Уступка прав и обязанностей по договору аренды

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

• право передачи имущества в субаренду;
• право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
• право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
• передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
• передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

• участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
• провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

• порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
• порядок использования арендуемого имущества;
• условия содержания этого имущества;
• порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
• другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

• заявление по форме регистрирующего органа;
• документ об оплате;
• учредительные документы;
• соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
• документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
• свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
• договор аренды;
• договор переуступки;
• технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды. Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину. Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.

Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.

Бланк договора переуступки земельного участка

Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.

Скачать форму

Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)

После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.

Образец шаблона

Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.

Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения. В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится. Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.

Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.

Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.

Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору. Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере. Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.

Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.

Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю

Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение. Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).
Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.

Бланк

Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.

Образец представлен в формате ворд. Сразу после скачивания можно вписать сведения и распечатать его. Также можно заполнить пустой бланк от руки.

Пример заполнения

Шапка документа заполняется двумя сторонами соглашения — для физических лиц нужно указать паспорта и ФИО, для юридических — название компании, лицо, представляющее её интересы и документ, дающий полномочия выступать от организации.

Основной текст о переуступке гласит о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. Главными пунктами можно выделить:

• отсутствие задолженности по арендной плате;
• гарантия юридической чистоты сделки и низкие риски;
• срок аренды и платежи от нового нанимателя должны поступать только после официального оформления настоящего соглашения;
• оплата регистрации в Росреестре оговаривается в рамках бланка.

Подписав соглашение прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменении арендатора. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.

Разница между договором и соглашением о переуступке прав на земельный участок

Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.
Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку. Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.

Статьи по теме

Перенаем удобен тем, что позволяет компании получить имущество в аренду, сохранив при этом условия действующего договора, заключенного с другим арендатором. Например, соглашение перенайма можно использовать в ситуации, когда нужно переоформить аренду с одной компании холдинга на другую. Также перенаем широко применяется при так называемой продаже права аренды: арендатор за определенную плату предлагает контрагенту стать новым арендатором по договору аренды, который содержит выгодные условия, зарегистрирован и является долгосрочным. Плюсом перенайма является и то, что он позволяет сэкономить время на оформление расторжения и заключение нового договора. Но все так просто только в теории. На практике же юристы сталкиваются со множеством вопросов по оформлению такой сделки, поскольку ее регулированию в законе посвящена всего одна статья.

Перенаем удобен тем , что позволяет компании получить имущество в аренду , сохранив при этом условия действующего договора , заключенного с другим арендатором. Например , соглашение перенайма можно использовать в ситуации , когда нужно переоформить аренду с одной компании холдинга на другую. Также перенаем широко применяется при так называемой продаже права аренды: арендатор за определенную плату предлагает контрагенту стать новым арендатором по договору аренды , который содержит выгодные условия , зарегистрирован и является долгосрочным. Плюсом перенайма является и то , что он позволяет сэкономить время на оформление расторжения и заключение нового договора. Но все так просто только в теории. На практике же юристы сталкиваются со множеством вопросов по оформлению такой сделки , поскольку ее регулированию в законе посвящена всего одна статья. Не добавляют определенности и неоднозначные требования по заключению сделки перенайма в судебной практике и разъяснениях представителей Росреестра. При этом отсутствие существенных элементов сделки может привести к признанию перенайма несостоявшимся. В этом случае новый арендатор лишится права аренды , а прежний рискует ответить за долги по арендным платежам.

Условия договора перенайма

При подготовке договора перенайма юристу необходимо учесть ряд тонкостей , чтобы сделку не оспорили. Таких нюансов немало: от правильной формулировки предмета договора до получения нужных согласий на сделку.

Предмет договора. Это — передача прав и обязанностей по договору аренды. В этом принципиальное отличие перенайма от субаренды , при которой другому лицу передается только имущество , да и то на время. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений: его заменяет новый.

На практике наиболее распространенной ошибкой является заключение не соглашения о перенайме , а договора цессии , в рамках которого другой компании передается только право аренды. Однако право аренды всегда сопровождается определенными обязанностями ( в отношении порядка и условий пользования имуществом , его содержания , арендной платы , ремонта). Именно поэтому не допускается уступка чистого права аренды , не обремененного обязанностями ( п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66, определение ВАС РФ № ВАС-17574/09, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46−13484/2009). Возникает закономерный вопрос: можно ли вместо договора цессии заключить соглашение , включающее в себя одновременно уступку права и перевод долга. Да , конечно можно. Но это как раз и есть договор перенайма , который законодатель предлагает использовать для перемены арендатора. К этому договору применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга.

Основание перенайма. Во-первых , в договоре нужно четко указать обязательство , из которого возникли передаваемые права и обязанности ( постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А82−3588/2008−38). Сторонам лучше подробно описать основание возникновения права аренды ( реквизиты договора аренды), индивидуализировать объект аренды , определить объем , порядок и условия передачи прав и обязанностей , установить порядок расчетов и передачи объекта аренды , а также указать состояние задолженности первоначального арендатора на момент перенайма.

Возмездность договора. Для исключения риска признания договора ничтожным как дарения , запрещенного между коммерческими организациями , в договоре перенайма лучше предусмотреть оплату за передаваемые права и обязанности ( указать размер и порядок внесения платы новым арендатором). Если договор перенайма уже заключен и условия о возмездности в нем отсутствуют , то несмотря на преобладающую в судебной практике позицию о ничтожности таких сделок , шансы доказать его действительность все же есть.

По сделке происходит передача прав и обязанностей
Договор действителен	Договор является ничтожным

Некоторые суды руководствуются презумпцией возмездности коммерческих договоров ( п. 3 ст. 423 ГК РФ , постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу № А41−27294/08). Другие считают , что при отсутствии прямого указания в договоре перевод прав и обязанностей является встречным исполнением нового арендатора ( постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу № А19−19739/09)

Заключение договора без условия об оплате влечет риск признания его ничтожным как сделки дарения (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ , постановления федеральных арбитражных судовВосточно-Сибирского округа по делу № А19−4490/07−58 , Северо-Западного округа по делу № А21−6558/2007)

По сделке происходит передача только прав Договор является ничтожным Даже при наличии оплаты договор ничтожен

Это притворная сделка , совершенная с целью прикрыть сделку дарения права долгосрочной аренды , так как договор не предусматривает оплату и передачу обязанностей арендатора ( п. 2 ст. 170 ГК РФ , постановление ФАС Московского округа по делу № А40−151327/09−150−1025)

Передача только прав ( без обязанностей) не допускается ( п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 , определение ВАС РФ № ВАС-17574/09)

Передача документов. Согласно пункту 2 статьи 385 Гражданского кодекса , в договоре стоит предусмотреть порядок передачи новому арендатору следующих документов: оригинала договора аренды , свидетельства о госрегистрации права аренды , технического ( кадастрового) паспорта или плана , иных документов , подтверждающих исполнение обязанностей арендатора и отсутствие задолженности по арендным платежам ( акты сверок , письма).

Оформление перенайма

Гражданский кодекс не содержит специальных правил о форме договора перенайма. Поскольку он содержит в себе элементы цессии и перевода долга , то к нему применяются в соответствующих частях правила об этих договорах.

Форма договора. Договоры цессии и перевода долга должны быть составлены в той же форме , что и основной договор ( ст. 389, 391 ГК РФ). Основным договором является договор аренды. Он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа , подписанного сторонами ( п. 1 ст. 651 ГК РФ). Значит , договор перенайма можно оформить только путем подписания единого документа. Иные способы заключения сделки перенайма являются ненадлежащими , а сама сделка — незаключенной ( постановления Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40−22814/06−84−173, федеральных арбитражных судовПоволжского округа по делу № А06−1320/2−22/05, Московского округа по делу № КГ-А40/8996−04).

Государственная регистрация. Если договор аренды подлежал регистрации , договор перенайма также следует зарегистрировать. Он регистрируется как самостоятельная сделка и считается заключенным с момента такой регистрации ( п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ , постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А11−11689/2008-К1−17/45). Внесения изменений в основной договор аренды не требуется.

Трудности возникают в случае , когда долгосрочный договор аренды был зарегистрирован , а по истечении указанного в нем срока возобновлен на неопределенный срок без погашения записи об аренде в ЕГРП. Возникает закономерный вопрос: подлежит ли госрегистрации соглашение о перенайме. Однозначного ответа на него нет ни в законодательстве , ни у представителей Росреестра. Логично предположить , что соглашение о перенайме не подлежит регистрации , поскольку договор аренды является продленным на неопределенный срок ( п. 11информационного письма Президиума ВАС РФ № 59). Следовательно , стороны могут заключить его и произвести замену арендатора , не сообщая об этом в Росреестр. Такое решение основано на законе , но рискованно. Например , при перенайме земельного участка новый арендатор в последующем может столкнуться с проблемой регистрации построенных на нем объектов недвижимости , поскольку по данным Росреестра арендатором земельного участка будет являться предыдущий арендатор. В результате у нового арендатора будут отсутствовать правомочия на регистрацию построенных объектов.

Можно попробовать зарегистрировать соглашение о перенайме , несмотря на то , что договор аренды продлен на неопределенный срок. Некоторые специалисты регистрационной службы считают , что если нет иных оснований для отказа в регистрации , соглашение должно быть зарегистрировано. Однако поскольку законом этот вопрос не урегулирован , практика может значительно отличаться. В итоге получается , что гарантий того , что соглашение о перенайме пройдет госрегистрацию , нет.

Наиболее безопасным в этой ситуации может стать заключение арендодателем и первоначальным арендатором дополнительного соглашения к договору аренды о пролонгации договора на определенный срок и его регистрация в Росреестре. А уже после этого арендаторы ( первоначальный и новый) могут заключить договор перенайма и зарегистрировать его.

Акт приемки-передачи. Подписания какого-либо акта о передаче объекта аренды между арендодателем и новым арендатором в принципе не требуется , поскольку обязательство арендодателя по передаче объекта аренды уже исполнено. Однако такой акт может быть подписан между первоначальным и новым арендаторами как гарантия того , что объект аренды передается в состоянии , позволяющем использовать его в соответствии с договором ( ст. 611, 612 ГК РФ).

Получение согласия на перенаем

Помимо соблюдения требований к форме и содержанию договора сторонам придется своевременно заручиться необходимыми согласиями на совершение сделки.

Согласие арендодателя. Его наличие обязательно , иначе сделка будет признана ничтожной как несоответствующая закону ( п. 1 ст. 391 , ст. 168 ГК РФ , постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа делу № А55−12173/2008, Северо-Кавказского округа по делу № А32−13018/2009). Исключение составляет перенаем земельных участков , находящихся в государственной или муниципальной собственности , если срок договора аренды более пяти лет , а договор не предусматривает обязанности арендатора получать согласие. В этом случае арендатор вправе лишь уведомить собственника ( арендодателя) ( п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления Пленума ВАС РФ № 11).

Согласие арендодателя может быть оформлено в виде отдельного документа или приложением к договору. Если согласие на перенаем в общем виде было включено в текст договора аренды , то дополнительно получать его необходимости нет ( п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Согласие уполномоченного органа арендатора на крупную сделку. Помимо общих правил отнесения сделки к крупной в судебной практике сформулирован еще один , дополнительный признак: прекращение производственной деятельности компании в результате заключения договора ( п. 40 информационного письма № 66). Например , если в аренду сдано имущество , необходимое компании для осуществления ее основной деятельности. Этот признак некоторые суды распространяют и на отношения перенайма ( постановление ФАС Московского округа по делу № А40−151327/09−150−1025). Причем если истец заявляет о недействительности сделки по причине отсутствия согласования , он должен доказать факт прекращения деятельности именно вследствие заключения договора ( постановление ФАС Центрального округа по делу № А14−13452−2007/406/29).

Однако в судебной практике нет единого мнения о том , может ли перенаем являться крупной сделкой. В одном случае суды полагают , что передача прав и обязанностей не влечет отчуждения имущества ( имущественных прав) и не может признаваться крупной ( постановления ФАС Центрального округа по делу № А09−15294/2008, Московского округа по делу № А40−45358/05−134−401). Согласно противоположной точке зрения , право аренды — это имущественное право , которое входит в состав имущества ( ст. 128 ГК РФ). Следовательно , сделки по его отчуждению могут признаваться крупными ( постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № А59−3485/2006).

Вывод напрашивается: лучше получить одобрение уполномоченного органа компании на совершение этой сделки.

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Вопрос 1. Можно ли оформить перенаем государственного ( муниципального) имущества , минуя торги?

Вопрос 2. Можно ли уступить право требования арендных платежей без отчуждения остальных прав и обязанностей?

Да , в рамках цессии можно уступить часть прав , если они могут быть отчуждены от объекта аренды. Полной замены стороны в договоре в такой ситуации не происходит. Арендодатель , уступив право на получение арендных платежей , остается арендодателем имущества и продолжает выполнять свои обязанности ( постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по делу № А40−75996/10−6-647).

Подходы судов к отсутствию в договоре перенайма условия о его возмездности.

СОВЕТ В ТЕМУ

Новому арендатору нужно проверить объект и право аренды на наличие обременений.

Лучше заранее убедиться в отсутствии запрета на совершение регистрационных действий , а также в том , что объект ( право) аренды не является предметом залога и не сдан в субаренду. Это важно , так как залог и субаренда при перенайме сохраняются ( п. 1 ст. 353 ГК РФ, ст. 33 Закона № 2872−1 «О залоге», п. 1 ст. 617 ГК РФ, п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66). Если объект аренды заложен , перенаем возможен только с согласия залогодержателя ( п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Елена Шильникова, руководитель юридического отдела ЗАО « Фитнес-Арена»