Страхование договора ипотечного кредитования

* При условии полной гибели имущества.
**Результаты расчета не являются официальным предложением ООО СК ВТБ Страхование.

Уточните стоимость полиса у страхового менеджера.

Узнайте также о нашем новом продукте «Налоговый вычет» !

Формально страхование ипотечной ответственности возникло в России в декабре 2004-го, примерно 10 лет назад. Однако на практике оно полноценно заработало лишь в этом году, когда кредитные риски взяли на себя страховщики. Располагая соответствующими гарантиями, банки теперь могут снизить процентные ставки по кредитам, смягчив в то же время требования по размеру первоначального взноса.

В итоге введение действенной процедуры ипотечного страхования стоимость кредита уменьшает и делает его гораздо более доступным. Иными словами, плата заемщика за страховку не будет обременительной, так как она приблизительно равняется экономии на разнице ставок по процентам за 2,5–3 года.

Обязательно ли заключать договор ипотечного страхования

Сумма ипотечного кредита почти всегда довольно значительна, и отдавать ее приходится в среднем от 10 до 30 лет. Однако за такой срок может случиться все что угодно, и даже у образцового заемщика могут появиться непредвиденные сложности, связанные с выплатой взятого кредита. К примеру, изменяются:

• банковская политика кредитования;
• доходы заемщика, состав его семьи;
• система налогообложения;
• стоимость жилья;
• покупательная способность денег и т. д.

В этой связи возникают определенные риски как у банка, выдавшего кредит, так и у самого человека, этот кредит берущего. Минимизировать их и призван договор ипотечного страхования.

Схема ипотеки со страхованием, безусловно, понравится тем, чье финансовое положение неустойчиво и требует поддержки со стороны. От подобных клиентов, заключивших в нынешнем году договор ипотечного страхования, отзывы самые положительные. Кроме того, теперь кредит смогут получить даже заемщики с неважной кредитной историей. Правда, на особых условиях лизинга жилья: пока заемщик не выплатит полную сумму кредита, его недвижимость будет находиться в собственности лизингодателя.

У нового закона есть сильные и слабые стороны. Минус: страховщик выплатит страховую сумму лишь после продажи банком недвижимости заемщика (в погашение долга). Важный плюс получил заемщик: нет разницы, будет ли достаточно страховой суммы для погашения оставшейся кредитной задолженности, банку он не будет должен абсолютно ничего.

При этом страхование с нынешнего года стало обязательным, без него кредит вам просто не дадут.

Образец и содержание договора ипотечного страхования

Договор заключают между собой страховщик и заемщик с целью гарантирования возврата кредита и минимизации рисков.

Если наступит страховое событие, страховщик берет на себя обязательство выплатить оговоренную сумму — так называемое страховое возмещение. Идет эта сумма на погашение задолженности человека, взявшего в банке ипотеку.

Сам же заемщик при заключении такого договора также выплачивает страховую премию, за обеспечение покрытия рисков, которые могут возникнуть. Это своего рода плата за страховку вашего кредита.

Страховые случаи (риски)

Разделяются на три основные группы:

1. Страхование жизни и здоровья получателя кредита (на время действия договора ипотечного кредитования):

• на случай смерти;
• если заемщик станет инвалидом I или II группы;
• при возникновении временной нетрудоспособности.

2. Страхование угрозы потери недвижимости или ее повреждения от:

• пожара;
• стихийных бедствий;
• взрыва бытового газа, парового котла, других бытовых устройств,
• повреждения недвижимости из-за аварий в канализационной/водопроводной/отопительной системе,
• падения летательного аппарата либо его фрагментов,
• выявленных дефектов в конструкции строения, о которых заемщику при заключении договора не было известно,
• наезда на здание транспортных средств, не являющихся собственностью заемщика или членов его семьи,
• оседания грунтов, выхода почвенных вод,
• противозаконных действий сторонних лиц, повредивших или уничтоживших ваш дом или квартиру.

