Строительство жилого дома в водоохранной зоне

Проезжая по российским и зарубежным городам и городишкам, можно заметить частные жилые дома, которые выходят к речке либо фасадом, либо огородом. Ландшафтная картинка получается самая приятная, к воде спускаются ступеньки или деревянный настил, вокруг зелень и деревья. И тут же возникает логичный вопрос, а как регламентируется личный выход домовладения к водоему? Насколько это в рамках закона? Думается, что желающих поселиться на берегу природного водоема значительно больше, чем доступных мест. Может ли простой обыватель пройти все трудности и построить дом на берегу?

Что такое природоохранная зона

В старом Водном кодексе водоохранной зоной считалась территория, прилегающая к акватории водного объекта со специальным режимом эксплуатации и охраны природных ресурсов, или ведения другой хозяйственной деятельности. Водоохранными считаются береговые зоны всех водоемов от ручья до моря. Их защищают с целью предотвратить загрязнение, истощение, снижение качественного и количественного состава местной флоры и фауны.

В сравнении со старыми редакциями охраняемые территории значительно сократились. Сейчас для рек протяженностью от 50 километров она составляет всего 200 метров, у моря – 500, а у озера – всего 50. Ранее вокруг водоемов нельзя было располагать садово-огородные угодья, стоянки, выработки ближе, чем на 100 метров. Сейчас около реки строят даже АЗС.

При удачном стечении обстоятельств, желающий сможет приватизировать участок в водоохраняемой зоне. Другое дело, что самые лучшие места уже поделены и застроены настолько плотно, что пройти к пляжу невозможно.

Водный кодекс Российской Федерации разрешает вести застройку в водоохранной территории и защитных полосах. Единственное, что владелец обязуется защитить природный водоем от любых последствий своего хозяйствования: установить ЛОС и отведение осадков

Чем важнее охраняемый водоем, тем строже будут требования к инфраструктуре усадьбы. Реки и водохранилища, из которых проведено водоснабжения охраняются сильнее. Канализация частного дома должна отводиться в центральную магистраль или местное очистное сооружение.

При запросе разрешения следует понимать, что водоохранная и санитарная зона – это разные понятия, и если на первой можно строить хозяйственные и другие объекты, вплоть до предприятий при соблюдении защиты водоема от загрязнения, то санитарная зона – это потенциальный очаг конфликта. Перечень охранных зон включен в единый государственный реестр недвижимости.

Случается, что часть участка находится в санитарной зоне, при возможности планировка зданий располагается вне ее границ, чтобы избежать волокиты с оспариванием отказа. Проблемные ситуации возникают и по причине переноса границ уже после покупки места под жилье.

Как получить «добро» и нюансы домика на берегу

Купить понравившийся участок на берегу – это только первый шаг. Земельный надел должен получить статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Чтобы получить разрешение на развертывание строительных работ, владелец должен предоставить комплекс проектной документации, которая полностью соответствует действующим СНиП и ГОСТ. К стандартному заявлению нужно приложить:

1. Документы, подтверждающие владение указанным участком;
2. Градостроительный план;
3. Планировка участка с обозначением расположения объекта ИЖС.

Пакет документов рассматривается в течение 10 рабочих дней, и в случае соблюдения всех правил соискатель получает разрешение на строительство периодом на 10 лет. Его можно передавать третьему лицу при продаже участка с сохранением срока действия. Заявителю будет отказано в разрешении, если при рассмотрении предоставленных документов были выявлены несоответствия требованиям градостроительного плана участка.

Строить непосредственно в водоохранных зонах законодательно разрешено начиная с 2007 года с соблюдением ряда требований. Недвижимость, возведенная ранее, считается самовольной застройкой, и на нее не распространяется действие закона. Этот момент нужно учитывать при покупке готового объекта

Строить на водоохранной территории можно, но с оговоркой. При всем желании заиметь личный пляж владелец не может застраивать прибрежную полосу шириной 5 метров для рек протяженностью до 10 км и 20 метров для остальных водоемов. Эта территория остается в общем пользовании и должна оставаться в свободном доступе. Нарушения закона ведет к административной ответственности и штрафам. В отдельных случаях наблюдаются яркие нарушения закона, когда владелец участка выводит высокий забор до кромки воды препятствуя не только доступу к части береговой линии, но и свободному проходу вокруг водоема.

