Техническая инвентаризация земельных участков | Загранник

Техническая инвентаризация земельных участков

Россия – это страна, имеющая огромные площади земли разного назначения. Некоторая часть имеет границы, другая нет. Любой клочок земли подлежит учету. Все данные заносят в государственный реестр. Регулярно уполномоченные сотрудники ведомства должны проводить обязательную инвентаризацию земельных участков. Это специальная процедура, имеющая специфические особенности и проходящая в рамках действующего законодательства.

Что такое инвентаризация

Результаты инвентаризации заканчивается подписанием акта

Для качественного и количественного анализа всех земель на территории России применяется инвентаризация. С помощью данной процедуры можно обозначить местоположение земельных участков, их количество, состав почвы, форму собственности.

В соответствии с Приказом Роскомзема №38 все субъекты РФ должны выполнять такую процедуру в установленные государством сроки.

Эта информация необходима для сбора, хранения, исследования и статистики. Без такой проверки и контроля нельзя будет судить о текущем состоянии российских земель, их плодородности и количестве.

По закону может быть проведена текущая или первичная инвентаризация. Первичная проводится тогда, когда оформляются документы на землю (постановка на баланс, регистрация в собственность). С помощью же текущей инвентаризации проверяют состояние участка на определенную дату. Подобные действия должны быть только в рамках Российской Федерации.

Цели, задачи и принципы инвентаризации

Главными целями данной процедуры являются:

  1. Сбор информации о земельных объектах на территории России, ее фиксация на материальных носителях и дальнейшее хранение.
  2. Анализ наделов, оформление документов для дальнейшего распределения.

Также у инвентаризации существуют свои задачи:

  1. Сбор сведений о владельцах земли, их составе.
  2. Сбор сведений об использовании наделов по назначению.
  3. Сбор данных топографической съемки, составление планов и схем.
  4. Сбор иных данных, необходимых для распределения участков между государственными органами и гражданами.

Это главные цели и задачи, которые стоят перед инвентаризацией. Каждое действие уполномоченных сотрудников должно быть в рамках закона, также спланировано и согласовано.

Нормы права, регулирующие процедуру

Процедуру регулируют следующие нормы российского права:

  1. Конституция РФ.
  2. Земельный кодекс РФ.
  3. Федеральный закон №218-ФЗ.
  4. Федеральный закон №431-ФЗ.
  5. Приказ Роскомзема №38.
  6. Нормативы, регламенты и методические указания, применяемые к данной процедуре.

Эти нормативные правовые акты используются при проведении инвентаризации на местности. Все вопросы, которые касаются данной процедуры, содержатся в этих источниках.

Виды инвентаризации

В состав комиссии входят сотрудники администрации, БТИ, геодезисты и др

Существует несколько видов исследования наделов. Все они закреплены законодательно. При создании специальных комиссий участвуют такие государственные структуры:

  1. Работники Росреестра (регистрационный орган кадастра и картографии).
  2. Санитарные и эпидемиологические службы.
  3. Сельские, городские и иные хозяйства.
  4. Органы местного самоуправления.
  5. Природоохранные службы.
  6. Градостроительные, архитектурные ведомства.

В соответствии с 13 статьей Постановления Правительства №659 процедура имеет несколько разновидностей:

  1. Действия, направленные на изучения наделов с целью последующего предоставления гражданам или организациям.
  2. Действия, направленные на сбор информации о земельных объектах для государственных и муниципальных целей.
  3. Сбор сведений для назначения стоимости земли.
  4. Сбор сведений для определения плодородности, местонахождения наделов.
  5. Сбор сведений о наделах с целью назначения арендной платы или вычисления налога.

Каждое действие должно сопровождаться заполнением специальных справок, актов, планов, схем, протоколов заседания комиссии.

