Существенные нарушения договора купли продажи

Покупатель приобрел недвижимость, но деньги за это имущество так и не передал продавцу. Считается ли такое нарушение существенным? На этот вопрос ответил ВС в деле, которое вошло в последний обзор судебной практики.

Анна Дружина* продала Сергею Панфилову* коттедж с землей за 4,5 млн руб. Покупатель успешно зарегистрировал право собственности на это имущество, однако деньги за недвижимость так и не отдал продавцу. Дружина отправила Панфилову письмо с требованием перечислить ей деньги. Однако адресат на это послание так и не ответил. Тогда продавец решила в судебном порядке разорвать соглашение купли-продажи и вернуть себе имущество.

Первая инстанция удовлетворила требование истца, сославшись на то, что ответчик в этой ситуации существенно нарушил условия заключенного договора. Апелляция не согласилась с таким выводом и отказала Дружиной. Апелляционная инстанция указала на то, что нарушение, которое допустил Панфилов, нельзя считать существенным. Истец не согласилась с таким решением апелляции и оспорила его в Верховный суд.

ВС решил, что в спорной ситуации покупатель существенно нарушил условия соглашения. Судьи ВС пришли к такому выводу, указав на то, что истец в этом случае вообще не получил никаких денег за проданную недвижимость. Судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула, что на основании гражданского законодательства при расторжении договора продавец, который не получил оплаты по соглашению, вправе получить свое имущество обратно.

*Имена и фамилии изменены редакцией.

Ознакомиться с полным текстом обзора судебной практики Верховного суда № 5 за 2017 год можно здесь.

В данной публикации хочу поделиться интересным делом о расторжении судом договора купли-продажи здания и отказа в удовлетворении иска о регистрации перехода права собственности на него. Если бы речь шла о тривиальной ситуации, когда покупатель просто не исполнил своего обязательства по оплате, то я бы даже не стал писать о таком споре. В данном случае дело осложняли отношения сторон по ранее заключенному предварительному договору купли-продажи здания, по которому были уплачены деньги, а поэтому имелся еще и спор о том, исполнил ли покупатель свое обязательство или нет.

Ко мне обратилась собственница торгового павильона, назовем её А, для подготовки искового заявления о расторжении договора купли-продажи торгового павильона, который был заключен в нотариальной форме между ней и другой гражданской, условно Б… Она сообщила следующие факты.

Факты дела

За более, чем три года до обращения ко мне А. и Б. заключили предварительный договор купли-продажи торгового павильона (далее — ПД). Они определили его цену в нем в 10 000 000 рублей (числа изменены). В момент заключения предварительного договора Б. уже было выплачено А. 3 000 000 рублей и об этом говорилось в ПД. Остальные суммы Б. обязалась выплачивать согласно графика. Часть денег по данному графику Б. уплатила А.

Несмотря на заключение предварительного договора, основной договор в установленный срок так и не был заключен.

Спустя почти три года с момента истечения срока для заключения основного договора купли-продажи, А. и Б. идут к нотариусу и заключают договор купли-продажи павильона (далее — ДКП) уже на новых условиях и по новой цене, условно говоря, определяя цену уже в 7 000 000 рублей. Никаких платежей во исполнение ДКП Б. не совершала.

Следует отметить, что весь данный период Б. арендует павильон у А.

После заключения ДКП проходит еще два года и Б. подает нотариусу заявление к нотариусу, чтобы последняя направила в Росреестр заявление о регистрации перехода права собственности на здание, так как действующая редакция ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяла зарегистрировать переход права собственности на основании заявления нотариуса, если сделка совершена в нотариальной форме. Узнав о том, что в Росреестр подано заявление о регистрации при отсутствии исполнения обязательства со стороны покупателя Б. обратилась с заявлением в Росреестр, что она отказывается от регистрации перехода права собственности.

Я подготовил требование об исполнении ДКП и мы направили его Б. Затем после истечения срока на выполнение требования, направил предложение о расторжении ДКП.

Б., получив наши требования и предложение о расторжении ДКП, а также узнав, что регистрация перехода права собственности не произошла, обратилась в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на павильон и взыскании с А., по её мнению, переплаты по ДКП.

Я же подготовил иск о расторжении ДКП, обосновывая его тем, что Б. существенно его нарушила.

Итак, имелись две противоположные позиции: Б. полагала, что все деньги по ДКП уплачены и даже имеется переплата, ссылаясь на расписки А., подтверждающие получение денег; А. полагала, что Б вообще не заплатила по ДКП ни копейки.

