Увеличение площади квартиры после обмера бти

Одновременно решение суда по спору между «КВС-Кронштадт» и Роспотребнадзором признало незаконной практику, когда застройщик заставляет дольщиков платить за открытие аккредитива в банке (для последующей оплаты зарегистрированного жилья).

Опрошенных строителей, а особенно их юристов, мало радуют прецедентные решения Фемиды, устоявшие уже в двух судебных инстанциях. Большинство прячет лаза и уклоняется от публичных комментариев. Отклики экспертов на этот счет также неоднозначны.

Споры застройщиков с Роспотребнадзором – довольно частое явление, и по многим вопросам практика уже устоялась. Чаще всего претензии Роспотребнадзора к застройщикам были связаны с требованием предоплаты за коммунальные услуги, навязыванием услуг конкретной управляющей компании, размером неустойки за просрочку платежей и т.д. Конфликт по поводу обмеров и аккредитивов – едва ли не в первый раз.

Без доплаты

Жалобу в прокуратуру подал на фирму «КВС-Кронштадт» один из покупателей жилья в комплексе «Амазонка» на улице Сургина. Дольщик усомнился, что все пункты заключенного с ним договора долевого участия (ДДУ) законны. Прокуратура направила результаты проверки в Роспотребнадзор, и тот привлек фирму к ответственности. Штраф составил всего 10 000 рублей, но главное – конкретные условия сделки признаны недействительными. Фирма подала апелляционную жалобу, но вновь проиграла дело.

В частности, суд признал, что «КВС-Кронштадт» незаконно предусмотрел в договоре возможность доплаты, если после сдачи дома и обмеров жилья сотрудниками проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ) площадь квартиры окажется более чем на метр больше проектных показателей.

В решении сказано: «Застройщик может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право на получение указанного объекта».

То есть если площадь квартиры уменьшится, гражданин вправе требовать назад часть уплаченной суммы, а если увеличится, все останутся при своих.

Ювелира на стройку

Перерасчеты после обмеров ПИБ – распространенная практика. Как правило, гражданам даже не приходит в голову оспаривать соответствующее условие. Если площадь квартиры изменилась на метр-полтора, покупатели обычно доплачивают, признавая, что застройщики – не ювелиры (а некоторые граждане даже рады лишнему метру).

Но в Петербурге были случаи, когда компании серьезно отступали от проекта. Например, ООО «ТД «Сигма» возводила 400-квартирный дом на Рыбацком пр., 17. По ходу реализации проекта она изменила конструкцию фасада.

Итоговая площадь многих квартир на несколько метров превысила исходные показатели, сумма доплаты доходила до 300 000 рублей. Кто-то соглашался, кто-то пытался спорить.

Но практика показывает, что обжаловать доплату в суде (если есть соответствующий пункт в договоре) крайне сложно. Конечно, если площадь квартиры изменилась значительно, можно упирать на то, что инвестор существенно нарушил условие сделки.

Это позволит расторгнуть договор и взыскать внесенные деньги с учетом неустойки. Но если нужно жилье, вряд ли гражданина устроит такая перспектива.«Оспорить действительность обмеров ПИБ практически нереально», — подтверждает Татьяна Богданова, гендиректор ООО «Юридическая фирма «Юр-Сити».

Теперь суд признал, что условие ДДУ о доплатах незаконно. Сам по себе этот случай – не единичный. Например, ранее Роспотребнадзор штрафовал компанию «Петротрест» за те же условия. Та даже не пыталась подавать апелляционную жалобу, и говорить о прецеденте было рано. Нынешнее решение устояло неоднократно, а это уже тенденция.

Навязчивый аванс

В том же деле есть другая интересная новелла, связанная с аккредитивом. Напомним, что 214-ФЗ запрещает застройщикам принимать деньги (даже в качестве задатка) до регистрации ДДУ. Но визирование сделки в Росреестре может затянуться, и понятно желание строителей получить хоть какой-то аванс, чтобы убедиться в серьезности намерений клиента.