Яркие примеры наказания за личную трактовку правил пользования водоохранной зоной можно увидеть в новостных сюжетах. Знаменитости и чиновники оказываются владельцами незаконно возведенной элитной недвижимости в прибрежной зоне. Показательным был процесс снесения коммерческих объектов на территории крымских пляжей, которую захватили местные предприниматели.

Заманчивое предложение приобрести участок с собственным выходом к воде, причалом и пляжем, может быть правдой только в отношении искусственных водоемов, которыми часто украшают поселки и жилые районы.

После получения подтверждения разрешения на строительство, можно приступать к работам без любых согласований с природоохранными надзорными органами. План застройки должен включать автомобильную дорогу с твердым покрытием и обустроенную площадку для стоянки. Ездить и парковать авто на траве или грунте запрещено. Исключение составляют проселочные пути, которые явно принадлежат к автомобильным дорогам. В водоохранной зоне запрещено строить заправки, СТО, автомойки (есть случаи выдачи разрешения городскими властями при наличии собственных или общественных очистных сооружений).

Выбирая участок и планируя постройки, нужно учитывать субъективный минус прибрежной зоны, которая будет очень популярным людным местом в теплое время, станет рассадником для комаров. В зимний период участок будет продуваться от реки

Абсолютно запрещенная деятельность

Смягчение Водного кодекса и упрощение процедуры получения разрешения на строительство играет на руку желающим построить жилье в прибрежном районе. Ключевой необходимостью остается только наличие централизованных или локальных систем водоотведения и очистки ливневых стоков. Тем не менее, остается ряд действий, выполнение которых карается законом.

Памятка для прибрежного жителя – в установленных границах водоохранных зон запрещено:

1. Использовать сточные воды для полива почвы;
2. Сбрасывать ливневые и сточные воды;
3. Организовывать захоронение любых потенциально опасных отходов;
4. Травить комаров и прочих вредителей с помощью авиации;
5. Движение и парковка автомобильного транспорта (кроме специального назначения);
6. Обустраивать выпас и водопой сельскохозяйственных животных;
7. Распахивать и создавать отвалы размываемых грунтов;
8. Разведывать и добывать ископаемые;
9. Размещать склады ГСМ, хранить и использовать агрохимию.

Дополнительная инфраструктура участка также регламентируется. Например, объект ИЖС – это жилой дом не более, чем 3-этажный. Причем подвальное помещение также считается. Минимальное расстояние от него до соседнего участка составляет 3 метра. До подсобных помещений для домашних животных и птицы – от 4 метров. Естественно, что в ходе строительства случаются незначительные изменения начального проекта, на который выдано разрешение. Расхождения могут стать причиной проблем с введением в эксплуатацию.

Затруднят разработку участка на территории водоохранной зоны особенности ландшафта. Например, если по данным участок подвергается регулярному затоплению, хотя и находится на необходимом расстоянии от берега, или угол наклона превышает норму. Такие нюансы называются обременением участка.

Хорошо иметь домик в деревне, а еще лучше – на берегу реки или озера. Хочешь – плавай, хочешь – загорай, хочешь – рыбу лови: все рядом. Но прежде чем покупать участок в водоохранной зоне, советуем нашим читателям внимательно познакомиться с некоторыми положениями и законами, незнание которых, как известно, не избавляет от ответственности

Разберемся с терминами

FOTOBANKИспользование земли в пределах того или иного водного объекта связано с определенными сложностями и ограничениями. Но прежде чем говорить о них, выясним, что же, собственно, является водоохранной зоной. Согласно п. 1 ст. 65 новой редакции , это "территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира". Итак, в общем и целом ясно. Конкретизировать понятие "специальный режим" будем чуть позже, а пока разберемся с еще одним термином – "прибрежные защитные полосы". В п. 2 указанной выше статьи говорится: «В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности».

Что Водный кодекс нам готовит?

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в области эксплуатации и охраны водных объектов, а также в сфере использования земель, примыкающих к водным объектам, является Водный кодекс РФ. Президент России Владимир Путин 5 июня 2006 г. подписал новую редакцию Водного кодекса РФ, принятую Госдумой 12 апреля и одобренную Советом Федерации 26 мая нынешнего года. Глава государства подписал также Федеральный закон "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации", согласно которому ВК вступает в силу с 1 января 2007 г. До этого долгожданного для многих застройщиков момента остается всего несколько месяцев. И хотя пока еще действует ВК, принятый в 1995 г., мы предлагаем познакомиться с положениями нового документа, чтобы выяснить, на что же могут рассчитывать нынешние или потенциальные владельцы земельных участков у воды в недалеком будущем. В новой редакции ВК конкретизированы варианты разрешения многих проблемных ситуаций, довольно часто возникавших ранее.

Пожалуй, самым важным для тех, кто занимается строительством в водоохранных зонах, является , в котором четко определено: "В границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды».

В новом ВК впервые законодательно, а не подзаконными актами закреплены ширина воодоохранных зон и ширина прибрежных защитных полос. Так, гласит: "Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:
1) до 10 км – в размере 50 м;
2) от 10 до 50 км – в размере 100 м;
3) от 50 км и более – в размере 200 м».

Для реки, ручья протяженностью менее 10 км от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водоема с акваторией менее 0,5 км 2 , устанавливается в размере 50 м. Ширина водоохранной зоны моря составляет 500 м.

В новом ВК заметно уменьшены размеры прибрежной защитной полосы с ранее установленного максимума в 100 м до 50 м: "Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет 30 м для обратного или нулевого уклона, 40 м для уклона до трех градусов и 50 м для уклона три и более градуса. Для расположенных в границах болот проточных и сточных озер и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере 50 м. Однако ширина прибрежной защитной полосы озера, водохранилища, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение (места нереста, нагула, зимовки рыб и других водных биологических ресурсов), устанавливается в размере 200 м независимо от уклона прилегающих земель».

Согласно пока еще действующему Постановлению Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. "Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных полосах", в пределах прибрежных полос запрещено размещение дачных и садово-огородных участков и выделение земли под индивидуальную застройку. В новом ВК в числе ограничений не указан запрет на строительство в пределах прибрежных защитных полос, однако данный пункт требует дополнительных уточнений. Не случайно сейчас мнения юристов по этому вопросу расходятся. Одни считают, что возведение сооружений, расположенных в прибрежной полосе, по-прежнему будет запрещено. Другие уверены, что оно вполне возможно, но с учетом ограничений, установленных актами субъектов РФ.

Еще один важный момент нового ВК касается строительства стоянок автотранспортных средств. Их можно организовывать «в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие».

Таким образом, концептуально новая редакция ВК либерализует отношения в области использования земель, примыкающих к водным объектам, и определяет, во-первых, что строительство возможно, а во-вторых, что именно запрещено.

Новый ВК не изменил правил землепользования, установленных земельным законодательством, и правил застройки, установленных градостроительным законодательством, и потому, скорее всего, до 1 января 2007 г. будут приняты нормативные акты, регламентирующие применение его норм на практике. В том числе должно быть принято постановление, определяющее экологические требования к объектам строительства в водоохранной зоне, и разработаны СНиПы, регламентирующие строительство на данных территориях.

Марина Фирсова, руководитель юридической практики по недвижимости TENZOR CONSULTING GROUP:

От теории к практике

Итак, строительство домов в границах водоохранных зон разрешено. Это уже хорошо. А теперь поговорим о тех самых расстояниях от береговой линии, на которых можно возводить жилые объекты. Согласно , "ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью: до 10 км – в размере 50 м". Значит ли это, что, приобретя участок у реки длиной 10 км, вы можете строить дом на расстоянии 50 м от береговой линии? Увы, далеко не всегда, потому что кроме водоохранных зон существуют еще зоны санитарной охраны (ЗСО). Создаются они с целью защиты от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, где они расположены. И если участок находится в одной из этих зон, то вам придется столкнуться с определенными ограничениями.

Согласно , ЗСО организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение – защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения или повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) занимают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды в источниках водоснабжения. В каждом из этих поясов установлен специальный режим. Наиболее строгие требования предъявляются к участкам, расположенным в первом поясе (100-150 м от уреза воды). Любое строительство, не связанное с водопроводными сооружениями, здесь запрещено. Во втором поясе санитарной охраны возведение дачных поселков возможно, но только при соблюдении ряда условий. В частности, расстояние от уреза воды должно составлять не менее 150 м (его измеряют весной, во время сезонного паводка). В зоне санохраны третьего пояса застройка разрешена с минимальными ограничениями или без каких-либо ограничений.

