Типовой договор купли продажи нежилого помещения | Загранник

Типовой договор купли продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи нежилого помещения позволяет владельцу использовать помещения в складских, торговых, производственных и административных целях. Запрещено только проживание на такой территории, других ограничений нет.

Предметом сделки могут стать здания-пристройки, комнаты в строениях, здания, которые не предназначены для проживания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Содержание документа

Содержание договора купли продажи не имеет четких требований со стороны законодательства, поэтому могут вноситься незначительные изменения. Обязательно должны быть включены такие пункты:

  • подробное описание поэтапной передачи имущества;
  • определение нежилого помещения (данные из кадастрового паспорта, адрес, планировка, площадь и др.);
  • обязанности, права и ответственность обеих сторон;
  • четкая цена за единицу сдаваемой площади или все помещение в целом.

К договору часто прикрепляются приложения:

Общая инструкция как составить соглашение:

Договор купли продажи составляется в простой письменной форме, после чего скрепляется подписями обеих сторон — продавца и покупателя. Заверение у нотариуса требуется только в том случае, если нежилое помещение принадлежит нескольким людям (имеет место долевое участие).

После подписания договора необходимо его зафиксировать. Для этого обращаются в Росреестр, сотрудник которого регистрирует факт перехода прав собственности.

С рассрочкой платежа

Кроме общей информации, в договор должны быть внесены такие пункты:

  • Установленная сумма. Это цена, за которую решено уступить нежилое помещение. Она не должна меняться, поэтому указывается в рублях.
  • Кол-во месяцев рассрочки. Необходимо указать, за сколько месяцев максимум будет погашена оговоренная сумма. Тут же пропишите, что стоимость помещения делится на равные части.
  • Проценты. Если вы хотите, то можно установить рассрочку с процентами. В этом случае необходимо указать годовой процент, и описать порядок выплаты этой пени. Также вы должны внести пункт о выплате процентов в случае досрочного погашения рассрочки.
  • Ответственность. Этот пункт необходим для того, чтобы упростить судебные разбирательства, если вы попадете на мошенников. Необходимо указать штраф или какую-то пеню за неуплату своевременно.

Предварительный с задатком

  • Сумма задатка. Прописывается цифрами и словами сумма передаваемого задатка. Также желательно указать каким способом передаются средства — наличкой или банковским платежом.
  • Ответственность сторон. Здесь прописывается, что не успевший собрать до определенной даты деньги покупатель теряет свой задаток. Если продавец решит все-таки продать нежилое помещение другому человеку — ему придется выплатить компенсацию в размере нескольких задатков. Количество задатков указывается точным числом, может быть просто указана сумма компенсации.
  • Обязанности сторон. Этот пункт необходимо осветить максимально подробно. В нем указывается, что покупатель обязуется в определенный срок собрать фиксированную сумму (обязательно указать ее) и передать продавцу. В момент передачи факт купли-продажи будет считаться завершенным. Продавец обязуется никому не продавать квартиру до указанной в этом договоре даты. Дату прописать четко, это должен быть определенный день, указание месяца или года является некорректным.
  • Сроки заключения договора. Нужно указать точную дату, до которой покупатель должен собрать деньги и передать их продавцу.

Приобретение вместе с земельным участком

В этом случае в договор добавляется пункт, в котором указывается, что участок передается вместе с возведенным нежилым строением. Необходимо приложить такие документы:

С обременением

Обременение — залог, которым, в большинстве случаев, выступает продаваемое нежилое помещение. В редких случаях это может быть другое имущество покупателя. В договор должны быть внесены такие пункты:

    Содержание обременения. Подробно описывается вся информация об объекте, который является обременением (залогом). Если это нежилое помещение, то нужно указать:

  1. данные кадастрового паспорта;
  2. информацию о владельце;
  3. подтверждение факта владения объектом.
  • Снятие обременения при досрочном погашении. Описывается, при каких условиях досрочного погашения полностью снимается обременение.
  • Срок исполнения денежного обязательства. Указываются сроки, после которых обременение вступает в силу. Если залогом было имущество, то оно отойдет обратно продавцу.
  • Возможные трудности

    Законодательно договор купли продажи не требует заверения нотариусом. Реальные случаи показывают, что заверенный договор имеет больше шансов на получение положительного результата в суде.

