Страхование титула при ипотеке обязательно ли

Статистика показывает, что с каждым годом растет количество судебных дел связанных с оспариванием прав на владение собственностью. Чтобы не стать жертвой судебных разбирательств существует такое понятие как страхование титула.

Титульное страхование — важный инструмент при оформлении квартиры в ипотеку. Он поможет максимально обезопасить собственников при покупке недвижимости, будет защищать интересы заемщика от посягательств посторонних лиц.

Титул — документ, устанавливающий законные, исключительные права владельцев на распоряжение недвижимостью. Ниже приведена информация для помощи при разборе главных вопросов данной темы.

Что является титульным страхованием?

Титульное страхование – это страхование прав собственности покупателя на недвижимость.

При этом виде страхования вы будете уверены в том, что не потеряете права на квартиру в результате дефекта титула собственности (документ, который подтверждает право на распоряжение недвижимостью) и тем самым обезопаситесь от возможных рисков при оформлении сделки купли-продажи. Ведь любому человеку будет неприятно узнать, что придется платить кредит за квартиру ещё несколько лет, в то время как там уже будут жить другие люди. Так же вы будете защищены от посягательства на право собственности третьими лицами.

Объектами страхования могут являться квартира, комната, частные дома, часть квартиры, земельные участки, коммерческая недвижимость, нежилые помещения с вторичного рынка, коттеджи, гаражи.

Особенности титульного страхования

Самая главная особенность состоит в том, что не все риски покрываются, а только те которые могут привести к утрате собственности. К примеру, если кто-то из дальних родственников или просто бывших жильцов квартиры восстановит свое право на проживание, то благодаря страхованию титула вы сможете получить компенсацию. Продавцу вернут квартиру, а вам средства, затраченные на её покупку.

К рискам, которые не покрывает страхование можно отнести физическое уничтожение жилой площади, изъятие правоохранительными органами, ненадлежащее использование имущества, изменение конструкции объекта.

Очень важно самим контролировать опасные ситуации, связанные с покупкой квартиры в ипотеку!

А какие риски сможет покрыть нам страховая компания? Только те, которые связаны с ошибками документов, ведь юрист досконально изучает их при страховании. Так же случаи, связанные с мошенничеством. К таким случаям относится чужое незаконное владение имуществом, произведение нескольких сделок, в результате которых квартира переходила часто от одного владельца к другому. Будут учтены все интересы наследников, несовершеннолетних лиц. Рассмотрены сделки совершенные в прошлом, которые были незаконны, такие как нелегальные приватизации и наследования.

Стоит учесть, что выплаты страховки возможны лишь тогда, когда все условия и требования договора выполняются.

Список требований договоров при страховании:

• Сроки действия договора;
• Возраст лица заключающего сделку должен быть не меньше 18 лет;
• Порядки уведомлений о страховом случае;
• Порядки обращений клиента к конкретному юристу;
• Обращения клиента к определенному адвокату.

Призывать к помощи следует только тех юристов, которых рекомендует ваша страховая компания. К примеру, если вы обратитесь к посторонним юристам для консультации или к другому адвокату и проиграете дело, компания вправе отказать в выплатах страхового возмещения.

При получении услуги страховки, следует обратить свое внимание на отношение страховщика к данной недвижимости. При высоких рисках страховщик откажется оказывать услуги, или же страховая компания выставит вам слишком высокий счет. Подумайте, стоит приобретать такую жилую площадь.

Если вы обратились в страховую компанию уже после того как зарегистрировали жилье приобретенное в ипотеку и вам отказали в данных услугах, то остается только смириться с приобретением «не чистой» квартиры.

Нюансы титульного страхования новостроек

Сделки по новостройкам регулируются статьей 214 ФЗ. Данный закон позволяет избежать рисков двойных продаж. Новостройки, недостроенные объекты не подлежат титульному страхованию. Ведь сделок ещё не было. Значит, посягать на право собственности никто не сможет.

Что относится к страховым случаям?

Существует пять основных страховых случаев:

• Подделка подписей и документов по время купли-продажи;
• Нарушение прав несовершеннолетних наследников;
• Заключение сделки при покупке квартиры недееспособными людьми;
• Незаконная приватизация объекта недвижимости;
• Грубые ошибки юристов при проведении сделки.

