Новация договор купли продажи в договор аренды

В 2014 году ООО арендовало у АО шагающий экскаватор до 31 мая 2017 г. Со временем ООО решило выкупить его. 1 февраля 2016 г. ООО и АО заключили договор купли-продажи, где предусматривалось, что экскаватор перейдет в собственность ООО 1 марта 2017 г. после уплаты предусмотренной договором цены. Свои обязательства по договору купли-продажи ООО выполнило полностью и своевременно.

В июне 2017 г. АО направило в адрес ООО претензию, где требовало уплаты арендной платы за пользование экскаватором в период с 1 февраля по 31 мая 2017 г. в связи с тем, что договор аренды не был прекращен, какого-либо упоминания о нем в договоре купли-продажи не было, следовательно, ООО должно выполнить взятые на себя обязательства по уплате арендных платежей. ООО претензию отклонило,

обосновав свой отказ от уплаты арендных платежей тем, что договор аренды автоматически прекратился 1 февраля 2017 г. новацией арендного обязательства в связи с подписанием договора купли-продажи.

АО подало в арбитражный суд иск, где уточнило свои требования: оно просило взыскать с ООО арендную плату за период с 1 февраля по 1 марта 2017 г., когда произошло совпадение должника – арендатора и кредитора -собственника арендованного имущества в одном лице.

Что подскажите делать? какое может быть решение данного дела?

Вопрос относится к городу Екатеринбург

Ответы:

Начнем с того, что есть разновидность договоров аренды предусматривающая выкуп арендованного имущества арендатором у арендодателя. При этом стоимость имущества как правило равна арендной плате уплаченной по договору за весь срок его действия. Как предусматривает ГК передача имущества в аренду происходит по акту приема-передачи, соответственно его возврат арендодателю фиксирует актом возврата имущества, если ответственные работники обоих предприятий не удосужились прописать в договоре аренды условие о переходе права собственники по по окончании договора аренды при условии выплаты за весть срок арендной платы, то грош и цена таким работникам. Так же и при заключении ДКП факт передачи имущества покупателю должен был зафиксирован актом прием-передачи. Что касается новации, то это условия так же д.б. указано в ДКП, т.е. буквально "стороны договорились о передаче имущества в собственность после того и того". Соответственно после уплаты всей АП д.б. акт передачи имущества в собственность. Раз нет акта возврата имущества арендодателю, нет акта о передачи имущества в собственность, то формально арендодатель прав договор действует до тех пор пока имущество не возвращено собственнику

Понятие новации в гражданском праве

Новация является одним из способов прекращения существующего обязательства с непременным его замещением другим обязательством между теми же лицами, которые являлись участниками первоначального обязательства.

Основа регулирования новации как способа прекращения обязательства — ст. 414 Гражданского кодекса РФ. Помимо этой нормы, новации посвящена ст. 818 ГК РФ, предусматривающая возможность новирования фактически любого долга в заемное обязательство.

Пунктом 2 ст. 414 ГК РФ установлено, что новация прекращает и акцессорные (дополнительные) обязательства. К таким обязательствам относятся залог, поручительство, неустойка и т. д. Если стороны не предусмотрят в соглашении о новации сохранение обеспечения в новом обязательстве, заменяющем изначальное, то действие акцессорных обязательств будет прекращено с момента заключения соглашения о новации. Это относится и к обязательствам, данным третьими лицами в обеспечение исполнения начального основного обязательства.

ВАЖНО! Новацию следует отличать от случаев, регулируемых:

Общие правила заключения соглашения о новации

Исходя из содержания ст. 414 ГК РФ, новация обязательства возможна только на основании заключаемого его субъектами соглашения. При этом, оформляя соглашение о новации, стороны должны руководствоваться положениями о заключении и содержании договора.

То есть соглашение о новации должно четко отражать намерения сторон:

• Аннулировать существующее между ними обязательство.
• Заменить его новой сделкой (с указанием предмета и иных существенных условий). Отсутствие в соглашении существенных условий нового обязательства приведет к признанию соглашения о новации незаключенным, что автоматически сохранит действие изначального обязательства (определение ВС РФ от 11.04.2016 № 305-ЭС15-13919 по делу № А40-77475/2014).