    Чтобы не допустить проблем в будущем, после составления договора обратитесь к юристу, особенно, если вам кажется, что в бумагах есть подводные камни. Бланк договора купли продажи нежилого помещения может отличаться, но должен быть составлен согласно законодательства РФ, в этом случае он имеет юридическую силу.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    В этой статье мы постараемся затронуть все нюансы проведения сделки и оформления договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году. Тем более что сейчас самый благоприятный момент для покупки нежилой недвижимости.

    Читать дальше  Образец ситуационного плана земельного участка

    Скачать образец ДКП в формате Word

    Нежилое помещение, его признаки и виды использования

    В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в 2019 году одним из объектов кадастрового учета является «Помещение» с назначением «нежилое». В обиходе этот объект учета называется по-прежнему – нежилое помещение (НП).

    Признаки

    Нежилое помещение – это объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете и обладающий следующими признаками:

    • расположен в здании (жилом или нежилом);
    • обособлен от других помещений в здании;
    • имеет отдельный вход;
    • состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
    • не предназначен для постоянного проживания;
    • используется в коммерческих, административных или общественных целях;
    • имеет назначение «нежилое», зафиксированное в ЕГРН.

    Виды использования

    Нежилые помещения в зависимости от их использования можно разделить на несколько видов. Наиболее часто встречаемые:

    • офисы помещения в зданиях;
    • торговые помещения в зданиях;
    • организации общепита в зданиях;
    • гостиницы в зданиях;
    • развлекательные центры в зданиях;
    • для оказания бытовых услуг;
    • размещение аптек и оказание медицинских услуг;
    • другие.

    Покупаем нежилое помещение

    Чтобы избежать ошибок при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами в 2019 году, нужно последовательно совершить несколько шагов.

    В контексте настоящей статьи физические лица – это граждане, не имеющие статуса «индивидуальный предприниматель».

    Выбор объекта

    Среди большого количества нежилых помещений на рынке недвижимости подобрать подходящее не так уж и просто. Руководствоваться необходимо здравым смыслом, ограничиваясь необходимыми параметрами и отметая ненужные.

    Если самым важным из них является цена, ищите помещение на 7%-10% дороже, чем можете себе позволить. Торг — одна из важнейших церемоний. Скидку делают всегда, т.к. она чаще всего изначально включена в цену.

    Нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается.

    Работа с продавцом

    Как только нежилое помещение подобрано, начинается первичная работа с продавцом. Она включает в себя:

    • Выявление действительного собственника НП. Их может быть несколько или один. Самый правильный вариант, когда только помещение подобрано, заказать по нему расширенную актуальную выписку из ЕГРН. Сведения, указанные в ней, дадут ответы на многие вопросы. Доверять продавцу на все 100% в этом деле нельзя. Заказать выписку может любое физическое лицо.
    • Покупателю необходимо внимательно изучить содержащуюся в выписке информацию о НП. Нужно обратить внимание на вид права: единоличная (один собственник), общая долевая или общая совместная (несколько собственников). От этой информации будет зависеть порядок проведения сделки.
    • Осмотр правоустанавливающих документов продавца на НП. Правоустанавливающие – это документы, объясняющие, как продавец стал собственником НП. Основные из них: договоры гражданско-правового характера, свидетельство о праве на наследство, судебное решение.

    Зачем смотреть на эти документы, если есть выписка, подтверждающая право собственности? Из этих документов можно понять, насколько велики шансы, что заключаемая сделка может быть оспорена. Свидетельство о праве на наследство – может неожиданно появиться «неучтенный» наследник.

    Судебное решение — может быть оспорено судом высшей инстанции. Всего не предусмотришь. Поэтому чем больше лет прошло с получения продавцом правоустанавливающего документа, тем лучше.

    • Обязательно посмотреть в выписке наличие или отсутствие обременений права собственности. В их качестве могут выступать: ипотека, долгосрочный договор аренды, наложенный решением суда арест. Если обременения наложены, необходимо получить объяснения продавца и обговорить с ним возможность снятия обременений.
    • Проверка отсутствия несогласованной перепланировки. У собственника есть техплан помещения или техпаспорт, если право собственности возникло давно. В любом из них есть план помещения. Необходимо сравнить этот план с фактической планировкой помещения. При расхождениях собственник должен предоставить документы, подтверждающие, что она узаконена.