Правовая позиция продавца павильона по иску о расторжении ДКП

ч.1 ст. 486 ГК РФ предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства. Учитывая, что с момента заключения договора купли-продажи прошло практически два года, но Б. так и не оплатила А. стоимость отчуждаемого имущества, она на основании ч.2 ст. 314 ГК РФ предложила Б. исполнить обязательство покупателя в семидневный срок с момента предъявления требования. Затем Б получила данное требование, но его не исполнила.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении ДКП А. рассчитывала, что получит оплату за отчуждаемое имущество в разумный срок. После длительного ожидания того, что Б. оплатит, А. решила ей предоставить семидневный срок для исполнения обязательства, так как конкретная дата в договоре не была определена, но она не только не исполнила данное обязательство в установленный срок, но и приняла меры, заведомо не желая производить оплаты, по регистрации за собой права собственности на здание, т.е. её действия являются недобросовестными и являются злоупотреблением правом.

Правовая позиция покупателя павильона по иску о государственной регистрации перехода права собственности

Б. исходила из того, что ДКП фактически был заключен, как основной договор купли-продажи во исполнение ПД, а все средства уплаченные по ПД являются авансом по ДКП. Исходя из расчетов Б., так как цена павильона в ДКП уменьшилась, а она уплатила больше, чем 7 000 000 рублей, Б. полагала, что А. еще и была должна вернуть переплату. Кроме того, Б. полагала, что ПД был договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, так как по нему был уплачен аванс.

Контрпозиция продавца по иску покупателя о государственной регистрации перехода права собственности

Мы исходили из того, что новый ДКП не имеет никакой связи с ПД.

Во-первых, стороны предусмотрели в ДКП совершенно иные условия, чем в ПД, а основной заключается на условиях ПД. Также в ДКП не говорилось, что часть платежей в его исполнение уже были произведены, из чего следует, что стороны никоим образом не связывали ПД и ДКП. В противном случае в ДКП было бы отражено, что часть сумм в таком-то размере уже уплачены покупателю.

Во-вторых, после истечения срока заключения основного договора, как это был предусмотрено ПД, прошло несколько лет.

В-третьих, ПД нельзя было квалифицировать, как договор купли-продажи, так как переданный аванс был менее 50% стоимости павильона.

В-четвертых, мы представили в суд расписки о получении Б. сумм, которые она уплатила А. по ПД, за исключением 3 000 000 рублей, а по возврату 3 000 000 рублей истек срок исковой давности, который мы просили применить. Слабость позиции была в том, что в расписках не указывалось назначение платежа, а просто говорилось, что Б. получила от А. такую-то сумму. Б. утверждала сначала, что эти расписки подтверждают уплату арендной платы, а затем говорила, что её вынуждали угрозами выдавать безденежные расписки.

Кроме того, мы исходили из того, что суммы оплаты по ПД, если он не был заключен являются суммой неосновательного обогащения и они могли быть зачтены покупателем только если он сделал бы заявление о зачете встречных требований, но такового сделано не было.

В итоге суд первой инстанции полностью согласился с нашей позицией. В частности в решении суда говорилось следующее:

Из показаний свидетеля ФИО9, являющейся нотариусом нотариального округа . следует, что Б и А обращались к ней, как к нотариусу за удостоверением договора. Договор купли-продажи между Б и А был заключен в добровольном порядке. Сторонам договора были разъяснены все права, обязанности и последствия заключения договора. Б и А приходили несколько раз, меняли условия договора, долго договаривались. Поскольку предварительный договор ими выполнен не был, и ни одна из сторон не обратилась в суд, считает, что предварительный договор и договор купли-продажи являются самостоятельными. Это было разъяснено сторонам договора. Условия договора долго обсуждались, формировались, были известны каждой из сторон, были зачитаны сторонами. Не помнит обстоятельства удостоверения расписки о передаче денежных средств, но подпись и печать на расписке ее. Стороны по расторжению предварительного договора к ней не обращались.

Оценивая в совокупности представленные по делу доказательства суд находит установленным, что к моменту заключения сторонами предварительного договора от… собственником Здания являлась А, данный предварительный договор в соответствии с определенными в нем условиями о сроке заключения основного договора (не позднее . ) не был исполнен его сторонами, а также не был исполнен стороной Б и части оплаты цены Здания ( ). Сумма оплаты произведенной Б по предварительному договору составила . Заключенный сторонами договор купли-продажи от . не содержит условий, определяющих зачет в счет оплаты Здания денежной суммы, которая была передана А во исполнение предварительного договора, равно как и иных условий, определяющих взаимную связь между данным договором и предварительным договором от .