Следует заметить, что новация может использоваться и в отношении части обязательства, если эта часть достаточно обособлена (например, новация из обязательств по уплате части займа в случае его возврата частями или процентов за пользование займом).

Обычно соглашение о новации вступает в силу (порождает новое и прерывает старое обязательство) в момент его заключения с учетом положений ст. 433 ГК РФ. То есть для его заключения достаточно волеизъявления сторон.

ВАЖНО! Изменение способа, порядка или срока расчетов по действующему обязательству не влечет новации этого обязательство в другое, а только изменяет порядок его исполнения (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 103).

Новация договора займа

Новация довольно распространена в обычном гражданском обороте, в том числе в предпринимательской деятельности (см. статью «Понятие и примеры новации в гражданском праве»). Так, из содержания ст. 818 ГК РФ следует, что долг, образовавшийся из договора купли-продажи, аренды и т. д., может быть новирован в заемное обязательство.

Вместе с тем на практике достаточно часто возникает вопрос о возможности новации самого заемного обязательства. Действующее законодательство не содержит каких-либо запретов на такие действия. Представляется, что большинство случаев реструктуризации задолженности может рассматриваться как новация заемного обязательства, так как при реструктуризации меняется не только объем задолженности, подлежащей погашению, но и меняются условия исполнения сторонами своих обязательств по предоставленному займу (кредиту).

Наиболее характерными вариантами новации заемных обязательств можно считать:

• замещение товарного займа денежным и наоборот;
• объединение нескольких заемных обязательств в одно;
• замену займа поставкой или оказанием услуг;
• перевод договора займа в вексельное обязательство.

Также часто применяется новация договора займа с дополнительным финансированием, то есть рефинансирование выданного займа с увеличением общей суммы задолженности за счет дополнительного кредитования на новых, отличных от первоначальных условиях исполнения обязательства и объединения новых и имеющихся долговых обязательств.

Договор новации займа в заем

Как было сказано выше, при заключении соглашения о новации заемного обязательства стороны должны определить существенные условия нового обязательства. Безусловно, такие условия не должны полностью совпадать с условиями первоначального обязательства, так как в этом случае заключенное соглашение не будет обладать признаками новации.

Исходя из положений ст. 414 и 808 ГК РФ, соглашение о новации заемного обязательства в заем должно заключаться в письменном виде. При его заключении необходимо и достаточно согласовать предмет, включающий:

• условия прекращения существующего обязательства и возникновения нового заемного обязательства;
• исчерпывающие характеристики займа — сумму и валюту, а для товарного займа — вещи, полученные от заимодавца (наименование, качество, комплектность, упаковка и т. п., а также их количество);
• порядок возврата займа заимодавцу.

Срок обычно не относится к существенным условиям договора займа. Если он не установлен либо определяется моментом востребования, заем подлежит возврату в течение 30 дней со дня предъявления заимодавцем соответствующего требования.

Если новая сделка предполагается возмездной, следует согласовать не только вид и размер процентов, но и порядок их уплаты. В противном случае будут применяться правила ст. 809 ГК РФ.

С примерным вариантом соглашения можно ознакомиться здесь: Договор новации займа в заем – образец.

Нюансы новации договора займа в заем или вексельное обязательство

Особое внимание вопросам прекращения и возникновения обязательств следует уделять при прекращении нескольких договоров займа с заключением нового договора, объединяющего ранее существовавшие займы. Помимо ссылки на номера договоров и условия прекращения опосредованных ими обязательств, следует максимально полно отражать условия возникающего единого заемного обязательства во избежание возможных споров относительно условий, прекративших свое действие или сохранивших силу применительно к новому займу.

Недостаточная проработка существенных условий может привести к возникновению обязательства, отличного от того, которое стороны имели в виду, или прекращению обязательства способом, отличным от новации.