    Что делать, если таких документов нет, а помещение устраивает полностью? При заключении ДКП в простой письменной форме и без привлечения заемных средств совершить его ничего не помешает. Но надо понимать, что с момента государственной регистрации ответственность за несогласованную перепланировку будет нести новый собственник!

    • Обсуждение и согласование условий сделки. Это цена, размер аванса (задатка), порядок расчетов, сроки заключения ДКП и передачи НП покупателю.

    Основной договор купли-продажи

    Для перехода к заключению ДКП стороны должны прояснить для себя следующие моменты.

    Форма договора.

    Договор заключается в простой письменной форме, если собственник у НП только один и оно переходит в собственность одного человека. Подготовить такой документ стороны могут или сами, или воспользовавшись услугами риэлтора. Законную силу ДКП приобретает с момента подписания сторонами.

    Если на стороне покупателя или собственника выступает более одного человека, такой договор заключается только в нотариальной форме. Его готовит и заверяет нотариус. Расценки у нотариуса недешевы, но их придется оплатить. Юридический статус договор приобретает после удостоверения его нотариусом.

    Разделы договора купли-продажи (ДКП)

    В какой бы форме не заключался ДКП, он обязательно должен включать в себя важные разделы, без которых он может считаться незаключенным:

    • наименование, дата и место заключения ДКП;
    • сведения об участниках сделки (по каждому указывается ФИО, дата/место рождения, реквизиты паспорта, адрес регистрации);
    • описание предмета договора, т.е. нежилого помещения (по данным Выписки из ЕГРН): наименование, кадастровый номер, адрес и площадь НП;
    • описание правоподтверждающих документов, данные об обременениях прав собственника НП;
    • стоимость НП и способ расчетов;
    • порядок передачи НП;
    • ответственность сторон за неисполнение обязательств;
    • дополнительные условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.
    Читать дальше  Юлия купила путевку в туристическом агентстве

    Стороны могут дополнить ДКП и другие пунктами.

    Предварительный договор купли-продажи

    До заключения ДКП стороны имеют право подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП), юридически закрепляющий намерения сторон. Если основной договор будет заключен без нотариуса и без заемных средств, ПДКП заключать не обязательно.

    Почему все-таки рекомендуется его оформлять? Этот договор побуждает стороны исполнить свои намерения добровольно. При необходимости он поможет добиться этого в суде. И сторона, отказавшаяся от совершения сделки, понесет материальную ответственность.

    Условия ПДКП такие же, как в основном договоре, кроме некоторых нюансов. В ПДКП стороны дополнительно указывают:

    • сроки, когда они заключат основной ДКП;
    • размер аванса/задатка (это разные вещи);
    • кто несет расходы — при нотариальной форме договора;
    • когда НП будет передано покупателю;
    • другие условия по требованию кредитного учреждения, если покупка производится с привлечением заемных средств.

    Расчеты

    Порядок расчетов с продавцом законодательством не регламентируется. Поэтому стороны самостоятельно выбирают порядок расчетов, за исключением покупки НП за счет кредитных средств.

    На практике расчеты с продавцом проводятся в следующем порядке: на первом этапе расчетов происходит передача аванса или задатка в счет приобретаемого НП под расписку продавца, второй (основной) этап расчетов, как правило, производится при подписании основного договора купли-продажи и тоже под расписку.

    Чем отличается аванс от задатка? Для обычного человека ничем. Но с юридической точки зрения они имеют разные правовые последствия.

    Аванс – это частичная предоплата. В случае отказа любой из сторон от совершения сделки аванс просто возвращается покупателю.

    Задаток — оформляется с помощью договора о задатке. В случае отказа покупателя от совершения сделки задаток ему не возвращается. При отказе собственника НП – он возвращает покупателю двойную сумму задатка.

    На получение аванса/задатка продавец обязательно дает расписку.