Доказательств, свидетельствующих о заявлении Б перед А в период с момента заключения договора купли-продажи от . до передачи документов на регистрацию о зачете денежной суммы, которая была передана А во исполнение предварительного договора, суду не представлено. В судебном порядке искового требования о таком зачете ко дню рассмотрения дела также не заявлено. При этом доводы Б и ее представителя, о том, что сумму, уплаченную по предварительному договору, следует учитывать как сумму, уплаченную по договору купли-продажи, сами по себе не свидетельствуют о заявлении Б о зачете встречного однородного требования. Оснований считать договор купли-продажи от . исполненным Б по оплате цены Здания ( ) на момент передачи документов на регистрацию не имеется. Расписки, представленные А о получении от нее Б денежных средств, не содержат сведений об обязательстве, во исполнение которого денежные средства были получены Б.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что неисполнение Б условия договора купли-продажи от . по оплате цены договора в значительной степени лишило А того, на что она рассчитывала при заключении данного договора. Допущенное Б нарушение имеет существенный характер и является основанием для удовлетворения требования А о расторжения договора купли-продажи от . и отказа в требовании Б о государственной регистрации перехода права собственности на основании такого договора к Б. При этом учитывая, что в силу п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, то в требовании Б о взыскании в связи с переплатой по договору купли-продажи суд полагает также отказать, поскольку при установленных судом обстоятельствах оснований считать наличие переплаты по договору купли-продажи от . не имеется.

Б. подала апелляционную жалобу на решение суда первой инстанции, но она не была удовлетворена.

После вступления решения в законную силу Б. еще предъявила к А. иск о взыскании полученного по распискам, как неосновательного обогащения, но этот иск также был оставлен без удовлетворения.

Думаю, что главной причиной возникновения данного спора было отсутствие нормального юридического сопровождения еще на стадии заключения ПД, но кто же у нас хочет платить юристам. К ним обращаются уже после возникновения проблемы, а вот додуматься до того, что проблемы надо предупреждать в корне, граждане не могут или не хотят. А потери при возникновении проблемы, как правило, на порядки выше, чем стоимость достойного юридического сопровождения.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Существенным нарушением договора согласно указанной статье признается допущенное одной из сторон нарушение, которое влечет для другой стороны, как представляется, не любой, а только весомый ущерб.
Весомость ущерба должна быть подтверждена тем, что соответствующая сторона договора в результате исполнения договора другой стороной в значительной степени лишается того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное нарушение договора может быть выражено в действиях одной из сторон договора, когда указанные действия в соответствии с законом прямо относятся к таким нарушениям. В частности, согласно п. 2 ст. 475 ГК РФ к существенным нарушениям требований к качеству товара отнесены обнаруженные неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявленные неоднократно, либо которые проявились вновь после их устранения, и другие подобные недостатки. Указанные существенные нарушения договора купли-продажи позволяют покупателю отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы либо замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Сторона, которая ссылается на то, что нарушение договора влечет для нее такой ущерб, обязана доказать его наличие, т.е. истец должен представить доказательства того, какие выгоды он рассчитывал получить от договора, а также того, какие убытки возникают для него вследствие нарушения договора ответчиком. Иными словами, применяемый здесь термин "ущерб" является синонимом терминов "убытки" (ст. 15 ГК) и "вред" (ст. ст. 1064, 1082 ГК).
При этом не подлежат удовлетворению требования о расторжении договора, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
К доказательствам существенного нарушения договора купли-продажи транспортного средства могут относиться:

• Фотографии, подтверждающие наличие в товаре дефектов и повреждений
• Заключение сервисного центра по ремонту товара
• Заключение эксперта, согласно которому товар имеет недостатки (например, производственные дефекты, дефекты монтажа)
• Акт комплексного строительно-технического и трасологического исследования
• Свидетельские показания
• Акт технического состояния товара, подтверждающий наличие в нем недостатка/дефекта
• Сервисный информационный лист с указанием неисправности товара
• Заказ-наряды из авторизированных сервисных центров, подтверждающие наличие в товаре существенных недостатков
• Отказ ответчика от проведения экспертизы товара, в котором обнаружены недостатки
• Заключение судебной технической (автотехнической) экспертизы
• др.