Порядок проведения инвентаризации

Перед проведением инвентаризации нужно создать и согласовать проект. В таком проекте указывают ответственные лица, границы процедуры, основания, цели и задачи проверки. Обязательными сведениями является и время начала, окончания всех этапов. Здесь может быть:

  1. Проверка установленных границ земельных наделов.
  2. Фиксация объекта касаемо других земельных объектов.
  3. Площадь всех исследуемых объектов.
  4. Площадь эксплуатируемых земель.
  5. И другое.

Результаты проверки (акт) фиксируют уполномоченные сотрудники государственных органов в таких документах:

  1. Пояснительная записка.
  2. Каталог координат.
  3. Реестр состава земель.
  4. И другие.

Затем проводят проверку в несколько этапов:

  1. Подготовительные мероприятия по сбору первичной информации о земельных объектах (местоположение, форма собственности, наличие документов – границы, межевание).
  2. Работы в полевых условиях. Это целый комплекс различных измерений исследуемого объекта. Зачастую их проводят инженеры. При этом разрешается использовать аэрофотосъемку.
  3. Камерные работы. Они заключаются в анализе собранной документации и данных. Далее происходит их анализ, обработка и закрепление в соответствующих реестрах, архивах.

Это основные, главные этапы проведения инвентаризации на местности.

Топографо-геодезическая съемка

В переводе с греческого геодезия это деление земли

Топографо-геодезическая съемка – это важная процедура, применяемая для изучения местности, составления планов и схем. В конечном документе присутствуют такие реквизиты:

  1. Строения, конструкции и сооружения.
  2. Наличие животных, растений, уровень плодородности почвы.
  3. Состояние и вид рельефа.
  4. Наличие гидрологических объектов.
  5. И другие.

Законодательством России установлены специальные обозначения – символы, знаки, которые используют инженеры для обозначения различных объектов на участках, границ, строений.

Специалисты обязательно должны иметь соответствующее образование, лицензии. в своей работе они также должны опираться на дополнительные правовые документы – СНИПы, СП, ГОСТы. В своей работе они зачастую используют механические приборы, разрешенные российским государством. Это:

  1. Различные электронные навигаторы, систему GPS.
  2. Тахеометр.
  3. Квадработы (квадракоптеры), различные летательные приборы с камерой.

Помимо данных приборов используются и иные механизмы, помогающие в работе инженера.

Анализ и внесение в базу данных Госгеокадастра

В Российской Федерации с недавнего времени был осуществлен переход на высокие технологии – электронные системы, базы данных. Появилась специальная система Госгеокадастра (ГИС). Здесь содержится вся собранная и анализированная информация относительно земельных наделов России. Она имеет общедоступную базу, а также индивидуальный доступ для уполномоченных органов.

Совместно с такими системами используются новейшие программы для разработки планов, схем, различных объектов в 2D или 3D моделях (Autocad, Компас и другие). После занесения координат, других сведений становится возможным создание документа. В нем сосредоточены все необходимые графические и письменные элементы. В дальнейшем подобные документы подшиваются в дела, хранятся в электронных базах данных.

Любые сведения, заносимые в базу ГИС, подлежат статистическому учету, фиксации, так как имеют юридическую силу. Но, сведения могут меняться (исправления, недоработки, ошибки), дополняться, удаляться (если в них больше нет необходимости).

Здесь применяются правовые регламенты и методические пособия, которые регламентируют деятельность уполномоченных сотрудников по заполнению баз данных ГИС. Каждое действие должно быть в рамках законодательства РФ.

Видео об инвентаризации земельных участков под строительство:

Государственные органы обязывают руководителей организаций проводить техническую проверку как движимых, так и недвижимых объектов собственности. Такое требование относится ко всем категориям объектов, невзирая на их форму собственности или назначение.

В ходе инвентаризации обследуются главные конструктивные части здания: стены, перегородки, перекрытия, пол, фундамент, двери, крыши, окна. Кроме того, особому вниманию подвергаются системы, отвечающие за отопление и вентиляцию в помещении.

Инженеры фиксируют и включают в описные материалы и некапитальные постройки — например, летний душ, палатки, теплицы.