Определенной спецификой новация обладает в случае, если она оформляется векселем (п. 35 постановления от 04.12.2000 Пленума Верховного суда РФ № 33, Пленума ВАС РФ № 14). При новации займа в вексель большое значение имеет положение о том, что сама по себе выдача векселя не новирует существовавшие заемные обязательства. Без заключения соглашения о новации долга в вексель и указания в нем на то, какое обязательство подлежит прекращению и какой конкретно вексель выдается в рамках вновь возникающего обязательства, выдача векселя может быть признана самостоятельной сделкой, что может привести к возникновению спорных ситуаций.

Особенности новации товарного займа в денежный и наоборот

В хозяйственном обороте довольно широкое применение нашла новация товарного займа в денежный. Данный вид сделки помимо согласования условий о прекращении обязательства о возврате товара требует согласования существенных моментов нового заемного обязательства. В противном случае новое обязательство не возникнет, а к существующим правоотношениям будут применены правила о договорах купли-продажи или поставки (как ее разновидности) со всеми вытекающими последствиями.

При замене денежного займа товарным конструкция соглашения может быть довольно громоздкой, так как следует учитывать специфику договора товарного займа (см. статью «Договор товарного займа – юридические тонкости»). В данном случае целесообразно заключить отдельный договор товарного займа и далее трансформировать существующие обязательства из договоров товарного и денежного займа в новый договор товарного займа на общую сумму задолженности.

ВАЖНО! Простое указание на погашение ранее выданного денежного займа за счет передачи имущества не заменит старое обязательство новым (цель новации), а прекратит действие старого обязательства предоставлением отступного.

Дополнительные обязательства при новации займа

Согласно п. 2 ст. 414 ГК РФ при новации все дополнительные обязательства утрачивают силу, если только стороны не предусмотрели иное. Полностью это положение распространяется и на случаи новации договора займа. Достаточно часто в обеспечение возврата займа предусматриваются акцессорные обязательства, такие как неустойка, поручительство, залог и гарантия. Поэтому, заключая соглашение о новации займа, целесообразно определить также судьбу этих обязательств. Причем, новируя обязательство, стороны не связаны указанными в заключенном договоре дополнительными обязательствами.

Если сохранение дополнительных обязательств при новации не является особой проблемой, то в случаях предоставления обеспечения третьими лицами за должника их сохранение может быть сопряжено с определенными сложностями.

Третьи лица, предоставлявшие обеспечение займа, в случае его новации должны иметь возможность:

• оценить условия вновь возникающего обязательства;
• определенно выразить свое согласие на обеспечение именно нового обязательства.

Видится, что это может быть достигнуто только путем заключения новых договоров. Простое согласие третьих лиц на предоставление обеспечения по возникающему обязательству (например, путем их участия в соглашении о новации) не будет подтверждать надлежащее предоставление обеспечения нового обязательства, так как данные отношения регулируются не правилами о новации, а правилами предоставления соответствующих видов обеспечения исполнения обязательств.

Таким образом, в соглашении о новации заемного обязательства должно быть четко указано, что стороны прекращают действие изначального обязательства, заменяя его новым заемным обязательством, и определены существенные условия нового заемного обязательства. Кроме того, не следует забывать о необходимости решать судьбу дополнительных (акцессорных) обязательств, уделяя повышенное внимание вопросу сохранения дополнительных обязательств, данных третьими лицами в обеспечение исполнения начального обязательства.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

Судебная практика о применении законодательства о новации обязательств

В связи с этим стороны заключили соглашение о порядке погашения задолженности, в соответствии с которым срок возврата кредита и уплаты процентов за пользование им был продлен. Соглашением также было предусмотрено поэтапное погашение кооперативом банку задолженности в оговоренные сроки, но не позднее трех месяцев со дня заключения соглашения.

Поскольку кооператив не исполнил своих обязательств в срок, установленный в названном соглашении, банк обратился в суд с иском.

В своих возражениях на иск ответчик полагал, что банк и кооператив, установив в соглашении о порядке погашения долга новые сроки погашения долга, новый порядок исполнения обязательства, изменили способ исполнения обязательства, поэтому данное соглашение согласно статье 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ, Кодекс), по существу, является новацией.

