Требования к проекту перепланировки квартиры

Что такое проект перепланировки?

Проект перепланировки и/или переустройства – это обязательный документ, необходимый для получения разрешения на перепланировку. Проект необходим для согласования планируемых мероприятий в инстанциях города, которые должны убедиться в безопасности перепланировки для окружающих, не нарушает ли она прав соседей и соответствует ли требованиям законодательства. В проекте отражаются все планируемые изменения относительно существующего плана БТИ.

Оформление и содержание

Проект оформляется в соответствии с ГОСТ Р 21.1101-2013 "Основные требования к проектной и рабочей документации" и ГОСТ 21.501-2011 "Правила выполнения архитектурно-строительных рабочих чертежей".

Требования к составу проектной документации для согласования перепланировки квартиры изложены в Приложении 3 Постановления Правительства Москвы №508-ПП от 25 октября 2011 г (с изменениями на 13 февраля 2018 г). Состав проекта зависит от сложности планируемых работ. Но обязательными пунктами являются:

Многие собственники квартир, желая улучшить свои жилищные условия, выполняют не просто ремонт, а ремонт с перепланировкой. То есть расширяют проемы или устраивают новые, объединяют туалет с ванной либо делают их раздельными, переносят перегородки, делают из стандартных квартир так модные сегодня студии и т.п.

При этом не все знают, что есть требования к перепланировкам, закрепленные на законодательном уровне – в ЖК РФ, региональных и городских правовых актах.

Например, в Москве требования к перепланировкам в многоквартирных домах представлены в Постановлении городского Правительства №508-ПП.

Так, основным требованием к перепланировке помещений (жилых и нежилых) является ее согласование с госорганами, дабы исключить нежелательных нарушений в конструкции здания.

Согласование как основное требование к перепланировке квартиры в Москве

Чтобы согласовать перепланировку, потребуется собрать бумаги (технический паспорт БТИ, свидетельство о праве собственности, проектные документы), оформить доверенность на профессиональных согласователей (если не хотите лично заниматься всеми этими вопросами), написать заявление и передать все бумаги через МФЦ в Мосжилинспекцию на получение разрешения на перепланировку.

В состав проектных документов входит проект и техническое заключение. То есть, чтобы получить от государственной жилищной инспекции официальное разрешение на переделку внутреннего устройства квартиры, понадобится обращение в компанию, занимающуюся проектированием.

Основное требование к переустройству и перепланировке жилья – компания, которая будет вам разрабатывать проект, должна обладать статусом СРО. В ином случае, согласовать перепланировку квартиры не получится.

Требования к проекту перепланировки помещения содержатся в Приложении №3 ППМ №508-ПП.

В случаях с простыми перепланировками требования, предъявляемые им, позволяют заказывать техзаключения у любых саморегулируемых организаций (работающих с допуском СРО).

Если вы, к примеру, проживаете в панельном доме П 44 и решили расширить имеющиеся ванную с туалетом на всю ширину прилегающего коридора, то вам потребуется в несущей стене делать проем, так как прежний вход на кухню перекроют, а новый можно будет сделать только из смежной с кухней жилой комнаты. В такой ситуации для согласования понадобится уже техническое заключение от АО МНИИТЭП, который проектировал этот жилой дом.

То есть еще одним требованием к перепланировке является необходимость заказывать техническое заключение на перепланировку у автора дома, если вы вмешиваетесь в несущие конструкции здания – стены или перекрытия.

Требования к перепланировке квартиры в процессе выполнения ремонта

Ключевое требование к перепланировке – это выполнение работ только на основе полученного у Мосжилинспекции разрешения. За перепланировку без разрешения собственнику грозят серьезные санкции.

Одно из требований к перепланировке – наличие разрешения на работы. На фото образец разрешения на перепланировку от жилищной инспекции города Москвы.

Однако получение разрешения – это не последнее требование к перепланировке жилого помещения.

Не менее важным требованием к перепланировке является выполнение работ строго по проекту. Нельзя отклоняться от намеченного плана ремонта и проводить несогласованные работы, так как такая перепланировка в дальнейшем будет признана комиссией незаконной.

То есть переставлять сантехнику нужно именно так, как это указано в проекте. Нельзя делать проем более широким, чем это указано в проектной документации. Не разрешается по ходу ремонта менять намеченную конструкцию полов и т.д.

Также требования к перепланировке обязывают оформлять акты скрытых работ на гидроизоляцию полов и усиление проемов при изменении конструкции санузлов и несущих стен.

Требования к перепланировке после ее завершения

Согласно требованиям законодательства, перепланировка считается согласованной, когда в поэтажный план квартиры и другие документы технического учета внесены все изменения, достигнутые в процессе ремонта.

Но прежде нужно оформить акт о завершенном переустройстве и перепланировке. Его подписывают сотрудники жилищной инспекции, строительной и проектной организаций. Выглядит это так: после ремонта собственник обращается в МФЦ с заявлением, актами скрытых работ, договором со строительной организацией и заверенной копией их СРО и инициирует выход приемной комиссии на квартиру.

Комиссия оценит состояние ремонта, его правильность и соответствие утвержденному ранее проекту перепланировки. При отсутствии расхождений подписывает акт приемки перепланировки.

Образец акта о завершенной перепланировке

Далее вызывается техник БТИ, чтобы он обмерил обновленные помещения. Для получения нового поэтажного плана квартиры потребуются оригиналы проекта перепланировки, свидетельства о праве собственности, акта о завершении работ и паспорт.

Требования к перепланировке нежилого помещения

Они в общем-то схожи с теми, которые предъявляются жилым помещениям. Также нужны правоустанавливающие документы, поэтажный план с экспликацией, выписка из техпаспорта БТИ по форме 1а и справка по форме 5, проект перепланировки, согласованный с автором дома, Роспотребнадзором, а при необходимости с Москомнаследием, архитектурным управлением и т.д.

Также среди требований обязательство согласовывать перепланировку нежилого помещения с Мосжилинспекцией в том случае, если оно находится в многоквартирном доме. А если помещение находится в нежилом здании, то перепланировка в нем согласуется с БТИ.

Строительные и санитарные требования к перепланировкам

Основополагающее требование к перепланировке – полное соблюдение санитарных, строительных, противопожарных и других нормативов при осуществлении ремонтных работ. Их очень много, поэтому мы не станем перечислять их все. Остановимся на наиболее важных с нашей точки зрения.

Балкон и лоджия. Запрещается вынос батарей, подключенных к центральной системе отопления, на балконы и лоджии. Обычно к такому решению собственники приходят после присоединения балкона (лоджии) к кухне или жилой комнате. Подоконная часть стены, к которой крепятся радиаторы, демонтируется и приборы отопления вешают с внутренней стороны стены, которая является фасадной. Делать этого категорически нельзя. Как и полностью объединять кухонные и жилые помещения с балконами/лоджиями.

Подробнее об объединении балконов и лоджий читайте тут.

Жилые комнаты. Одно из требований к перепланировке жилой комнаты – это сохранение его размеров не ниже установленных норм. Кроме того, если в квартире установлена газовая плита, то объединять кухню с комнатой запрещено. Можно лишь сделать в стене проем и установить дверь.

Еще один интересный момент. Часто целью перепланировки является увеличение комнаты. Так вот расширить жилое пространство допускается на коридор или за счет демонтажа встроенной мебели (встроенного шкафа, гардеробной). А вот увеличить размеры комнаты за счет санузла, ванной или кухни с электроплитой можно только жителям последних этажей многоквартирного дома.

Санузел. При изменении площади туалета, ванной, совмещенного санузла или душевой нужно обязательно проводить гидроизоляцию пола силами строительной бригады с допуском СРО.

Кухня. Любое перемещение мойки в габаритах кухонного помещения или замена газовой плиты на электрическую нужно согласовывать с Мосжилинспекцией, а в случае с плитой – еще и с Мосгазом.

Как вы смогли убедиться, существует достаточно много требований к перепланировкам квартир и нежилых помещений, поэтому, чтобы не нарваться на штраф и предписание жилинспекции о переделке ремонта, прежде чем приступить к работам, согласовывайте свои действия с надзорными органами.

Мы, в свою очередь, предлагаем вам свои услуги по разработке проектной документации для проведения легальных перепланировочных работ. Также можем поспособствовать со собором документов, получением разрешения на работы и оформлением акта о завершенной перепланировке.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу требований к перепланировкам, рекомендуем вам обсудить их с нашими специалистами по телефону. Наша консультация бесплатна, и ни к чему вас не обязывает. Но если вы решите и дальше сотрудничать с нами, будет рады вам оказать всестороннюю помощь.

Вы решили изменить внутреннее пространство квартиры, для того, чтобы она стала более комфортной по расположению функциональных зон и комнат.

Если задуманные изменения предполагают серьёзные изменения первоначального плана, то это называется перепланировкой и требует составления и согласования в определённых инстанциях некоторых документов.

Первым документом, который необходимо составить и утвердить – проект перепланировки. Примеры, проекты перепланировки квартиры на согласование скачать можно в нашей статье абсолютно бесплатно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Зачастую собственники квартир путают такие два понятия как проект перепланировки квартиры и дизайн-проект.

Дизайн-проект – это, по сути, зарисовка внешнего вида вашего жилья после внесённых изменений.

Юридической силы у него нет, и он составляется исключительно для вас.

Проект перепланировки квартиры (образец документа можно посмотреть здесь ) – это документ, который включит в себя идеи дизайн-проекта, а также отразит все изменения, планируемые относительно старого плана. Возможно, не все задумки дизайнера будут воплощены в действительности, так как их могут ограничить технические характеристики здания.

Существуют недопустимые изменения внутреннего пространства (снос несущих стен, расположение санузлов и кухонь над или под жилыми помещениями, оборудование каминов в панельных домах, демонтаж и перенос газовых стояков) которые не могут быть включены в проект, поскольку такой документ не может быть согласован.

Где сделать проект перепланировки квартиры? Проект составляется специализированными организациями, имеющими лицензию (допуск СРО). Данный документ имеет юридическую силу и подлежит согласованию в Жилинспекции.

В финансовом плане и в плане скорости оформления целесообразнее его заказать в такой организации, которая занимается также и согласованием документа. В этом случае все недочёты, допущенные в первоначальном варианте и не прошедшие согласование проекта перепланировки квартиры, будут устранены составителями без дополнительных затрат с вашей стороны.

Вы получите гарантию на утверждение плана только в том случае, если требования к проекту перепланировки квартиры будут соответствовать всем нормативам и жилищному кодексу. Существует перечень того, что можно, а чего нельзя делать.

Не всякий ремонт требует составления подобного документа. Если вы планируете заменить пол, провести отделку потолка с изменением его конфигурации, застеклить балкон, не утепляя его и не устанавливая в нём отопления, заменить сантехническое оборудование (например, установить душевую кабину вместо ванны), проект заказывать не нужно.

Отличие проекта от эскиза

У вас намечается перепланировка квартиры: проект или эскиз нужен вам?

Если в вашей квартире не планируется серьёзного переустройства, изменения простые, не затрагивающие несущих конструкций, то достаточно оформить эскиз перепланировки.

Его отличие от проекта в том, что на согласование представляется копия плана БТИ с пометками собственника.

Эскиз допустим только в тех случаях, если не планируется серьёзных изменений в плане квартиры. К примеру, переносится сантехника, но не меняется площадь санузла. По самостоятельно составленному рисунку можно перенести батареи в пределах одной комнаты. Исключение составляет перенос батарей на лоджию, такая перепланировка требует составления проекта.

По эскизу можно снести перегородки между ванной и туалетом, а вот устранение межкомнатных перегородок требует проекта и для согласования (образец должен быть заверен нотариально), так как меняет количество комнат в квартире.

Эскиз можно выполнять на копии поэтажного плана квартиры. Для этого требуется заказать в БТИ техпаспорт с планом. Главное условие, чтобы линии переносов были понятны.

Достаточно предоставить его в Жилинспекцию, приложив заявление на перепланировку, копии документов, удостоверяющих личность, документ на жилплощадь, технический паспорт квартиры. В современных условиях целесообразно воспользоваться «службой одного окна» МФЦ.

Зачем нужен проект?

Перепланировка – это изменения, которые требуют обязательного внесения в технический паспорт квартиры. Оформить перепланировку можно самостоятельно.

Во внутреннем пространстве может расшириться размер полезной площади за счет утепления лоджии.

Измениться количество и размер комнат, следовательно, это уже будет другой объект, по сравнению с тем, на который у вас имеется свидетельство. Такие изменения необходимо согласовывать с государственными органами, и получить новый документ о собственности, таким образом узаконив перепланировку.

Если у планируется перепланировка хрущевки, проект не составлен или не согласован, тогда она будет считаться незаконной.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой очень трудно, также после этого нельзя переоформить на другого собственника по наследству или дарственной. Приватизированный объект с незаконной перепланировкой также нельзя будет расприватизировать.

Сроки выполнения

Время изготовления проекта зависит от сложности предстоящего реконструирования и от площади объекта. В среднем это от трёх дней до одной недели. Цена варьируется в пределах от 10 до 20 тысяч, в зависимости от сложности.

Требования

Существуют государственные правила и требования к проекту.

Начать работу следует с обследования объекта и получения технического заключения о состоянии конструкций. Документация по проекту должна разрабатываться с учетом СНиП, сан. норм, а также требований Роспотребнадзора, подразделений МЧС (газовая и пожарная службы).

Основные разделы зависят от его сложности и требований инстанций, в которых необходимо будет его согласовать.

Состав проекта перепланировки квартиры:

1. Конструктивный.
2. Архитектурный.
3. Замена перекрытий.
4. Схема вентиляции.
5. Схема отопления.
6. Электроснабжение.
7. Водоснабжение и водоотведение.
8. Замеры помещения.
9. Генплан.
10. План организации строительства.

Каждый лист документа подписывается автором и руководителем компании-разработчика.

Затем проект заверяется подписью заказчика.

Объём предоставляемой на утверждение информации должен быть полным.

В то же время не стоит включать в документ лишнюю информацию.

Что должен содержать проект?

Типовые проекты перепланировки квартир представляют собой пакет документов, состоящих из следующих пунктов:

• пояснительная записка;
• ситуационный план;
• планы этажей до перепланировки и после неё;
• описание конструктивных узлов и деталей;
• описание усиливающих элементов (при необходимости);
• аксонометрический план;
• схема полов.

Далее можно скачать пример проекта перепланировки квартиры:

Дополнительные разделы:

Куда обращаться?

Начать процедуру можно с обращения в Жилинспекцию города или округа. Кроме того, существует масса проектных организаций, специализирующихся на составлении проектов и согласовании документов.

Собственникам квартир в новостройках целесообразнее заказывать проект перепланировки квартиры для согласования (образец можно скачать выше) у организации – автора их дома. Так вы получите проект с учётом всех особенностей объекта и избежите нарушения авторских прав.

Варианты перепланировок

Перед составлением эскиза или дизайн-проекта перепланировки, учтите качество стен вашего жилья.

Перепланировка в панельном доме (типовые проекты можно скачать ниже) или блочных домах ограничивается шириной панелей.

Какие-либо мероприятия по сносу стен, проделыванием в них проёмов зачастую невозможно.

Перепланировку можно сделать за счёт легко демонтируемой сантехкабины.

Санузел объединяется, и за счёт этого освобождаются квадраты для расширения комнат или коридоров.

Переустройство внутреннего пространства кирпичных домов проводится путём расширения площади комнат за счет длинных, узких коридоров или нежилых помещений.

Как перепланировать двухкомнатную квартиру?

Самым популярным видом являются проекты перепланировок двухкомнатных квартир с изменением количества комнат.

Если вам необходимо дополнительное изолированное пространство, можно из двух комнат сделать три.

Но такой вариант возможен, при наличии комнат достаточной площади. Перегородки изготавливаются из лёгких современных материалов.

Такая перепланировка весьма популярна, проводится чаще сего при увеличении количества членов семьи.

Противоположным вариантом являются проекты перепланировки двухкомнатной хрущевки в однокомнатную. В ней попросту удаляются перегородки, и собственник получает одну просторную комнату, поделённую на зоны, вместо двух маленьких.

Популярен вариант — объединение гостиной с кухней. Единственным препятствием в этом случае может стать газовое оборудование кухни, поскольку при этом соединение не соответствует нормативам безопасности.

Перепланировка двухкомнатной квартиры, проекты:

Передел трёхкомнатной квартиры

Трехкомнатная квартира, как правило, имеет одну большую и две маленькие комнаты. Делить небольшие помещения не имеет смысла, поэтому можно увеличить количество помещений за счет гостиной. Дополнительную площадь при таком варианте можно получить за счет коридора или лоджии.

Как и в двухкомнатной, можно объединить гостиную с кухней. При этом можно часть большой комнаты превратить в отдельное помещение. К примеру, можно сделать в ней гардеробную.

Рационально можно использовать площадь коридоров, для устройства в них систем хранения или присоединения к гостиной. Для получения столовой одну из комнат можно соединить с кухней путем сноса перегородки.

Посмотреть проекты перепланировок трехкомнатных квартир можно здесь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)