Требования к договору купли продажи квартиры

Юрист Адвокатского бюро "Казаков и Партнеры"

специально для ГАРАНТ.РУ

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Особенности правового регулирования и специфика предмета договора купли-продажи недвижимости существенным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поговорим о форме и содержании договора купли-продажи недвижимости, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о рисках, которые необходимо предвидеть, и о краеугольных камнях, которые не удастся обойти обеим сторонам заключаемого договора.

Правило № 1. Соблюдаем форму договора

Несоблюдение сторонами формы договора купли-продажи недвижимости в силу прямого указания закона (ст. 550 Гражданского кодекса) влечет его недействительность. Для договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрена обязательная письменная форма.

Существуют различные способы заключения договора в письменной форме: помимо составления одного документа, подписанного сторонами, также допускается обмен письмами, телеграммами, телексами, телефаксами, электронными документами и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Однако применительно к договору купли-продажи недвижимости законодатель не просто установил обязательную письменную форму, но и императивно указал на способ ее совершения: составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение сторонами других формальностей (например, если листы договора не прошиты и не пронумерованы, на прошивке отсутствуют подписи или печати сторон) не свидетельствует о дефекте формы заключенного договора. К такому выводу приходят суды (постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2009 г. № Ф09-1785/09-С6 по делу № А07-9447/2008).

Сложившаяся практика применения указанных норм показывает, что иные письменные доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости зачастую оцениваются судами как несоблюдение сторонами надлежащей формы совершения сделки. Например, Московский городской суд не принял в качестве доказательства соблюдения сторонами обязательной формы договора купли-продажи недвижимости составленную продавцом расписку о получении от покупателя денежных средств за проданное недвижимое имущество (апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

Правило № 2. Предусматриваем существенные условия

Для того чтобы договор купли-продажи недвижимости считался заключенным, сторонам необходимо не только соблюсти предусмотренную законом форму, но и прийти к соглашению по всем существенным условиям договора.

Применительно к любому договору существенным является условие о его предмете. Причем определение предмета в договоре купли-продажи недвижимости должно содержать конкретные сведения, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ). К числу обязательных относятся сведения о расположении продаваемого объекта недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (например, при передаче права собственности на помещение в доме).

Также существенным является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Стоимость недвижимого имущества может быть определена сторонами в твердой денежной сумме за весь объект либо установлена на единицу ее площади, которую также необходимо указать в договоре.

Применительно к купле-продаже жилого дома, квартиры либо доли в указанном недвижимом имуществе, право проживания в которых сохраняют третьи лица, существенным условием является перечень таких лиц. Помимо перечня условиями договора должно быть предусмотрено, какое именно право и в каком объеме покупатель обязан предоставить данным лицам.

Обходим острые углы:

ВС РФ в Определении от 16 июня 2015 г. № 4-КГ15-21 отметил, что условие об идентификации предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Однако в случае судебного спора доказывать, что именно представляла себе другая сторона под предметом договора, придется вам. Поэтому лучше не строить ненужных иллюзий и максимально точно описать в договоре передаваемое имущество (указать площадь, назначение, точное место нахождения и другие сведения).

Покупателю перед приобретением жилого дома, квартиры либо доли в указанном имуществе необходимо потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. Этот документ позволит воссоздать полную хронологию регистрации граждан. Выписка содержит сведения о перечне лиц, имеющих (когда-либо имевших) право проживания в жилом помещении, даты постановки на регистрационный учет и снятия с него. Во избежание неприятных сюрпризов в дальнейшем желательно собрать максимальную информацию об этих гражданах. Не исключено, что с этими лицами придется жить под одной крышей вам и членам вашей семьи. Например, в случае отмены решения о снятии с регистрационного учета ранее проживавших в жилом помещении граждан.

Правило № 3. Не забываем о применении специального закона

Объектом купли-продажи земли может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Пунктом 1 указанной статьи предусмотрена обязанность продавца земельного участка предоставить покупателю всю имеющеюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования.

