима для определения безопасности проведения работ.

Для разрешения выполнения ремонтных работ, владелец помещения должен обратиться в проектное бюро со своим проектом или же заказать его. После всех согласований даётся разрешение на выполнение перепланировок в нежилом помещении с дальнейшим его переводом в жилую недвижимость.

По окончании работ необходимо, чтобы результат был принят специальной комиссией, составляется акт.

Перепланировка и ремонтные работы могут быть запрещены, если это приведет к нарушению правил эксплуатации дома. Несущие и опорные стены не должны быть затронуты, поскольку это может привести к разрушению многоэтажного дома. Строго запрещается выполнять какие-либо перепланировки без разрешения.

Результат

Заявитель получает документ о смене статуса помещения в течение 45 дней от даты, когда были направлены все документы в органы самоуправления.

Получив на руки решение о переводе заявитель оформляет новое свидетельство о праве собственности. Для этого нужно:

1. Обратиться в МФЦ с заявлением и паспортом.
2. Оплатить госпошлину — 350 руб.
3. В течение 10 дней получите свидетельство.

Процедура перевода из нежилого в жилое с появлением МФЦ достаточно проста. Самым проблематичным является составление и согласование проекта в случае необходимости перепланировки и реконструкции нежилого помещения. На помощь в этом вопросе могут прийти опытные юристы, которые за определённую плату выполнят всё грамотно.

Юридические нюансы процедуры — на видео

О некоторых тонкостях перевода нежилого помещения в жилое рассказывает юрист — Евгений Осинцев.

Открыть магазин или кафе на первом этаже многоквартирного дома порой гораздо удобнее и выгоднее, чем возводить для этого отдельное здание. Особенно если речь идет о приобретении для этих целей жилой, а не коммерческой площади, цены на которую, как правило, существенно ниже. Однако далеко не каждое жилое помещение, даже расположенное на первом этаже, может стать коммерческой недвижимостью. О нюансах перевода жилых помещений в нежилые и возможных трудностях, которые необходимо учитывать, читайте в материале.

Институт права собственности в гражданском праве представляет собой совокупность правомочий, предоставляемых правообладателю: право владения, право пользования, право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Первые два из указанных правомочий носят скорее пассивный характер, реализуются вне зависимости от совершаемых собственником действий. Тогда как последнее из перечисленных (право распоряжения) имеет непосредственно деятельный характер и предполагает активно выраженное волеизъявление, направленное на осуществление собственником в отношении принадлежащего ему имущества любых не запрещенных законом действий, вплоть до отчуждения. В рамках полномочий по распоряжению имуществом реализуется перевод объекта недвижимого имущества из категории жилых помещений в нежилые.

Следует отметить, что жилые объекты стоят в гражданском обороте особняком, имеют специальный правовой статус в силу закона.

Корни такой специфики лежат в особой важности реализации прав граждан на жилье (ст. 40 Конституции РФ), усиленном государственном контроле сферы жилищных правоотношений (ст. 12—14 ЖК РФ), в том числе посредством установления ряда специальных требований, предъявляемых к помещениям, которые могут быть признаны жилыми (см., например, постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»). Кроме того, нормативно определены повышенные требования к порядку создания жилых объектов, которые выражаются в дополнительных, не предъявляемых действующим законодательством к порядку возведения общественных зданий нормативах. Например, требования в части обеспечения энергетической эффективности жилых объектов, установленные постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 № 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов».

В числе прочего законодательно установлены ограничения на возможные способы использования жилых помещений не по назначению (ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Например, в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства, осуществлять миссионерскую деятельность. В любом случае виды использования жилого помещения, прямо не запрещенные законом, ограничены общим правилом: использовать объект можно только таким способом, при котором обеспечивается соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также не допускается нарушение прав и законных интересов лиц, проживающих в данном жилом помещении, соседей.

Таким образом, для осуществления в помещении деятельности, не связанной с проживанием (в первую очередь речь идет о предпринимательской деятельности производственного, торгового характера), требуется осуществить его перевод в категорию нежилых помещений. Причем самостоятельно осуществить такой перевод собственник не вправе — требуется согласие органов власти. Связано это с тем, что защита жилищных прав граждан обеспечивается государством.

Когда перевод возможен?