Справка. Отсутствие разрешения на строительство не считается причиной отказа на выдачу технического паспорта или готовых стройматериалов.

Основная задача руководителя строительной компании сводится к тому, чтобы создать благоприятные условия для проведения технического обследования недвижимости.

Сформированная инвентаризационная комиссия занимается определением фактического наличия имущества и его параметров. На основании наблюдений комиссии происходит заполнение первичного учетного документа — инвентаризационной описи.

Внимание. Окончательные результаты проведенного инженерного обследования отражаются в хозяйственном учете организации за тот период, в котором ревизия завершилась.

Инвентаризация недвижимости дает право:

  1. Выявить недвижимое имущество, которое претерпело изменения первоначальных показателей.
  2. Проверить, насколько ответственно лица подходят к требованиям по эксплуатации строений.

Виды технической инвентаризации

Распространено ошибочное мнение, что инженерная инвентаризация представляет интерес для органов инвентаризации и учета, которым нужно обновлять собственную базу недвижимости.

На самом деле проверка текущего состояния недвижимости выявляет опасные перепланировки, разрушительно действующие на конструкцию строения. Актуальные данные, содержащиеся в технических документах, идентифицируют конкретную недвижимость.

Благодаря своевременному обследованию здания или помещения и вносимым корректировкам, собственник, как и все остальные стороны сделки, заказывающие справки о недвижимости, получают наиболее достоверные сведения о строении.

Примечание. При заключении договора купли-продажи с недвижимым объектом имущества проводить инженерную инвентаризацию не обязательно. Связано это с тем, что в этом случае не происходит никаких изменений непосредственно с самим зданием или помещением. То есть отсутствует факт строительства (реконструкции).

Выделяют следующие виды технического учета:

Внеплановая проверка

Такому обследованию здание подлежит в случае, если оно было подвержено техническим или качественным изменениям. Например, объект учета претерпел перепланировку, реконструкцию, произошло переоборудование. Кроме того, это касается возведения новых построек и разрушения старых (снос), изменения уровня промышленного благоустройства.

Незапланированная инвентаризация зачастую проводится при совершении с объектом учета сделок, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Плановая инвентаризация

Плановая проверка недвижимого объекта включает в себя такие задачи, как:

  • выявление местоположения здания на конкретном участке земли;
  • комплексное обследование помещений с целью проверки их соответствия паспортной документации;
  • корректировка изменений в технических документах на здание в случае несоответствия данных;
  • обновление базы данных;
  • оформление всей необходимой документации для проведения сделок с недвижимостью.

Справка. Не следует игнорировать процедуру технической инвентаризации. Помимо того, что это невыгодно и нерационально, это также рискованно для собственника недвижимости.

В результате плановой инвентаризации актуализируются данные, которые содержатся в техническом паспорте здания на дату проведения такой проверки. Проводят ее один раз в пять лет.

По итогам плановой инвентаризации заказчику выдается новый технический паспорт на строение.

Первичный осмотр

Первичное обследование выполняется, как правило, при появлении нового объекта строительства. Инженер производит обмер всех помещений в здании. Результаты проверки заносятся в технический паспорт недвижимости.

Примечание. Документация об объектах недвижимости (справка, содержащая технико-экономические показатели) в ходе первичного обследования необходима, чтобы впоследствии ввести здание в эксплуатацию.

Объекты технической инвентаризации

Согласно статье 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) объектами технического учета признаются недвижимые объекты имущества. Они, в свою очередь, имеют тесную привязку к земле, а их перемещение без причинения ущерба невозможно.

Такие объекты, или, как их еще принято называть, единицы учета, обладают автономными характеристиками и самостоятельным юридическим статусом. Статус проявляется в наименовании, которое вносится в опись.

Основными критериями для определения юридического статуса служат:

  • техпаспорт здания;
  • инженерный план объекта;
  • кадастровый номер.

Справка. Если здание (учетная единица) состоит из целого комплекса объектов, то такие части объекта признаются его вспомогательными характеристиками.