Поэтому при покупке участка или готового коттеджа у воды необходимо в территориальном управлении Роспотребнадзора подтвердить или опровергнуть факт нахождения земельного надела за пределами зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP:

Этап согласований и особенности строительства

Порядок получения разрешения на строительство регламентируется Градостроительным кодексом РФ и во многом одинаков как для территорий водоохранных зон, так и для других земельных участков. И все же есть определенные отличия, в немалой степени осложняющие и удлиняющие процедуру утверждения проекта. Сооружение зданий, строений и иных объектов в водоохранной зоне разрешается законодательством только после согласования (помимо подразделений Комитета по градостроительству и архитектуре, СЭС, Управления пожарного надзора и др.) со специально уполномоченными природоохранными органами. Если объект строительства может оказать воздействие на окружающую среду (например, будет использоваться тепловой насос с забором тепла из грунта или воды; сточные воды не будут направляться на очистные сооружения населенного пункта, а после очистки их предполагается сливать на рельеф и т. д.), понадобится государственная экологическая экспертиза проекта. Данное требование основано на Федеральном законе "Об экологической экспертизе" (в Московской области также действует постановление губернатора области от 30 апреля 1997 г. ). Особое внимание экологи обращают и на материалы, которые планируется использовать при возведении здания. Так, все стройматериалы, имеющие в своем составе полимеры, отходы промышленности и др., должны быть сертифицированы. Срок проведения экспертизы проекта – от одного месяца до полугода в зависимости от его сложности. После окончания процедуры согласования застройщику выдается заключение о возможности или невозможности осуществления строительства.

С вступлением в силу новой редакции Водного кодекса вести строительство в границах водоохранных зон будет несколько проще. Сегодня желающие возвести постройку на берегу озера или реки должны согласовывать в соответствующем бассейновом управлении расстояние от воды до линии участка, на которой можно поставить объект. Специалисты управления в каждом конкретном случае индивидуально определяют границы защитной полосы. Порой эта процедура затягивается на срок до полугода. С 1 января 2007 г. такие согласования требоваться уже не будут, так как ширина береговой линии четко указана в новом ВК.

Строительство в водоохранной зоне связано и с другими сложностями, вытекающими из близости участков к воде. Поэтому перед началом проектирования объекта помимо обычного комплекса необходимых гидрогеологических изысканий надо изучить состояние берега, сезонные колебания уровня воды, подтопляемость территории, возможность оползневых процессов. Сведения, полученные в результате данных исследовательских работ, помогут избежать ошибок при проектировании и строительстве.

Чтобы не загрязнять окружающую среду

RODEX GROUPСогласно новой редакции ВК, жилые строения в водоохранных зонах должны быть оборудованы "сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод". Формулировка довольно расплывчатая, поскольку непонятно, какими же, собственно, должны быть данные сооружения. Прямые или отсылочные нормы, устанавливающие к таким сооружениям более высокие требования, чем к находящимся за пределами водоохранных зон, в ВК отсутствуют. На этот недочет неоднократно указывалось при рассмотрении законопроекта в Совете Федерации, но изменения так и не были внесены. Более точное определение этих самых "сооружений" содержится в Санитарных правилах : «Вновь строящиеся отдельно стоящие дома усадебного типа, коттеджи, индивидуальные жилые дома должны оборудоваться установками локальной очистки сточных вод (ЛОС)». Однако, как показывает практика, использование ЛОС разрешено далеко не везде, и СЭС с неохотой дает добро на их применение. Потому, прежде чем начинать строительство дома в водоохранной зоне, застройщик может обойти несколько фирм, занимающихся производством систем очистки стоков, и взять сертификаты соответствия на их продукцию. Затем с этими документами обратиться в Территориальный отдел Роспотребнадзора (Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора района), чтобы получить то или иное предписание от СЭС.

