Сроки регистрации договора цессии в росреестре

Регистрация договора цессии в Росреестре необходима только в нескольких случаях. О том, какие обстоятельства влекут необходимость регистрации сделки, нужно ли при этом регистрировать переход прав и какие последствия повлечет уклонение от обращения в уполномоченные органы, расскажем подробнее в настоящей статье.

Форма соглашения о цессии

Правила оформления цессии, т. е. уступки цедентом (первоначальным кредитором) цессионарию (новому кредитору) права требования к должнику, зависят от того, в каком виде было заключено первоначальное соглашение между цедентом и должником (ст. 389 Гражданского кодекса):

• если сделка была заключена в простой письменной форме, достаточно оформить документ на бумаге;
• если передаются правомочия по соглашению в нотариальной форме, например по договору ренты, придется обратиться к нотариусу за удостоверением цессионного соглашения;
• если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, одним из этапов цессии станет обращение в регистрирующий орган.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В соответствии со ст. 164 ГК юридические последствия сделки, в отношении которой существует требование о госрегистрации, наступают только после нее. Соответственно, непредставление цессионного соглашения в Росреестр будет означать, что соглашение между цедентом и цессионарием не порождает правовых последствий.

При этом сторонам необходимо учитывать позицию Верховного суда, который указал, что несоблюдение установленного порядка госрегистрации сделки не влечет негативных последствий для должника, который, получив от цедента уведомление об уступке, предоставил новому кредитору исполнение (п. 2 постановления Пленума ВС от 21.12.2017 № 54).

Когда требуется регистрация договора переуступки в Росреестре

Одной из функций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр) является государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на такое имущество (п. 1 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

Однако не все договоры, связанные с передачей прав на недвижимость, необходимо передавать в Росреестр для регистрации. Например, не нужно обращаться в Федеральную службу с просьбой зарегистрировать договор, если заключены соглашения о смене кредитора в сделке о купле-продаже квартиры, дома, земельного участка или иной недвижимости (ст. 551 ГК), даже если она входит в состав предприятия (ч. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Обращаться в Росреестр с заявлением о регистрации сделки, предметом которой выступает смена кредитора, нужно только в двух случаях:

• если изначальный договор касался аренды недвижимости (ст. 609 ГК);

ВАЖНО! Если арендуется здание или сооружение, то регистрация необходима только в том случае, если соглашение заключено минимум на год (ст. 651 ГК), однако если такое здание, сооружение включено в состав предприятия, то срок аренды значения не имеет (ст. 658 ГК).

• если изначальное соглашение касалось участия в долевом строительстве (ст. 48 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Порядок регистрации договора цессии

Отдельного нормативного акта, устанавливающего порядок действий при регистрации Росреестром сделок, в настоящее время не существует, поэтому при необходимости уведомить государственный орган о заключении цессионного соглашения заявителю следует руководствоваться нормами закона № 218-ФЗ и ориентироваться на положения Административного регламента, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278.

Для регистрации соглашения необходимо:

1. Подготовить пакет документов. Он будет разниться. К примеру, если по цессии переданы права участника долевого строительства, необходимо иметь в наличии (ч. 10 ст. 48 закона № 218-ФЗ):

• договор об уступке права требования;
• выданную застройщиком или банком справку о том, что участник строительства полностью или частично передал оплату застройщику.

1. Уплатить государственную пошлину.
2. Обратиться в регистрирующий орган с пакетом документов. Это можно сделать путем личного обращения, направления документов по почтовой связи или путем заполнения форм, размещенных на официальном сайте службы.
3. Дождаться проведения сотрудниками регистрирующего органа необходимых административных процедур. Они включают:

• регистрацию заявления;
• направление межведомственных запросов для получения информации из иных государственных структур;
• правовую экспертизу документов и проверку законности соглашения о цессии;
• непосредственно регистрацию, в ходе которой делается отметка о проведенной процедуре на договоре.

