Установка кондиционера на фасаде жилого дома

Судебная практика судов общей юрисдикции по вопросу "нужно ли разрешение на установку кондиционера", на первый взгляд, единообразием не отличается. При рассмотрении одного дела в решении суда указывается, что на монтаж кондиционера нужно согласие собственников и органов власти, рассматривая другое дело, суд указывает, что таких согласований и разрешений по закону не требуется.

Существуют ли какие-то правила установки кондиционера, закон, регулирующий данную проблему, с кем согласовывать и т.д. – данными вопросами далеко не всегда задаются граждане и организации, желающие установить кондиционер на фасаде жилого дома. Иногда последствием подобного легкомыслия является решение суда о демонтаже уже установленного кондиционера.

Рассмотрим две позиции по вопросу данной темы

1. Разрешение на установку кондиционера на фасаде здания получать необходимо в любом случае

Сторонники данной точки зрения приводят следующие аргументы.

Фасад здания как ограждающая несущая конструкция дома является общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 244 ГК РФ, п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме".

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Некоторые суды в решениях, а также авторы комментариев указывают, что "в правоприменительной практике установка кондиционера расценивается как переоборудование (переустройство) помещения и даже как реконструкция здания (п. 1 ст. 25 ЖК РФ, пп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Госстрой РФ в п. 3.5.8 Постановления от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" указал следующее: "организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения".

Как указано в статье 44 ЖК РФ, решения о реконструкции и ремонте, а также о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Из вышеприведенных норм права можно сделать вывод о том, что для установки кондиционера необходимо получить разрешения не только от уполномоченного органа местного самоуправления, но и от собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Приведенная позиция означает на практике следующее.

Для получения разрешение органа местного самоуправления на установку кондиционера на фасаде здания необходимо разработать проект установки кондиционера, согласовать проект на предмет соответствия санитарным нормам и правилам в Роспотребнадзоре, в управляющей организации, в органах власти, отвечающих за соответствие внешнего вида фасада здания после установки кондиционера принятым нормам и других.

Кроме того, гражданину, желающему установить кондиционер, необходимо инициировать проведение общего собрания собственников помещений дома, на котором большинство должно одобрить установку кондиционера. Понятно, что в домах с числом квартир в несколько сотен, сделать это крайне проблематично.

Таким образом, для установки небольшого, никому не мешающего кондиционера, гражданину придется потратить несколько недель, а то и месяцев. За данное время жаркое лето наверняка уже кончится.

2. Вторая позиция: по общему правилу, не требуется разрешение на установку кондиционера на фасаде здания

По нашему мнению, данная позиция более справедлива и обоснована.

1) Приведенный выше пункт 3.5.8. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 который гласит о недопустимости установки кондиционеров без соответствующего разрешения, не упоминает о каком именно разрешении идет речь: о разрешении собственников помещений дома или о разрешении органа местного самоуправления. Но, исходя из того, что вопросы пользования, владения и распоряжения общим имуществом, находящимся в долевой собственности, урегулирован нормами Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ, учитывая при этом, что Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 является актом публичного, а не частного права, можно сделать вывод о том, что в п. 3.5.8. Постановления речь идет о необходимости получения разрешения уполномоченного органа власти.

Нормы федеральных законов, подзаконных нормативных актов не содержат прямого указания на необходимость получения разрешения на установку кондиционера. Вместе с тем, необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ (регионов). Субъкт Федерации вправе принять закон, регламентирующий установку как кондиционеров, так и другого оборудования на фасадах зданий, прописать процедуру получения разрешений и согласований, назвать органы власти, уполномоченные согласовывать проект установки кондиционера.

Из судебной практики следует, что далеко не во всех регионах такой нормативный акт принят. Подобный регламент принят, например, в Санкт-Петербурге, до недавнего времени существовал и в г. Москве, но, с 2011 года отменен.

Таким образом, перед установкой кондиционера следует поинтересоваться, существует ли в вашей области, крае, республике нормативный акт, регулирующий порядок получения разрешений на монтаж оборудования на здании. Если такой акт отсутствует, полагаем, что у органов власти не имеется оснований для выдачи какого-либо разрешения. Для того чтобы убедиться в этом, можно обратиться в администрацию муниципального образования с просьбой разъяснить порядок установки кондиционера на фасаде здания.

Кроме того, не следует забывать, что если ваш дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера, антенны, кабелей, или любого иного оборудования на несущую конструкцию здания в любом случае придется.

2) Установка кондиционера – переоборудование (переустройство)?

Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Различают промышленные, полупромышленные и бытовые кондиционеры. Для установки промышленных кондиционеров может потребоваться переустройство помещения, которое повлечет необходимость внесения изменений в технический паспорт помещения, или даже реконструкция здания. В данном случае без разрешительных документов не обойтись.

Однако, как показывает практика, установка кондиционера (бытового или полупромышленного) далеко не всегда квалифицируется судами как реконструкция, перепланировка или переоборудование помещения. Это означает, что разрешения со стороны органов власти на установку не требуется.

3) Требуется ли решение общего собрания собственников чтобы установить кондиционер?

Как показывает судебная практика, отсутствие согласия собственников помещений дома на установку кондиционера, как основание для удовлетворения требований о демонтаже кондиционера, суд приводит как дополнительный довод в случае если уже установленный кондиционер нарушает права других собственников помещений. Как правило, такие нарушения прав граждан выражаются в следующем:

• кондиционер соседей громко шумит, гудит, вибрирует, чем нарушает покой граждан (как правило, соседей);
• кондиционер установлен на балконе, лоджии граждан-истцов или на внешней стене здания непосредственно у окна квартиры граждан в периметре принадлежащего им жилого помещений – частично перекрывает обзор, вид из окна, во время дождя капли с установленного кондиционера попадают в окно квартиры;
• дренажная трубка кондиционера смонтирована таким образом, что конденсат стекает на окна квартир, принадлежащих другим гражданам, что приводит к разрушению стены жилого дома.
• иные нарушения, в том числе, допущенные при монтаже кондиционера (образование трещин на фасаде здания, несоблюдение мер пожарной безопасности, создающих угрозу возгорания, замыкания, и т.д.)

Стоит отметить, что встречаются и судебные акты, где удовлетворяются требования о демонтаже кондиционера на основании норм, приведенных выше в позиции № 1. Полагаем, что формальный подход к разрешению данного рода споров не является правильным и разумным. На наш взгляд, требования об обязании демонтировать кондиционер может быть удовлетворено лишь в том случае, если истец доказал, что нарушено его право. При этом довод о том, что стена является общим имуществом собственников помещений, а потому, во всех случаях необходимо согласие собственников на ее использование подлежит отклонению по тому основанию, что лицо, установившее кондиционер также является собственником помещения и сособственником доли в праве на общее имущество и если данный собственник не создает препятствий для осуществления права пользования и владения другим собственникам помещений, не нарушает их прав на благоприятные и безопасные условия проживания, то отсутствует нарушенное право, подлежащее защите в судебном порядке.

Следует, однако, отметить следующее. Собственники помещений многоквартирного жилого дома вправе принять решения о порядке пользования общим имуществом дома. Не лишены собственники помещений и права принять решение, например о порядке установки кондиционеров, антенн и другого оборудования на фасаде жилого дома. Также собственники вправе констатировать, что уже размещенные на несущих конструкциях дома кондиционеры нарушают права граждан и подлежат демонтажу, что должно найти отражение в протоколе общего собрания собственников. Напомним, что решение общего собрания собственников (принятое большинство голосов и при наличии кворума) обязательно для исполнения всеми собственниками помещений данного жилого дома. Представляется, что в таком случае владелец кондиционера обязан подчиниться решению общего собрания, либо обжаловать данное решение в суде. При отказе владельца демонтировать кондиционер, собственники вправе обратиться в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ), т.е. об обязании ответчика демонтировать установленное оборудование.

Рекомендуем другие публикации на тему:

• Разрешение на установку кондиционера на фасаде жилого дома и демонтаж (Судебная практика судов общей юрисдикции, решения судов, Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебно-арбитражная практика)
• Установка кондиционера, антенны на фасаде и крыше здания. Нужно ли согласие собственников и органов власти? Судебная практика
• Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика
• Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика

Вы здесь

Ваше обращение о возможности установки наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома рассмотрено. Сообщаем следующее.

Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 27.10.2017 № 91 утверждены Правила благоустройства территории города Кемерово (далее Правила). Раздел 4.13 Правил регламентирует требования к содержанию зданий (включая жилые дома), сооружений и земельных участков, на которых они расположены, включая требования к размещению дополнительного оборудования.

Согласно п. 4.13.4 Правил изменение внешнего вида фасада следует производить в соответствии с архитектурным решением по согласованию с администрацией города Кемерово в порядке, утвержденном постановлением администрации города Кемерово № 2927 от 07.12.2015 года «О порядке согласования внешнего вида фасадов, зданий, сооружений, нестационарных торговых объектов на территории города Кемерово» (далее Порядок).

В соответствии с ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания, а также порядок оформления решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентирован ст. 44-48 ЖК РФ.

Ст. 44 Жилищного кодекса РФ предусматривает перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания, в том числе:

– принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

В соответствии с п. 3.5.8. постановления Госстроя РФ от 27.08.2003 года № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением установки кондиционеров без соответствующего разрешения.

Таким образом, для получения решения о возможности установки кондиционера на фасаде жилого дома в управление архитектуры и градостроительства необходимо предоставить на согласование архитектурное решение на комплексное размещение дополнительного оборудования (наружных блоков кондиционеров) с учетом архитектурного облика фасадов жилого дома и иные документы, указанные в Порядке (ул. Красная, 9, окно № 4, часы приема: пн., ср. с 9.00-12.00).

Санкт-Петербург – один из самых красивых городов в мире. Своей красотой, Петербург обязан своему историческому прошлому, когда самые известные архитекторы той эпохи трудились над обликом города. Не даром, архитектура Санкт-Петербурга является мировым культурным наследием и находится под охраной ЮНЕСКО. Чтобы сохранить исторический облик города и защитить здания от неконтролируемой установки кондиционеров, ещё в 2006 году правительством Петербурга было принято постановление № 1135. В настоящее время, это постановление потеряло актуальность. На смену ему было принято постановление № 961 «О правилах благоустройства территории Санкт-Петербурга» от 09.10.2016 г., в котором регламентируется порядок согласования кондиционеров. А требования к размещению кондиционеров определяются постановлением № 40 от 31.01.2017 г.

Нами получены согласования на более 1100 кондиционеров! Эта цифра постоянно растёт!

В компании "Соглас-Проект", услуга «согласование кондиционера» пользуется очень большой популярностью. А всего, на данный момент, силами компании «Соглас-Проект» было согласовано более 1100 кондиционеров на более чем 750 объектах.

Самовольная установка кондиционера

В случае, когда кондиционер монтируется на фасаде самовольно, без необходимого разрешения, собственник помещения рискует получить судебное предписание на демонтаж кондиционера от надзорных органов. Причин для этого может быть множество: проверка жилого фонда Жилищной инспекцией или представителями районной Администрации, жалоба балансодержателя здания (УК, ТСЖ, Жилкомсервис) или банальная жалоба недовольного соседа. В итоге, это может привести к судебной тяжбе с последующим демонтажём оборудования.

Не стоит экономить "на спичках"! Стоимость согласования кондиционера в десятки раз меньше стоимости возможных потерь!

Помимо потраченной массы времени и нервов, нарушитель понесёт значительные материальные расходы: штраф, компенсация судебных расходов, компенсация стоимости восстановления фасада здания и, скорей всего, в помещении придётся делать новый ремонт! Отметим, что стоимость согласования кондиционера не соизмерима со стоимостью возможных потерь.

Поэтому, мы советуем вам не ждать повестки в суд или предписания на демонтаж оборудования, а обратиться к профессионалам и провести согласование кондиционеров! Обращаем ваше внимание на растущую популярность интернет-портала «Наш Санкт-Петербург» (gorod.gov.spb.ru), где абсолютно любой желающий может пожаловаться на установленный кондиционер, а надзорные органы в лице районной администрации и Жилищной инспекции обязаны отреагировать на сигнал.

Разрешение на установку кондиционера. Лист Согласования

Выдачей разрешений на установку кондиционеров занимается Комитет по Градостроительству и Архитектуре (КГА). Для того чтобы получить разрешение на установку кондиционера, необходимо пройти процедуру согласования кондиционера. А единственным документом подтверждающим, что кондиционер успешно согласован является Лист Согласования, завизированный электронной подписью начальника Управления ландшафтной архитектуры КГА.

Отметим, что каких-либо «живых» подписей и оттисков печатей на согласованной документации не предусмотрено. Комитет по Градостроительству и Архитектуре выдаёт согласование кондиционера в электронном виде (файл формата pdf). Для предоставления Листа согласования на кондиционер заинтересованным лицам (например, в управляющую компанию или ТСЖ), собственник может сделать неограниченное количество копий данного документа в формате А3.

Где разрешено устанавливать кондиционеры

1. вне поверхности стен лицевого фасада с привязкой к единой системе осей;
2. на фасаде слева или справа от оконного проёма, при условии, когда верхняя кромка кондиционера совпадает с верхней кромкой окна;
3. в границах оконных и дверных проёмах (верхняя часть), с условием использования маскирующих элементов;
4. на крышах зданий, в нишах, а в арках на высоте более 3 м от поверхности земли.

Стоит заметить, что достаточно часто происходит следующая ситуация: установка кондиционера не нарушает принятых правительством СПб законов, однако на практике люди, которые самостоятельно пытаются согласовать кондиционер получают отказы. Почему? Потому что, помимо постановлений № 961 и № 40, архитекторы КГА учитывают также иные строительные, противопожарные, санитарно-гигиенические нормы, которые регламентируются другими документами. Помимо этого, в обязательном порядке, учитываются законные интересы других собственников. Только обращаясь за получением согласования к профессионалам, которые имеют за плечами многолетний опыт и знают о всех "подводных камнях", можно не сомневаться в успехе согласования.

Где запрещено устанавливать кондиционеры

1. на поверхностях лицевых фасадов. Это фасады, которые просматриваются с близлежащих улиц, а также рек и каналов;
2. над пешеходными дорожками, тротуарами, проходами;
3. в арках, на высоте ниже 3 м;
4. в границах оконных и дверных проёмов без маскирующих элементов;
5. на архитектурных элементах, частях фасадного декора;
6. запрещается прокладка трасс кондиционера по поверхности фасада;
7. запрещается установка кондиционеров без привязки к композиционным осям, горизонтальным и вертикальным членениям фасада, отметкам окон и дверей.

Соглас-Проект: Cогласование кондиционеров – это наша работа!

Чтобы согласовать кондиционер, обращайтесь в компанию "Соглас-Проект"! Опытные специалисты компании мгновенно дадут вам грамотную консультацию и качественно проведут согласование кондиционера. Мы находимся в постоянном оперативном взаимодействии с Комитетом по градостроительству и архитектуры, поэтому мы в полном объёме знаем всё о согласовании кондиционеров.

Мы согласовываем кондиционеры, которые другим согласовать не под силу!

В случае изменения требований КГА, мы первые узнаём об этом, как говорится "из первых уст". Помимо согласования кондиционеров, мы предлагаем полный комплекс работ по подбору, монтажу, сервисному обслуживанию и ремонту кондиционеров. При необходимости переноса оборудования в другое место, например, в случаях, когда согласовать уже смонтированный кондиционер невозможно – мы готовы осуществить согласование кондиционера и произвести перенос оборудования в строгом соответствии с согласованной документацией!