Наиболее жесткие санитарные требования предъявляются к системам очистки бытовых стоков на территориях, признанных особо охраняемыми водными объектами (имеющих важное природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение). В таких зонах разрешено устанавливать септики только закрытого типа. Это значит, что все стоки должны поступать в герметичный отстойник и вывозиться ассенизационной машиной. Но если речь идет не о дачном домике, а о коттедже для постоянного проживания, то вывозить их придется чуть ли не каждые 3 дня. Есть ли из данной ситуации какой-либо выход? Безусловно, есть, причем совершенно законный. В основном СЭС обращает внимание на очистку фекальных вод, поэтому можно сделать из дома не единый выпуск в систему канализации, а разделить стоки на два потока. В подобном случае от унитаза по отдельной трубе фекальные стоки отводятся в герметичный септик, который по мере наполнения очищается с помощью ассенизационной машины. Все остальные стоки через другую трубу поступают в ЛОС, что допустимо в водоохранных зонах. Унитаз сливает за один раз до 7 л воды, и потому двух – четырехкубового септика хватит на 2-3 недели.

Второе решение – более тщательная очистка всех сточных вод. На сегодняшний день в России существует немного моделей ЛОС, после которых разрешается сбрасывать воду в реки и водоемы. Несмотря на то что ряд фирм в рекламе заявляет о выпуске установок, пригодных для применения во всех водоохранных зонах (разумеется, с одобрения СЭС), это некоторое лукавство. Ведь такие системы очищают стоки от основной органики, но не от микроорганизмов типа колиформных бактерий, уничтожаемых только двумя способами: или хлорированием воды, или воздействием ультрафиолета. Практически в 90% случаев строительства в зонах водных объектов сброс на рельеф стоков без дополнительного хлорирования и обработки ультрафиолетом запрещен. Самые строгие требования на участках, прилегающих к водоемам, являющимся источниками питьевого водоснабжения (например, в Подмосковье – на Клязьминском, Истринском водохранилищах, в Одинцовском районе – вдоль берега Москва-реки и др.). Хлораторы представляют собой емкости, куда впрыскивается разбавленный хлор. В системах с применением ультрафиолета используется мощная УФ-лампа, излучение которой убивает микроорганизмы, вызывающие ряд опасных заболеваний. Для коттеджных поселков задача доочистки сточных вод решается проще, поскольку задействуются мощные установки для хлорирования и системы обработки с помощью ультрафиолета. Владельцам индивидуальных домов сложнее – им предстоит доказать СЭС, что ЛОС действительно очищает стоки до необходимых показателей и убивает вредные для живых организмов бактерии. Однако даже хлорирование и очистка УФ-лучами далеко не всегда устраивают СЭС. Так, в некоторых зонах сброс фекальных вод может быть разрешен только в центральные коллекторы, находящиеся за несколько десятков километров от места застройки.

Александр Рябенко, заместитель генерального директора ЗАО «ГРУППА КОМПАНИЙ ШАНЭКО»:

Если дом уже построен

RODEX GROUPЕсли вы покупаете участок у воды с уже возведенным на нем домом (например, в коттеджном поселке), нет никакой гарантии, что при строительстве был соблюден правовой режим водоохранных и санитарно-защитных зон, а также правила землепользования и застройки. Еще свежи в памяти вызвавшие широкий резонанс общественности судебные процессы 2004-2005 гг., в результате которых были снесены несколько коттеджей поселка Екатерининские валы в селе Пятница Московской области.

Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, необходимо проверить все документы и таким образом выяснить, были ли соблюдены требования природоохранного законодательства при согласовании и осуществлении строительства. Застройщик обязательно должен представить покупателю следующие документы: разрешение на строительство, подтверждение права бессрочного пользования, собственности или аренды продавца на земельный участок, заключение государственной экологической экспертизы, если строительство велось после 1995 г. Для уточнения, к какой категории земель относится участок, и проверки имеющихся по нему ограничений, нужно получить кадастровый план участка.

Особенно следует быть осторожным, если вы приобретаете жилой объект, возведенный в 90-е гг. Дело в том, что строительство частных домов на берегах водохранилищ началось в середине 90-х гг., когда четкая законодательная база, регламентирующая вопросы сооружения построек у воды, отсутствовала. Случались и явные нарушения законодательства со стороны местных властей. В 1996 г. вышел запрет на индивидуальное жилищное строительство в прибрежных полосах. Потому дома, появившиеся в указанных зонах до этого года, сносу не подлежат. Совсем другая картина с жилыми объектами, которые возведены в прибрежных полосах уже после 1996 г. вопреки запрету.