Заведомо недействительными (в силу прямого указания закона) являются следующие условия:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если при заключении договора продавец предоставил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, разрешения на застройку земельного участка и других, поименованных в законе, существенных характеристиках такого земельного участка (ч. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Так, ВАС РФ в Определении от 20 марта 2013 г. № ВАС-2738/13 по делу № А02-1049/2011 указал, что сокрытие продавцом информации о наличии на территории земельного участка несанкционированного захоронения экологически опасных инсектицидов (дихлор-дифенил-трихлорэтана), является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскания с продавца причиненных покупателю убытков.

Правило № 4. Оформляем предварительную договоренность

Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно. Необходимо проверить объект недвижимости и права третьих лиц на него, достигнуть соглашения о порядке исполнения договора, наконец, собрать весьма значительную сумму денег. При таких обстоятельствах преддоговорные споры могут затянуться на несколько месяцев, а то и на год. За это время намерения сторон могут измениться, а достигнутые договоренности благополучно позабыться. Для того чтобы в итоге прийти к тому, о чем договаривались изначально, рекомендуем оформить устную договоренность в виде самостоятельного соглашения (предварительного договора).

ОБРАЗЕЦ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

Предварительный договор устанавливает необходимость обязательного заключения основного договора. Поэтому на правоотношения сторон распространяются правила п. 4 ст. 445 ГК РФ (о понуждении к заключению договора). Такое требование сторона вправе заявить в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения другой стороной обязательства по заключению договора. В этом случае договор купли-продажи недвижимости будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента его вступления в законную силу. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные таким уклонением убытки.

Обходим острые углы:

Несоблюдение обязательной формы предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор всегда заключается в той форме, которая предусмотрена для основного договора. При этом если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме (поскольку такое требование предусмотрено законом для основного договора купли-продажи). В отдельных случаях (обсудим их ниже) требуется нотариальное удостоверение как предварительного, так и основного договоров.

В предварительном договоре целесообразно предусмотреть способ обеспечения исполнения сторонами своих обязательств. Например, задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) либо неустойку (Постановление Президиума ВАС РФ от 12 февраля 2013 г. № 13585/12 по делу № А43-25969/2011).

ВС РФ в Определении от 8 сентября 2015 г. № 38-КГ15-7 пришел к выводу о том, что освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Обоюдная утрата интереса к заключению основного договора – показательный пример того, что может быть растолковано судом в качестве такой невиновности. Рекомендуем заблаговременно позаботиться о письменных доказательствах, подтверждающих утрату контрагентом такой заинтересованности (например, путем заключения сторонами самостоятельного соглашения о взаимном отказе исполнять условия предварительного договора). В противном случае доказать в суде в дальнейшем, что незаключение основного договора не является результатом ваших виновных действий, будет проблематично.

Если отчуждаемый объект недвижимого имущества продавцом еще не создан, а оплату за него покупатель произвел, то заключаемый между сторонами договор не будет являться предварительным (как бы стороны его не поименовали). Применительно к рассматриваемой ситуации необходимо учитывать позицию Пленума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Пленум ВАС РФ подчеркнул, что предварительный договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

С 1 июня 2015 года, с момента вступления в силу Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", были изменены требования к обязательным условиям предварительного договора. Ранее предварительный договор должен был содержать, наряду с предметом, иные существенные условия договора. После вступления в силу поправок необходимыми, помимо предмета, стали те условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В связи с чем в настоящее время отсутствует необходимость договариваться об условиях, которые поименованы в законах (в том числе в ГК РФ) или иных нормативных актах в качестве существенных (о стоимости продаваемой недвижимости, например), если ни одна из сторон не заявляет о необходимости достижения соглашения по данному условию.

Такие изменения необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при изучении судебной практики.

