Содержание
В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.
Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.
Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.
Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.
Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.
Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.
Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.
Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:
Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.
От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.
Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.
Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.
Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.
Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.
Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.
В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.
Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.
Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.
Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.
Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.
Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.
Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.
Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.
Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.
Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.
Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.
Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.
Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.
Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Бонусы переуступки
Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 – 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Где могут возникнуть «подводные камни»?
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
Подписать договор
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
Переуступка прав собственности – распространённая схема продажи недвижимости. Важно разобраться в нюансах этой процедуры, чтобы не пострадать от недобросовестных партнеров.
Объясним простыми словами, что это значит — переуступить право собственности на жилое помещение в новостройке? Главное, что нужно иметь в виду: переуступка прав не является сделкой купли-продажи.
Правовые аспекты данной процедуры подробно прописаны в Гражданском кодексе РФ. В документе можно ознакомиться с условиями проведения сделки, правами и обязанностями сторон. Процесс перехода прав от одного субъекта к другому называется цессией.
Особенностью сделки является то, что с переходом прав новому собственнику переходят и обязанности (например, по уплате взносов).
В случае с объектами недвижимости возможны разные варианты. Как правило, инвестор (физическое или юридическое лицо) покупает квартиру на этапе строительства. Для этого он заключает договор с компанией-застройщиком. Покупатель приобретает не квартиру, но гарантию того, что он получит её после завершения строительства.
Позже, при приближении срока сдачи объекта, он может решить перепродать свою долю в строящемся доме, но по более высокой цене с целью получить прибыль. В таком случае с новым покупателем будет заключён договор переуступки прав. Покупателю перейдут права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получит деньги.
Следует иметь в виду, что обязанности по договору могут быть существенными и включать:
Условно разделить на два вида:
Договор ДДУ – наиболее распространённая и удобная форма переуступки прав на квартиру. В момент заключения договора покупателю переходят все права и обязанности. Можно сказать, что в данном случае покупатель максимально защищен.
Предварительное соглашение – основной договор будет заключен не в момент сделки, а позже. Этот документ лишь закрепляет намерения нынешнего владельца передать объект в будущем. Заключение предварительного соглашение требует уплаты обеспечительного взноса. Учитывается ли оплаченный процент от стоимости жилья в цене на недвижимость? Как правило, его размер начинается от 30% стоимости объекта и является частью оплаты.
По данному договору нельзя потребовать квартиру. Максимум, на что может рассчитывать покупатель – возврат залога.
По данным Росреестра, переуступка прав не пользуется популярностью. В Москве 3% сделок с недвижимостью проходят через договор переуступки. Как правило, к данной форме продажи прибегают в следующих случаях:
Несмотря на ряд юридических особенностей, сделка по переуступке прав является процедурой с недвижимостью, которая приносит денежную прибыль. Поэтому, как и с любой прибыли, продавец обязан заплатить подоходный налог. В России он составляет 13% и платится с суммы чистого дохода.
Это довольно рискованная процедура с юридической точки зрения. Необходимость в оформлении сделки «задним» числом может возникнуть в случае, когда строящийся дом уже посетила Государственная Комиссия (то есть объект находится в процессе сдачи), но продавец продаёт свою долю на основании договора долевого участия.
Самым важным момент является наличие у продавца Акта приёма-передачи квартиры. Если Акт уже было подписан, то сделка невозможна. Если квартира ещё не принята владельцем, возможна следующая схема:
У такой схемы есть один риск: в случае, если по каким-то причинам сделку придётся отменять, покупатель получит только ту сумму, которая была указана в договоре.
Как сделать уступку прав собственности на жилое помещение в строящемся доме между родственниками? Любую передачу недвижимости между родственниками на безвозмездной основе называют процедурой дарения.
С точки зрения закона, такой договор регулируется как нормами для уступки , так и нормами гражданского законодательства для сделок дарения квартиры. В остальном же процедура имеет классическую схему.
Приобретение квартиры по переуступке прав может принести выгоду как покупателю, так и продавцу. Обе стороны могут максимально снизить свои риски, если заранее ознакомятся с процедурой проведения сделки и подойдут к ней со всей ответственностью.
Для покупателя очень важно, чтобы всю полноту ответственности за чистоту подобной сделки нес на своих плечах продавец, иначе с таким вариантом лучше вообще не связываться…
No related posts.