Нередко собственники задаются вопросом, какие действия предпринять, когда сооружение требуется разделить на несколько учетных единиц.

В таком случае вы совместно с органами технической инвентаризации составляете сопроводительную документацию, в то время как между зданиями в обязательном порядке необходимо провести разграничительную линию (забор, глухая стена). Важно, чтобы такая линия не допускала непосредственного сообщения объектов недвижимости.

К слову, такое правило распространяется и на домовладения, и на иные капитальные строения, расположенные на земельном участке. То есть они в совокупности определяются единицей учета. Иначе говоря, здание признается объектом, а участок — его характеристикой.

Внимание. Элементы здания и иные размещенные в нем помещения не формируют инвентарные единицы учета.

Государственный технический учет осуществляется:

  • по жилым и нежилым гражданским зданиям и зданиям производственного назначения;
  • по проездам, мостам и площадям — все объекты внешнего благоустройства подлежат проверке;
  • по объектам передающих устройств — например, сооружениям систем электро-, газо-, теплоснабжения, канализациям, нефтепроводам;
  • по сетям, с помощью которых перемещаются трамваи.

Согласно действующему российскому законодательству, недвижимость, подверженная техническому обследованию, имеет тесную связь с землей и обладает целевым назначением.

Помимо вышесказанного, к объектам инвентаризации в сфере недвижимого имущества относятся:

  • незавершенное строительство;
  • самовольная постройка;
  • бесхозное здание и сооружение.

Трудоемким, но интересным считается обследование объектов Гражданской обороны, кондоминиумов, гостиничных комплексов и отелей, в которых находятся более 1000 помещений. Такая недвижимость, безусловно, должна быть учтена, но что еще более важно, она должна отвечать всем нормам и требованиям по эксплуатации зданий и сооружений.

Примечание. Кондоминиум — комплекс недвижимости, находящийся в совместном ведении нескольких собственников.

В таких условиях проверка нередко оказывается поверхностной в силу масштабов здания. Чтобы при инвентаризации упростить задачу специалистам и районными администрациями, устанавливаются специальные программы. Например, жилищный комитет на долгосрочную перспективу повышает требования к сезонному обслуживанию строений: качество уборки помещений и дворов, своевременный ремонт водосточных труб, обновление фасадов.

Порядок проведения технической инвентаризации объектов недвижимости

Организация технической инвентаризации состоит из нескольких этапов:

  1. Подготовительные работы.
  2. Выезд инженера на объект с последующими обмерами местоположения объекта.
  3. Техническое обследование объекта недвижимости с использованием исполнительных чертежей.
  4. Ознакомление с правоустанавливающими документами.
  5. Камеральные работы (чертеж планов, выявление технических особенностей и физического износа, расчет стоимости).
  6. Составление инженерного и кадастрового паспортов.
  7. Изготовление инвентарного дела.

По результатам работ формируется пакет документов, и заказчик принимает работы. Заказчику выдается технический паспорт недвижимого объекта, в котором содержатся планы по этажам, ведомости помещений имущественного комплекса и их основные характеристики.

Справка. Если инвентаризация первичная, вам потребуется передать подрядчику проектную документацию на объект, так как на ее основании выдается разрешение на строительство здания.

Допускаются незначительные отклонения от проекта. Однако это не означает, что первоначально обмеры совершались с нарушением норм. Каждый специалист применяет свое оборудование, на котором устанавливается погрешность. Кроме того, имеют место быть индивидуальные методы обмеров — например, по потолкам или по полу.

Читать дальше  Реализация имущества ниже рыночной стоимости

По окончании приемки выполненных работ заказчиком и подрядчиком подписывается акт сдачи-приемки. Нередко встречаются ситуации, когда обмеры были совершены одной организацией, а отклонения будет выявлять другая компания.

Внимание. Если результаты инвентаризации двумя независимыми организациями несколько отличаются друг от друга, руководствоваться лучше теми сведениями, которые ранее по этому объекту содержались в Государственном кадастре недвижимости.

