Содержание
Продажа доли – распространённая практика на рынке жилой недвижимости. Она подходит для тех случаев, когда целиком квартиру продать или купить нельзя, но можно распорядиться её частью.
Однако такие договоры имеют свои особенности, о которых необходимо помнить как продавцу, так и покупателю.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Режим долевой собственности, согласно ст. 244 ГК РФ, означает, что эта квартира принадлежит одновременно нескольким людям и находится у них в общей собственности. При этом автоматически считается, что собственность их на жильё долевая с точным указанием, какая доля кому из собственников принадлежит.
Исключением являются случаи, когда законом прямо предусмотрено другое. К примеру, если квартира принадлежит супругам, то неважно, кто из них записан в ЕГРН в качестве собственника – при разделе имущества квартира может делиться тоже.
Долевая собственность для её участников означает следующее:
Гражданское и жилищное законодательство устанавливает, что собственник вправе распорядиться своей долей – в том числе и продав её кому-то по договору купли-продажи. Однако при этом он должен учитывать ряд моментов.
Для того, чтобы заключить договор купли-продажи доли, стороны должны иметь следующий набор документов:
Для договора купли-продажи доли государство официально не устанавливает обязательные требования к оформлению. Бланк договора не утверждён, и потому стороны вольны сами составлять его так, как считают нужным.
Тем не менее, на практике выработались определённые требования к тому, как этот документ должен выглядеть. И потому в большинстве случаев договор купли-продажи доли в квартире содержит в себе следующую информацию:
Каждый из разделов включает в себя ряд пунктов. Шапка включает:
Для основного содержания требуется:
Заключительные положения включают в себя:
Ниже можно скачать договор образец купли-продажи части квартиры.
О том, как правильно оформляется типовой договор купли-продажи квартиры, можно узнать в этом материале.
В том случае, если по итогам договора купли-продажи долевая собственность делится между покупателями, в договоре надо предусмотреть:
Если приобретаются две доли, принадлежащие двум разным людям, требуется, чтобы в договоре оба они фигурировали как продавцы.
В этом случае будет использоваться трёхсторонняя сделка, где две стороны продают принадлежащие им доли в праве, а третья выступает как покупатель. То же самое правило будет действовать и в том случае, если приобретается три и более долей – каждый из продавцов будет своей стороной в сделке.
Нужно отметить, что в таком договоре нужно указывать не одну общую цену, а конкретные суммы, которые причитаются каждому из продавцов.
Сложность сделок между супругами состоит в том, что:
В результате такие договора обычно не проходят процедуру регистрации и оспариваются в суде. Поэтому сначала супругам надо провести раздел имущества и заключить брачный контракт (и то, и другое делается через нотариуса) о раздельном владении нажитым с момента заключения контракта. Лишь после этого можно говорить о сделке. И в такой ситуации договор купли-продажи доли квартиры между супругами ничем не будет отличаться от договора между чужими людьми.
Покупка доли в квартире в случае, если сделка заключается между родственниками, мало чем отличается от обычного договора купли-продажи. Однако нужно иметь в виду следующее:
Ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ прямо указывают, что без этого договор не может совершаться, а совершённый – может быть расторгнут через суд по заявлению органов опеки.
Чтобы получить согласие, оба родителя должны обратиться в этот орган. Подавать заявление одному можно лишь в том случае, если второй умер, неизвестен или лишён прав. Если ребёнку исполнилось 14 лет, он тоже подписывает заявление.
Рассмотрев заявление и прилагающиеся документы, опека в течение 15 дней должна дать ответ. Им может быть:
Срок действия разрешения законом не ограничен, но письмо Минобразования РФ №09-М от 1995 года требует, чтобы копия заключенного договора была передан в опеку в течение месяца. Поэтому лучше исходить из этого срока.
В том же случае, если ребёнок в результате сделки приобретает долю, никаких существенных отличий от обычного договора не будет – закон не ограничивает право детей на приобретение недвижимости. Однако в этом случае в договоре надо указать, за чей счёт приобретается доля.
Раньше договор, касающийся купли-продажи доли в квартире, мог составляться в простой письменной форме. Однако сейчас ситуация другая. После того, как вступил в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», стало действовать правило, указанное в его ст. 59. Она гласит, что любые сделки, связанные с передачей доли в любой недвижимости, подлежат заверению у нотариуса.
Для регистрации сделки (точнее, переходящего по ней права собственности на долю в квартире) необходимо обратиться в Росреестр. Для этого потребуются:
В зависимости от особенностей конкретной сделки могут потребоваться и дополнительные документы. Подача может осуществляться:
Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ «О госрегистрации недвижимости», регистрация осуществляется в следующие сроки:
Стоимость регистрации установлена ст. 333.33 НК РФ. Она составляет:
Расторгнуть договор купли-продажи доли в квартире можно лишь до тех пор, пока он не прошёл регистрацию. После этого расторгать его уже нельзя – можно лишь через суд признать недействительным, либо составить обратный договор, по которому продавец выкупит долю обратно.