В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях (КоАП) 2001 г. нарушение режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах и прибрежных полосах водных объектов влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда ( = 100 руб.); на должностных лиц – от 20 до 30 минимальных размеров оплаты труда; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – от 20 до 30 минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток; на юридических лиц – от 200 до 300 минимальных размеров оплаты труда или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток ().

Однако штрафом дело не ограничивается. Оштрафованные получают предписание устранить в указанный срок все имеющиеся нарушения. Игнорирование данных требований чревато уголовной ответственностью. Возведение жилого строения на земельном участке, прилегающем к водному объекту, в обход водного законодательства может повлечь за собой отказ органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество зарегистрировать право собственности на это строение, а в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса (ГК) такое право возникает с момента государственной регистрации.

И главное – на основании подобное строение может быть признано самовольной постройкой, созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо возведенной без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Право собственности на такую постройку получить нельзя, и, следовательно, ею невозможно распоряжаться. Да и просто пользоваться тоже, поскольку по решению суда объект подлежит сносу, как нарушающий права и охраняемые интересы других лиц. Причем издержки по сносу (его инициируют сотрудники Росприроднадзора) возлагаются на владельца строения. При этом никаких налоговых льгот, возмещения экономических потерь собственникам не предусматривается.

Михаил Мамонтов, руководитель юридического отдела по сопровождению сделок с недвижимостью компании «ЦЕНТРЮРСЕРВИС»:

Редакция благодарит компании TENZOR CONSULTING GROUP, «ЦЕНТРЮРСЕРВИС», «ШАНЭКО», «ЦЕНТР ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОДДЕРЖКИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ», RODEX GROUP, GREEN ROCK OY за помощь в подготовке материала.

На арендованном земельном участке (ИЖС), который находится в водоохранной зоне, построили без разрешения на строительство,1 этаж жилого частного дома, и после обратились за разрешением в архитектуру, и нам было отказано, т.к. пояснили, что в водоохранной зоне запрещено какое либо строительство, что делать подскажите, причем соглашение на продление аренды было заключено 09.01.2014 года.

Через суд могут обязать снести.

Обжалуйте отказ через суд.

Не регистрировать, пока не снесли.

водоохранной зоне, построили без разрешения на строительство, Да это запрещено

Сносить придется или самим или по решения суда снесут. Другого не дано.

В соответствии со ст. 65 Водного кодекса

16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.

Разрешено строительство объектов, если при этом вы оборудуете объект сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения.

После этого вы можете смело подать заявление в суд о признании права собственности на дом