    Наиболее часто используемые способы расчетов между сторонами:

    • аренда банковской ячейки. Продавец получит деньги только после предоставления выписки о регистрации перехода права;
    • с оформленным ДКП стороны направляются в банк и перечисляют деньги на карточку продавца, который дает расписку в их получении;
    • открывается депозит в пользу продавца, который получает деньги после предоставления выписки из ЕГРН о проведении госрегистрации;
    • покупатель просто передает наличные продавцу из рук в руки под расписку.

    Передача помещения покупателю

    При передаче НП обязательно составляется передаточный акт (ст. 556 ГК РФ). В нем проставляется дата передачи, основания для передачи (реквизиты ДКП), адрес и площадь передаваемого НП, кратко о состоянии НП (удовлетворительное-неудовлетворительное). И подписи: продавец сдал, а покупатель принял НП.

    Расходы по оформлению

    Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.

    • Если договор оформляется нотариально, потребуется проведение независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Она нужна нотариусу для расчета размера госпошлины. Как правило, нотариус сравнивает кадастровую стоимость с рыночной и берет пошлину с большей из них. Если собственник один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот. Если стороны спорят о том, кто какие затраты несет, то есть основания возложить затраты по оценке и по оплате госпошлины на «виновника». Оценка – от 3000 рублей, госпошлина с техническими работами – от 10 000 рублей.
    • В случае, если НП приобретается с привлечением займа, банк также запросит независимую оценку стоимости НП. В данном случае расходы на оценку несет покупатель, потому что кредит берет он.
    • В случае, если НП приобретено продавцом в браке (за исключением дарения или завещания), потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу НП.

    Государственная регистрация перехода права

    ДКП подписан, расчеты произведены. Теперь предстоит сдать документы на госрегистрацию перехода права собственности на НП к покупателю.

    Для подачи документов надо дойти до многофункционального центра (МФЦ) или в отделение Росреестра, где будут приняты заявление сторон и необходимые для этого документы. Для регистрации перехода права нужны:

    • Правоподтверждающие документы Продавца на НП.
    • ДКП в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
    • Передаточный акт в количестве экземпляров, равных числу лиц по договору, + 1 экземпляр для регистрирующего органа.
    • Нотариальное согласие второго супруга (если НП относится к совместно нажитому имуществу).
    • Нотариальная доверенность, если лицо, подписавшее договор и/или подающее документы в МФЦ, действует от имени участника сделки.
    • Кредитный договор, если НП приобретается с использованием заемных средств.
    • Квитанция об оплате госпошлины (может не предоставляться, если оплата была произведена в электронном виде). Размер госпошлины – 2000 руб. Если договор с ипотекой – 1000 руб. Оплачивает госпошлину покупатель.

    Также необходимо взять документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя и СНИЛСы.

    Сроки госрегистрации: при подаче в МФЦ – 9 дней, в Росреестр -7 дней, по нотариально удостоверенной сделке – 5 и 3 дня соответственно.

    Если все было сделано правильно, то покупатель станет полноценным собственником с даты регистрации, в подтверждение чего получит выписку из ЕГРН.