Единственная законная схема – аккредитив (в этом случае деньги поступают на специальный счет в банке, и застройщик сможет их забрать только после регистрации ДДУ).

Фирма «КВС-Кронштадт» предлагала дольщикам «в течение пяти дней с момента подписания договора за свой счет и своими силами открыть в согласованном с застройщиком банке безотзывный, покрытый, оплачиваемый без акцепта аккредитив в пользу застройщика».

В 214-ФЗ по этому поводу ничего не говорится. Роспотребнадзор решил, что этот пункт противоречит закону о защите прав потребителей. Суд согласился с этим доводом. Компания не вправе навязывать дольщикам такую услугу (другое дело, если бы фирма брала все расходы на себя).

Многие опрошенные застройщики не согласны с доводами Роспотребнадзора, но комментировать отказываются (возможно, не хотят лишнего внимания к своим договорам). Зато юристы, которые занимаются защитой прав потребителей, довольны нынешним решением.

Максим Жабин,
заместитель директора компании «ЛенРусСтрой»:

— Решение, которое касается обмеров, меня удивляет. Я не готов комментировать юридическую часть, но есть давно сложившаяся практика, связанная с возможным перерасчетом стоимости жилья. Нельзя сказать, что по поводу размера квартир возникает очень много конфликтов. Погрешности всегда существуют, и они предусмотрены даже СНиПами и ГОСТами.

Ни один застройщик не сдаст дом, идеально соответствующий проекту. Есть реальные условия стройки. Но одно дело, если вам обещали квартиру30 метров, а вышло 35, и другое – если речь идет о допустимой погрешности в пределах нескольких процентов.

Конечно, у компаний, которые строят панельные дома, тут есть дополнительные преимущества. Я не помню, чтобы у нас площадь квартир отличалась более чем на 1,5% от проектных цифр.

Олег Островский,
сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» (экс-чиновник Комитета по строительству СПб):

— Юристы Общества потребителей СПб и ЛО согласны с тем, что пункт о доплатах за увеличение площади квартиры (после контрольного обмера) является нарушением закона о защите прав потребителей.

Застройщик обязан построить многоквартирный дом и передать дольщику тот объект, который указан в заключенном договоре. Его подписанию предшествуют экспертиза проекта и получение разрешения на строительство. Это означает, что все параметры квартир утверждены. Контролировать их соблюдение, а соответственно и нести риски, связанные с отклонением, может и обязан только застройщик, а никак не покупатель.

А если у гражданина нет возможности доплачивать сотни тысяч рублей? Ведь он ориентируется на определенную сумму, которая может изменяться только по соглашению сторон. И даже если в договоре есть пункт, предусматривающий оплату, считаю, что в данном случае применим первый пункт ст. 16 указанного закона, где говорится, что «условия договора, ущемляющие права потребителя….признаются недействительными».

Что касается открытия аккредитива в пользу застройщика (при условии, что деньги поступают на его счет исключительно после предъявления банку оригинала зарегистрированного ДДУ), такая схема вполне приемлема, отвечает интересам застройщика и в то же время защищает права гражданина. И наверное, было бы логичнее, если б затраты на открытие счета ложились не только на дольщиков, но и на другую сторону.

Продолжение обзора вы можете прочитать в следующем материале «Застройщики продолжают требовать доплату за «лишние» метры»

Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.

• Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
• В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования.

Обмер квартиры застройщиком, увеличение площади

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

• Согласно пп. 2 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214, дольщик вправе требовать расторжения ДДУ через суд в случае, если передаваемый ему объект долевого строительства будет иметь существенные изменения в размере.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией. При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро. Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу: (проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра.
Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула: (фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра. Пример М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей.

Доплата за лишние метры после обмеров бти. зачет неустойки

• При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
• Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия? Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

За увеличение квартиры в новостройке дольщик может не платить

Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

• Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
• При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
• При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст.

Изменение проектной площади квартир

Я не готов комментировать юридическую часть, но есть давно сложившаяся практика, связанная с возможным перерасчетом стоимости жилья. Нельзя сказать, что по поводу размера квартир возникает очень много конфликтов. Погрешности всегда существуют, и они предусмотрены даже СНиПами и ГОСТами.

Доплата за увеличение площади квартиры

Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика. Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке. Положениями п. 2 ст. 5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения. Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться. При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон. Особенности процедуры изменения цены договора:

• Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон.

Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.

В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п.

3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Заключение Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком.
Сам по себе этот случай – не единичный. Например, ранее Роспотребнадзор штрафовал компанию «Петротрест» за те же условия. Та даже не пыталась подавать апелляционную жалобу, и говорить о прецеденте было рано. Нынешнее решение устояло неоднократно, а это уже тенденция. Навязчивый аванс В том же деле есть другая интересная новелла, связанная с аккредитивом. Напомним, что 214-ФЗ запрещает застройщикам принимать деньги (даже в качестве задатка) до регистрации ДДУ. Но визирование сделки в Росреестре может затянуться, и понятно желание строителей получить хоть какой-то аванс, чтобы убедиться в серьезности намерений клиента.
Единственная законная схема – аккредитив (в этом случае деньги поступают на специальный счет в банке, и застройщик сможет их забрать только после регистрации ДДУ).

Как застройщик уведомляет участника об увеличении площади квартиры

Такое изменение, в большинстве случаев, осуществляется не в пользу дольщиков. При этом стоящее на страже их прав законодательство о защите прав потребителей, на практике не применяется. Ввиду сказанного, единственным действенным способом предотвращения дополнительных «поборов» и прочих элементов защиты дольщиков, является грамотная оценка всех рисков и профессиональный подход к формулированию условий договора.

Вопрос Доплата застройщику стоимости квартиры Может ли застройщик требовать доплаты за лишнюю площадь, если разница между фактической и проектной площадью составляет 0,9 кв. м? Ответ Все зависит от условий заключенного между Вами и застройщиком договора. Так, требовать доплаты он сможет, если договор содержит условие о возможности изменения цены (п. 2 ст. 5 ФЗ № 214) в случае несоответствия площадей, а определенное договором предельное отклонение от площади менее 0,9 кв.м.
ФЗ № 214, положения договора, ущемляющие права потребителя в сравнении с правилами, установленными законодательством, следует считать недействительными. Таким образом, дольщики вправе отказываться от оплаты лишней площади даже при наличии в договоре условия, обязывающего их к этому.На практике, применение данных норм всецело зависит от позиции судов по этому поводу, которые в большинстве своем противоречивы, что чаще всего приводит к умалению прав дольщиков. Как рассчитать размер суммы, подлежащей возврату при уменьшении площади квартиры и величину доплаты при увеличении площади Для расчета сумм, подлежащих возврату дольщику или доплате застройщику при отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной документации, учитываются значения проектной площади квартиры, фактической площади объекты, а также стоимость 1 кв.
м., установленная положениями договора.

Уважаемые специалисты, я заключила ДДУ, в котором прописано о доплате за лишние квадратные метры после сдачи дома и замеров БТИ, Мне намеряли на 0,4 кв.м. больше и просят доплаты. Замерам я не очень доверяю. Нашла в интернете такую практику: за метраж меньше 1 кв.м. не платят, но у некоторых застройщиков этот пункт записан в ДДУ. У меня такого в ДДУ нет и мой застройщик хочет получить у меня за все лишние квадратные сантименты.

На чем основана практика о том, что если метраж меньше 1 кв.м, то дольщик не платит? На каких-то законодательных актах?

Или это на усмотрение застройщика и в данном случае ДДУ является документом, по которому принимается решение о доплате. Т.е. если у меня в ДДУ не прописано, что меньше 1 кв.м. не оплачивается, то я должна заплатить за 0,4 кв.м. А если у другого застройщика такой пункт есть, то все его дольщики не платят за лишние квадратные метры меньше 1 кв.м. Или этот принцип действителен для всех.

Просто мой застройщик решил меня взять на слабо, что называется, пусть платят. Если не идиоты и пороются в инете, то так уж и быть не будем требовать доплаты. А если идиоты, то пусть платят.

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Поделитесь публикацией в соц.сетях, пригласите друзей и коллег к дискуссии

Предложите платную юридическую помощь

Предложите автору вопроса свою помощь в решении его вопроса.
Ваше предложение увидит ТОЛЬКО автор вопроса.
Когда пользователь одобрит Вашу заявку, Вы сможете продолжить работу с Делом пользователя в специальном рабочем кабинете, приглашать коллег для совместной работы с Делом, обмениваться документами и т.д.

К сожалению, Вы исчерпали лимит активных заявок.
Ваш текуший лимит: 0 активных заявок
Для увеличения лимита необходимо подключить ПРО-аккаунт

Отношения между дольщиками и застройщиками регулируются заключенными между ними договорами. При этом, никаких бесплатных «погрешностей» в самом законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ не предусмотрено.
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

.. При этом, никаких бесплатных «погрешностей» в самом законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ не предусмотрено. ФЗ ОЗПП регулирует отношения связанные с участием в долевом строительстве, в части, не урегулированной специальным законом. На это имеется прямое указание в п. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве. Как и множественные определения ВС РФ.
Так же законом не предусмотрены никакие платные погрешности, которые зависят исключительно от надлежащего исполнения обязанностей одной из сторон договора.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. в ДДУ (как правило) предусматривается именно возможность изменения цены договора, которая может измениться в случае несоответствия фактической площади квартиры проектной. Вот Вам — и возможность изменения цены, и условие такого изменения.
Если такое условие в ДДУ прописано, то его и не удастся обжаловать по ЗоЗПП.
Вряд ли у ТС в ДДУ написано: «цена договора является твердой и не подлежит изменению». Так что действия застройщика, скорее всего, правильны.

Уважаемый Михаил Михайлович, позволю себе краткие выжимки:
Статья 4 214- ФЗ. ч4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
ч5.При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

возможность изменения цены договора, которая может измениться в случае несоответствия фактической площади квартиры проектной. Вот вам и условие не отвечающее требованиям ОЗПП, которое необходимо исключать из договора. Все мы прекрасно знаем, что потребитель более слабая сторона и «плавающие» курсы, как и «плавающие» сроки, не отвечают требованиям 214-ФЗ во взаимосвязи с ОЗПП.

Каким образом потребитель мешает исполнителю выполнять технологический процесс по заявленной проектной документации? И почему он должен платить за это? Некоторые скажут про взаимное волеизъявление сторон при заключении договора, но не забывайте про ОЗПП.

Уважаемый Артем Андреевич, как правило, в ДДУ указывается, что предметом договора является «квартира, однокомнатная, расположенная на 3-ем этаже второго подъезда блока номер два (первая очередь строительства) МЖД, расположенного по адресу: ХХХ, площадью (согласно проекта) 41,3 кв. метра. В процессе строительства площадь квартиры может изменяться.»

Все. Описание объекта есть. Возможность изменения площади квартиры — ДДУ предусмотрена. Цена и условия ее изменения — в ДДУ указаны. Всё по Закону.

ЗЫ: по Вашей логике — «платим ровно столько, написано, вне зависимости от изменения площади» — если площадь квартиры меньше, то цена также остается неизменной :).

ЗЫ2: экономическая слабость потребителя как стороны — далеко не абсолют.

ЗЫ: по Вашей логике — «платим ровно столько, написано, вне зависимости от изменения площади» — если площадь квартиры меньше, то цена также остается неизменной 🙂 Если меньше, то недостаток товара по ОЗПП и ст 7 214-ФЗ.:D
↓ Читать полностью ↓
Для большей силы ссылаемся на п13 ПП ВС РФ от 28 июня 2012 г. N 17

экономическая слабость потребителя как стороны — далеко не абсолют. Согласен, но парировать можно опять же таки ПП ВС РФ.

Ст2 ГК РФ п1 абз 3
Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Установленные Законом РФ о 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» императивные требования, направлены на защиту потребителей — физических лиц, являющихся наиболее незащищенной и экономически слабой стороной при заключении договора, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны.
В соответствии со ст. 32 Закона №2300-1 потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

PS: Уважаемы Михаил Михайлович, извините, не удержался. Но мне до сих пор не понятен подход — застройщик всегда прав! при 40% маржинальности необходимо ответственно подходить к своим обязательствам и исполнять договорные обязательства ответственно и совестливо. А выбор/надзор за третьими лицами (зачастую прибегающим использующих в своей трудовой деятельности лиц ближнего зарубежья) без сомнения обязанность исполнителя, а не инвестора.
Достаточно продолжительное время продолжался «беспредел» в страховом бизнесе, до знаменитых постановлений и обзоров ВС. Надеюсь и по 214 в ближайшее время выйдут подобные разъяснения. А неоднозначность практики это факт.

допуск в толщине слоя-заполнителя между отдельными кирпичами — от 5 до 10 мм. Разница — до 0,5 см.
На длину блока строительства в 100 метров разница за счет допуска в толщине слоя может достигать до 1,5 метров, от проектного.
Установление системы контроля по выдерживанию проекта «до миллиметра» удорожит строительство настолько, что это станет заметно потребителю. Так что и правильнее, и проще — путем достижения соглашения с покупателем оговорить этот момент. И это — как я понимаю из условий задачи — в ДДУ было сделано.
ЗЫ: кстати, с чего Вы взяли, что «застройщик всегда прав»?
ЗЫ2: при 40% маржинальности необходимо ответственно подходить к своим обязательствам и исполнять договорные обязательства ответственно и совестливо. как только обзаведетесь строительной компанией с 40% маржинальностью, исполняющей свои обязанности ответственно и совестливо — сообщите, пожалуйста, стану клиентом :).

как только обзаведетесь строительной компанией с 40% маржинальностью, исполняющей свои обязанности ответственно и совестливо — сообщите, пожалуйста, стану клиентом 🙂
Уважаемый Михаил Михайлович, а вы умеете уговаривать 😀 По рукам.
А вот свободу договора лучше ограничивать, ведь имеются законные методы — как ни крути

это на усмотрение застройщика и в данном случае ДДУ является документом, по которому принимается решение о доплате. Т.е. если у меня в ДДУ не прописано, что меньше 1 кв.м. не оплачивается, то я должна заплатить за 0,4 кв.м именно так Вы договорились с застройщиком, и именно на основании Вашего договора с Вас требуют оплаты.

Частью 2 статьи 3 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют
застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее — ГК РФ) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 4 вышеназванной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия
предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Из договора участия в долевом строительстве на строительство двухкомнатной квартиры общей площадью ХХХ кв.м. в многоквартирном доме следует, что пункты
1.2 и 4.3 данного договора содержат условия включения в общую площадь ХХХ кв.м. площади балконов (лоджий, террас) в нарушение статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, системное толкование подп. 1, 3, п. 4 ст. 4, п.п. 1, 2 ст. 5, п.п. 1, 2 ст. 7, ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства (квартира) должен соответствовать,
в том числе и по площади, проектной документации. Отклонение площади квартиры в ту или иную от проектной площади при неизменной проектной документации является существенным изменением качественной характеристики объекта.
Специфика отношений в сфере долевого строительства такова, что застройщик, осуществляя строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта.
При этом, заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону, например, увеличения на 1 кв. м может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража.