Содержание
Заключение договора долевого участия между застройщиком и дольщиком отнюдь не гарантирует своевременное получение дольщиками построенного жилья. Затягивание сроков сдачи в эксплуатацию, а затем и несвоевременная передача квартиры дольщику происходит повсеместно.
В силу ст. 6 Закона № 214-ФЗ обязанностью застройщика является передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, который предусматривает ДДУ.
На сегодняшний день суды до отказа забиты исками участников долевого строительства, которые требуют неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры по ч. 2. ст. 6 ФЗ № 214-Ф. Это происходит в тех случаях, когда от добровольной выплаты пени (неустойки,) компенсирующей нанесенный вред, застройщик уклоняется. Но бывает и так, что застройщик в виду к своей финансовой неустойчивости обанкротился и не может производить выплаты поскольку у него попросту нет на это денег.
Законодатели, защищая интересы дольщиков, разработали и внедрили в действие специальные правовые механизмы. Их умелое использование гарантирует получение с застройщика компенсаций штрафов пени, и в некоторых случаях, возврат вложенных денег.
Дольщик всегда может попытать счастья и взыскать неустойку самостоятельно. Однако достаточно сложная нормативная база, низкая правовая грамотность дольщиков и отсутствие опыта правоприменения, а зачастую простая нехватка временного ресурса на регулирование спора в судебном разбирательстве с застройщиком, не позволяют сделать это эффективно.
Правовые нормы российского законодательства содержат возможность переуступки прав требования неустойки по ДДУ дольщиком, в качестве кредитора другому лицу.
Согласно ст. 382 ГК России право (требование), которое принадлежит кредитору, можно передать другому лицу по договору (уступка требования). Такое требование переходит в таком же объеме и на таких же условиях, которые были на момент перехода права у дольщика (384 ГК России).
Такое право чаще всего передаётся по заключаемому договору цессии на квартиру в долевом строительстве между дольщиком и компанией (юр. лицом). Как правило, это квалифицированные юридические компании.
В результате заключения подобного соглашения сторона, не являющаяся участником договорных отношений по ДДУ, приобретает право взыскать с застройщика неустойку вместо дольщика через Арбитраж. Взамен юридическая компания, занимающаяся взысканием получает установленную соглашением денежную компенсацию. Размер такой компенсации определяется соглашением между дольщиком и компанией, принимающей право требования.
Положение, прописанные статей 11 и 17 Закона № 214-ФЗ, касаемо уступки прав требования по ДДУ, нацелены на защиту прав участников договора и служат обеспечением исполнения застройщиком своих обязательств, связанной с передачей дольщику оплаченной им квартиры (объекта недвижимости).
Ни Гражданский кодекс РФ, ни закон № 214 ФЗ в этом случае не определяют никаких правовых препятствий касаемо возможности уступить право требования неустойки по ДДУ другому лицу. Поэтому осуществляться уступка может в любой ситуации.
Однако существуют некоторые ограничения и правила, влияющие на действительность такого соглашения:
Исходя из вышеизложенного дольщик, заключая договор долевого участия, должен внимательно изучить его условия и правильно определять и понимать их правовые последствия.
Практика правоприменения содержит нюансы истребования неустойки через суды общей юрисдикции и через Арбитраж. Исходя из норм действующего законодательства, для разрешения споров в арбитраже необходимо наличие спора между двумя субъектами хозяйствования. Гражданское судопроизводство осуществляется всегда, когда в деле участвует в физ. лицо.
Исходя из практики судебного разбирательства по взысканию неустойки с застройщика складывается печальная картина. Учитывая, что застройщик, как правило, затягивает сдачу строительства на месяцы, сумма компенсаций, пени и штрафов вырастает до заоблачных размеров. Именно это даёт право суду применять нормы положений статьи 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой они значительно снижают размер неустойки, считая его не соразмерным нанесенному дольщику вреду.
В случаях же когда неустойку взыскивает юридическое лицо через Арбитраж, вероятность ее снижения значительно меньше, что дает возможность дольщику выгодно уступить свои права по взысканию неустойки третьему лицу, предполагая, что и взыскатель не останется без должной финансовой компенсации за проведённое в арбитраже дело.
Немаловажный момент – отсутствие не только времени и нервов на длительные споры с застройщиком о правомерности расчёта неустойки и на многочисленные походы в судебные заседания, а также недостаточное знание законодательной базы, умения грамотно с юридической точки зрения ввести судебный процесс, а также собирать допустимую доказательственной базу и предоставлять в суд, соблюдая при этом процессуальные нормы. Отсутствие специальных знаний делают процедуру взыскание неустойки для дольщика попросту не эффективной и тяжёлой.
Именно поэтому уступить свои права другой компании, компенсацию хоть и в меньшем размере, чем сама неустойка, является экономически обоснованным мероприятием.
Оформляя уступку прав собственности в долевом строительстве, необходимо придерживаться установленного порядка действий.
После согласования с компанией, которая будет взыскивать неустойку через Арбитраж, основных моментов соглашения по уступке прав требования (размера компенсации, условий ее оплаты и т.д.) необходимо:
Поскольку такой договор является юридическим документом, он должен содержать:
Кроме прочего, в договор можно внести сведения о способах разрешения возможных споров и ответственности сторон.
После того, как договор был подписан и прошел гос. регистрацию цессионарий (в данном случае дольщик), получает положенную компенсацию, а цедент (компания, которой передано право требования неустойки), получает возможность требовать с застройщика взыскания неустойки по ДДУ через Арбитраж.
Согласовать все условия подписания договора уступки прав на неустойку по ДДУ нужно со специалистом, обладающим опытом правоприменительной практики в подобных делах.
Только так вы сможете оценить реальную выгоду и эффективность заключения договора цессии. Это поможет избежать необоснованных финансовых рисков, исключить неграмотное составление договора и определить экономическую обоснованность данного мероприятия.
Частный дольщик, являясь стороной договора долевого участия (далее — ДДУ), не защищен от возможного недобросовестного выполнения застройщиком своих обязанностей по сдаче нового жилья в установленный срок. Согласно законодательству и условиям договора в таких случаях предусмотрена ответственность строительной компании в виде неустойки. Получить положенное возмещение за просрочку в большинстве возникающих ситуаций можно в судебном порядке. Не все участники могут позволить себе терять драгоценное время, и не каждый разбирается в юридических тонкостях, чтобы самостоятельно защищать свои интересы. Для подобных случаев в РФ предусмотрена такая процедура — выкуп неустойки по ДДУ.
Переуступка неустойки по ДДУ – это предусмотренная Гражданским кодексом процедура, в результате которой лицо, имеющее законное право на получение материальных благ (цессионарий), передает его другому лицу (цедент) за вознаграждение (компенсация для цессионария за передачу права) или без такого. Условия о сумме вознаграждения обязательно согласовываются сторонами.
Переуступка права требования по ДДУ – это договор цессии, заключаемый в простой письменной форме.
Такие действия не принесут большой выгоды дольщику, однако он гарантированно получит средства.
Если внимательно изучить законодательную базу, регламентирующую гражданско-правовые отношения, то можно сделать вывод, что законом не предусмотрены ограничения по осуществлению сделок по уступке прав требования. Ни в ГК РФ, ни в ФЗ-214 не содержится таких запретов.
Переуступка неустойки по ДДУ возможна юридическому или физическому лицу.
То есть, для того, чтобы грамотно осуществить сделку не достаточно изучить только договор о продаже права, также необходимо внимательно прочитать положения договора о долевом участии.
Можно провести сделку и до сдачи объекта, до подписания акта передачи квартиры. То есть продается право требовать неустойку на будущее. В подобном варианте есть определенные риски, вытекающие из расчета штрафных санкций.
Точно никто не знает, какого числа будет сдана квартира. Поэтому рассчитать хотя бы приблизительную сумму начисленных пеней, и, соответственно, вознаграждение, очень проблематично.
Где найти покупателя – один из вопросов, которые могут возникнуть в правоотношениях по просроченной сдаче объекта. Объявлений от организаций, желающих купить неустойку по ДДУ, очень много. Достаточно лишь связаться с заинтересовавшими представителями, проанализировать предлагаемые условия и выбрать наиболее оптимальные.
Перед подписанием договора необходимо встретиться с представителем компании и в ходе совместных переговоров обсудить моменты соглашения, уделив особое внимание порядку выплаты компенсации. Организация может выполнить свои денежные обязательства как до взыскания с девелопера денежных средств, так и после. Эти особенности обговариваются до подписания и включаются в текст. Право требования переходит к организации либо сразу после вступления в законную силу подписанного договора, либо после оплаты предусмотренной суммы.
Существенным условием цессии является соглашение о компенсации, которая всегда будет ниже, чем законная неустойка. После согласования всех положений, стороны оформляют их в письменном виде и подписывают.
С момента вступления подписанного соглашения в законную силу у дольщика нет права на штрафные санкции недобросовестного застройщика.
Если дольщик — физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, то участие в продаже права требования штрафных санкций, сулит ему больше однозначную выгоду.
Но в любом случае, дольщик выигрывает за счет того, что не тратит свое время и нервы, ведь судебный процесс, вероятно, затянется на долгие месяцы.
Единственный минус заключается в следующем: выплата суммы взамен права требования ниже, чем сама неустойка. И здесь каждый решает сам – бороться за положенные штрафные санкции самостоятельно, или прибегнуть к помощи специальных организаций.
Как оформить переуступку неустойки по ДДУ юридическому лицу
После выбора организации, с которой планируется заключить договор, проведения переговоров, согласования всех нюансов (размер вознаграждения, порядок его получения и прочее), можно приступать к основному – оформлению перехода права требования штрафных санкций.
Только после того, как пройдены все формальности, он считается заключенным и вступившим в законную силу.
Теперь обязательно надо уведомить застройщика о том, что продано право на штрафные санкции. Такое уведомление можно составить в свободной форме, в нем должны содержаться сведения о цессионарии и цеденте.
Уведомление составляется в свободной форме, но обязательно должно содержать сведения о договоре, который был заключён с девелопером. К подобному уведомлению можно приложить копию заключенного договора, но это не обязательно.
Уведомление лучше направить почтой заказным письмом с уведомлением, чтобы быть уверенным в том, что застройщик его получил.
Таким образом, в переуступке права требования штрафных санкций нет ничего сложного, наоборот, такой договор поможет миновать трудности, возникающие в результате получения законной компенсации.
Уступить можно не только неустойку по ДДУ, но и штраф по закону о защите прав потребителей, а также убытки. В большинстве случаев регистрация договора цессии не требуется. Если договор долевого участия содержит заперт на уступку любых прав требования без согласия застройщика, это не всегда означает, что всё потеряно. У нас есть успешная практика и по договорам с такими оговорками. Если после прочтения настоящей статьи остались вопросы, позвоните юристу МГЮА. Бесплатные консультации по тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.
Содержание статьи о взыскании неустойки с застройщика через арбитраж:
Тел. юриста 8-903-120-51-06
Для примера рассмотрим несколько наших судебных дел на большие суммы. Все иски рассмотрены в арбитражных судах с хорошими финансовыми результатами.
Судья Маслов С.В. взыскал с застройщика из группы БЭСТКОН по ЖК "Лобачевский" 150% от заявленной неустойки. Застройщиком по договору долевого участия выступало ООО "Бизнес-Мастер". Застройщик крупный и платежеспособный. Сумма неустойки была большая, и дольщик принял решение судиться в арбитражном суде. Мы выполнили задачу и представляем вашему вниманию итоговые финансовые результаты.
В пользу истца взыскано:
Итого: 3 119 769 руб. (без учета почтовых расходов и госпошлины).