    ДОГОВОР N. _____
    нежилого помещения
    г. ___________ «__"________ 200_ г.
    ____________________________________, далее именуем__ «Продавец»,
    в лице _____________________________________, действующ__ на основании
    _____________________, с одной стороны, и ___________________________,
    именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице _________________________,
    действующ___ на основании _________________________, с другой стороны,
    заключили настоящий договор о нижеследующем:
    1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
    1.1. Продавец передает в собственность Покупателю нежилое
    помещение, расположенное по адресу: _________________________________,
    представляющее собой отдельно стоящее одноэтажное здание общей
    площадью _________ кв. м (далее — «помещение»), а Покупатель принимает
    указанное помещение и обязуется уплатить за него согласованную
    сторонами цену.
    1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на
    основании _______________ от «__"_________ 200_ г., что подтверждается
    Свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое
    имущество от «__"________ 200_ г., серия _____, N. ________, условный
    номер __________, выданным __________________________, запись в Едином
    государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
    N. ___________.
    1.3. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора
    помещение не продано, не является предметом залога, не обременено
    правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
    2. ЦЕНА ПОМЕЩЕНИЯ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
    2.1. По соглашению сторон договорная цена помещения (далее —
    «цена помещения») составляет сумму ____ (____________________________)
    рублей, в том числе НДС в размере ____ (_____________________________)
    рублей.
    2.2. Покупатель перечисляет сумму ____ (________________________)
    рублей, в том числе __% НДС в размере _____ (________________) рублей,
    в безналичной форме платежным поручением на расчетный счет Продавца
    в течение ___________________________________.
    3. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ
    РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
    3.1. Продавец обязуется передать Покупателю помещение не позднее трех дней с момента
    получения уполномоченным представителем Покупателя описи документов из
    _______________________, которая подтверждает факт подачи документов на регистрацию
    перехода права собственности на нежилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора.
    В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ при передаче помещения стороны
    составляют передаточный акт.
    3.2. Право пользования, обязательства и расходы по содержанию и эксплуатации помещения
    переходят с Продавца на Покупателя после подписания передаточного акта.
    3.3. Переход права собственности на помещение от Продавца к Покупателю подлежит
    обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на
    недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация перехода права собственности на
    помещение в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
    имущество и сделок с ним на территории г. ________ осуществляется силами Продавца.
    3.4. Расходы по государственной регистрации права собственности Покупателя на
    помещение, предусмотренные действующим законодательством, в полном объеме несет
    ___________________.
    4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
    4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств,
    виновная сторона возмещает другой стороне причиненные убытки в полном объеме.
    4.2. За просрочку передачи помещения Покупателю по передаточному акту Продавец
    выплачивает Покупателю пеню из расчета ___% от суммы, составляющей цену помещения, за
    каждый день просрочки передачи помещения. Для целей налогообложения пеня учитывается
    только после фактической уплаты долга должником, признания долга либо после вступления в
    законную силу решения суда.
    4.3. В случае отказа Продавца от исполнения настоящего договора и (или) невыполнения
    Продавцом обязательств по государственной регистрации перехода права собственности на
    нежилое помещение от Продавца к Покупателю в учреждении юстиции по государственной
    регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по г. ________________ Продавец
    обязуется возвратить Покупателю все выплаченные ранее Покупателем суммы, а также уплатить
    штраф в размере _____________ рублей.
    4.4. Во всех остальных случаях, когда государственная регистрация перехода права
    собственности на нежилое помещение будет невозможна по причинам, независящим от
    Покупателя, Продавец должен будет возвратить все выплаченные Покупателем суммы, а также
    возместить Покупателю убытки в сумме ____ (_____________________) рублей.
    4.5. Ответственность сторон, не предусмотренная настоящим договором, определяется в
    соответствии с действующим законодательством РФ.
    5. ИЗМЕНЕНИЕ УСЛОВИЙ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
    5.1. Изменение условий договора осуществляется по взаимному согласию сторон,
    оформляется в письменной форме, подписывается сторонами или их уполномоченными
    представителями.
    5.2. Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случае
    неисполнения в установленный срок Покупателем обязательства по оплате суммы, составляющей
    цену помещения. В этом случае Продавец направляет письменное извещение Покупателю о
    расторжении договора с требованием возместить все переданное по договору. Договор в
    данном случае будет считаться расторгнутым с даты направления Продавцом указанного
    извещения.
    6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
    6.1. Споры сторон по настоящему договору подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г.
    _________________.
    7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
    7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до момента
    полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.
    7.2. Все приложения и дополнения к договору, подписанные сторонами, являются его
    неотъемлемой частью.
    7.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую
    силу, один экземпляр предоставляется в учреждении юстиции по государственной регистрации
    прав на недвижимое имущество и сделок по г. ____________, по экземпляру выдается Продавцу
    и Покупателю.
    8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
    Продавец: _______________________________________________________
    ______________________________________________________________________
    Покупатель: _____________________________________________________
    ______________________________________________________________________
    Продавец: Покупатель:
    _________________(_____________) ________________(____________)
    (М.П., подпись) (М.П., подпись)

    Читать дальше  Татьяна никитина менделеевск в одноклассниках

    Обращайтесь, мы всегда будем рады Вам помочь!

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Adblock detector