Далеко не каждое помещение может быть переведено из категории жилых помещений в нежилые. Кроме того, при решении вопроса о возможности осуществления такого перевода важно учитывать и цели использования помещения. Так, непосредственно Жилищным кодексом прямо предусмотрен ряд ограничений (ст. 22):

не допускается перевод помещения, используемого собственником или иным лицом для постоянного проживания;

право собственности на переводимое помещение должно быть свободно от прав третьих лиц;

перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;

запрещен перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования;

не допускается перевод, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

запрещен перевод жилого помещения в нежилое в целях осуществления религиозной деятельности.

Кроме того, существуют ограничения по размещению отдельных видов предприятий в жилых домах («СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр), в частности, не допускается размещать:

специализированные магазины товаров бытовой химии и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха;

помещения, в том числе магазины, с хранением в них легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, газов, взрывчатых веществ и т.д.;

склады любого назначения;

все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч., предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. м; все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;

Убедившись, что помещение и цели, для которых оно переводится в категорию нежилых, не подпадают под приведенные выше ограничения, можно переходить непосредственно к поэтапной реализации задачи.

Этап первый: подготовка технической основы перевода

Важным техническим условием перевода помещения из жилого в нежилое является возможность обеспечения в него отдельного входа, не связанного со входом в жилые помещения или помещения, обеспечивающие проход к жилым помещениям. Далеко не всегда оборудование отдельного входа в помещение возможно с технической точки зрения. При этом, к сожалению, привлечение к подготовке технического решения (проектной документации) специализированной организации не всегда гарантирует результат (если квалификация такой организации предварительно не проверена).

Например, при рассмотрении одного дела суд установил несоответствие представленной с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое проектной документации действующим строительным нормам и правилам. Дело в том, что в данном деле перепланировка квартиры предполагала устройство индивидуального входа через окно комнаты путем удаления подоконной части стены в крупноблочном здании. При этом согласно п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170) расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается. При таких обстоятельствах подготовленное проектное решение суд признал не соответствующим требованиям действующих нормативных правовых актов, а отказ администрации в осуществлении перевода жилого помещения в нежилое — законным и обоснованным (постановление АС Волго-Вятского округа от 19.08.2015 № Ф01-3266/2015 по делу № А43-24981/2014).

Отдельно следует обратить внимание на сложности, которые могут вытекать из земельных отношений.

Спектр проблем здесь весьма широк и разнообразен. Это могут быть в том числе проблемы, связанные с правовым режимом земельного участка, на котором расположено здание. Так, например, при рассмотрении одного дела было установлено, что на момент возведения объекта капитального строительства земельный участок под ним был отнесен к зоне Ж-1 (жилищное строительство), и его размещение соответствовало всем действовавшим нормативным актам. Однако впоследствии в результате изменения зонирования населенного пункта после ввода объекта в эксплуатацию земля под ним оказалась в зоне Р-2 (земли рекреационного назначения), которая не предусматривает возможность размещения объектов административно-бытового назначения. Учитывая изложенное, заявителю было отказано в переводе объекта из категории жилых помещений в нежилые в связи с несоответствием требованиям ГрК РФ (ст. 36). В этом деле суд встал на сторону администрации, несмотря на то что возникший спор стал результатом действий властей по изменению генерального плана населенного пункта (решение Центрального районного суда г. Тюмени от 02.07.2014 по делу № 2-5254/2014).

Также (помимо зонирования земель в соответствии с генеральным планом) следует учитывать, что размещение новой входной группы влечет за собой необходимость надлежащего оформления земельных отношений под ней, если земельный участок, на котором она размещается, не принадлежит собственнику помещений. В случае с земельным участком под многоквартирным жилым домом данный вопрос выносится на обсуждение общего собрания собственников жилья в соответствии со ст. 36 ЖК РФ.

Полное и точное соблюдение предусмотренной законом процедуры получения согласия собственников жилья в многоквартирном доме на размещение входной группы имеет важнейшее значение. На практике нередко встречается заблуждение, что для согласования размещения входной группы достаточно получить одобрение общего собрания собственников жилья, высказанное квалифицированным большинством голосов. Однако суды признают такой подход незаконным, указывая, что в силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Например, в одном деле суд установил, что решение принято на общем собрании квалифицированным большинством, и признал представленное согласие на перевод помещения не соответствующим действующему законодательству, а отказ в переводе — законным и обоснованным (постановление АС Северо-Западного округа от 16.12.2014 по делу № А66-1394/2014).

