Содержание
Перепланировка нежилых помещений часто является единственным способом оптимально использовать собственную площадь. И прежде чем вы начнете осуществлять перепланировку, ее следует согласовать в административных органах.
Порядок согласования нежилого объекта недвижимости зависит от того, где оно расположено: в жилом доме или в отдельно стоящем нежилом здании. Если нежилое помещение находится в нежилом здании, то его перепланировку следует согласовывать в территориальном бюро технической инвентаризации города Москвы; а если в жилом доме, то в Мосжилинспекции.
Заявка на согласование перепланировки.
Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут
Законодательной базой для изменения планировки помещений в нежилых зданиях является Градостроительный кодекс РФ, а именно статья 51, пункт 4 части 17 и Постановление Правительства Москвы №432.
Чтобы оформить перепланировку, должны быть предварительно обследованы инженерные системы и конструкции, и на основании полученных данных должна быть разработана проектная документация.
Последовательность оформления перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях:
Этапов согласования может быть больше, если, например, при перепланировке будет изменен фасад здания. Тогда необходимо получение разрешения в ГУП ГлавАПУ и согласование проекта фасада в Москомархитектуре.
Если здание является объектом культурного наследия города Москвы, то необходимо разработать проект приспособления для современного использования и согласовать его в Москомнаследии.
К заявлению, написанному на имя начальника территориального БТИ, в 2019 году, нужно приложить следующие документы:
Список может быть продолжен в зависимости от вида и сложности перепланировки помещения. На основании вашего заявления будет проведена инвентаризация нежилого помещения техником БТИ. Если планировка будет полностью соответствовать представленной вами проектной документации, то в течение 30 рабочих дней вы получите новые документы БТИ с внесенными изменениями, отражающими перепланировку помещения.
Прохождение всех административных инстанций требует больших временных затрат. Причем в итоге вы можете получить отказ, и вам придется все начинать сначала. Если вы хотите гарантированно согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании в минимальные сроки, то вам необходимо обратится в компанию полного цикла с многолетним опытом и допуском саморегулируемой организации «2ПРОЕКТОР».
Мы все сделаем быстро, качественно и надежно!
К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.
Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:
Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.
Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.
Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:
Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.
Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.
В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.
Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.
Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:
Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.
Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.
Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.
Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.
Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.
Потребуется предоставить следующие бумаги:
Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.
После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.
Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.
Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.
Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.
После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.
Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.
КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:
Нарушение | Наказание |
ч. 2 ст. 24 – распоряжение федеральной собственностью | граждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб. |
должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб. | |
юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб. |
Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.
Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).
Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.
Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.
Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.
На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.
Вместе с иском предоставляют следующие документы:
Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.
В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.
Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.
Рекомендованные для вас статьи:
Собственники нежилых помещений (НП) нередко стараются изменить их конфигурацию, переоборудовав бывший офис, например, под магазин или косметический салон, кафе. Если произведенные манипуляции провести, не согласовав с контролирующими организациями, они будут считаться незаконными.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
По закону перед проведением работ требуется получить разрешение от контролирующего органа. Если предполагается только провести незначительные виды работ, например, заменить оборудование или встроенную мебель, провести косметический ремонт, то согласование не требуется.
Если же все-таки будет осуществлена первоначально радикальная перепланировка, разрешение на которую не было получено, то есть 2 варианта: вернуть НП прежний вид или узаконить изменения. Необходимо понимать, что все незаконные действия являются нарушением законодательства, а значит, влекут за собой штрафные санкции.
При перепланировке НП все изменения требуется внести не только в техническую документацию, но и юридические документы, иначе правовые действия с объектом будут невозможны, т. е. его нельзя будет продать.
При наличии необходимых документов узаконить действия собственнику возможно, но при их отсутствии БТИ откажет. Чаще всего собственникам отказывают по причине неправильно разработанного проекта, поэтому так важно обращаться к профессионалам.
Перепланировка НП и ее узаконивание регламентируется ЖК РФ, главой 4. Считается, что в НП перепланировка нужна собственнику, чтобы можно было реализовать бизнес-проект.
Поэтому могут понадобиться любые строительные манипуляции, например:
Важно понимать, что незаконная перепланировка отличается от несогласованной. В первом случае были нарушены требования законодательства и СанПиНов, СНиПов, что невозможно узаконить, поэтому придется перепланировку ликвидировать. Во втором несогласованные действия возможно оформить.
В обязательном порядке специальное разрешение потребуется, если собственник решит в НП:
НП отличаются между собой, различают 2 вида:
Поэтому к перепланировке того и другого помещения будут применены разные требования. Второй случай является более сложным. Если в квартире, расположенной на первом этаже, планируется организовать массажный кабинет или стоматологический, то требований будет меньше, чем при обустройстве, например, небольшого хирургического отделения. Оно должно быть оборудовано таким образом, чтобы обеспечить его стерильность.
Если в НП многоквартирного дома на 1-м этаже планируется организовать частную клинику, объединив несколько квартир, то вполне вероятно, что туда могут в любой момент доставить человека на носилках. Ширина коридоров в таком помещении должна быть соответствующей.