Новация долга по договору подряда в заемное обязательство

Такой подход разделяют и арбитражные суды (Постановления ФАС ВВО от 25.06.2008 N А31-4303/2007-14, ФАС ВСО от 09.04.2007 N А19-20920/06-31-Ф02-1718/07).В соответствии с п.

2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 103 обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством.Также следует иметь в виду, что новация является консенсуальной сделкой, так как при новации первоначальное обязательство прекращается заключением соглашения о ней, т.е.

Договор новации

При этом меняются срок кредитования и процентные ставки.

Второй термин предполагает переуступку прав требования долга, то есть меняется состав участников договора, чего не происходит при новации.

Что такое договор новации в заемное обязательство

Для этого сторонам конфликта необходимо подписать специальный документ – договор новации. Он составляется в письменной форме и исключительно при обоюдном согласии обеих сторон.

Новация – замена первоначального обязательства другим. Особенности! Договор новации – документ, закрепляющий эту замену.

Для лучшего понимания следует привести пример. Компания «А» одолжила предприятию «Б», занимающемуся продажей техники, крупную сумму средств. По истечении срока действия соглашения оказалось, что заемщик не имеет денег для погашения долга, однако вместо них может предоставить компании «А» компьютеры.

Новация обязательств на примерах

Счета и счета-фактуры на услуги по предоставлению оборудования в аренду выставляются организации ежемесячно (в размере 1/10 части внесенной платы за аренду). Согласованная стоимость арендованного имущества по договору — 500 000 руб.

Разберемся с договорами Изначально стороны заключили договор поставки, по которому продавец (поставщик) обязуется передать в обусловленный срок (сроки) производимые или закупаемые им товары покупателю, а покупатель в свою очередь оплачивает поставляемые товары с соблюдением порядка и формы расчетов, предусмотренных договором поставки (ст.

506, п. 1 ст. 516 ГК РФ). Как известно, обязательство далеко не всегда может оканчиваться исполнением. 1 ст. 414, п. 1 ст. 407 ГК РФ)

Соглашение о новации

; изменение первоначального предмета договора или действий по исполнению данных обязательств; наличие обоюдного соглашения о замене.

Например, компания А поставила товар для компании Б по договору купли-продажи. Но Б не сумела рассчитаться за этот товар в сроки установленные договором.

И по обоюдному решению заключила с компанией А соглашении о новации, по которому обязательства по купле-продаже прекращаются, а новые обязательства по займу вступают в силу.

Новация обязательств из договора займа

По соглашению сторон иного договора, например купли-продажи или аренды, их долг, возникший по такому договору (например, по предоставлению товара или оплате аренды), может быть заменен (новирован) обязательством займа.Из содержания комментируемой статьи очевидно, что она не имеет в виду замену обязательства купли-продажи, аренды, подряда и т.п.

займом; речь идет лишь о новации долга, возникшего из таких договоров, займом. Но заем и не способен заменить ни одно из перечисленных обязательств, пока они не исполнены продавцом, арендатором или подрядчиком; речь идет лишь о ситуации, когда по этим договорам осталось только уплатить долг.Бесплатная юридическая консультация:

Смысл новации для продавца и других перечисленных субъектов понятен: обратив отношения с контрагентом в части долга в возмездный заем, они получают возможность требовать от него уплаты процентов как в силу заемного обязательства, так и при просрочке возврата долга, на основании п.

Новация как способ прекращения обязательства

— один из широко распространенных способов прекращения обязательства по соглашению сторон.

Возможность прекращения обязательства по соглашению сторон основывается на положении п. 2 ст. 1 ГК РФ, в соответствии с которым граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.Под новацией понимается соглашение сторон о замене одного обязательства другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (п.

1 ст. 414 ГК РФ) . Изначально новацией считалась также замена обязательства на основании судебного решения (см.: Мейер Д.И.

Русское гражданское право. Часть 2. М., 1997. С. 341 — 342).Новация как способ прекращения обязательств была известна еще римскому праву.

+7 (499) 653-64-91 Москва

Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон. ГК РФ Статья 808. Форма договора займа 1.

Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, — независимо от суммы. 2. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

ГК РФ Статья 818. Новация долга в заемное обязательство 1.