Таким образом, следует особо отметить важность качественной предварительной экспертизы, оценки возможности реализовать перевод жилого помещения в нежилое как с технической точки зрения (возможности выполнения необходимого переустройства, переоборудования помещения и т.д.), так и с правовой (соответствие перевода требованиям законодательства, соблюдение закона при осуществлении отдельных процедур).

Этап второй: заявление о переводе

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется по решению органа местного самоуправления. Состав документов, которые необходимо предоставить для принятия решения, предусмотрен ст. 23 ЖК РФ:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Приведенный перечень документов является исчерпывающим и дополнению не подлежит (ст. 23 ЖК РФ). В связи с этим требование органов местного самоуправления о предоставлении не предусмотренных законом документов является незаконным.

Например, при рассмотрении одного дела суд установил, что отказ департамента в переводе жилого помещения в нежилое мотивирован отрицательным заключением Государственной жилищной инспекции г. Москвы. В заключении было указано на необходимость представить ряд документов, притом что факт представления полного комплекта документов заявителем был подтвержден документально. В связи с этим несогласие инспекции с формой представленных документов и сведений (при условии, что из указанных документов однозначно следовало соблюдение заявителем требований действующего законодательства) суд посчитал результатом формального подхода к рассмотрению заявления. В итоге требования заявителя были удовлетворены, а отказ в переводе помещений из жилых в нежилые признан незаконным (постановление АС Московского округа от 02.03.2016 № Ф05-1403/2016 по делу № А40-106873/2015).

Однако приведенное ограничение не распространяется на обязанность заявителя представить документы, подтверждающие соблюдение установленных законом процедур при формировании пакета документов. Так, Верховный суд РФ в Определении от 04.07.2017 № 18-КГ17-82 указал следующее.

Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. 2, 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Соответственно, требование о предоставлении согласия общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме признается законным и обоснованным, несмотря на отсутствие указанного документа в перечне, предусмотренном ст. 23 ЖК РФ.

Сам по себе порядок приема и рассмотрения заявлений, оказания соответствующей государственной услуги регламентируется соответствующими нормативными правовыми актами субъектов РФ. Например, на территории г. Москвы такой порядок установлен Административным регламентом предоставления государственной услуги г. Москвы «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», утв. постановлением Правительства г. Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания».

Срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения не должен превышать 45 дней со дня предоставления заявителем документов, обязанность по предоставлению которых возложена на него (ст. 23 ЖК РФ).

Обжалование принятого по результатам рассмотрения заявления решения осуществляется в соответствии с положениями КАС РФ (ст. 218, 219).

Этап третий: реализация согласованного решения и регистрационные действия

Если для перевода жилого помещения в нежилое требовалось проведение переустройства и (или) перепланировки, то факт надлежащего выполнения такого рода работ в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией должна подтвердить специально созданная приемочная комиссия. Затем акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен в соответствующее Управление Росреестра. Именно акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.

Орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, если в Едином государственном реестре недвижимости есть сведения об адресе электронной почты правообладателя, либо в виде бумажного документа почтовым отправлением по адресу, указанному в ЕГРН (подп. 1 п. 4 приложения 2 к приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 № 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов»).

Необходимо отметить, что для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое следует учитывать и существующие законодательные инициативы. Так, например, с 2015 г. существует реальная угроза запрета размещения в многоквартирных жилых домах гостиничных организаций (хостелов) — 7 сентября 2015 г. группа депутатов внесла в Госдуму законопроект № 876688-6 «О внесении изменения в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации». Предложенные изменения предусматривают дополнение перечня прямо запрещенных форм использования жилых помещений в многоквартирных домах, а также запрет на размещение в таких домах предприятий, оказывающих гостиничные услуги. Указанный законопроект был единогласно принят в первом чтении 13 мая 2016 г. и на данный момент проходит второе чтение.

Как следует из заключения Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на указанный законопроект, учитывая положения п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому любые действия собственника в отношении принадлежащего ему имущества не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, и ст. 36 ЖК РФ, которая регулирует вопросы, касающиеся общего имущества в многоквартирном доме, данный запрет возможен в отношении всех помещений многоквартирного дома.