Правило № 5. Не забываем о нотариальном удостоверении сделки

Общий принцип единой формы предварительного и основного договора, закрепленный в п. 2 ст. 429 ГК РФ, ставит необходимость удостоверения у нотариуса предварительного договора в прямую зависимость от того, требуется ли удостоверять основной договор купли-продажи недвижимости.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; далее – закон о регистрации прав). Если объектом купли-продажи является доля в земельном участке, то обязательное нотариальное удостоверение с 4 июля 2016 года не требуется. Такие поправки были внесены в ст. 24 закона о регистрации прав и в ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который начнет действовать с 1 января 2017 года.
  При продаже доли в общей собственности третьему лицу необходимо также соблюсти требование об обязательном извещении всех остальных собственников долей. Уведомление должно быть составлено в письменной форме, свидетельствовать о намерении продавца заключить договор купли-продажи доли, с указанием цены и других условий планируемой к совершению сделки. Договор купли-продажи доли третьему лицу может быть заключен (и нотариально удостоверен) не ранее, чем по истечении одного месяца со дня извещения остальных участников долевой собственности. До истечения этого срока нотариус вправе удостоверить совершение сделки в случае представления продавцом отказа всех остальных участников долевой собственности от заключения договора купли-продажи на предложенных в уведомлении условиях (п. 1 ст. 24 закона о регистрации прав).
• сделки, связанные с распоряжением недвижимого имущества на условиях опеки (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав);
• сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособным гражданам (п. 2 ст. 30 закона о регистрации прав).

В остальных случаях предварительный и основной договор купли-продажи недвижимости могут быть нотариально удостоверены по желанию сторон – например, в целях проверки законности совершаемой сделки и наличия у сторон полномочий на заключение договора (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I).

День за днем мы совершаем множество сделок по вполне привычной схеме – отдаем деньги (в наличной или безналичной форме) и взамен получаем товары или услуги.

Но покупка квартиры сделка куда более ответственная и не сводится к простой и понятной схеме «отдал пачку купюр – получил ключи от желанных квадратных метров».

Требования к оформлению договора

Законодательно установлено, что данный вид сделок должен заключаться в письменной форме.

Но и этого недостаточно, ведь после заключения сделки в законодательно предписанных случаях нужно пройти через процедуру государственной регистрации.

Относительно нотариального оформления договора купли-продажи нужно отметить, что до 1997 года данная практика была обязательна, но после принятия закона, регламентирующего порядок регистрации сделок с недвижимостью, нотариальное оформление стало необязательным.

Однако если продавец и покупатель пришли к взаимному соглашению по данному вопросу, участие нотариуса в оформлении вполне возможно. Данный вопрос требует более полного освещения, и мы вернемся к нему в дальнейшем.

Виды договоров купли-продажи квартиры

Помимо описанного выше, существуют специальные виды договоров по приобретению недвижимости. И если уже знакомый нам вид этого документа полностью походит для рынка вторичного жилья, то с приобретением так называемой «первички» возможны иные варианты, это:

Договор долевого участия при строительстве дома

Заключая с застройщиком договор, вы приобретаете ещё не саму квартиру, а право требования на объект недвижимости, еще не законченный строительством. Одновременно покупатель получает статус участника строительства.

Обычно строительные компании заключают данные договора с целью привлечения дополнительного финансирования, а для покупателя — это возможность первоочередного приобретения жилья в интересующем его доме.

Данная форма сделки по приобретению недвижимости сравнительно безопасна для покупателя, так как проходит в обязательном порядке государственную регистрацию, а перед подписанием застройщик должен подтвердить наличие у него права на земельный участок, наличие проектной документации и разрешения на проведение строительства.

Договор переуступки прав требования

В целом похож на договор долевого участия с той разницей, что объект недвижимости приобретается не у застройщика, а иного участника долевого строительства, как физического, так и юридического лица.

В долевом строительстве возможно участие других юридических лиц, кроме самого застройщика – таковыми могут выступать инвесторы, которым за финансовое участие в стройке передаются в собственность часть квартир.

Не забываем, что речь идет об объектах недвижимости, которые еще не сданы в эксплуатацию, поэтому «право требования» у покупателя на квартиру возникнет только после завершения строительных работ.

Недостатком данного вида оформления сделки для покупателя является то, что договор и его основные условия уже составлены, и, получая от другого «право требования», вы не сможете внести в него свои изменения.

Договор накопления паев в ЖСК

Эта сравнительная новая форма приобретения недвижимости и в будущем она может занять заметное место в общем количестве сделок.

Данный вид приобретения квартир предполагает, что будущими жильцами будет создан жилищно-строительный кооператив, а приобретение права собственности на недвижимость возникнет только после выплаты паев.

Для застройщика такая форма договора более выгодна – ему не надо тратиться на оформление государственной регистрации. Это, в свою очередь, делает квадратные метры дешевле, но одновременно повышает риски для покупателя, ведь возможны и срыв сроков строительства, и случаи двойной перепродажи паёв.

Существенные условия договора купли-продажи квартиры

В тексте договора необходимо указать, стороны, предмет сделки (каков вид объекта недвижимости, его адрес, площадь) и цену квартиры. И эти условия являются существенными и должны быть обязательно указаны в тексте.

Помещение должно относится к разряду жилых, а технические характеристики жилья должны совпадать с данными техпаспорта.

Если после совершения сделки имеются лица, сохраняющие законные права на пользование объектом сделки, их обязательно нужно перечислить в тексте договора, так как это так же является существенным условием купли-продажи недвижимости.

К числу таких лиц могут относиться:

• члены семьи прежнего собственника, продолжающие проживать в квартире;
• пожизненный пользователь жильём по праву завещательного отказа;
• пользователь жилья по договору найма в пределах действия данного акта.

Нотариальная регистрация договора

Как уже было сказано, участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью в большинстве случаев необязательно.

Законодатель определил обязательное участие нотариуса в таких операциях с недвижимостью как заключение брачных контрактов, ипотечных договоров и всех вариантов ренты недвижимости.

Однако, заключение договора купли-продажи квартиры может потребовать от вас больше сил, времени и затрат, чем первоначально кажется. Ведь кроме выбора непосредственно понравившейся квартиры, нужно убедиться в добросовестности продавца, наличии у него всех необходимых документов, отсутствии у объекта недвижимости обременений. Поневоле возникает желание перепоручить хлопоты компетентному специалисту.

В последнее время все больше наших соотечественников прибегает к нотариальному оформлению приобретения квартир, несмотря на необязательность такой практики. Как показывает статистика, в крупных городах доля обращения к нотариусу в подобных случаях достигает 30%.

Перепоручая ведение сделки нотариусу, вы избавляете себя от проверки наличия и законности прав продавца на объект недвижимости, проверки правоустанавливающих документов, наличия у третьих лиц прав на приобретаемую недвижимость.

Также нотариус помимо составления договора может взять на себя хлопоты по регистрации сделки в Росреестре.

Если вы в вопросе приобретения квартиры решили целиком положиться на нотариуса, приготовьтесь в соответствии с нотариальным тарифом расстаться с 1% от суммы сделки, стоимостью до 1 млн. рублей.

Чем дороже недвижимость, тем меньше величина тарифа. Расходы обычно несет покупатель, как лицо заинтересованное, но в случае наличия соглашения, оплату трудов нотариуса могут взять продавец и покупатель солидарно.

Привлекательность участия нотариуса заключается еще вот в том, что в соответствии с законом о нотариате, если в случае совершения нотариального действия имуществу гражданина был оказан какой-либо вред, нотариус несет полную имущественную ответственность.

Компенсация производится из средств страховой компании, так как каждый нотариус обязан иметь специальную страховку.