Документы для технической инвентаризации

Любая ревизия подтверждается документальным оформлением на бумаге. К инвентаризационным документам относятся:

  1. Инвентарные карточки. Они используются для отражения сведений о фактическом наличии недвижимого имущества и о его перемещении, если последнее было совершено. Карточки заполняются отдельно по каждому взятому объекту недвижимого имущества или на группу однородных объектов.
  2. Книги по инвентаризации и описи. Такие документы объединяют в себе все находящиеся в здании объекты. В них указываются характеристики, инвентарные номера, названия и иные показатели.
  3. Технические справки на объект обследования. Этот документ выдает бюро технической инвентаризации (БТИ). В нем раскрывается информация обо всех характеристиках каждого элемента недвижимого имущества.
  4. Документы на объекты, находящиеся в аренде: договор аренды и акт приема-передачи имущества.

Правила технической инвентаризации указывают, что законным требованием по отношению к зданиям и сооружениям считается паспортизация объекта. Получение паспорта требуется в момент ввода в эксплуатацию, при первичном осмотре и регистрации.

Собственник обращается в БТИ по месту нахождения недвижимости, где по запросу находит специалиста по техническому осмотру. По окончании работ инженер заносит технические характеристики в базу БТИ.

На основании этих данных выписывается паспорт с инженерными характеристиками строения.

Помимо этого, здание требуется обеспечить следующим:

  • исполнительной документацией;
  • актами предшествующих проверок;
  • данными о всем комплексе объекта;
  • справками о местоположении и границах здания;
  • разрешением на проведение реконструкции, если она потребуется;
  • сведения о внесенных корректировках.

Сроки выполнения работ

Единых сроков проведения инвентаризации помещений не предусмотрено. Они варьируются в зависимости от масштабов объекта и объема работ.

Обычно выделяются средние сроки:

  • составление инженерного плана помещения – не более 5 рабочих дней;
  • обследование объекта недвижимости – от 1 до 30 дней;
  • разработка техпаспорта – в течение 1 дня и более;
  • постановка на реестровый учет или внесение изменений в учете кадастра – от 18 до 25 дней.

Заключение

Технический учет и техническая инвентаризация выполняются в случае внесения определенных корректировок в отношении технических или качественных характеристик объектов капитального строительства.

Как показывает практика, добросовестное обследование выявляет и анализирует текущее состояние объекта недвижимого имущества. Наличие информации о фактических характеристиках здания или помещения позволит избежать судебных споров, а также своевременно выявить имеющиеся недостатки.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Тема 5. Организационная структура, задачи и функции БТИ

Контрольные вопросы для самоподготовки

Техническая (первичная) инвентаризация земельных участков

Техническая инвентаризация земельных участков выполняется при отсутствии кадастровой съемки земельных участков, изготовленной по заданию Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельные участки классифицированы по 3 категориям сложности. За основу класс-

сификации земельных участков принята конфигурация границ, плотность застройки и насыщенность зелеными насаждениями. Наличие одного из элементов сложности служит основанием для применения той категории сложности, в характеристике которой он указан.

3.1. Инвентаризация земельных участков (I категория сложности)

3.2. Инвентаризация земельных участков (II категория сложности)

3.3. Инвентаризация земельных участков (III категория сложности)

3.4. Составление схем земельных участков (изготовление ситуационных планов)

1. Земля, земельные отношения, рента.

2. Объекты земельных отношений.

3. Категории земли.

4. Элементы земельных отношений.

5. Первичная инвентаризация земельных участков.

Литература:основная 2,3,4,5; дополнительная 4,5,6,7.

План лекции:

1. Задачи и функции БТИ.

2. Организационная структура БТИ.

3. Учет документов в архиве БТИ.

4. Квалификационные характеристики должностей работника в БТИ.

5. Порядок приема, формирования и хранения регис-трационных дел.