Основаниями же для расторжения будут:
В целом же порядок расторжения регулируется главой 29 ГК РФ. Заключение Договор купли-продажи доли – обычная сделка, допускаемая законом. Однако чтобы он принёс сторонам всю выгоду, на которую они надеются, он должен быть правильно составлен, а все необходимые разрешения – получены.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)
В силу ст. 288 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) одним из объектов права собственности является жилое помещение. К таким помещениям относятся (ст. 16 Жилищного кодекса РФ, далее — ЖК РФ):
Таким образом, комната может быть предметом договора купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи комнаты составляется в том случае, если комната оформлена как отдельный объект недвижимого имущества. От него следует отличать договор купли-продажи доли в квартире:
Оформление договора купли-продажи квартиры в долевой собственности происходит, когда сособственники квартиры продают свои доли одновременно одному или нескольким лицам. При продаже квартиры сособственниками в силу п. 1 ст. 42 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ требуется нотариальное удостоверение договора. Подробности можно узнать, прочитав нашу статью «Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долях?».
Если доли продаются одновременно, с составлением одного документа, то соблюдать преимущественное право (далее — ПП), т. е. уведомлять сособственников и собирать от них отказы или ждать месяц до подачи документов на регистрацию, не потребуется (апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2012 № 11-10326).
Если же продажа каждой доли происходит не разово и с каждым собственником оформляется отдельный договор, то соблюсти порядок ПП покупки будет необходимо.
В силу п. 6 ст. 42 ЖК РФ при реализации комнаты, расположенной в коммунальной квартире, собственники других комнат, находящихся в этой квартире, имеют преимущественное право купить ее. Продавец должен уведомить собственников других комнат письменно.
В уведомлении следует указать (п. 2 ст. 250 ГК РФ):
Обращаться за регистрацией перехода права к покупателю по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно:
Следует помнить, что собственникам комнат в коммуналке кроме собственно комнаты принадлежит доля в праве собственности на общее имущество. К последнему относятся помещения, расположенные в коммуналке и используемые для обслуживания нескольких комнат (кухня, коридор, кладовая, туалет, ванная комната и т. д.). Доля в праве общей собственности переходит к новому собственнику комнаты вне зависимости от того, отражен данный факт в договоре или нет (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).
Если комната в коммуналке принадлежит одному собственнику либо находится в совместной собственности супругов, заверять сделку нотариально не нужно. Если она находится в долевой собственности, то без нотариуса не обойтись.
При продаже 1/2 доли в квартире или другом жилом помещении нужно учитывать следующее:
Договор купли-продажи 1/2 доли квартиры можно скачать по ссылке: Образец договора купли-продажи доли в квартире.
Говоря об особенностях договора купли-продажи части квартиры между родственниками, следует отметить, что в силу п. 3 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ не могут покупать квартиры или доли в них либо продавать их детям, не достигшим 18 лет, ограниченно дееспособным или недееспособным родственникам:
На сделки с недвижимостью, принадлежащей детям до 18 лет, ограниченно дееспособным или недееспособным членам семьи, требуется разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). С правилами продажи доли, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет, можно ознакомиться в нашей статье «Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?».
При продаже доли в квартире родственникам действуют общие правила сделок с долями:
Ознакомиться с нюансами сделок с долями, совершаемыми между родственниками, можно, прочитав нашу статью «Продажа доли в квартире между близкими родственниками».
Для регистрации перехода права собственности на долю в жилом помещении в Росреестр представляется комплект документов в соответствии со ст. 18 закона о госрегистрации:
Таким образом, продать или купить комнату в квартире можно в том случае, если такая комната является отдельным объектом недвижимого имущества, на который зарегистрированы права. Ярким примером служит комната в коммуналке. При покупке последней надо помнить, что вместе с правом собственности на комнату покупатель приобретает право на долю в общем имуществе квартиры, таком как кухня или санузел. В остальных случаях речь идет о продаже доли в жилом помещении (квартире). Собственники соседних комнат в коммуналке и сособственники жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, имеют ПП приобретения реализуемой комнаты или доли.
Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!
Гражданское и жилищное законодательство содержит понятие долевой собственности на объекты недвижимости. Это означает, что несколько человек могут быть владельцами одной и той же квартиры. Каждый владеет определенной долей в общем праве собственности, и он может распоряжаться ею как угодно, но с соблюдением ограничений, установленных законом. В частности, в 2019 году, имеются особенности заключения договора купли-продажи доли в квартире, незнание которых может повлечь за собой его расторжение по решению суда.
Причины возникновения долевой собственности на жилье разнообразны. Несколько владельцев у квартиры или дома могут появиться в результате приватизации жилья. По условиям наследования часто объект достается нескольким родственникам умершего. Сюда же можно отнести и раздел совместного имущества супругов. Жилье невозможно разделить между собственниками физически, поэтому каждый из них имеет свою долю только в праве собственности.