При таких случаях каждый последующий покупатель квартиры рискует потерять право собственности.

Приведу пример, самые рискованные объекты это первичные объекты недвижимости. Ведь если строительная фирма обанкротится, люди лишатся и денег и имущества. Если успеть застраховать до момента банкротства, то в судебном порядке страховая компания компенсирует понесенные убытки.

Как в таком случае можно получить выплаты при банкротстве застройщика? Вам понадобится отправить пакет документов с требованиями о возврате средств арбитражному управляющему. Далее суд включает Вас в реестр кредиторов и тогда уже можно требовать от страховщика денег, указанных в нем.

Согласно федеральному закону от 13.07.2015 №218-Ф3 (ред. От 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ., в силу с 01.01.2019) добросовестный покупатель имеет право на выплаты, за счет государства в размере до одного миллиона рублей.

Как оформляется титульное страхование?

Чтобы заключить договор нужно обратиться в страховую компанию, и предоставить заявление на приобретение титульного полиса. Это может сделать собственник квартиры или покупатель. Помимо этого понадобится составить соглашение.

Чтобы составить соглашение для приобретения титула на имущество, Вам нужно будет подготовить небольшой пакет документов. Он будет включать:

• Кадастровый план квартиры или земельного участка;
• Паспорта продавца, покупателей;
• Государственную регистрацию объекта;
• Завещание если оно имеется;
• Права на наследство;
• Если в качестве собственников выступают несовершеннолетние, понадобится разрешение органов опеки;
• Выписка из домовой книги;
• Технический паспорт на жилую площадь;
• Подтверждение дееспособности продавца.

Какова стоимость титульного страхования?

У каждой страховой компании имеется свой ответ на этот вопрос, но в среднем эта стоимость примерно от 0,5 до 1,5% в год от стоимости приобретенной квартиры либо процент берется от стоимости кредита, если квартиру взяли в ипотеку. Именно эта причина может стать отказом собственника от страхования титула. Застраховать загородный дом обойдется ещё дороже.

Запомните, что самый минимальный срок действия договора страхования от 3 лет, а максимальный 10 лет, поэтому советую для начала оценить все риски с приобретенной квартирой совместно с юристом.

Стоимость зависит от нескольких факторов:

• Степени, величины рисков;
• Сроков, на которые оформляется страховой полис;
• Стоимости приобретенного имущества.

В первый год после приобретения недвижимого имущества стоимость страхования выше, а со второго года она уже начинает снижаться. Соответственно если вы приобрели жилье за 4 миллиона руб., то стоимость страховки в первый год обойдется в размере 40 000 рублей. Юристы обычно помогают разобраться со степенью риска, правильно оценить купленную квартиру.

Заключение

Покупка недвижимости — это серьезный шаг, к которому необходимо подходить основательно. Титульное страхование – это такая мера, помогающая избавить Вас от ряда трудностей, которые могут появиться в дальнейшем. Ведь при данном виде страхования создается реальная возможность получить денежную компенсацию при происшествии события, предусмотренного договором страхования.

В наше время важно консультироваться с юристами, имеющими опыт оформления страховых договоров и анализа документов, которые просматриваются при покупке недвижимости, а также заключать сделки с проверенными страховыми агентами.

Знание свойств и особенностей страхования ипотеки, а также страховых случаев поможет в тяжелых жизненных ситуациях, когда собственник квартиры лишается своих прав. Поэтому, знать про титульное страхование при ипотеке, и в каких ситуациях оно применимо, должен знать каждый ипотечный гражданин.

Титульное страхование является неотъемлемой частью ипотечного страхования, и позволяет защитить интересы банка-кредитора и заемщика на случай потери прав собственности на объект недвижимости. В данной статье мы рассмотрим: что же представляет собой программа защиты титула; является ли такое страхование обязательным и в чем его особенности?

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека – это кредит, выдаваемый банком на покупку квартиры или иного недвижимого имущества. От стандартных (потребительских, целевых) такой кредит отличается, во-первых, сроком кредитования – ипотека выдается на больший срок (иногда эти сроки достигают 30 лет), во-вторых, годовой процент по ипотеке значительно ниже чем по обычному кредиту.