Регистрация передачи прав по цессионному соглашению в Росреестре

Помимо постановки на учет самого договора, цедент и цессионарий должны зарегистрировать передачу прав по нему.

Переход прав подлежит регистрации не только в случаях, когда первоначальное соглашение касалось аренды недвижимости и участия в долевом строительстве, но также в случаях, когда меняется кредитор в соглашениях, касающихся:

• продажи или дарения недвижимого имущества;
• отчуждения недвижимости под выплату ренты;
• аренды имущественного комплекса (предприятия);
• и в других предусмотренных законодательством случаях.

При этом проходить процедуру регистрации сделки не требуется, ключевым будет зафиксированный в Едином государственном реестре недвижимости факт перехода прав.

Процедура оформления перехода прав от цедента к цессионарию

Порядок регистрации перехода прав между контрагентами по соглашению о цессии установлен Административным регламентом, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278. В соответствии с этим актом процедура начинается с подачи заявителем (собственником недвижимости, его представителем или иным лицом, которому такое право предоставлено законом № 218-ФЗ) пакета документов, таких как:

• заявление;
• документ, удостоверяющий переход права (в данном случае оба договора);
• карта-план территории, если в соглашении должника и кредитора передаваемым объектом выступал земельный участок;
• если пакет бумаг представляется представителем, удостоверяющий его полномочия документ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Порядок предъявления документов утвержден приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883.

К моменту обращения заявителем должна быть уплачена государственная пошлина. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса ее величина по общему правилу варьируется от 2 тыс. для физических лиц до 22 тыс. руб. для организаций. При этом размер госпошлины в некоторых случаях отличается. Например, при отчуждении прав на предприятие госпошлина может составлять до 60 тыс. руб. (п. 21 ст. 333.33 НК).

Представлять в Росреестр квитанцию об уплате пошлины не требуется — эти данные работники службы получат из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП).

Регистрация производится в течение 7 рабочих дней после приема должностным лицом госоргана заявления и приложенных к нему документов (9 рабочих дней, если документы были поданы через многофункциональный центр).

Подводя итоги, необходимо вновь обратить внимание на различие оснований и процедур регистрации сделки и перехода прав по ней. Переход прав на недвижимость в любом случае подлежит учету, а вот регистрация сделки об уступке права требования требуется только в 2 случаях: если первоначальный договор касался аренды недвижимости (за некоторыми исключениями) или участия в долевом строительстве.

Экономическая ситуация как отдельного физического лица, так и лиц более крупных масштабов, формирующаяся на практике, является основанием для того, чтобы подстраховать свои денежные средства, вкладываемые в дальнейшее развитие. Для этой цели можно рассмотреть уступку требований кредитора – цессию, которая предусматривает передачу прав третьему лицу. Это важно, например, для банков, выдающих ипотеку. Так, если должник не может выплачивать деньги по кредиту, то по договору банку должно отойти жилье, которое в ипотеке, но банки не занимаются реализацией жилья, поэтому в договоре может быть предусмотрена уступка требования, которая подлежит регистрации в Росреестре.

Рассмотрим регистрацию договора в Росреестре.

Нормативное регулирование регистрации договора

ГК РФ (часть первая) регулирует уступку требования (цессию)

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ защищает интересы физических лиц при осуществлении коллекторской деятельности

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ определяет действия по регистрации недвижимости

Приказ Минэкономразвития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943 определяет порядок ведения ЕГРН

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ регулирует отношения в области ипотеки

Все права на объект возникают только с момента регистрации, продавец действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

Заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю Е. Шелавина

Основание для регистрации договора цессии

Регистрация договора цессии возникает в основном для объектов долевого строительства или ипотеки. А этом случае право собственности не наступает сразу у покупателя, поэтому право на взыскание долга по оплате может быть передано другим лицам, то есть происходит переход права собственности.

Уступка прав регистрируется по:

• договору об ипотеке
• обеспеченному ипотекой обязательству

Регистрация договора, на основании которого происходит уступка прав, осуществляется на основании заявления обеих сторон договора об уступке (цедента и цессионария). Для регистрации этот договора необходимы:

1. договор цессии
2. справка, где указывается уплата цены договора с указанием сумм и дат выплат и выданная застройщиком или банком, через которого производились эти платежи.

Важно! В ходе совершения сделки нужно изучить документы застройщика: разрешение, проектные документы и вносимые в них изменения, то есть подтверждение права застройщика на владение земельным участком. В отдельных ситуациях можно привлечь юриста.

★ Книга-бестселлер "Бухучет с нуля" для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Пример по заключению договора уступки по госконтракту

В целом, при исполнении госконтракта на основании Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ перемена поставщика не допускается, но имеются исключения: новый поставщик является правопреемником поставщика по такому контракту в результате реорганизации (преобразование, слияние или присоединение). Таким образом, подрядчик может уступить право требования оплаты работ, выполненных по госконтракту третьему лицу.

Документы, необходимые для регистрации

Государственная регистрация является подтверждением права на существование права на имущество. Для этого необходимо в Росреестр предоставить:

1. заявление о регистрации: договора уступки прав (представляют обе стороны) или ипотеки (представляет залогодатель или представитель кредитной организации, или юридического лица как залогодержателя если оплата полностью или частично производится с использованием заемных средств.
2. паспорт заявителя
3. зарегистрированный договор долевого строительства (оригинал, который возвращается)
4. договор уступки права с изменениями, приложениями и дополнениями

Для юридических лиц необходимы учредительные документы и подтверждение полномочий представителя для осуществления действий от его имени. Юридическим лицам могут понадобиться:

• договор, по которому возникло обязательство (по ипотеке)
• закладная с приложениями (если составлена закладная при ипотеке)
• согласие застройщика на уступку прав по договору
• согласие залогодержателя на уступку прав (если требования находятся в залоге).

От физических лиц могут быть затребованы:

• согласие другого супруга на заключение договора (нотариально заверенное)
• разрешение органа опеки и попечительства (при участии в долевом строительстве несовершеннолетний, недееспособный или ограниченным в дееспособности)

Факт оплаты госпошлины может быть запрошен Росреестром в рамках межведомственного взаимодействия. Если информации об уплате нет, то документы не будут рассмотрены и возвращаются заявителю.

Сроки регистрации договора и размер пошлины

Госпошлина за регистрацию договора оставляет:

• 350 рублей для физических и юридических по договору долевого строительства (НК РФ Часть II ст. 333.33 (пункт 1, подпункт 30)
• не взимается за регистрацию ипотеки

Регистрационная надпись ставится на оригинал договора и возвращается заявителю не позднее 7 рабочих дней со дня приема заявления и документов Росреестром.

В случае отказа в регистрации, сообщение об отказе направляется заявителю в срок до 5 дней с момента окончания срока регистрации.

Причин для приостановления регистрации могут быть самыми разными, но все они сводятся к следующим:

• обратилось лицо с заявлением, не имеющее на это права
• документы не соответствуют требованиям
• не представлены часть обязательных документов
• противоречий заявленных и зарегистрированных правах
• наличие ограничений или обременений

При устранении этих причин дело возобновляется. Приостанавливается регистрация максимум на 3 месяца, по истечении которых регистрация прав не возобновляется (отказ в регистрации) и необходимо формировать новый пакет документов.

Порядок подачи документов

Регистрации договора уступки прав в офис Росреестра или Кадастровой палаты можно осуществить таким образом:

Личная	Электронная (удаленная)
– обращение в офис	– почтовым отправлением нотариально заверенных документов с описью вложения и уведомлением о вручении
– запись на прием через официальный сайт Росреестра или по единому номеру телефонного обслуживания Росреестра	– подача заявления и документов, на сайте Росреестра
– подача документов в МФЦ (при условии предоставления этой услуги)

На сайте Росреестра имеется возможность отслеживания статуса рассмотрения заявления с помощью сервиса «Проверка статуса запроса» независимо от способа подачи документов.

Пример по срокам оформления документов

При отсутствии замечаний Росреестр осуществляет государственную регистрацию договоров долевого участия минимум за 3 рабочих дня при личной явке. При направлении документов в электронном виде срок регистрации – 1-2 рабочих дней.

Условия уступки права требования

Уступка требования производится на основании:

• договора, заключенного первоначальным (цедентом) и новым (цессионарием) кредиторами
• возмездности договора
• цедент не может уступить цессионарию больше прав, чем имеет
• одно требование уступлено разным лицам
• стороны договора могут согласовать переход договора третьему лицу

Ошибка при требовании пени

Дольщик может предусмотреть уступку права требования пени третьему лицу за нарушение застройщиком сроков сдачи объекта строительства. Уступка прав требования неустойки возможна до срока передачи объекта долевого строительства и она выступает обеспечительной мерой. Договор уступки права требования неустойки (за нарушение срока передачи объекта до подписания акта приема-передачи), то договор нужно зарегистрировать. После принятия объекта договор уступки не будет зарегистрирован.

Ошибка при заключении договора с запретом на цессию

Можно ли проигнорировать прописанный в договоре запрет на цессию?

Если требование денежное, то соглашение будет действительным, но цедент несет ответственность за нарушение этого условия (в виде убытков, выплаты неустойки и т.п.). Такое соглашение не лишает силы уступку и не является основанием для расторжения договора с этим требованием.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1: Как зарегистрировать смену залогодержателя, если в ЕГРН есть запрет на регистрационные действия?

Ответ: При смене залогодержателя нового обременения не возникает, а цессия изменяет субъектный состав участников залогового обязательства на стороне кредитора, не нарушая существующее соотношение взаимных прав и обязанностей.

При том, что собственник предмета залога не меняется, внесение изменений в регистрационную запись сведений о замене залогодержателя не затрагивает запрета, направленного на недопущение отчуждения имущества должника и на его дополнительного обременения. Так, наличие в ЕГРН запретов на регистрационные действия не является препятствием для государственной регистрации смены залогодержателя.

Вопрос №2: Обязательно ли нужно согласие должника при уступке требования, если это предусмотрено договором?

Ответ: Согласие обязательно, когда это прописано в договоре. Уступка требований без согласия должника налагает обязанность кредиторов выплатить должнику расходы по уступке.

Что такое договор переуступки? Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве). Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта. В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства». Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

1. Вводная часть документа должна содержать все данные о цеденте и цессионарии.
2. В предмете договора должны быть указаны номер ДДУ, на основании которого заключается цессия, полное наименование компании-застройщика, адрес проданного объекта.

Что означает переуступка прав собственности на квартиру в 2017 году

Поэтому ему стоит уделить максимально возможное количество времени. Рекомендуется пригласить специалиста, который будет компетентен в таких вопросах.
Образец договора Договор заключается только в письменной форме, и подписывается обеими сторонами. В нём необходимо указать: Сведения о сторонах сделки желательно указать не только о продавце и покупателе права, но и о застройщике квартиры Сведения о самой квартире и о предмете сделке Права и обязанности каждой стороны по отношению к квартире, долгу и друг к другу Ответственность сторон которая наступит, если стороны нарушат условия данного договора Обстоятельства при которых возможно расторжение договора в одностороннем порядке и при которых стороны могут подать в суд Меры досудебного урегулирования конфликта а также реквизиты и подписи сторон Чем подробнее будет составлен данный договор, тем меньше будет «лазеек» для мошенничества.

Переуступка: хитрости сделки. инструкция для покупателя

Необходимо ли платить налог Обязанность по уплате налога возникает только цедента, то есть продавца права собственности (он же первичный покупатель). Дело в том, что после продажи права он получает дополнительный доход, с которого и нужно заплатить налог.

Согласно ст. 224 НК РФ, необходимо заплатить налог в размере:

1. 13% от полученного дохода для резидентов РФ.
2. 30% от полученного дохода для нерезидентов РФ. Застройщик и вторичный покупатель не должны уплачивать какие-либо налоги.

Кроме того, вторичный покупатель имеет право на налоговый вычет, согласно ст.
220 НК РФ: В размере суммы которую он потратил на приобретение этой квартиры, но не больше 2 млн.

Оформление переуступки прав по договору долевого участия в строительстве

Продолжительность оформления документов занимает не более десяти дней. Данная сделка считается совершенной только после того, как она будет зарегистрирована.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Ипотека На основании договора переуступки прав требования можно оформить ипотеку. Каждый банк стремится свести свои риски к минимуму, ведь занимаемая сумма для приобретения недвижимости не ограничивается несколькими тысячами рублей.

В качестве залога может быть представлено соглашение, подтверждающее переуступку прав требования. Родственнику При переуступке прав требований на недвижимость близкому родственнику отсутствует необходимость уплаты налога.

Это положение устанавливается действующим законодательством РФ. Порядок оформления Законом предусматривается – права по соглашению уступки прав переходят к другому гражданину том объеме, в котором ими владело другое лицо ранее. Этим обусловлена необходимость указания, по какому соглашению осуществляется передача прав, и какая документация должна передаваться другому собственнику.

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком.

Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте. Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик. Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо).

Переуступка квартиры: как уменьшить риски

• 1 Как продать квартиру по переуступке прав
• 2 Как оформить договор уступки права
• 3 Денежные расчеты
• 4 Что должен содержать договор цессии
• 5 Регистрация договора – как она оформляется и сколько дней длится

Как продать квартиру по переуступке прав Договор переуступки, по-другому называемый цессия, фиксирует передачу инвестором (цедентом) своих прав на будущее жилье новому участнику (цессионарию). Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует.
Дольщик передает не само жилье, а только возможность требования квартиры у застройщика в будущем. Переуступка права требования по договору долевого участия возможна в определенный период: после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию, и до подписания акта.

Регистрация в Росреестре После того, как все документы будут готовы, а стороны достигнут соглашения относительно основного договора, его необходимо подписать. После этого сдать на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно 2-мя способами:

• передать документы через МФЦ;
• напрямую через Росреестр.

Регламентный срок исполнения услуги — 10 дней, если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов к документам и к самому договору.

Если подавать документы через МФЦ, то срок регистрации может увеличиться до 15 дней, так как стоит учитывать время документов «в пути». В крупных городах, такие государственные органы, как Росреестр, уже несколько лет не работают с населением напрямую.

Они работают с помощью посредников — многофункциональных центров, в обязанности которых входит принятие документов у населения для оформления различных услуг.

Сколько по времени регистрируется договор переуступки

Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 350-37-16 — Москва и обл.; 8 (812) 490-76-51 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 333-45-16 доб 113 — все регионы РФ. 4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату.

Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать. Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция мы написали с МФЦ.

1. Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

Стоит сравнить платежные документы с актом сверки расчетов – указанные суммы должны сходиться.На что обратить внимание при заключении договора переуступки? Юристы рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика Риски покупки жилья по договору цессии существуют. В результате сделки покупатель принимает на себя все обязательства перед застройщиком. Бывали случаи, когда договор долевого участия, заключенный первым правообладателем, по тем или иным причинам признавался недействительным, и покупатель не мог предъявить застройщику никаких претензий. Существует вероятность, что суд встанет на сторону застройщика и признает незаконной переуступку прав по недействительному договору. В этом случае у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Сколько по времени регистрируется договор переуступки в росреестре

На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья. Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль. Минусы Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.