Несмотря на все плюсы участия нотариуса в приобретении недвижимости, многих не устраивает необходимость довольно больших сумм по нотариальному тарифу. Так, при сумме договора в 7 млн. рублей нотариусу за хлопоты придется заплатить 55 тыс. рублей.

Если вы в числе последних, то давайте разберемся, на что ещё стоит обратить внимание при составлении договора купли-продажи.

Составление договора купли-продажи квартиры

В преамбуле должна быть отражена следующая информация:

1. Сведения о времени и месте совершения сделки.
2. Сведения о лицах, ставящих свои подписи под договором: Ф.И.О., дату рождения, место проживания, паспортные данные (или данные иного документа, могущего удостоверить личность), сведения о семейном положении.
3. С 1 января 2015 г. Росреестром введено требование в обязательном порядке в данном разделе сообщать сведения о номере счета пенсионного страхового свидетельства (СНИЛС).

Затем необходимо внимательно и вдумчиво перечислить условия заключения договора. Указать сведения об объекте недвижимости, перечислить правоустанавливающие и подтверждающие документы.

Также следует указать сроки, в которые будет передаваться объект недвижимости, порядок расчетов меду продавцом и покупателем, порядок оплаты госпошлины, а так же прочие условия, включая форс-мажорные.

Стоит помнить, что каждая сделка с недвижимостью сугубо индивидуальна. Поэтому, чем полнее будет составлен договор, чем больше времени вы затратите на подготовку к сделке, тем от больших проблем можно себя обезопасить в дальнейшем.

Видео: Договор купли-продажи недвижимости — на что обратить внимание?

В сюжете юрист рассказывает о том, на какие нюансы следует обращать внимание при заключении договора купли-продажи квартиры, какие сложности могут возникнуть при оформлении сделки.

Купля продажа квартиры – это одна из самых распространенных форм сделок с недвижимостью. Сейчас в Москве выставлено на продажу несколько десятков тысяч квартир. Оформление перехода права собственности на владение недвижимостью, оформляется договором купли-продажи (ДКП), образец которого и предъявляемые к нему требования смотрите ниже.

ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ (ДКП) (образец)

Российская Федерация город Москва, двадцать седьмое ноября две тысячи десятого года.

Мы, нижеподписавшиеся
Гражданка РФ Стрюкова Анастасия Юрьевна, 03.04.1971 года рождения, место рождения ГОР. АСТРАХАНЬ, пол женский, паспорт гражданина РФ 45 08 976301, выдан 12.06.2005 года УВД ЗАО ОВД РАЙОНА РАМЕНКИ ГОР. МОСКВЫ, адрес постоянного места жительства: город Москва, улица Раменки, дом 21, квартира 142, именуемая в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ» с одной стороны и

Гражданка РФ Федотова Ирина Борисовна, 22.08.1966 года рождения, место рождения гор. Ульяновск, пол женский, паспорт гражданина РФ 45 06 254730, выдан 14.04.2005 года ОВД «ЖУЛЕБИНО» ГОР. МОСКВЫ, адрес постоянного места жительства: город Москва, улица Авиаконструктора Миля, дом 11, корпус 1, квартира 84, действующая за себя и как законный представитель за несовершеннолетнюю дочь Федотову Елену Петровну, 08.11.1996 года рождения, место рождения ГОРОД МОСКВА, пол женский, свидетельство о рождении I-МЮ № 433423, выдано 22.11.1996 года ЦАРИЦЫНСКИМ ОТДЕЛОМ ЗАГС Г.МОСКВЫ, адрес постоянного места жительства: город Москва, улица Авиаконструктора Миля, дом 11, корпус 1, квартира 84 и на основании Доверенности от 17.11.2010 года, удостоверенной нотариусом города Москвы Цабрия В.Д., зарегистрированной в реестре за № 1-0257, Гражданин РФ Федотов Петр Сергеевич, 27.05.1963 года рождения, место рождения: ГОР. ДЖАЛАЛ-АБАД ОШСКОЙ ОБЛ. КИРГИЗСКОЙ ССР, пол мужской, паспорт гражданина РФ 45 06 462134, выдан 13.09.2004 года ОВД «ЖУЛЕБИНО» ГОР. МОСКВЫ, адрес постоянного места жительства: город Москва, улица Авиаконструктора Миля, дом 11, корпус 1, квартира 84, Гражданка РФ Федотова Светлана Петровна, 14.04.1988 года рождения, место рождения гор. Ульяновск , пол женский, паспорт гражданина РФ 45 10 566379, выдан 30.04.2009 года ОТДЕЛЕНИЕМ ПО РАЙОНУ ЖУЛЕБИНО ОУФМС РОССИИ ПО ГОР. МОСКВЕ В ЮВАО, адрес постоянного места жительства: город Москва, улица Авиаконструктора Миля, дом 11, корпус 1, квартира 84 именуемые в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, совместно именуемые «СТОРОНЫ»,

действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключаем настоящий договор, составленный в простой письменной форме, о нижеследующем:

1. ПРОДАВЕЦ обязуется передать в собственность ПОКУПАТЕЛЕЙ, а ПОКУПАТЕЛИ обязуются принять в общую долевую собственность, Федотова Ирина Борисовна – 1/6 (Одну шестую) долю, Федотова Елена Петровна – 1/3 (Одну третью) долю, Федотов Петр Сергеевич – 1/6 (Одну шестую) долю и Федотова Светлана Петровна – 1/6 (Одну шестую) долю, и оплатить, в порядке и на условиях, оговоренных в настоящем Договоре, квартиру, расположенную по адресу: ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА РАМЕНКИ, ДОМ 21 (Двадцать один), КВАРТИРА 142 (Сто сорок два), условный номер квартиры – 77-77-03/077/2007-545.
2. Указанная квартира состоит из трех жилых комнат, имеет общую площадь 77,0 (Семьдесят семь) кв.м., в том числе жилую площадь 44,5 (Сорок четыре целых пять десятых) кв.м.
3. Отчуждаемая по настоящему Договору квартира принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности на основании ДОГОВОРА ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ В СОБСТВЕННОСТЬ от 03.07.1993 года № 030753-001662 и ДОГОВОРА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ДОЛЕЙ И ДАРЕНИЯ ДОЛИ КВАРТИРЫ от 24.11.2007 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2008 года, бланк 77-АЖ 513852, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.01.2008 года № 77-77-04/077/2008-237.
4. По согласованию СТОРОН цена продаваемой квартиры составляет 7750000 рублей 00 копеек (Семь миллионов семьсот пятьдесят тысяч рублей 00 копеек). Расчеты по настоящему Договору производятся после государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на имя ПОКУПАТЕЛЕЙ, в день получения свидетельств о государственной регистрации права. СТОРОНЫ, руководствуясь п. 5 ст. 488 ГК РФ, пришли к соглашению, что право залога у ПРОДАВЦА на продаваемую квартиру не возникает.
5. СТОРОНЫ, руководствуясь ст. 421 и 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине или инициативе ПРОДАВЦА, а также в результате предъявления претензий со стороны третьих лиц к ПОКУПАТЕЛЯМ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЯМ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе города Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЯМ денежные средства в размере, необходимом для такой покупки, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с расторжением настоящего Договора.
6. ПОКУПАТЕЛИ заявляют, что на момент подписания настоящего Договора Федотова Ирина Борисовна и Федотов Петр Сергеевич являются супругами, Федотова Елена Петровна и Федотова Светлана Петровна в зарегистрированном браке не состоят.
7. ПРОДАВЕЦ Стрюкова Анастасия Юрьевна заявляет, что на момент приобретения продаваемой квартиры и подписания настоящего Договора состоит в браке с Морозовым Виктором Сергеевичем, от которого получено нотариально удостоверенное согласие на совершение настоящей сделки.
8. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что предоставленные документы на продаваемое помещение получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные сведения; продаваемое помещение никому не отчуждено, не заложено, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, не обременено правами третьих лиц, в том числе в силу закона, не фигурирует в обязательственных отношениях ПРОДАВЦА с третьими лицами; право собственности ПРОДАВЦА на отчуждаемое помещение никем не оспаривается; задолженности по оплате коммунальных и иных платежей нет.
9. С момента государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ПОКУПАТЕЛИ приобретают право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА РАМЕНКИ, ДОМ 21 (Двадцать один), КВАРТИРА 142 (Сто сорок два), и осуществляют за свой счет ее эксплуатацию и ремонт с соблюдением существующих единых правил и норм, а также участвуют соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом всего дома.
10. Настоящий Договор считается исполненным при условии выполнения СТОРОНАМИ следующих обязательств: передачи ПОКУПАТЕЛЯМИ указанной суммы денег за приобретаемую квартиру ПРОДАВЦУ в полном объеме, и передачи ПРОДАВЦОМ продаваемой по настоящему Договору квартиры ПОКУПАТЕЛЯМ. В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача проданной квартиры сопровождается подписанием СТОРОНАМИ передаточного акта. До момента подписания передаточного акта риск случайной гибели или порчи недвижимого имущества лежит на ПРОДАВЦЕ.
11. ПОКУПАТЕЛИ осмотрели приобретаемую квартиру и претензий по ее техническому состоянию не имеют. Квартира передается в пригодном для проживания состоянии, укомплектована санитарно-техническим и электрооборудованием. Квартира абонирована отдельным телефонным номером 8 (499) 933-44-35 ОАО МГТС, ПРОДАВЕЦ не возражает против перевода указанного телефонного номера на имя нового собственника и обязуются не чинить препятствия такому переводу.
12. ПРОДАВЕЦ обязуется сняться с регистрационного учета, а также освободить проданную квартиру в срок не позднее 14 (Четырнадцати) календарных дней с момента государственной регистрации настоящего Договора. Совместно с ПРОДАВЦОМ в продаваемой квартире проживают Морозов Антон Сергеевич 16.08.1982 года рождения и Морозов Георгий Сергеевич 07.03.1979 года рождения, которые утрачивают право пользования проданной квартирой, в порядке ст. 292 ГК РФ, с момента государственной регистрации настоящего Договора.
13. Содержание статей Гражданского кодекса РФ 161 (сделки, совершаемые в простой письменной форме), 209 (право владения, пользования и распоряжения своим имуществом), 223 (момент возникновения права собственности у приобретателя по договору), 256 (общая собственность супругов), 288 (собственность на жилое помещение), 289 (квартира как объект права собственности), 292 (права членов семьи собственника), 433 (момент заключения договора), 456 (обязанности продавца по передаче товара), 460 (обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 549 (договор продажи недвижимости), 550 (форма договора продажи недвижимости), 551 (государственная регистрация права собственности на недвижимость), 556 (передача недвижимости), 557 (последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), а также статьи 39 Жилищного Кодекса РФ (Содержание общего имущества в многоквартирном доме), а также иные нормы права, регулирующие взаимоотношения по сделке, сторонам известны и понятны.
14. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами. После подачи настоящего договора для проведения государственной регистрации его содержание и условия не могут быть изменены или пересмотрены сторонами.
15. СТОРОНЫ подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть и последствия настоящего Договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать сделку на крайне не выгодных для себя условиях.
16. Настоящий договор составлен в шести экземплярах, один из которых будет храниться в архиве Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, один экземпляр для ПРОДАВЦА и четыре для ПОКУПАТЕЛЕЙ.
17. Расходы по оформлению настоящего Договора и его государственной регистрации оплачивают ПОКУПАТЕЛИ.
18. В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ настоящий Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Подписи сторон.

Купля продажа квартиры наиболее распространённая форма сделок с недвижимостью. Особое внимание при составлении ДКП договора купли-продажи следует уделять проверке всех документов, верному написанию реквизитов продавца и покупателя квартиры. Необходимо скурпулезно проверить, и ещё раз перепроверить каждую букву и цифру. При составлении договора следует руководствоваться законодательными требованиями, которым должен удовлетворять ДКП. Перечислим эти требования:

Основные требования, предъявляемые к договору купли продажи

1. Договор купли-продажи квартиры может быть составлен только в простой письменной форме и подписан продавцом и покупателем. Подписывать и заверять его у нотариуса необязательно. Объект недвижимости может иметь несколько собственников. ДКП обязательно должен быть подписан всеми продавцами и покупателями недвижимости.

2. Форма договора купли продажи недвижимости в обязательном порядке должна включать следующие данные:

• стороны договора (с указанием ФИО, гражданства, пола, даты и места рождения, семейного положения);
• паспортные данные сторон (серия и номер паспорта, кем и когда выдан, код подразделения);
• адреса мест их регистрации;
• стоимость продаваемого объекта недвижимости. Порядок и сроки оплаты;
• описание предмета договора, в данном случае квартиры (полный адрес, инвентарный номер, этаж, количество этажей в доме, число комнат, площадь);
• перечень правоустанавливающих документов, подтверждающих, что объект продаваемой недвижимости действительно принадлежит продавцу (Свидетельство о регистрации собственности или иной документ; плюс документ, на основании которого это Свидетельство было выдано).

3. При подписании договора по доверенности обязательно, в самом договоре, об этом должно быть написано. В том числе указано кем и когда эта доверенность выдана. Нужно всячески избегать покупки квартиры, продаваемой по доверенности. Остерегаться и перепроверять документы на квартиру, в истории которой ранее была купля-продажа по доверенности.

4. Если продавец квартиры в момент её покупки состоял в зарегистрированном браке, обязательно потребуется нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки купли продажи квартиры. Если квартира ранее была подарена продавцу по Договору дарения, то такого согласия не нужно*.

О месте подписания договора, его существенных условиях стороны договариваются при подписании Предварительного договора. Как правило, сам договор купли-продажи (его иногда называют ОСНОВНЫМ) подписывается сторонами сделки в депозитарии после закладки денег в банковскую ячейку.

Договор купли продажи квартиры (или её доли) подлежит обязательной государственной регистрации. Кроме текста самого договора, правоустанавливающих документов на квартиру, других документов упомянутых в нём, квитанция об оплате государственной пошлины регистратор может запросить другие документы.
____________
*Гражданский Кодекс РФ. Статья 256.
Общая собственность супругов
2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Специалисты агентства недвижимости «Кредо» проконсультируют вас и объяснят все нюансы оформления недвижимости. Мы оказываем разнообразные риелторские и юридические услуги, связанные с оформлением собственности на недвижимость.

Новости рынка
недвижимости

15.06 Налоги с недвижимости платить будем по-другому!

В начале июня Правительство РФ направило в Госдуму законопроект о внесении изменений в НК РФ (Проект № 720839-7). Часть из них касается налогообложения сделок с жилой недвижимостью. Кому интересно, предлагаю читать дальше.

08.04 В реновации обнаружилось утроение площади

Столичные власти намерены построить высотные кварталы вместо сносимых пятиэтажек

21.12 Москва избавляется от коммуналок

В октябре 2018 года московские власти издали Постановление Правительства Москвы № 1285-ПП от 18.10.2018 года «О порядке передачи жителям коммуналок, освободившихся в их квартирах комнат, которые находятся в городской собственности».

Наши партнеры

©2009-2019. Агентство недвижимости "Кредо". Все права защищены.
При перепубликации ссылка на интернет-сайт www.007dom.ru – обязательна.

125047, РФ, Москва, пл. Тверская Застава, дом 3, оф. 234
телефон: +7 495 78 25 007