Когда собственник организовывает бизнес, связанный с пищевой промышленностью, а точнее производство или реализацию продуктов питания, например, пекарню или столовую (кафе), то возникает потребность в отдельном дополнительном вентиляционном канале.
Обычно его оборудуют на фасаде здания. При организации в НП офиса с определенным количеством рабочих мест внесение изменений придется соразмерить с нормами по ежечасному потреблению кислорода каждым работником. Возможно, потребуется оборудовать дополнительные оконные проемы для улучшения проветривания помещения, а также отдельный вентиляционный канал.
О новых правилах перепланировки квартиры можно узнать здесь.
Отдельные требования предъявляются к звукоизоляции. Если предполагается, что помещение станет проходным, то его стены, включая потолок, придется покрывать изоляционными материалами.
К лицам, которые могут обратиться для узаконивания несогласованной ранее перепланировки НП, относятся:
Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:
Если перепланировка осуществляется в законном порядке, т. е. как планируемая, то сначала готовятся специальные документы и получается разрешение на проведение работ. Но как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения?
Так можно поступить, если перепланировка была проведена в квартире многоэтажки. Если речь идет о нежилом фонде России, т. е. отдельно стоящих зданиях, то узаконить действия после проведения работ будет достаточно сложно, а скорее всего, невозможно. Законодатель практически не регулирует никакими нормативными актами эту процедуру.
При переоборудовании помещений, расположенных в жилых зданиях, можно придерживаться следующего алгоритма по подготовке документов:
Для узаконивания перепланировки в отдельно стоящем здании необходимо придерживаться такого же алгоритма действий. Но по причине отсутствия правовых норм, которые можно назвать едиными для всех административных образований, расположенных на территории РФ, условия процедуры будут отличаться. В каждом территориальном округе муниципальные органы вправе предъявить требования, соответствующие внутренней политике.
Когда перепланировка будет отмечена на техпаспорте красными линиями и собственник начнет процедуру узаконивания своих действий, то для получения акта о завершенной перепланировке помимо заявления потребуется собрать и другие документы.
Если инспектор Жилинспекции не обнаружит незаконных строительных манипуляций, проведенных в НП, то он имеет право выдать акт о завершенной перепланировке.
Документ выдается в 3 экземплярах по одному для:
После того как пройдет согласование перепланировки с МВК собственник может делать запрос, чтобы сотрудник БТИ сделал инвентаризацию НП. На окончательном этапе в БТИ получается новый техпаспорт на НП.
Для получения акта о завершенной перепланировке от Жилинспекции придется собрать такие бумаги:
В некоторых случаях может потребоваться разрешение архитектуры города, если собственник в результате перепланировки затронул фасад здания, обустроил на нем вентиляционный канал или пробил отдельный вход с улицы.
Если будет затронуто общедомовое имущество, то потребуется согласование с 73% жильцов, что они не возражают против размещения в их доме данной организации и согласны с перепланировкой, для этого нужно будет собрать их подписи. Перепланировка должна соответствовать основному виду деятельности компании, если, например, она занимается торговлей, то НП никак не должно быть переоборудовано под кафе.
Стоимость документов будет зависеть от некоторых факторов:
Так, в среднем собственнику придется заплатить за:
Получение каждого документа при узаконивании перепланировки НП сопряжено с различными сроками, например:
Для того чтобы узаконить перепланировку в НП, которое расположено в многоквартирном доме, необходимо подавать заявление в Жилинспекцию. Если НП расположено в отдельно стоящем здании, то данным вопросом будет заниматься БТИ.
Если узаконить перепланировку в административном порядке не удастся, т. е. от контролирующего органа поступит отказ, собственник имеет право обратиться в суд. Но для этого он должен быть уверен, что не нарушил требования законодательства, только тогда есть шансы на получение разрешения.
При подаче иска в суд потребуется собрать все тот же пакет документов, которых был представлен контролирующему органу. Дополнительно прилагается письменный отказ в проведении процедуры и квитанция об оплате госпошлины за подачу иска. В исковом заявлении собственник НП должен указать, что ответчиком является главное управление архитектуры (ГУА) при местной администрации.
Когда будет вынесено положительное судебное решение, далее порядок действий таков:
За несогласованную перепланировку штраф нарушителю должен быть выписан на основании положений ЖК, ст. 20.
Там указано о возложении права контролировать данные действия со стороны:
Размер штрафных санкций должен определяться для юридических лиц, которым принадлежит НП, на основании КоАП, ст. 7.21. Так, за неузаконенную перепланировку собственнику могут выписать штраф в размере от 300 тыс. руб. до 1 млн. руб.
Последнему, если он сдал помещение в аренду и арендатор провел в нем незаконные строительные работы, лучше расторгнуть с ним договор аренды. Узаконить перепланировку в этом случае будет дешевле в судебном порядке, при получении положительного решения за нарушения оплатит арендатор. В другом случае в судебном порядке можно потребовать от арендатора восстановления НП до первоначального вида.
О процессе перепланировки квартиры в панельном доме прочитайте в этой статье.
Где и как получить разрешение на перепланировку — узнавайте все последние новости тут.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
No related posts.