Действующим земельным и экологическим законодательством возможность предоставления земельных участков в водоохранной зоне и в особенности в прибрежных защитных полосах ограничена. В то же время в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ земельные участки, расположенные в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, не изъяты из оборота. Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах» в пределах водоохранных зон запрещен ряд видов деятельности, в том числе размещение дачных и садово-огородных участков при ширине водоохранных зон менее 100 метров и крутизне склонов прилегающих территорий более 3 градусов. В пределах прибрежной защитной полосы установлены дополнительные запреты на ведение хозяйственной деятельности. Таким образом, действовавшее до 1 января 2007 г. водное законодательство запрещало предоставление земельных участков для садоводства, огородничества и индивидуального жилищного строительства в прибрежных защитных полосах. Однако на водоохранную зону такие ограничения не распространялись. Соответственно предоставление земельных участков в водоохраной зоне не запрещалось, за исключением размещения дачных и садово-огородных участков при ширине водоохранных зон менее 100 метров и крутизне склонов прилегающих территорий более 3 градусов. Согласно новому Водному кодексу РФ 2006 г. (ст. 65) правовой режим использования водоохранных зон и прибрежных защитных полос изменился. В частности, в водоохранных зонах допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Поскольку прибрежные защитные полосы устанавливаются в границах водоохранных зон и Кодекс не запрещает вышеназванную деятельность в прибрежных защитных полосах, то проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов в прибрежных защитных полосах также допускаются при соблюдении установленных Кодексом условий. Указанные нормы в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» вступили в силу с 1 января 2007 г. Ранее действовавшим законодательством (до вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах») предоставление земельных участков в водоохранной зоне и в прибрежной защитной полосе, в том числе для индивидуального жилищного строительства, также не было запрещено. Водным кодексом РСФСР 1972 г. вопрос о предоставлении земельных участков в водоохранной зоне и прибрежной полосе не был урегулирован. В соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР «Об утверждении Положения о водоохранных зонах (полосах) рек, озер и водохранилищ в Российской Федерации» в водоохранной зоне рек, озер и водохранилищ запрещалось в том числе проведение без согласования с органами Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов Российской Федерации, бассейновыми водохозяйственными объединениями Комитета Российской Федерации по водному хозяйству замыва пойменных озер и стариц, добычи местных строительных материалов и полезных ископаемых, строительство новых и расширение действующих объектов производственного назначения и социальной сферы. В пределах прибрежных полос рек, озер и водохранилищ дополнительно к ограничениям, указанным для водоохранных зон, запрещались: распашка земель, выпас и организация летних лагерей скота, применение удобрений, установка палаточных городков. Получение земельных участков гражданами для ведения садоводства, огородничества и животноводства было урегулировано Постановлением Совета Министров РСФСР от 22 февраля 1991 г. N 110 «О предоставлении гражданам земельных участков для ведения садоводства, огородничества и животноводства». Следовательно, если земельный участок был предоставлен органом местного самоуправления в водоохранной зоне или прибрежной полосе для целей индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства или огородничества до вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах», то это соответствовало ранее действовавшему законодательству, которым указанное использование земельных участков не было запрещено. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах» предоставление земельных участков в пределах прибрежных защитных полос уже не допускалось. Однако если такие участки были предоставлены ранее, то право собственности на них не прекращается, в том числе и при последующем отчуждении земельных участков по гражданско-правовым сделкам. При этом они подлежат использованию с ограничениями, установленными действующим экологическим, водным и земельным законодательством. Если на земельном участке до введения запрета на строительство Постановлением РФ «Об утверждении Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах» в пределах водоохранной зоны или прибрежной защитной полосы был построен индивидуальный жилой или дачный дом с соблюдением установленных требований, то данный объект недвижимости не является самовольной постройкой и не подлежит сносу. В то же время любые изменения данного объекта недвижимости, а также строительство нового объекта недвижимости на таком земельном участке, возможные с 1 января 2007 г., подлежат согласованию с уполномоченными органами в области охраны окружающей среды и водопользования.

Таким образом, земельные участки, расположенные в пределах водоохранных зон и прибрежных защитных полос, предоставленные в установленном порядке в соответствии с законодательством, действовавшим на момент предоставления, в том числе для индивидуального жилищного и дачного строительства, могут на законных основаниях находиться в собственности физических лиц.

обжалуйте в суд

Строительство жилья не запрещено согласно Водного кодекса РФ:

15. В границах водоохранных зон запрещаются:

1) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;

(в ред. Федерального закона от 21.10.2013 N 282-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;

(в ред. Федерального закона от 11.07.2011 N 190-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;

(в ред. Федерального закона от 21.10.2013 N 282-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;

5) размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;

(п. 5 введен Федеральным законом от 21.10.2013 N 282-ФЗ)

6) размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;

(п. 6 введен Федеральным законом от 21.10.2013 N 282-ФЗ)

7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод;

(п. 7 введен Федеральным законом от 21.10.2013 N 282-ФЗ)

8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со статьей 19.1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года N 2395-1 "О недрах").

(п. 8 введен Федеральным законом от 21.10.2013 N 282-ФЗ)

16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:

1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;

2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;

3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;

4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.

(часть 16 в ред. Федерального закона от 21.10.2013 N 282-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

16.1. В отношении территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных сооружениями для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями и (или) подключения к системам, указанным в пункте 1 части 16 настоящей статьи, допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду.

(часть 16.1 введена Федеральным законом от 21.10.2013 N 282-ФЗ)

17. В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными частью 15 настоящей статьи ограничениями запрещаются:

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

18. Установление на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе посредством специальных информационных знаков, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.