Часто возникают ситуации, когда такое жилье хотят продать либо все собственники одновременно, либо кто-то один. Такая сделка является сложной и реализуется путем заключения договора купли-продажи доли в квартире, образец которого можно скачать здесь и необходимо переделать под конкретный случай. Так как продажа даже одной части жилья затрагивает права всех собственников, то такие сделки имеют ряд особенностей:
Прежде чем заполнять бланк договора купли-продажи доли в квартире продавец обязан отправить уведомления о своем намерении всем остальным владельцам, даже тем, местонахождения которых в текущий момент неизвестно. В этом случае письмо направляют на последний известный адрес.
В уведомлении указывают желаемую стоимость продажи. Можно приложить образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями. После этого нужно ждать месяц, чтобы реализовать свое право на отчуждение недвижимого имущества. Если пропустить эту процедуру, то суд вполне может отменить эту сделку при поступлении заявления любого собственника.
Чтобы избежать подобных исков, законодатель запретил продавать долевую собственность без участия нотариуса. Последний обязан проверить все обстоятельства сделки и установить круг заинтересованных лиц.
Нотариальный договор купли-продажи доли необходим и в коммунальной квартире.
Тариф нотариуса за договор купли-продажи доли в квартире зависит от того, кто его составлял. Ведь помимо госпошлины необходимо оплатить и так называемые технические услуги специалиста. Если образец договора купли-продажи нескольких долей квартиры был составлен самостоятельно, то нотариус не может взимать за это плату.
Чтобы соблюсти права несовершеннолетних законодатель ограничил возможность родителям заключать договор купли-продажи доли квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала. Ведь такое жилье оформлено в долевую собственность совместно с детьми. По этой причине необходимо согласие органов опеки, которое можно получить только в том случае, если несовершеннолетние обеспечены другим жильем и получат на свои банковские счета причитающуюся им долю от продажи. Воспользоваться этими деньгами дети смогут после достижения совершеннолетия или можно потратить их на приобретение другой жилплощади с позволения органов опеки. Реквизиты приказа этого ведомства в обязательном порядке должны присутствовать в тексте договора купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей.
В зависимости от сложившейся ситуации предварительный договор купли-продажи квартиры, комнаты или долей в праве собственности на квартиру может иметь тот или иной вид. Самый распространенный вариант, когда собственника два. В этом случае понадобится бланк договора купли-продажи 1/2 доли квартиры, который можно скачать бесплатно с нашего сайта сайта. Он представляет собой соглашение, в котором ставят свои подписи несколько лиц. В таком договоре купли-продажи долей в квартире обязательно два продавца, а вот покупателей может быть один, два и даже больше.
Иногда один из владельцев соглашается воспользоваться своим преимущественным правом покупки и сообщает о намерении заключить договор купли-продажи доли в квартире второму собственнику. С точки зрения государства такие сделки наиболее предпочтительные, так как позволяют сосредоточить собственность в одних руках.
Отдельно стоит отметить договор купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом, образец которого дает понять, что собственниками приобретаемого имущества наравне с родителями становятся все несовершеннолетние дети. При этом, начиная с 14 летнего возраста, они самостоятельно ставят свои подписи в документе. Иногда такой договор купли-продажи квартиры называют «с выделением долей детям», а образец можно скачать с нашего сайта.
Если посмотреть на образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками или бывшими супругами, то можно понять, что он ничем особым не отличается от обычного. Разница заключается только в последствиях, а именно: родственники оплачивают госпошлину в меньшем размере, а также имеют приоритетное право покупки доли.
Каких-то жестких рамок этот документ не имеет. Он составляется в произвольной форме. Если учесть, сколько берет нотариус за оформление договора купли-продажи доли квартиры, то можно научиться делать это самостоятельно и бесплатно. Тем более что в 2019 году не составляет никакого труда найти подходящий для своего случая образец. Так как же самому составить договор купли-продажи доли квартиры?
Как и любой официальный документ, он должен содержать: место и дату составления, установочные и паспортные данные сторон сделки, а также места их жительства. Важной частью договора купли-продажи квартиры в долях на двоих или более лиц является наличие подробного описания предмета и условий сделки:
Кроме этого обязательно составляется и подписывается акт приема-передачи доли квартиры по договору купли-продажи. Только после этого договор можно передавать в Росреестр на регистрацию.
После принятия решения о продаже, в первую очередь необходимо уведомить официально всех остальных собственников о своих намерениях с указанием стоимости доли. Если согласие получено от всех, то можно начинать продавать объект. Когда хотя бы один собственник не ответил, то придется подождать 30 дней, и только после этого заниматься продажей.
После того, как найдется покупатель, нужно будет составить договор. Это можно сделать самостоятельно, обратиться к юристу или воспользоваться услугами нотариуса. Тем более что к нему все равно придется идти для нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в квартире. Это требование законодательства обойти не удастся, так как без прохождения данной процедуры Росреестр не примет документы на регистрацию.
Впрочем, не нужно вести к нотариусу всех собственников, достаточно только взять с собой согласия.
Так какие же документы нужны для оформления договора купли-продажи доли в квартире? Их немного: паспорта участников сделки, согласия собственников, правоустанавливающие документы и квитанция об оплате госпошлины. Продажа долевой собственности требует особого внимания, но зная все особенности такой сделки, заключить договор совсем не сложно.
No related posts.