Соответственно, рассматривая вопрос о переводе жилых помещений в нежилые, собственникам следует обращать повышенное внимание не только на технические и правовые возможности реализации такого решения, но и на возможные изменения в законодательстве и правоприменительной практике.

Некоторые собственники недвижимости и раньше сталкивались с проблемами при переводе из жилого помещения в нежилое, а теперь, с 9 июня 2019 года, эта процедура значительно усложнится. Мы обновили статью, подробно описав нововведения.

Для одобрения такого действия необходимо письменное согласие всех собственников-соседей и протокол общего собрания, для которого установлен особый порядок подсчета голосов. Эти нововведения касаются не только коммерсантов и владельцев недвижимости, но и хозяев квартир в многоквартирном доме. Даже если человек живет на последнем этаже, а коммерческое помещение открывают на первом, он может повлиять на перевод.

Для того чтобы изменить назначение помещения, с 9 июня необходимо выполнить ряд требований:

• приложить протокол собрания собственников и согласие соседей;
• для успешного кворума необходимо присутствие не менее 55% собственников;
• письменное согласие непосредственных соседей (сбоку, сверху) на перевод;
• исключение прохода в нежилое помещение через места общего пользования многоквартирного дома (площадки, тамбуры).

Зачем менять назначение помещения

Согласно законодательству РФ в жилом помещении запрещено заниматься коммерческой деятельностью: устраивать склад, офис, гостиницу. Для реализации этих целей необходимо законным образом перевести назначение помещения. В противном случае на собственника будет подано заявление в суд, вердикт которого потребует прекращение предпринимательской деятельности, а в случае неисполнения постановления объект недвижимости могут забрать как у недобросовестного собственника.

Для того чтобы процедура переоформления прошла успешно, необходимо собрать полный пакет документов, который указан в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. Специальный орган местного самоуправления займется рассмотрением заявления, и, если все документы будут в порядке, вынесет положительное решение.

Отказ в переводе помещения могут вынести при неправильно собранных документах, отсутствии отдельного входа или пожарной сигнализации, недостаточной звукоизоляции.

Перевод жилого помещения в нежилое получил новые правила с 9 июня 2019 года. Это значительно сказалось на малом бизнесе. Некоторые предприниматели располагали хостелы в многоквартирных домах. Новые поправки в законе запрещают их размещение в жилых домах, и для сохранения бизнеса придется выполнить новые требования в полном объеме.

Причем тут соседи

Ранее, для перевода помещений согласие собственников не требовалось, так как протокола общего собрания не было в перечне требуемых документов. Формально, перевести статус помещения можно было без оповещения даже непосредственных соседей. Но согласие собственников жилья было необходимо получать в случаях, когда задействовалась придомовая территория – так как общий участок (приватизированный) принадлежит на равных правах всем владельцам квартир. И в случае несанкционированного захвата территории собственники жилья могли подать в суд и требовать привести фасад дома к прежнему виду. Проект изменения внешнего вида фасада и вывески магазина с жильцами согласовывать не нужно, но стоит помнить, что они не должны нарушать законодательство РФ и оскорблять чьи-либо чувства.

С 9 июня 2019 года судьбу статуса недвижимости будут решать все собственники дома. Без их согласия нельзя будет произвести переход назначения недвижимости, уже не говоря о реконструкции фасада дома.

По новым правилам на протоколе общего собрания необходимо будет рассматривать не только вопрос о перепланировке помещения, но и сам факт перевода назначения разрешенного использования. Организация этого процесса ложится на плечи того, в чьих интересах переоформление помещения.

Получать письменное согласие нужно будет в обязательном порядке, даже если собственник соседней квартиры проживает за границей или отбывает наказание в местах лишения свободы. Но участие его в кворуме при этом не обязательно.

Новые правила кворума

Для того чтобы собрание собственников могло рассматривать такой вопрос, необходимо присутствие определенного количества владельцев квартир. Если в доме только один подъезд, то необходимо не менее 2/3 голосов. А если в доме 2 и более подъездов, то необходимо исполнение двух требований: не менее 50% голосов всех собственников и не менее 2/3 голосов из того подъезда, где планируется перевод помещения. Вес голоса считают не по количеству собственников – например, в доме 100 квартир и 100 равновесных голосов – это не правильно. Вес голосов учитывается по площади квартир. Например, у собственника трехкомнатной квартиры площадью 77 кв.м. вес голоса больше, чем у двух собственников однокомнатных квартир по 33 кв.м. каждая.

Но кворум это еще не окончательный перевод, а только тот факт, что собрание было правомочным и его решение можно рассматривать далее.

Еще раз о подсчете большинства голосов

Респонденты собрания решают: дать добро на перевод или нет. Для того чтобы перевод оформили необходимо не только определенное количество присутствующих, но и их большинство «за». Если в доме 1 подъезд, то просто большинство голосов. Если в доме несколько подъездов, то большинство голосов от общего числа, и большинство голосов от владельцев помещений того же подъезда.

Эта, казалось-бы на первый взгляд юридическая бюрократия, все-таки требует внимательного выполнения. При неисполнении хотя бы одного из пунктов в переводе откажут. Собирать весь пакет документов (а выписка из ЕГРН действует определенный промежуток времени) придется заново.

Если кворум правильно оформлен, то первый экземпляр собрания прикладывается к общему пакету документов для БТИ и муниципалитета, а второй отправляется в управляющую компанию или товарищество собственников жилья заказным письмом с уведомлением.

Как оформить согласие соседей

Согласие непосредственных соседей оформляется в произвольном порядке, так как документа установленного образца для него нет. Но реквизиты собственников должны присутствовать в любом случае. В согласии обязательно должны быть указаны:

• фамилия, имя и отчество собственника/руководителя юр. лица;
• полное название фирмы по уставу (если собственник это организация);
• паспортные данные – где, кем и когда выдан, серия и номер;
• реквизиты документов на собственность (выписка ЕГРН).

Важно помнить, что согласие может подписать только сам собственник, а не члены его семьи и совместно с ним проживающие.

Также может сложиться ситуация, что собственники прилегающих помещений не присутствовали на собрании, но кворум состоялся и без них. В таком случае согласие собственников все равно обязательно.

Что делать в случае реконструкции

Если для перевода квартиры в нежилое назначение требуется реконструкция, изменение фасада здания или использование придомовой территории, то необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений. Не большинства, не две третьих, а всех. Такое правило действовало и раньше, но теперь реконструкцией считают даже железное приставное крыльцо, которое не влияет на прочность и нагрузку несущих колон и стен.

Свой отдельный вход обязателен

У коммерческой площади должен быть отдельный вход, который не имеет общих коридоров и тамбуров с жилыми площадками. Если раньше этот нюанс тоже требовался, но чисто формально, так как не был прописан в законе, то в новой редакции ему выделен отдельный пункт.

Также с 9 июня необходимо не просто иметь отдельное крыльцо, но и полностью исключить проход из помещения в жилые места. То есть, если под коммерческую недвижимость переоборудуют квартиру на 1 этаже жилого дома, то прежнюю входную дверь нужно демонтировать и заложить дверной проход, например, кирпичом.

Если назначение помещения изначально нежилое, то правила не действуют

В новостройках чаще всего первые несколько этажей отведены под нежилое использование – супермаркеты, ателье, аптеки, офисные помещения. Такое архитектурное решение предполагает в своем проекте уже на этапе строительства отдельные входы и системы коммуникаций для жилого и нежилого фонда. Покупая квартиры в таких домах собственники должны сразу понимать, что подобное соседство сопряжено с определенными неудобствами – магазины могут работать круглосуточно, привлекать к себе определенный контингент, парковки будут заняты чужими машинами.

В этом случае согласие собственников не спрашивается. Кто не хочет соседствовать с организациями – может покупать квартиры в других домах.

Этот момент хорош тем, что защищает сразу интересы двух групп: те, кто хочет жить в спокойном районе вдали от объектов повышенного шума, не получит у себя под окнами рюмочную или спорт-бар. Но и те предприниматели которые приобретают изначально коммерческую недвижимость, могут не переживать, что их выселят с занимаемого помещения.

Если в вашем доме хотят сделать коммерческую недвижимость, а вы против

Если в вашем доме начали проводить реконструкцию под нежилое помещение или разместили объявление о сдачи площадей в аренду, то в первую очередь необходимо выяснить назначение и наименование помещения. Это можно сделать на сайте ЕГРН и Росреестра совершенно бесплатно, зная лишь адрес объекта. Если выяснится, что это квартира, то такие действия быстро оспорят в суде и остановят процесс. Если же это нежилое помещение, которое является таковым с момента постройки, то ничего сделать нельзя. А если окажется, что статус объекта поменяли совсем недавно, а никакого общедомового собрания не было, то значит согласие на перевод было произведено незаконно. В этом случае подавайте заявление в БТИ и прокуратуру индивидуально или коллективно, объединившись с другими собственниками. У собственников обязательно должно быть согласие на перевод, а вы его не давали – аргументируйте заявление в прокуратуру этим фактом.

Если в вашем доме только планируется перевод назначения помещения законным путем, то будет объявлено о собрании владельцев квартир. Не поленитесь и сходите на него, ведь именно ваш один голос может стать решающим в этом вопросе. Если ваша квартира непосредственно соседствует со спорным объектом, то просто не давайте письменного согласия на перевод. И если кворум состоится, и другие люди проголосуют за, то вы можете отменить решение собрании, даже если не присутствовали на нем.

Если вы не категорически против перевода, но огорчены предстоящим соседством, то можно пойти на компромисс с тем человеком, кто переводит статус объекта. Попросите его седлать качественную звукоизоляцию и, например, установить вам домой пластиковые окна или сделать новый ремонт. Тогда вы получите что-то в замен на согласие на перевод. Однако прибегать к шантажу или наглеть не стоит. За это можно быть самому привлеченным к уголовной или административной ответственности. Пообщайтесь с коммерсантом, быть может, он предложит вам свой вариант компенсации.

Какие правила действовали раньше

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.

При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.

Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

Перевод жилья в статус нежилого помещения допускается законодательством только при соблюдении определенных условий. В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:

1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:

• если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
• если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
• если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
• если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
• если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.

В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.

Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:

• ухудшение эксплуатационных характеристик жилого помещения (или дома), связанные с физическим износом всего дома или отельных его помещений в процессе использования и приводящие к уменьшению уровня надежности данного здания и устойчивости его оснований и строительных конструкций до недопустимого уровня;
• наличие в помещении выявленных опасных и вредных факторов для людей, не позволяющих гарантировать безопасность жизни и здоровья проживающих граждан в дальнейшем;
• возникновение изменений окружающей среды, а также параметров микроклимата жилья, которые впоследствии не позволяют обеспечить соблюдение всех санитарно-эпидемиологических нормативов и требований, касающихся качества атмосферного воздуха, уровня радиации и содержания в помещении опасных для человека химических и биологических веществ.

Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.

Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

1. Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
2. Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
3. Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
5. Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
6. Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней.

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

Узнайте порядок оформления договора мены квартиры и чем он отличается от договора обмена.

О том, как купить квартиру в ипотеку, вы можете прочесть в этом материале.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.

Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:

• представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
• представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
• несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
• наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.

Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.

Нужно ли согласие собственников других квартир в доме

Некоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.

Согласие потребуется только тогда, когда такой перевод недвижимости из одной категории в другую затрагивает общую собственность владельцев квартир (например, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).

Например, если владелец переводимой квартиры планирует занять участок, находящийся вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников жилья необходимо. При этом согласие нужно получать именно у собственников квартир многоквартирного дома, даже если они в нем давно не проживают, а не у лиц, проживающих в данный момент в квартире.

На практике, проще всего получить необходимое согласие жильцов в тех домах, где имеется ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае заинтересованному лицу нужно обратиться с заявлением о включении вопроса о переводе жилья в повестку дня первого очередного заседания всех членов ТСЖ либо попросить о назначении внеочередного заседания.

Данное заявление подается в специальные органы управления ТСЖ. При этом решение вопроса о переводе жилья в другую категорию будет зависеть не от количества собравшихся на заседании жильцов, а от простого большинства голосов всех присутствующих на собрании жильцов.

Если в доме ТСЖ не создано, то решить вопрос о переводе и получить согласие жильцов немного сложнее. Это связано с тем, что единого органа, действующего от имени собственников квартир в доме, не существует. Поэтому заинтересованному лицу придется самостоятельно инициировать и собирать собрание собственников жилья.

При этом, согласно нормам Жилищного кодекса (ст. 45 пункт 2), внеочередное собрание всех собственников жилья в многоквартирном доме будет считаться правомочным, только если собралось более 50% собственников. Решение принимается большинством голосов собравшихся.