Стоит отметить, что поскольку ипотека выдается на достаточно длительный срок, то и общая сумма процентов является очень большой – особенно в условиях высоких процентных ставок по кредитам. В общей сложности их сумма может достигать 100 процентов от суммы кредита на момент его погашения, но иногда эта сумма может быть значительно больше.

Некоторым категориям граждан предоставляются льготы на оформление ипотеки – к ним относятся военные, учителя, многодетные семьи. Для них государство предоставляет особые условия кредитования и оплачивает часть процентов по ипотечному договору. Также стоит отметить, что для получения ипотеки заемщику необходимо внести первоначальный взнос в сумме не менее 10-20% от общей стоимости приобретаемого жилья (данное условие является обязательным), а некоторые банки устанавливает порог первоначального взноса в 30%.

Особенности титульного страхования

Титульное страхование гарантирует защиту утраты прав собственности покупателя при приобретении недвижимости. Главная особенность данной программы от всех других видов страхования заключается в том, что она защищает собственника от событий, которые уже произошли и о которых собственник не имел представления на момент приобретения недвижимости. Особенно этот вопрос актуален при приобретении вторичного жилья. Наверняка каждый согласится с тем фактом, что при покупке недвижимости впоследствии могут всплыть различные подводные камни, узнать о которых на момент покупки было невозможно. Поэтому титульное страхование является отличным шансом обезопасить себя при покупке недвижимости.

При оформлении же ипотеки практически каждый банк требует от заемщика заключить договор титульного страхования. Тем самым банк стремится обезопасить себя от возможных рисков – ведь если собственник потеряет права на приобретаемую недвижимость, то выплачивать долг банку он также не сможет.

Помимо того, что страхование приобретаемой недвижимости выгодно банку-кредитору, это также крайне выгодно и для потенциального покупателя недвижимости – особенно при оформлении сделки на вторичном рынке. Существует огромное количество прецедентов, когда суд признавал сделку о продаже квартиры незаконной, и так называемому «полноправному» хозяину, который заплатил за квартиру деньги, не оставалось ничего, кроме того, как съехать с купленной квартиры, оставшись ни с чем. Мошенники используют различные уловки для изобретения все новых схем, о которых узнать заранее практически невозможно.

Таким образом, титульное страхование — это действительно хорошая возможность защитить себя от любых «подводных камней», возникающих в момент покупки жилья. О титульном страховании стоит задуматься не только тем, кто приобретает жилье в ипотеку, но и всем, кто покупает свою недвижимость, независимо от того, покупается ли она на первичном или на вторичном рынке; за наличные или в кредит.

Плюсы и минусы титульного страхования

Как и любой вид страхования, титульное страхование имеет плюсы и минусы. Рассмотрим их. Итак, данная программа имеет следующие преимущества:

1. Конечно же, первый и главный плюс – это получение гарантий прав собственности на приобретаемый объект недвижимости. При оформлении такого договора можно быть уверенным в сохранности своего имущества, ведь в случае возникновения страхового случая все расходы возьмет на себя страховая компания. При возникновении же страхового случая хозяин квартиры в любом случае останется со своим недвижимым имуществом или же получит компенсацию ее полной стоимости.
2. Относительно невысокая стоимость договора – обычно она не превышает 0,5-1% стоимости недвижимости.

Что касается минусов, то здесь в первую очередь хотелось бы отметить:

1. Обязательность и навязывание этой услуги банками. Русский человек обычно стремиться сэкономить, отказываясь от дополнительных услуг, навязываемых банками. Более того, банки часто ограничивают свободу выбора, настаивая на оформлении договора страхования титула в одной из нескольких компаний, устраивающих именно его.

Также хотелось бы отметить следующее – многие граждане искренне полагают, что страхование можно заменить экспертизой квартиры. Однако, ряд экспертов в недвижимости не соглашается с этим. Так, ни одна экспертиза не может гарантировать, что у квартиры не окажется так называемых скелетов в шкафу в лице наследников или внезапно объявившихся дальних родственников.