Возникновение БТИ началось в СССР принятием Постановления «Об инвентари-зации имущества местных Советов». В 1930г. было издано новое Постановление «Об инвентариза-ции имущества местных Советов», согласно которому инвентаризация расспространялась на домовой фонд госбюджетных учреждений, кооперативных организаций и частных лиц.

В этих двух важнейших законодательных актах значение инвентаризации основных фондов жилищно-коммунального хозяйства определялось такими народохозяйственными задачами как

– получение данных для составления балансов народного хозяйства;

– обеспечение оценочной базы для правильного воспроизводства основных фондов местных Советов путем амортизационных накоплений и обязательное для налоговых и страховых органов

– пользование оценками и данными инвентаризации земель и строений.

Издание специальных законодательных актов и инструкций инвентаризации строений дало возможность распространить эту работу на все города, рабочие, дачные и курортные поселки, создать финансовую базу для проведения инвентаризации и обеспечить применение в этой работе единой программы и методов.

Основной недостаток инвентаризационно-оценочных данных того времени заключался в том, что они не были сведены к единым ценам и нормам.

В результате страховые и налоговые органы отдельных областей проводили свои операции на разной рыночной базе. Особенно большим недостатком являлось их устарел-ость, вследствие чего оценочная стоимость строения явно занижалась, что соответственно снижало как размеры страховых платежей, так и страхового возмещения за убытки, причиняемые стихийными бедствиями, в целом снижая размеры налогов со строений.

Очевидно, что все это отрицательно сказывалось на состоянии местных бюджетов. В балансах домоуправлений занижение стоимости строений приводило к занижению амортизационных начислений и средств, выделяемых на капитальный ремонт.

Большие затруднения возникали в случаях приобретения государственными учрежден-

иями домов у отдельных граждан, так как население не соглашалось продавать свои дома государственным органам по заниженной оценке. А по современной стоимости нотариаль-ные конторы не могли фиксировать сделок вследствие того, что по закону приобретение домов частных лиц государственными учреждениями и предприятиями может производиться не выше инвентаризационной или страховой оценки.

Помимо этого, оценкой охватывался не весь городской домовой фонд; были строения, застройки, принадлежащие гражданам на правах личной собственности, которые не инвентаризировались и не оценивались.

Методы оценки по областям не были унифицированы и отсутствовало их обоснование.

Отсутствие единой методологии и программы приводило к невозможности обобщения данных инвентаризации строений в целом по Союзу.

Вследствие этих причин было издано Постановление «Об оценке строений для государственного страхования» от 26.04.1939г. согласно которому была проведена генераль-ная переоценка строений в городах и поселениях городского типа по всему СССР.

Издание инструкций СССР и инструкций союзных республик способствовало уста-новлению единого организационного плана и единой методологии и программы оцен-очных работ в целом по Союзу. В результате произведенной на их основе генеральной переоценки строений оценочные данные различных городских поселений приведены к единому уровню цен и норм 1939г.

В военный периодбыла издана инструкция «О проведении в освобожденных от немец-

кой оккупации городах и поселках технической инвентаризации строений» от 22.07.1943г. Оценка строений по этой инструкции была проведена по этой методике, установленной еще в 1939г.

В дальнейшей истории технической инвентаризации можно выделить следующие этапы:

1-й этап – 1944-1950г.г.- полная инвентаризация строений и правовая регистрация освобожденных городов и поселков, текущая в «тыловых» районах; восстановление и расширение системы БТИ;

2-й этап – 1960-1972г.г. – переоценка, определение износа основных фондов страны;

3-й этап – 1982г. – полная переоценка домового фонда, коммуникаций, земных зон для целей государственного страхования.

Бюро технической инвентаризации (БТИ) является обособленным подразделением Республиканского управления учета, инвентаризации и оценки недвижимости, осуществ-ляющим его функции на территории соответствующей административно-территориальной единицы (района, города) региона.

БТИ в своей деятельности руководствуется Конституцией РК, законодательством РК, Положением о Государственном управлении учета, инвентаризации и оценки недви-жимости.

