Одобренная сумма кредита в ипотеке что означает

Сумма ипотечного кредита и первоначальный взнос

Для наглядности рассчитаем какую максимальную сумму кредита и на какой срок одобрит банк, если у заёмщика есть 600 000 руб. первоначальный взнос и он готов выплачивать до 35 000 руб . в месяц с процентной ставкой по кредиту 13%:

Срок кредитования	Сумма кредита	Оплата процентов	Стоимость квартиры	Ежемесячный платёж
1 год	390 000	28 005	990 000	34 834
2 года	740 000	104 343	1 340 000	35 181
3 года	1 040 000	221 502	1 640 000	35 042
4 года	1 300 000	374 036	1 900 000	34 876
5 лет	1 540 000	562 384	2 140 000	35 040
6 лет	1 740 000	774 884	2 340 000	34 929
7 лет	1 920 000	1 014 000	2 520 000	34 929
8 лет	2 080 000	1 276 073	2 680 000	34 960
9 лет	2 220 000	1 557 081	2 820 000	34 973
10 лет	2 340 000	1 852 646	2 940 000	34 939

Расчеты можно сделать и до 15 и до 30 лет, есть банки, которые рассматривают заёмщиков в возрасте до 75 лет на момент окончания обязательств по кредиту. Для одобрения суммы кредита, банк наложит ограничения – кредит должен быть не более 80% от стоимости квартиры и не менее 30%, в нашем случае мы уложились, однако надо обратить внимание на то что при увеличении срока кредитования значительно растет переплата по процентам – в нашем случае при сроке 10 лет переплата уже достигает почти 100% от суммы кредита.

Сумма ипотечного кредита и доходы заемщика

Банки по разному рассчитывают допустимые ежемесячные платежи по ипотеке для заемщиков в процентах от подтвержденного дохода. Как правило это не более 50% от ежемесячного дохода, при высоких доходах не более 80%, в расчет будут браться только регулярные подтвержденные доходы.

Если заемщик состоит в браке, то второй супруг автоматически будет считаться созаемщиком, в этом случае будет учитываться их совокупный доход, если в семье есть дети, то они будут считаться иждивенцами и при расчете из совокупного дохода будут вычтены расходы на их содержание. В зависимости от выбранного банка и его методики расчета расходов заемщиков, один и тот же заемщик в разных банках может или получить одобрение на запрашиваемую сумму кредита или нет при прочих равных условиях, если кроме методики расчета допустимых ежемесячных платежей по всем остальным условиям банк оказывается более выигрышным по сравению с другими, можно увеличить совокупный доход, привлекая созаемщиков с высоким доходом – не обязательно родственников основного заёмщика.

Сумма ипотечного кредита и оценочная стоимость жилья

Если ипотека – не первый кредит

Взять ипотеку, уже выплачивая какой-либо кредит не сложно, так как заемщик получил первый кредит, а значит прошел процедуру одобрения банком, с другой стороны, при расчете максимальной суммы ипотечного кредита, ежемесячные доходы заемщика будут уменьшены на сумму ежемесячных платежей по имеющимся кредитам. Казалось бы ипотека берется не 10-20 лет, а до полной выплаты потребительского и автокредита осталось всего 4 и 8 месяцев, все равно эти расходы будут учтены и для получения наибольшей суммы по ипотеке лучше либо досрочно погасить имеющиеся кредиты либо закрыть их по графику и подать заявку на получение ипотеки.

Для расчета ежемесячных расходов заемщиков в разных банках есть свои нормы для взрослых созаемщиков и детей-иждивенцев, где-то считают что на каждого члена семьи должно в месяц тратиться не менее 5 000 руб., где – то не менее 15 000 руб., другие банки наоборот – отталкиваются от того чтобы размер ежемесячного платежа по ипотеке не был более 50% ежемесячного совокупного дохода, схема расчета ни от кого не скрывается, поэтому понимая свою ситуацию, и зная как банк производит расчеты, можно заранее с определенной долей вероятности предсказать где дадут необходимую сумму кредита, а где нет.

Вопрос с форума: банк уменьшил сумму кредита: как быть и можно ли наказать банк?

Видео

Банк уменьшил сумму кредита

Поступило письмо от заемщика:

Банк одобрил одну сумму кредита, а после рассмотрения объекта, готов выдать другую?

Уменьшение суммы кредита

Уменьшение суммы кредита

Текст видеосюжета «Уменьшение суммы кредита».

С Вами я, Дмитрий Овсянников.

Передо мной письмо:

«Добрый день!
Нам одобрили ипотеку на жилой дом в Тверской области, сумма кредита 2 240 000 р. После двух месяцев сбора документов, заверения нотариальных соглашений и разрешений, оплаты оценки дома, сдачи предварительного договора и всего комплекта документов в банк, в результате нам уменьшили сумму до 1 300 000 р.
Вопрос, на каком основании банк принял такое решение, если на данном этапе у банка могло быть только два варианта: дать или отказать, но не в коем случае не уменьшать сумму?
Есть ресурс/возможность заставить банк либо изменить своё решение, либо заплатить/компенсировать наши расходы, понесённые по вине банка?
Заранее благодарю!»

К сожалению, достаточно нередкая ситуация, когда банк может изменить сумму, и выдать меньше денег, чем одобрил изначально.

Почему так происходит?

Потому что одобрение заемщика состоит из двух частей: сперва банк одобряет самого заемщика, исходя из его доходов, исходя из его платежеспособности.

Банк анализирует платежеспособность заемщика, его доходы, подтверждение доходов, анализирует в какой организации заемщик работает: насколько стабильна эта организация. И исходя из всех известных ему факторов банк принимает решение: «А можно ли такому заемщику давать кредит или нельзя?» И в зависимости от этого определяет: какую сумму кредита может получить данный заемщик.

Второй шаг – это одобрение объекта недвижимости: одобрение того объекта недвижимости, который будет предметом залога.
Банк изучает документы на объект недвижимости, изучает отчет об оценке, смотрит сколько аналогичные объекты могут стоить. И принимает решение: сколько данный объект стоит, и в зависимости от этого выносит решение: какую сумму кредита банк готов выдать исходя из стоимости данного объекта, исходя из его ликвидности (где под «ликвидностью» понимается возможность быстро продать данный объект в случае, если заемщик не будет платить по кредиту, и бнку придется компенсировать убытки через продажу данного объекта).

То есть, что получилось:

Что банк готов дать заемщику 2 240 000 рублей, а исходя из стоимости объекта готов выдать заемщику не более 1 300 000 рублей.

Какой выбор у заемщика?

Искать другой объект. искать тот объект, под залог которого банк будет готов выдать большую сумму кредита.

Или (второй вариант) брать те деньги, которые банк готов заемщику выдать.

Ну и третий вариант – отказываться от получения ипотечного кредита в данном банке.К сожалению, компенсировать какие-либо затраты банк не будет.

Почему?
Потому что к сожалению, взаимоотношения банка и заемщика начинаются в момент подписания кредитного договора. Вот тогда стороны зафиксировали свои договоренности. Вот тогда банк принял на себя определенные обязательства и заемщик принял на себя тоже определенные обязательства.
До этого момента банк принимает решение: «А может ли он выдать кредит?», «Будет ли он кредитовать данный объект?» и «Какую сумму банк готов будет выдать под залог данного объекта».
И вот как раз для принятия этого решения нужны и оценочный отчет, и различные другие документы, которые предоставляет сам заемщик.

Заемщик предоставил, потратился на эти документы – банк вынес решение: готов выдавать кредит/не готов. Но даже если банк не готов выдавать кредит, или готов выдать значительно меньшую сумму кредита, чем требуется заемщику, компенсировать убытки банк не будет.

Ну вот так вот: как есть.

Спасибо за внимание.

С Вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».

Если у Вас есть вопросы по ипотеке или недвижимости – задавайте их на форуме портала или пишите по электронной почте.

Спасибо за внимание.

28 апреля 2017 г.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

В ряде случаев может понадобиться повторное одобрение ипотеки: отказ по первичной заявке, истечение срока согласования и необходимость покупки еще одного жилья. Попробуем разобраться, как действовать в каждой из ситуаций.

Возможно ли повторное одобрение ипотеки после отказа

Вероятность одобрения ипотеки при повторном обращении и скорость подачи заявки, в первую очередь зависят от причин отказа. Разберем разные ситуации, когда целесообразно заново обращаться в банк:

1. Плохая кредитная история. Если банк отклонил одобрение жилищной ссуды из-за наличия просрочек, то последующую заявку следует подавать после исправления платежной репутации. Желательно оформить небольшой заем, погасить его в срок. На исправление кредитной истории потребуется около одного-двух лет.
2. Недостаточная платежеспособность. Повторного отказа из-за низкой прибыли можно избежать, если увеличилась зарплата, появился новый источник доходов, снизились расходы, например, погашен текущий кредит. С момента улучшения финансового состояния должно пройти хотя бы 3-6 месяцев.
3. Первоначальный взнос. Согласование ипотечного займа проще получить, если заемщик готов самостоятельно оплатить более 20%. Накопив денег на увеличенный первоначальный взнос, есть смысл снова обращаться за одобрением ипотеки.
4. Возраст и стаж работы. Если клиент не подходит по одному из этих параметров, то придется немного подождать или обратиться в другой банк с менее жестким возрастным или трудовым цензом.

На заметку. В большинстве случаев приходится только догадываться, почему в получении ипотеки отказано. Проанализировав требования банка для одобрения ссуды, можно сделать вывод, по возможности улучшить ситуацию и обращаться повторно. Для повышения шансов на кредитование заявки лучше отправлять сразу в несколько организаций.

Одобряют ли ипотеку повторно – что делать, если истек срок?

В некоторых ситуациях, клиент по каким-либо причинам не успевает уложиться в отведенный срок с момента одобрения займа до подписания договора. Задержка может быть связана с длительным поиском недвижимости, несоответствием залога требованиям банка, отсутствием одного из созаемщиков, потерей документов и т. д. Что делать клиенту, одобрят ли ипотеку повторно?

Если основные условия одобрения (доходы, кредитная история, трудоустройство, состав семьи) остались прежними, то проблем не возникнет. Однако формально, клиенту придется снова подавать заявку и обновлять пакет документов. Срок одобрения ипотеки в таком случае сократится.

Одобрят ли вторую ипотеку: как оценить свои шансы

Если возникла необходимость, получить ипотеку до окончания первого договора, то можно предварительно рассчитать кредит и сопоставить свои возможности с предстоящими затратами.

Для оценки повторной ссуды на жилье можно воспользоваться ипотечным калькулятором. Онлайн-расчет предусмотрен на многих банковских сайтах: Сбербанк, Россельхозбанк, Уралсиб Банк, Альфа Банк, ВТБ и другие. Лучше выбирать калькулятор того банка, с кем планируется сотрудничество – расчет будет выполняться по актуальным на 2018 год процентным ставкам.

Совет. Вторичное одобрение ипотеки более вероятно у «своего» кредитора. Банк знает платежеспособность заемщика и может предложить ему оптимальный вариант.

Если остаток по предыдущей ипотеке небольшой, кредитор может разрешить провести рефинансирование – одобрить новую ссуду и досрочно погасить текущий заем. Плюсы сделки очевидны: один платеж вместо двух, возможность экономии – рефинансирование под низкий процент.

Расчет на примере Сбербанка. Для повторного и первичного одобрения ипотеки банкиры используют программу на ДомКлик. В форму надо ввести:

• цель ссуды: вторичка, новострой, военная ипотека, частный дом, пр.;
• рыночную стоимость недвижимости, первоначальный взнос;
• срок возврата жилищного долга.

Расчет ипотеки на сайте Сбербанка

Оценить шансы на то, одобрит ли банк вторую ипотеку можно по величине ежемесячного взноса и необходимого дохода. Требуемую доходную часть надо увеличить на платеж по текущей ипотеке. Если заработка недостаточно, можно увеличить срок погашения.

Пример графика платежей

Одобряет ли Сбербанк вторую ипотеку? Одобрение повторной ипотеки происходит по стандартной схеме. Результат согласования зависит от доходов клиента, кредитной истории и ликвидности залога.

Когда и как лучше подавать заявку

Срок действия одобрения по ипотеке в Сбербанке составляет 90 дней. За это время клиент должен подобрать недвижимость, соответствующую параметрам кредитора. Если заемщик не успел – процедура оформления ссуды повторяется. На получение второй ипотеки заявку следует подавать через сайт ДомКлик. Анкета заполняется через личный кабинет или через сервис Сбербанк Онлайн.

Личный кабинет в Сбербанке

Анкета отображает типовую информацию: ФИО, доходы жены и мужа, количество детей, место работы, адрес и т. д. После заполнения заявка отправляется на предварительное одобрение, срок рассмотрения – 2-3 дня.

Документы для одобрения ипотеки

Повторная ипотека для зарплатных клиентов может одобряться только по паспорту. Остальные заявители должны подтвердить свои доходы, предоставив:

• наемные работники – копия трудовой книжки, справка 2-НДФЛ;
• индивидуальный предприниматель – налоговую декларацию, свидетельство о госрегистрации физлица как ИП;
• пенсионеры – свидетельство пенсионного страхования, справку о начислениях пенсии;
• для участия в программе «Молодая семья» – свидетельство о браке, при наличии детей – документы на иждивенцев.

Повторное одобрение кредитного продукта проще получить, если, кроме зарплаты, указать и подтвердить дополнительные источники дохода. Это могут быть: сдача жилья в аренду, получение процентов с депозита, алименты на ребенка, вознаграждения гражданско-правового характера.

Повторное одобрение в Сбербанке: схема оформления

Кредит целевого использования Сбербанк может давать по следующей схеме:

1. На сайте ДомКлик рассчитать оптимальные условия.
2. Зарегистрироваться в ДомКлик, указав ФИО, дату рождения, контакты, почту.
3. В личном кабинете заполнить анкету заемщика и прикрепить отсканированные документы. В заявке указать отделение для оформления сделки.
4. Получить уведомление об одобрении повторной ссуды.
5. Выбрать квартиру, принести в банк документы на недвижимость.
6. Явиться на сделку с созаемщиком, заключить ипотечный договор.

Процедура повторного оформления ипотеки в Сбербанке аналогична первичной подачи документов. После одобрения лучше не затягивать с поиском подходящей недвижимости, иначе придется заново подавать анкету, собирать бумаги. Подбор квартиры тоже можно осуществить на ипотечном портале ДомКлик.

Ограничений на количество выдаваемых ипотечных займов для одного клиента нет. Если платежеспособность заемщика позволяет выплачивать все обязательства, а его кредитная история лишена просрочек, то банк без проблем оформит повторную жилищную ссуду.