Покрываемые риски

Итак, как мы уже выяснили, титульное страхование защищает покупателя от различных рисков, которые могут возникнуть при приобретении недвижимого имущества. Однако необходимо внимательно разобраться с тем, какие именно риски покрывает титульное страхование и в каких случаях гарантирует выплату страхового возмещения.

Рассмотрим, какие же именно риски покрывает данная программа:

1. Различные ошибки, допущенные во время купли-продажи квартиры, из-за которых сделка может считаться недействительной. На деле таких возможных ошибок большое множество и далеко не все знают о них в процессе покупки квартиры. В таком случае оформление договора на случай потери титула является идеальным вариантом обезопасить себя.
2. Случаи мошенничества. С каждым годом количество мошеннических схем, связанных с продажей квартир, увеличивается, и чтобы не остаться на улице в случае чего, необходимо оформить титульное страхование. Ведь никогда заранее не знаешь, чем может обернуться покупка недвижимости.
3. Права на собственность жилплощади посторонних лиц, о которых продавец умолчал при продаже квартиры. Эти лица могут объявиться в любой момент и заявить свое право на недвижимость, и если они будут законны, то покупатель просто останется без квартиры. Но и в этом случае на помощь может прийти оформление договора на случай потери титула. В случае решения суда об утрате квартиры, хозяин квартиры получит от СК полную компенсацию его уже бывшего имущества, покупка которого являлась незаконной по тем или иным обстоятельствам.

Стоит отметить, что титульное страхование актуально не только для приобретения жилого имущества, можно также застраховать нежилое имущество, или даже земельный участок.

Где оформить договор

Практически все крупные компании предлагают оформление договоров защиты титула. При страховании недвижимости стоит обращаться только в проверенные компании, чтобы быть точно уверенным в ее надежности. Для этого следует собрать необходимые документы и справки и ознакомиться с отзывами пользователей в сети. Также для оформления договора страхования можно обратиться к посредникам, которые сделают всю работу за вас. Такой вариант, конечно же, экономит время, но и страховка выйдет дороже, ведь необходимо заплатить и за услуги фирмы.

В заключение

Разобравшись с тем, что же из себя представляет защита титула, можно с легкостью понять, почему данное страхование является обязательным условием при получении ипотеки в банке. Ведь всегда существует вероятность (пускай она и небольшая) наступить на подводные камни при покупке квартиры. Если же клиент теряет квартиру, то ему нечем будет платить свой долг по ипотеке, и суд, скорее всего, будет на стороне должника. В данном случае банк не сможет ничего сделать. Именно поэтому обязательным условием банка при выдаче ипотеки является титульное страхование приобретаемой недвижимости.

Несмотря на то что данный вид страхования отнюдь не дешевый, а его точная стоимость зависит от стоимости квартиры, для того чтобы обезопасить себя от возможных проблем лучше застраховать свою недвижимость и быть уверенным, что в случае каких-либо проблем страховая компания вернет полную стоимость квартиры.

Исходя из полученной информации, можно сделать вывод о том, что титульное страхование – это выгодная трата средств, которая может обезопасить от различных видов мошенничества и подтвердить ваше право на собственность.

Потенциальных клиентов банка волнует вопрос, обязательна ли страховка при ипотеке. За одно только тело кредита вместе с годовыми процентами за срок погашения долга придется заплатить в полтора раза больше стоимости самой квартиры. Дополнительные услуги, такие как полис, обслуживание счета и уведомления — нагрузка на семейный бюджет. Разберем в этой статье, какая страховка обязательна, а без чего можно обойтись.

Законодательство

Далеко не каждый заемщик ориентируется в правовых нормах РФ. Этим пользуются предприимчивые клерки банков. Во время предварительного собеседования менеджеры обыгрывают ситуацию таким образом, что заявитель убежден в том, что без страховки ему не одобрят кредит.

Но обязательна ли страховка по ипотеке или нет? Среди продуктов СК есть виды полисов, без которых банк не оформит ссуду. Но большинство услуг навязываются сотрудниками. Поговорим более подробно о том, какое страхование обязательное, а какое добровольное.

Жизнь и здоровье

В соответствии со ст. 935 ГК РФ, этот продукт СК – добровольный. Но ст. 7 ФЗ РФ 353 оставляет за банком право обязать ипотечных заемщиков оформить страховку жизни и здоровья. В кредитном договоре будет прописан пункт о том, что на основании этой правовой нормы банк обеспечивает дополнительные гарантии возврата денег.

Внимание! Заявитель, который оставляет объект недвижимости в залоге до конца выплаты ипотеки, оформляет страховку обязательно.

Какие риски покрывает полис:

• приобретенная инвалидность 1,2 группы;
• смерть заемщика;
• официальный больничный больше 30 дней.

Страховка жизни и здоровья не обязательна, но полезна для клиента банка. Ипотека – кредитный продукт повышенных рисков. Человек вынужден ежемесячно платить по счетам на протяжении 10 – 15 лет. Вряд ли кто-то с уверенностью может гарантировать, что за это время не произойдет страховой случай.

Квартира

Конструктив ипотечного жилья в обязательном порядке страхуется от повреждений или гибели. Это прописано в ст. 343 ГК РФ «Содержание и сохранность заложенного имущества». Кроме несущих стен дополнительно защищаются окна, потолок. По желанию заявителя можно включить в сделку риски порчи отремонтированных стен. То есть, если недобросовестный застройщик установил дешевую сантехнику и в квартире сверху прорвало трубу, то СК выплатит стоимость ремонта.

Конечно, обязательно придется доказать факт порчи по вине строителей. Но как правило владельцы квартир вкладывают в чистовой ремонт 30-50% стоимости самой недвижимости. В этом случае актуально переплатить за сделку.

Риски:

• аварии систем канализации, водоснабжения;
• пожар;
• противоправные действия третьих лиц;
• уничтожение жилья.

Объектом страхования ипотеки бывает: квартира, частный дом, комната, строящиеся конструкции.

Титульное

После проведения сделки купли-продажи покупатель становится собственником имущества. У него на руках оказывается документ, который подтверждает это право. Такой сертификат называется титулом. Он выступает неким официальным разрешением пользоваться квартирой, прописывать на ее площади других жильцов. Но если человек заключил сделку с мошенником, документы оказались поддельными, а ипотека уже получена, то титульное страхование компенсирует стоимость жилья.

По закону эта услуга не обязательная. Оформлять ее или нет – право заявителя. Банк не может навязать договор клиенту или угрожать отказом.

СК компенсирует ущерб, если суд признает сделку купли-продажи недействительной.

Стоит помнить о том, что разбирательства могут затянуться на несколько лет. Все это время заемщик должен обязательно выплачивать ипотеку. И только после вынесения решения страховая возместит финансовые потери. Без этой обязательной процедуры СК не посчитает инцидент страховым случаем.

Сколько стоит страхование

Чтобы застраховать имущество и не переплатить за полис, нужно ознакомиться с актуальными предложениями СК. Критерии, по которым рассчитывают цену договора у всех компаний примерно одинаковые.

Жизнь и здоровье:

• наличие хронических заболеваний/избыточный вес;
• пол;
• возраст;
• профессия.

Конструктив:

• давность постройки;
• локационное расположение;
• оценка эксперта.

Титул:

• количество сменившихся владельцев.

Важно! Заемщик, который отказался от оформления добровольных видов услуг, обязательно столкнётся с повышенными процентными ставками. Таким образом банк повышает шансы вернуть деньги.

Специалисты Страховкавед.ру сравнили тарифы ведущих страховых компаний по трем основным видам страховок при ипотеке.

Тариф (% от задолженности)
Название СК	Жизнь и здоровье	Титул	Конструктив (обязательно)
Сбербанк	0,1	0,3	0,25
ВТБ24	0,33	0,33	0,33
РЕСО	0,26	0,25	0,1
ВСК	0,25	0,15	0,15
Альянс	0,66	0,16	0,18

Обязательно ли страхование ипотеки или нет – зависит от вида полиса. Важно понимать, что полис – это не только дополнительная финансовая нагрузка, но и подушка безопасности при возникновении непредвиденных обстоятельств.

Важный момент! В большинстве банков людям с инвалидностью или пенсионерам невозможно оформить полис страхования жизни или он стоит очень дорого, поэтому от него можно отказаться. При этом ставка по ипотеке хоть и будет повышена, но переплата по ней все-равно будет меньше страховой премии за страховку жизни и здоровья.