БТИ осуществляет свою деятельность во взаимодействии с органами государственной власти и органами местного государственного управления, а именно:

– с учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– с комитетами по земельным ресурсам и землеустройству;

Читать дальше  Нужны ли международные права в белоруссии 2018

– с организациями жилищно-коммунального хозяйства;

– с органами архитектуры и градостроительства;

– с нотариальными конторами, судами и банками;

– со страховыми и пожарными органами;

– с другими структурными подразделения органов местного самоуправления.

БТИ на основании технического учета объектов недвижимости заполняют и предс-тавляют формы государственного статистического наблюдения в территориальные органы

государственной статистики в поряд­ке и сроки, установленные Госкомстатом РК .

Показатели технического учета объектов недвижимости должны соответствовать показателям официального статистического учета.

Основными задачами государственного технического учета и технической инвентар-изации объектов градостроительной деятельности являются:

1) Обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;

2) Формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятель-ности и их территориальном распределении;

3) Обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;

4) Информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) Сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.

6) К функциям БТИ согласно Постановлению Правительства РК относят:

7) • техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда и других объектов недвижимости;

8) • контроль технического состояния строений и помещений;

9) • оценку и переоценку строений и помещений, в том числе для целей налогообло–жения;

10) • информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связан-ную с государственным техническим учетом объектов недвижимости.

11) Результатом технической инвентаризации является составленный на каждый объект недвижимости технический паспорт, в котором фиксируется наличие объекта в натуре, фактическое его местоположение (адрес), собственник (владелец), границы, состав, наз-начение, использование, технические характеристики, стоимость, состояние, инвентарный номер, реестровый и кадастровый номера, а также отметка о внесении сведений о данном объекте в реестр объектов недвижимости.

Рис. 2. Общие положения о государственном техническом учете (ГТУ) и техничес-кой инвентаризации объектов градостроительной деятельности

На каждый объект учета открывается инвентарное дело с соответствующим номером. Инвентарное дело представляет собой технический паспорт с приложениями к нему, состав-ленными на основании обследования, пополняется инвентаризационно технической докум-ентацией по мере проведения обследований в порядке регистрации текущих изменений. Инвентарное дело хранится в архиве БТИ, который является частью единого государствен-ного архива РК и федеральной собственности. Удостоверение о постановке объектов недви-жимости на государственный учет осуществляется путем выдачи копии технического пасп-орта на объект, с присвоенным инвентарным, кадастровым номерами, заверенной печатью БТИ и подписью директора БТИ.

Функции БТИ направлены на получение оперативной и достоверной информации об объектах недвижимости. Следует иметь в виду, что сведения государственного техничес-кого учета и технической инвентаризации объектов недвижимости обязательны для при-менения в следующих случаях:

1. составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жили-щному фонду;

2. государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3. исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости;

4. ввод в эксплуатацию строений и помещений;

5. определение технического состояния и физического износа строений и помещений;

6. регистрация товариществ собственников жилья (кондоминиумов);

7. присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости.

Последующий технический учет производится путем проведения плановых инвен-таризаций строений и помещений с периодичностью не реже 1 раза в пять лет, а так же по мере выявления изменений учетных показателей в процессе внеплановых исследований.

Следует различать понятия “государственный учет жилищного фонда и других объ-ектов недвижимости” и “государственная регистрация прав на недвижимое имущество”.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права в соответствии ГК РК. Наряду с правом собственности у субъектов правоотношений в облас-ти недвижимости могут быть следующие вещные права:

1. право хозяйственного ведения,

2. право оперативного управления,

3. право пожизненного пользования,

Государственная регистрация недвижимого имущества осуществляется на основа-нии закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Указанным законом предусмотрено завершение создания системы учреждений юст-

иции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к 2000 г.

Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация, включаю-щая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документ-ов, сформированные в инвентарные дела, и иные инвентаризационные документы, хран-ятся в архиве БТИ, а так же в объединенном архиве Государственного комитета РК по жилищно-коммунальному комплексу.

Архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду РК, являются госу-дарственной собственностью, находящейся в пользовании субъектов РК.

Результаты технической инвентаризации используются для формирования и ведения Единого государственного реестра, осуществления государственной регистрации прав на не-движимость и сделок с нею. Также данные технической инвентаризации необходимы для ве-дения государственного статистического учета и определения размера налога на имущество.

При ведении земельного и градостроительного кадастров для ведения реестра гос-ударственного имущества необходимо проведение технической инвентаризации.

В конечном итоге данные технической инвентаризации объектов необходимы для формирования инвентарных дел, образующих архивный государственный фонд РК, включающие технические паспорта, оценочную и учетно-техническую документацию по объе Определение стоимости здания, строения ведется БТИ раздельно для целей

– статистического учета (полная балансовая стоимость и остаточная балансовая стоимость) и

– для налогообложения физических и юридических лиц (действительная инвентариза-ционная стоимость).

7. Формирования инвентарных дел, образующих архивный государственный фонд РФ, включая технические паспорта, оценочную или иную учетно-техническую документацию по объектам учета регистрационные книги, реестры, копии зарегистрированных документов
Дела и документы архивных фондов являются федеральной собственностью и не могут быть объектами сделок, в т.ч. купли-продажи, за исключением случаев, указанных в федеральных законах

Рис. 4. Использование результатов технической инвентаризации градостроительных объектов

В технических паспортах БТИ указывают

– полную балансовую и остаточную (с учетом износа) балансовую стоимость здания, строения – для их статистического учета,

– действительную инвентаризационную стоимость – для целей налогообложения.

Применяемая для статистического учета полная балансовая и остаточная балансовая стоимость объекта недвижимости, находящегося на балансе юридического лица, при-нимается по данным этого баланса, а стоимость объекта недвижимости, принадлежащего физическим лицам, определяется в соответствии с методологией, утверждаемой Госком-статом.

Действительная инвентаризационная стоимость определяется БТИ в соответс-твии с «Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности».

ктам учета, регистрационные книги, реестры, копии административных документов.

Помимо определения полной и остаточной балансовой и действительной инвен-таризационной стоимости зданий, строений в необходимых случаях может осуществлять-ся, если это не противоречит действующим нормативным актам, т.е. определение рыноч-ной стоимости зданий, как наиболее вероятной стоимости их продажи с учетом их реального износа, определяемой организациями БТИ на основе сведения результатов трех методов оценки – затратного, доходного и сравнения продаж, при наличии у работников, осуществляю-щих такую оценку, документов о прохождении обучения методам рыночной оценки недвижимости.

Исчисление налога на строения производится налоговыми органами на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Орга-низации технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налогов-ые органы сведения об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, необходимые для исчисления налога.

На основании п. 3.2.1 Порядка оценки инвентаризационная стоимость объекта недви-

жимости определяется как его восстановительная стоимость с учетом износа и применения

повышающих коэффициентов, утверждаемых исполнительными органами.

Исходя из вышеизложенного, следует, что в настоящее время налоговой базой для исчисления налога на имущество юридических лиц является инвентаризационная стоимость строений. Применение порядка определения инвентаризационной стоимости, рекомендован-ного Госстроем как установление восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом износа, приводит к следующему:

– инвентаризационная стоимость большей части строений значительно занижена и в редких случаях завышена по сравнению с реальной (рыночной) стоимостью недвижим-ости, что приводит к искажению налоговой базы для исчисления налога на имущество юридических лиц;

– оценка недвижимости осуществляется органами технической инвентаризации по устаревшим сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости объектов с ее последующим пересчетом в цены 1991 года; в результате этого более старые объекты имеют стоимость большую, чем такие же новые объекты;

– органами исполнительной власти утверждаются коэффициенты, определяющие уров-ень цен года для переоценки недвижимости различными методами, что приводит ккол-ебаниям стоимости одинаковых объектов в разных регионах в десятки раз.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

“>

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector