Требования к перепланировке жилого помещения

Многие собственники квартир, желая улучшить свои жилищные условия, выполняют не просто ремонт, а ремонт с перепланировкой. То есть расширяют проемы или устраивают новые, объединяют туалет с ванной либо делают их раздельными, переносят перегородки, делают из стандартных квартир так модные сегодня студии и т.п.

При этом не все знают, что есть требования к перепланировкам, закрепленные на законодательном уровне – в ЖК РФ, региональных и городских правовых актах.

Например, в Москве требования к перепланировкам в многоквартирных домах представлены в Постановлении городского Правительства №508-ПП.

Так, основным требованием к перепланировке помещений (жилых и нежилых) является ее согласование с госорганами, дабы исключить нежелательных нарушений в конструкции здания.

Согласование как основное требование к перепланировке квартиры в Москве

Чтобы согласовать перепланировку, потребуется собрать бумаги (технический паспорт БТИ, свидетельство о праве собственности, проектные документы), оформить доверенность на профессиональных согласователей (если не хотите лично заниматься всеми этими вопросами), написать заявление и передать все бумаги через МФЦ в Мосжилинспекцию на получение разрешения на перепланировку.

В состав проектных документов входит проект и техническое заключение. То есть, чтобы получить от государственной жилищной инспекции официальное разрешение на переделку внутреннего устройства квартиры, понадобится обращение в компанию, занимающуюся проектированием.

Основное требование к переустройству и перепланировке жилья – компания, которая будет вам разрабатывать проект, должна обладать статусом СРО. В ином случае, согласовать перепланировку квартиры не получится.

Требования к проекту перепланировки помещения содержатся в Приложении №3 ППМ №508-ПП.

В случаях с простыми перепланировками требования, предъявляемые им, позволяют заказывать техзаключения у любых саморегулируемых организаций (работающих с допуском СРО).

Если вы, к примеру, проживаете в панельном доме П 44 и решили расширить имеющиеся ванную с туалетом на всю ширину прилегающего коридора, то вам потребуется в несущей стене делать проем, так как прежний вход на кухню перекроют, а новый можно будет сделать только из смежной с кухней жилой комнаты. В такой ситуации для согласования понадобится уже техническое заключение от АО МНИИТЭП, который проектировал этот жилой дом.

То есть еще одним требованием к перепланировке является необходимость заказывать техническое заключение на перепланировку у автора дома, если вы вмешиваетесь в несущие конструкции здания – стены или перекрытия.

Требования к перепланировке квартиры в процессе выполнения ремонта

Ключевое требование к перепланировке – это выполнение работ только на основе полученного у Мосжилинспекции разрешения. За перепланировку без разрешения собственнику грозят серьезные санкции.

Одно из требований к перепланировке – наличие разрешения на работы. На фото образец разрешения на перепланировку от жилищной инспекции города Москвы.

Однако получение разрешения – это не последнее требование к перепланировке жилого помещения.

Не менее важным требованием к перепланировке является выполнение работ строго по проекту. Нельзя отклоняться от намеченного плана ремонта и проводить несогласованные работы, так как такая перепланировка в дальнейшем будет признана комиссией незаконной.

То есть переставлять сантехнику нужно именно так, как это указано в проекте. Нельзя делать проем более широким, чем это указано в проектной документации. Не разрешается по ходу ремонта менять намеченную конструкцию полов и т.д.

Также требования к перепланировке обязывают оформлять акты скрытых работ на гидроизоляцию полов и усиление проемов при изменении конструкции санузлов и несущих стен.

Требования к перепланировке после ее завершения

Согласно требованиям законодательства, перепланировка считается согласованной, когда в поэтажный план квартиры и другие документы технического учета внесены все изменения, достигнутые в процессе ремонта.

Но прежде нужно оформить акт о завершенном переустройстве и перепланировке. Его подписывают сотрудники жилищной инспекции, строительной и проектной организаций. Выглядит это так: после ремонта собственник обращается в МФЦ с заявлением, актами скрытых работ, договором со строительной организацией и заверенной копией их СРО и инициирует выход приемной комиссии на квартиру.

Комиссия оценит состояние ремонта, его правильность и соответствие утвержденному ранее проекту перепланировки. При отсутствии расхождений подписывает акт приемки перепланировки.

Образец акта о завершенной перепланировке

Далее вызывается техник БТИ, чтобы он обмерил обновленные помещения. Для получения нового поэтажного плана квартиры потребуются оригиналы проекта перепланировки, свидетельства о праве собственности, акта о завершении работ и паспорт.

Требования к перепланировке нежилого помещения

Они в общем-то схожи с теми, которые предъявляются жилым помещениям. Также нужны правоустанавливающие документы, поэтажный план с экспликацией, выписка из техпаспорта БТИ по форме 1а и справка по форме 5, проект перепланировки, согласованный с автором дома, Роспотребнадзором, а при необходимости с Москомнаследием, архитектурным управлением и т.д.

Также среди требований обязательство согласовывать перепланировку нежилого помещения с Мосжилинспекцией в том случае, если оно находится в многоквартирном доме. А если помещение находится в нежилом здании, то перепланировка в нем согласуется с БТИ.

Строительные и санитарные требования к перепланировкам

Основополагающее требование к перепланировке – полное соблюдение санитарных, строительных, противопожарных и других нормативов при осуществлении ремонтных работ. Их очень много, поэтому мы не станем перечислять их все. Остановимся на наиболее важных с нашей точки зрения.

Балкон и лоджия. Запрещается вынос батарей, подключенных к центральной системе отопления, на балконы и лоджии. Обычно к такому решению собственники приходят после присоединения балкона (лоджии) к кухне или жилой комнате. Подоконная часть стены, к которой крепятся радиаторы, демонтируется и приборы отопления вешают с внутренней стороны стены, которая является фасадной. Делать этого категорически нельзя. Как и полностью объединять кухонные и жилые помещения с балконами/лоджиями.

Подробнее об объединении балконов и лоджий читайте тут.

Жилые комнаты. Одно из требований к перепланировке жилой комнаты – это сохранение его размеров не ниже установленных норм. Кроме того, если в квартире установлена газовая плита, то объединять кухню с комнатой запрещено. Можно лишь сделать в стене проем и установить дверь.

Еще один интересный момент. Часто целью перепланировки является увеличение комнаты. Так вот расширить жилое пространство допускается на коридор или за счет демонтажа встроенной мебели (встроенного шкафа, гардеробной). А вот увеличить размеры комнаты за счет санузла, ванной или кухни с электроплитой можно только жителям последних этажей многоквартирного дома.

Санузел. При изменении площади туалета, ванной, совмещенного санузла или душевой нужно обязательно проводить гидроизоляцию пола силами строительной бригады с допуском СРО.

Кухня. Любое перемещение мойки в габаритах кухонного помещения или замена газовой плиты на электрическую нужно согласовывать с Мосжилинспекцией, а в случае с плитой – еще и с Мосгазом.

Как вы смогли убедиться, существует достаточно много требований к перепланировкам квартир и нежилых помещений, поэтому, чтобы не нарваться на штраф и предписание жилинспекции о переделке ремонта, прежде чем приступить к работам, согласовывайте свои действия с надзорными органами.

Мы, в свою очередь, предлагаем вам свои услуги по разработке проектной документации для проведения легальных перепланировочных работ. Также можем поспособствовать со собором документов, получением разрешения на работы и оформлением акта о завершенной перепланировке.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу требований к перепланировкам, рекомендуем вам обсудить их с нашими специалистами по телефону. Наша консультация бесплатна, и ни к чему вас не обязывает. Но если вы решите и дальше сотрудничать с нами, будет рады вам оказать всестороннюю помощь.

Изначальный жилищный план может не устраивать жильцов по разным причинам. Собственникам жилья может не приходиться по вкусу теснота типовых комнат, размеров прихожей или стена, отделяющая одну комнату от другой. Но неумелая и неправильная перепланировка квартиры влечёт за собой катастрофические последствия. Причиной катастрофы может послужить не только ветхость жилья, но и повреждение несущих конструкций. По этой причине процедура перепланировки требует строгого контроля со стороны закона.

Перепланировка квартиры по закону

Основным нормативным актом, регламентирующим все процессы и виды перепланировки, является Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 25-28). Действительный ЖК РФ регулирует следующие моменты:

• Согласование и оформление перепланировки жилья;
• Осуществление перепланировки на законных основаниях;
• Упорядочивание норм перепланировки квартиры;
• Ответственность за самовольные действия в отношении изменения жилищного плана квартиры.

Перепланировка квартиры, согласно действительному закону, предполагает конфигурационные изменения жилой площади без манипуляций с несущими стенами и прочими опорными инженерными конструкциями. Если для изменения конфигураций жилья требуется перенос инженерных конструкций, канализации, установка электрической шины или автономного отопления, подобные действия характеризуются как переустройство квартиры. И перепланировка, и переустройство жилого помещения требуют согласования с уполномоченными органами.

В целях подробного ознакомления с нюансами перепланировки, скачать текст Жилищного Кодекса Российской Федерации с последними поправками можно по ссылке:

Законом, устанавливающим порядок осуществления перепланировки квартиры в столице Российской Федерации является Постановление Правительства Москвы №73-ПП от 08.02.05 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Актуальный текст указанного закона можно скачать по ссылке:

Какие изменения в план квартиры можно вносить по закону?

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ, в план квартиры можно вносить следующие изменения:

• Объединение кухни с прилегающей комнатой при помощи установления в стене дополнительного дверного проёма;
• Создание открытой арки при соединении кухни с комнатой;
• Увеличение пространства ванной и туалета за счёт территории коридора при условии, что уровень пола санузла ниже дополняющей территории на 3-5 см;
• Протяжение новой системы труб для переноса водного бака стояка, при условии сохранения угла слива;
• Изоляция балкона за счёт застекления.

Если процесс перепланировки жилья затрагивает общую собственность жильцов, процедура внесения изменений в план определённой квартиры должна быть согласована с каждым из соседей.

Что запрещено?

Перепланировка квартиры не должна негативно отражаться на условиях проживания как собственников данного помещения, так и их соседей (Постановление Правительства РФ № 47 от 26.01.2006).

Вносимые изменения не должны представлять угрозу для жизни и здоровья граждан и способствовать разрушению и преждевременному обветшанию жилищного комплекса.

При осуществлении перепланировки или переустройстве жилья запрещается:

• Сносить несущие конструкции или нарушать стабильность несущих стен;
• Увеличивать площадь кухни или санузла за счёт жилых комнат;
• Объединять комнату с кухней, в которой находится газовая плита;
• Сносить или нарушать работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним туб;
• Обустраивать санузел в месте, где у соседей снизу находится комната для проживания (в случае одноуровневых квартир);
• Обеспечивать подогрев полов за счёт общего отопления;
• Расширять балкон за счёт жилых комнат (исключение — формирование арки шириной до 1 метра);
• Проводить мероприятия по переустройству квартир в аварийных домах;
• Нарушать деятельность вентиляционных систем дома;
• Строительство мансард;
• Переустройство чердачных этажей.

При любых изменениях плана кухни, в указанном помещении должно быть окно. Это необходимо для освещения и естественной вытяжки вредных для здоровья испарений, образующихся во время готовки, а также для профилактики последствий утечки газа.

Этапы процедуры переустройства жилья

Первым этапом после принятия решения о переустройстве жилой площади является сбор документации.

Список необходимых документов для подачи заявления о перепланировке квартиры:

• Технический паспорт квартиры;
• Документ, подтверждающий решение общего собрания собственников многоквартирного дома о разрешении внесения изменений в план общей собственности (копия и оригинал);
• Удостоверение права на земельный участок, если изменения в плане здания предполагает возведение дополнительных лестниц в подвальные помещения в пределах установленного земельного участка;
• Кадастровый паспорт — в случаях, предусмотренных в предыдущем пункте;
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру;
• Информация о лицах, зарегистрированных и проживающих на данной жилплощади (выписка из домовой книги);
• Разрешение на проведение работ по перепланировке жилья, заверенное в ЖЭУ или ТСЖ;
• Копия финансово-лицевого счета;
• Заключение Санитарно-эпидемиологической станции о соответствии жилья санитарным нормам;
• Заключение МЧС об уровне пожарной безопасности в письменном виде;
• Эскиз или проект квартиры.

Эскиз не требует юридического подтверждения. Его уместно заказывать, если в процессе перепланировки осуществляются:

• Демонтаж или возведение стен, не являющихся несущими;
• Увеличение или уменьшение диаметра окон с соответствующими заменами рам;
• Демонтаж или возведение перегородки между туалетом и ванной комнатой;
• Создание и замуровывание дверных проёмов.

Согласно действительному закону, перепланировка квартиры по проекту происходит в случаях:

• Возведения лестниц в двухуровневых квартирах;
• Переноса санузла и кухни в другие помещения квартиры;
• Изменения устройства пола;
• Замены газовых плит на электрические;
• Установки тяжёлых сооружений, увеличивающих нагрузку на несущие конструкции здания.

Составлением проектов перепланировки квартир занимаются проектно-технические организации.

Для получения более подробной информации о том куда обращаться за предоставлением перечисленной документацией можно обратиться к юристу-консультанту. Его консультация совершенно бесплатна.

Если вся необходимая документация собрана, можно приступать к следующему этапу — утверждению проекта или эскиза на проведение работ. Для этого необходимо обратиться в архитектурный отдел районной администрации. В двух экземплярах подписывается соответствующее заявление, и полный пакет документов направляется в жилищную инспекцию.

Решение жилищной инспекции о разрешении или разрешении перепланировки, согласно закону, выдается не позднее чем через месяц с момента подачи документов. В случае положительного решения работы могут быть начаты с момента вступления данного решения в силу. На мероприятия по плановому изменению жилья выделяется 4 месяца.

По окончанию работ уполномоченные сотрудники жилищной инспекции осуществляют проверку изменённого жилища в целях утверждения результатов. Далее собственникам необходимо предпринять следующие шаги:

• Получение акта о проведённых работах;
• Оформление новых технического и кадастрового паспортов;
• Пройти регистрацию в УФРС или МФЦ, в случае если была изменена изначальная площадь помещения.

Сроки

Как было сказано выше, сроки на осуществление работ по перепланировке после сдачи дома в эксплуатацию — 4 месяца. Время на прохождение остальных этапов зависит от типа изменения изначального квартирного плана:

• По эскизу или проекту, без внесения изменений в несущие конструкции: получение разрешения в течение двух месяцев, сдача результатов проведённых работ — 1 месяц, обновление технического паспорта — 10 рабочих дней;
• По проекту с изменениями в несущих конструкциях: техническое заключение о допустимости проведения подобных работ — 15 дней, получение разрешения — 2-3 месяца, сдача результатов — 10 дней.

Как узаконить перепланировку?

Самовольное изменение изначального квартирного плана чаще всего можно узаконить только через суд (часть 4 статья 29 ЖК). Однако, согласно действительному закону, в некоторых случаях допускается обращения в местные органы самоуправления. Во втором случае процедура узаконивания будет тождественна получению разрешения на осуществления рассматриваемых работ.

Если вопрос легализации уже поведённых работ решается через суд, необходимый алгоритм действий будет следующим:

• Составление иска в судебную инстанцию районного типа;
• Сбор необходимой документации, уже перечисленной ранее;
• Подготовка квитанции об уплате государственной пошлины (300 рублей);
• Явка на заседание суда;
• Проведение экспертизы, в целях которой — сбор доказательств о не причинении ущерба несущим конструкциям и субъектам общей собственности (при необходимости);
• Получение решения суда.

Если решение суда положительное, на основании полученного документа необходимо оформить новый технический паспорт. В случае неудовлетворительного судебного решения, апелляционные протесты подаются в течение 30 последующих рабочих дней.

Штрафы

В случае признания работ по перепланировке незаконными, на ответчика налагается штраф (ст. 7.21 КоАП РФ). По закону, штраф для частных лиц предусмотрен в размере от 2000 до 2500 рублей, для юридических — от 350 000 до 1 000 000 рублей. При этом собственников могут обязать вернуть видоизменённому им помещению исходные параметры.

В случае многократных нарушений данного характера или невыполнения предписаний, на нарушителя налагается штраф, превышающий показатели предыдущего. Право на выезд за границу Российской Федерации, согласно закону, таким гражданам ограничивается.

В случае злостного неисполнения предписанных обязательств, жилищная инспекция вправе обратиться в суд по вопросу выселения данного собственника и компенсации его задолженности путём распродажи имущества с торгов.

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

• что допустимо менять в квартире и что нет;
• что можно просто согласовать или же с трудом;
• а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
• а как все-таки обойти эти нормы;
• что будет, если ничего не согласовывать;
• куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:

• Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
• Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
• Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
• В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
• Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
• Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
• Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).

• Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
• Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
• Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
• Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
• Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
• Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
• Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.

При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

1. Можно сделать проем в несущей стене.
2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
5. Можно сменить внешний облик здания.
6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.

Какие нужны документы:

1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области.

Алексей Иванов