Онлайн калькулятор страховки

На нашем сайте вы можете воспользоваться онлайн-калькулятором. Для этого нужно ввести следующие данные:

• город, в котором оформляется ипотека;
• наименование банка;
• объект страхования;
• риски;
• индивидуальные данные заемщика.

Важный момент! После того, как все поля будут заполнены, нажмите «Рассчитать». Через несколько секунд сервис выдаст на экран стоимость сертификата. При желании можно оплатить полис онлайн и получить его на почту. Далее его нужно распечатать, подписать собственноручно и отнести в банк. Обычно такой полис получается на 10% дешевле аналогичного, оформленного в офисе банка или страховой.

Как отказаться от защиты

Так как два из трех страховых продуктов добровольные, от них можно отказаться. Сделать это разрешается как во время оформления ипотеки, так и после. Стоит помнить о том, что при расторжении договора, банк обязательно повышает процент по кредиту.

При оформлении

На вопрос, обязательно ли страховать ипотеку до покупки квартиры, специалисты отвечают отрицательно. Менеджеры имеют право предложить полис жизни и здоровья, а также титула. Но решение остается за заявителем.

Ипотека без обеспечения облагается дополнительными процентами. Но обычно банк прибавляет от 1 до 3%. Сертификат обойдется в туже сумму. Разница незначительная.

В период охлаждения

Государственное регулирование страхового дела России обязательно дает заявителю две недели на отказ от страховки при ипотеке. Если человек подал заявление на расторжение в этот срок, СК обязана вернуть 100% премии.

Некоторые компании увеличивают период охлаждения до нескольких месяцев. Это увеличивает доверие населения и повышает рейтинги организации.

При досрочном и плановом погашении

Если долг погашен раньше указанной банком даты, заемщик может рассчитывать на возмещение части заплаченных денег. Сумма зависит от того, когда поступило заявление.

Рассмотрим на примере. Клиент Сбербанка оформил ипотеку и заключил договор о комплексном страховании. Его стоимость – 83 000 р. Срок выплат кредита – 120 месяцев. Заемщик вернул долг за 60 месяцев. СК вернула часть невостребованной премии, которая составила 41 500 р.

Чаще всего СК дополнительно удерживают сумму расходов на ведение дела, которая может составлять до 40% от премии.

После возврата ссуды в соответствии с планом деньги за страховку не возвращаются. СК считает сделку выполненной.

Заявление на отказ

Обращение, которое направляется в СК, должно быть составлено правильно. Для удобства пустой бланк с заявлением можно скачать тут.

К заявлению нужно приложить копию полиса, договора страхования, чеки об оплате страховой премии. Копия кредитного договора со справкой о погашении понадобится, если основанием для возврата премии является досрочная выплата кредита.

Что будет, если не покупать полис

Говоря о том, обязательно или нет страхование при ипотеке, нужно отметить, что сертификат – дополнительная мера безопасности для банка. Если клиент не сможет выплачивать долг, это будет делать СК.

Договор ипотеки, который не обеспечен страховкой, входит в группу риска для кредитора. Альтернатива – повысить процентную ставку. То есть если заемщик не оформит полис, он будет выплачивать по кредиту больше.

В среднем ставка по кредиту повышается на 1-3 п.п.

Если не оформлять на второй год

Сделка с СК регистрируется на один год. В случае с ипотекой она обязательно продлевается до последнего платежа. Страховая премия платится при продлении сертификата. Если не внести деньги за договор спустя год, СК автоматически расторгает договор. Обычно, если не предоставить новый полис страхования, банк повышает ставку по ипотеке согласно договору.

Если не продлить страхование объекта недвижимости, то можно получить расторжения договора ипотеки со всем отсюда вытекающими последствиями.

Страховка при ипотеке – необязательная статья расходов. Но ее отсутствие может повлиять на общую задолженность. Полис выручит при возникновении непредвиденных обстоятельств и поможет остаться на плаву в течение долгого времени.

Остались вопросы? Спросите нашего дежурного юриста или запишитесь на бесплатную консультацию. Для этого оставьте ваши контакты в форме внизу страницы.

Нам будет приятно, если Вы оцените статью лайком и сделаете репост.