3. Титульное страхование потери недвижимости вследствие ограничения или полного прекращения права собственности. Это обеспечение юридической «чистоты» документов на недвижимость, иначе говоря, оно страхует собственника от событий, имевшихся в прошлом. Например, ваше право собственности можно будет оспорить, если в купленной квартире был прописан инвалид, который не давал согласия на ее продажу.

Объекты страхования

По договору страхования ипотечного кредитования, это могут быть:

• жизнь и/или здоровье (личное страхование);
• вероятность повреждения/утраты недвижимости. Это касается неисправности и дефектов (стен или перегородок, перекрытий, окон, дверей, электропроводки, сантехники и трубопроводов) или же потерей имущества, принадлежащего заемщику по договору купли-продажи. Его оформляют соответствующим образом в федеральной службе гос.регистрации прав и сделок с недвижимостью (имущественное страхование);
• право собственности на жилье, которое приобретается (титульное страхование).

Понятия «страховая сумма» и « страховая премия»

Страховая сумма — это возможная выплата кредитору, если страховой случай, указанный в договоре, наступит. Согласно «Закону об ипотеке», величина страховки составляет 10–50% от суммы кредита. Она определяется кредитором и разнится в зависимости от того, как обстоят дела на рынке недвижимости и каков первоначальный взнос. Если он велик, а ситуация на рынке благоприятная, банк требует небольшую страховую сумму, в противном случае — ее размер возрастает.

Страховая премия (взнос) — это выплата, осуществляемая заемщиком по договору ипотечного страхования. Она производится ежегодно в соответствии с выставляемыми страховщиком счетами, в оговоренный срок, либо единовременно при заключении договора.

Срок действия страхового договора

Чаще всего он заключается на период действия подписанного кредитного договора (КД). Вступает в силу сразу же после подписания всеми участниками сделки.

Что такое комплексное ипотечное страхование? Особенности договора

Ежегодная страховая премия, которую вам нужно платить по комплексному договору, составит около 1% от общей страховки. На итоговую сумму влияют такие факторы:

• сколько действует страховой договор;
• каков возраст заемщика и его общее здоровье;
• в каком состоянии находится приобретаемое жилье;
• количество предыдущих сделок с недвижимостью.

Бывает так, что случай, предусмотренный страховкой, наступил, а возмещение оказалось больше суммы не исполненных вами обязательств перед банком, выдавшим кредит. В этой ситуации оставшаяся часть денег будет выплачена лично вам.

Обратите внимание, что при комплексном страховании ипотеки вы получаете:

• гарантии возврата банку-кредитору вложенных в жилье денег;
• страховую оценку дома или квартиры по рыночным ценам;
• бесплатную экспертизу предыдущих сделок с покупаемым жильем;
• прочие бонусы.

Как заключается договор ипотечного страхования

Прежде всего следует правильно выбрать страховую компанию. В некоторых случаях сам банк-кредитор предоставляет перечень таких фирм, вы имеете возможность выбирать лишь из этого списка. В иной ситуации вы сами должны убедиться в солидном стаже и опыте компании-страховщика. Хорошо, если он сотрудничает с надежными партнерами, предпочтительно — западными, по перестрахованию.

Предпочтительно, чтобы подписание договора страхования ипотечного кредита с оплатой первой суммы было оформлено одновременно со сделкой по покупке недвижимости. Обратите внимание и на оперативность, с которой страховщик решает, что соглашение об ипотечном страховании становится действующим. Для подобной проверки солидным компаниям с момента подачи заявления достаточно лишь одного дня.

Следующий этап — правильное оформление заявления. Бланк такого заявления вы берете в выбранной страховой компании, здесь же можете узнать, как его правильно заполнить.

Далее подаете страховщику необходимый перечень документов (см.табл.)

Также страховая компания может запросить у вас:

• разрешительные документы на перепланировку, если таковая ранее проводилась;
• справки из наркологического или психоневрологического диспансеров;
• риелторское заключение о юридической «чистоте» покупаемого недвижимого имущества.

В некоторых страховых компаниях вас могут попросить пройти медицинское обследование и предоставить соответствующую справку.

Когда все документы оформлены, собраны и предоставлены страховщику, тот устраивает предстраховую экспертизу, на основе которой формируется ваш окончательный индивидуальный тариф. Если все в порядке, то заемщика и банк информируют об этом, и последний утверждает решение по кредитованию.

Далее – подписание договора со страховой компанией. Это делается либо в офисе страховщика, либо прямо в банке, при получении ипотеки. Чтобы заключить договор страхования, вы должны представить:

• дату и номер КД;
• срок погашения ипотечного кредита;
• график погашения задолженности по кредиту.

Всё это может предоставить и банк, переслав страховщику ксерокопию КД.

Останется оплатить страховой взнос (это делается в офисе страховщика или в банке). Оформив и зафиксировав в регистрационной палате ипотечную сделку, вы предоставляете страховой компании копии полученных документов. Их перечень зачастую указывается в договоре о страховке. Чаще всего это:

1. Договор кредитования;
2. Договор ипотеки и купли/продажи;
3. Свидетельство о вашем праве собственника на недвижимость.

Иногда получение этих документов берет на себя страховщик, самостоятельно запрашивая их в банке или у риелтора.

В итоге, нетрудно видеть, что вся процедура получения ипотечного кредита заключается в оформлении:

• необходимых страховых бумаг;
• банковской и кредитной документации;
• договора купли / продажи и (или) ипотеки недвижимости.

Советы

1. Тщательно проверяйте все оформляемые документы, не подписывайте ничего, предварительно не прочитав и не вникнув в каждый из пунктов. Если потребуется, обратитесь за рекомендациями к опытному юристу. Особое внимание уделите документам, касающимся прав на недвижимость.
2. Выбирайте для оформления договора страховки по ипотеке только надежную, солидную страховую компанию. Это придаст вам уверенности в будущем.

Ипотечный кредит несколько отличается от обыкновенного по целому ряду параметров. Так, к заемщику предъявляется больше условий, в частности требование застраховать недвижимость, жизнь и здоровье на случай неисполнения обязательств по кредиту или же на случай преждевременной смерти, утери работоспособности, получения инвалидности. Многие заемщики, конечно, задаются вопросом: правомерны ли такие требования со стороны банка и какие условия договора ипотечного страхования имеют законную силу, а какие навязаны банком? В данной статье мы постараемся дать исчерпывающие ответы на данные вопросы.

Необходимость заключения договора

Поскольку ипотека обычно берется на длительный срок, то банку сложно предугадать все форс-мажорные случаи, которые могут произойти в жизни заемщика. Банк-кредитор, выдавший ипотеку, всегда заинтересован в возврате кредита в установленные договором сроки и в полном объеме, независимо от жизненных обстоятельств своего клиента. Перед заемщиком же возникает множество трудностей, ведь нет в жизни ничего стабильного, и никто не может гарантировать, что завтра он не лишится работы, не разведется, или не заболеет. Многие клиенты банков не думают о завтрашнем дне и не до конца оценивают все возможные риски, что зачастую приводит к финансовым проблемам.

Именно по этой причине при выдаче кредита банки часто настаивают на оформлении договора ипотечного страхования. При наличии договора, подписанного заемщиком, банк получает надежную гарантию, что средства, полученные при наступлении страхового случая, в полном объеме погасят кредитные обязательства заемщика. Любой заемщик, прежде чем оформить ипотечный кредит, должен понимать, что квартира либо иной объект недвижимости будут находиться в собственности банка до тех пор, пока задолженность по ипотеке не будет выплачена в полном объеме вместе с процентами и иными взносами. При нарушении условий договора и неспособности заемщика выплачивать взятые на себя обязательства, банк может реализовать предмет залога на открытом рынке, в результате чего заемщик останется без денег и без жилья.

Особенности документа

Договор ипотечного страхования устанавливает отношения между страхователем и страховщиком на случай наступления страхового события. В нем обычно перечисляется перечень возможных рисков, возникновение которых будет считаться наступлением этого самого случая. При страховании ипотеки к таким рискам относятся случаи повреждения имущества, нанесения ущерба третьими лицами, вплоть до полного уничтожения приобретенной в ипотеку недвижимости, потеря трудоспособности заемщика и т.п. В общем случае договор ипотечного страхования обычно предусматривает защиту заемщика от следующих рисков:

• Повреждение и уничтожение имущества вследствие пожара, затопления, иных непредвиденных ситуаций;
• Потеря прав заемщика на приобретенную собственность (титул);
• Потеря трудоспособности и невозможность обслуживать кредит, например, в случае внезапной смерти клиента или наступления инвалидности, нетрудоспособности. Сумма страховки в этом случае будет напрямую зависеть от возраста и состояния здоровья клиента.

Наиболее часто в договорах страхования обязательным является лишь первый пункт, предусматривающий страхование объекта залога от физических повреждений. Но в ряде случаев банки также стимулируют заемщика оформлять страхование жизни на случай потери трудоспособности, предлагая взамен ипотеку по более низким процентным ставкам – обычно на 1-2%.

Типовые условия

Перед оформлением договора страхования заемщик, в первую очередь, должен оценить вероятность наступления основных категорий перечисленных выше рисков, чтобы с одной стороны оградить себя от них, а с другой – не переплачивать за ненужные услуги. После этого, на основе индивидуальных данных заемщика рассчитывается стоимость полиса страхования, и определяются индивидуальные условия, которые фиксируются в договоре. В частности, к этим условиям относятся:

• Стоимость полиса и сумма страхового покрытия ипотечного кредита;
• Срок страхования;
• Дополнительные требования к регулярному продлению полиса страхования по истечении срока его действия до момента полного погашения кредита;
• Перечисление всех обязательств по договору со стороны клиента и банка;
• Перечисление всех возможных рисков, покрываемых договором, порядок выплат компенсаций при наступлении страхового случая.

На момент заключения договора очень важно проанализировать условия признания случаев страховыми. Зачастую банки используют в тексте договора хитрые формулировки, позволяющие им признавать произошедший случай страховым или нестраховым на свое усмотрение. В таких случаях толку от страховки мало – если банк при каждом случае будет действовать на свое усмотрение, то не стоит надеяться на возмещение понесенных убытков. Кроме того, помимо внимательного выбора страховой компании, заемщикам рекомендуется выбирать надежный банк с прозрачными условиями кредитования, чтобы в случае его банкротства не остаться без жилья.

Можно ли расторгнуть соглашение?

Как уже говорилось выше, ипотечный кредит, получаемый на длительный период времени, накладывает на заемщика долговые обязательства на довольно продолжительный срок. В этом случае требование банка об обязательном оформлении страхования ипотеки может показаться заемщику не всегда целесообразным. Несмотря на то что целесообразность расторжения договора в ряде случаев сомнительная, заемщик может расторгнуть его в любой момент.

На основании ст. 450 ГК РФ заемщик имеет право расторгнуть договор страхования ипотеки по соглашению сторон либо обратиться в суд с заявлением, если достичь обоюдного соглашения не удалось. К законным условиям расторжения договора страхования со стороны заемщика можно отнести непризнание случая страховым, невыполнение страховой компанией своих обязанностей по осуществлению выплат, а также невыполнение страховой компанией условий страхования.

При каких условиях договор будет недействителен?

Действие договора страхования также может быть приостановлено при возникновении форс-мажорных ситуаций, которые обычно прописываются в договоре отдельным пунктом. Например, к ним может относиться банкротство банка-кредитора. Хотя даже в таком случае заемщик банка и страховая компания по закону не могут быть освобождены от своих обязательств. К иным причинам признания договора недействительным относится несоответствие отдельных его пунктов действующему законодательству. Однако, такие случаи достаточно редки, поскольку юридические отделы страховых компаний тщательно прорабатывают договоры, исключая любые форс-мажоры, идущие вразрез с действующим законодательством.

Заключение

Таким образом, страховой ипотечный договор заключается между страховой компанией и заемщиком кредитных средств, направленных на покупку недвижимости. В документе содержатся права и обязанности сторон, а также другие важные моменты соглашения. Расторгнуть договор можно как в мирном порядке (по согласию сторон), так и в судебном. В некоторых случаях договор может быть признан недействительным.

“>