Взыскали в общей сложности, без снижения по 333 ГК РФ, 157% от заявленной неустойки. Взыскание неустойки по ДДУ было интересным и довольно сложным. Суд первой инстанции отказал в иске, неправильно истолковав нормы материального и процессуального права. Наши юристы подали апелляционную жалобу и обратили внимание суда на ошибки допущенные при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Юридические услуги по взысканию неустойки с застройщика в арбитражном суде обеспечивают её максимальное присуждение" /> Суд встал на сторону истца, отменил решение суда первой инстанции и вынес по делу новое решение. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда требования истца удовлетворены в полном объёме без снижения по 333 ГК РФ. При этом находящееся в деле заявление ответчика о снижении неустойки по 333 ГК РФ застройщику не помогло. Постановление апелляционной инстанции немедленно вступает в законную силу, можно сразу получать исполнительный лист и подавать его в банк. Участник долевого строительства был очень доволен способом взыскания неустойки через арбитраж. Данное постановление Девятого арбитражного апелляционного суда еще раз подтверждает, что взыскание неустойки и штрафа в арбитражном суде, по-прежнему является эффективным при больших размерах неустойки.
В пользу истца с застройщика взыскано:
Итого: 1 165 494 руб. (без учета почтовых расходов и госпошлины).
Исполнительный лист выложен ниже. Постановление апелляционной инстанции по указанному делу можно скачать по ссылке 157% от заявленной неустойки с застройщика в арбитражном суде.
К особенностям дела можно отнести следующее. Юристы группы ПИК затягивали дело любыми способами. Подавали ходатайства об отложении дела и обжаловали любые определения суда в апелляционной инстанции. Пытались снять с себя вину по 401 ГК РФ. Однако заплатить по исполнительному листу застройщику всё же пришлось. Деньги по исполнительному листу были перечислены в полном объёме.
Особенности дела. Ответчик просил отказать в иске по причине отсутствия государственной регистрации договора цессии в Росреестре. Ссылался на п. 2 ст. 389 и п. 3 ст. 433 ГК РФ в соответствии с которыми, соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть также зарегистрировано. Однако наши юристы обратили внимание суда на следующее. Ответчик был уведомлен дольщиком о состоявшейся уступке штрафных санкций. В отсутствие его регистрации предоставление исполнения должником цессионарию не может повлечь для ответчика негативных последствий. Если уведомление об уступке направлено должнику первоначальным кредитором, то по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 385 и п. 1 ст. 312 ГК РФ исполнение, совершенное должником в пользу указанного в уведомлении нового кредитора, по общему правилу считается предоставлением надлежащему лицу, в том числе в случае недействительности договора, на основании которого должна производиться уступка.
Т.е. ответчик не вправе отказать в исполнении цессионарию по договору уступки штрафных санкций, вытекающих из нарушения застройщиком условий ДДУ. В итоге, суд согласился с доводами истца. Указал в мотивировочной части решения, что невыплата по договору цессии в связи с отсутствием его регистрации, является недобросовестным поведением должника направленным на уклонение от оплаты. Проиграв суд, ответчик подал апелляционную жалобу. Однако и в апелляционной инстанции его настигло поражение. Решение суда осталось без изменения. Сотрудник нашего юридического центра, отвечающий за исполнительное производство быстро нашел у ПИКа деньги на счетах. Исполнительный лист был полностью оплачен.
Коэффициент взыскания составил 75% от изначально заявленной неустойки по ДДУ. Ответчик пытался оспорить уступку штрафа по закону о защите прав потребителей, однако у него ничего не вышло. Подробности далее.
Ситуация классическая. Застройщик платежеспособный. Деньги по исполнительным листам платит сразу. Участник долевого строительства имеет право потребовать неустойку с застройщика в размере 2 035 984 рублей. Очевидно, если с такой большой суммой пойти в суд общей юрисдикции, то от указанной суммы мало что останется. С такими большими суммами два пути. Первый, это разбивать неустойку на несколько частей и просуживаться в суде общей юрисдикции. Второй, уступать неустойку юридическому лицу и всё взыскивать в арбитражном суде. На этом примере мы рассматриваем второй вариант, т.е. через арбитражный суд. Такой способ взыскания неустойки по ДДУ является более эффективным, быстрым и как следствие, выгодным.
Фабула судебного дела №А40-197742/18
Участник долевого строительства обратился в наш юридический центр по поводу взыскания большой неустойки с застройщика. Мы предложили дольщику два варианта: оформлять неустойку на наше ИП либо на своё юридическое лицо. Под "своим юридическим лицом" понимается ИП любого своего знакомого, которому дольщик доверяет. Дольщик выбрал первый вариант. От имени дольщика (цедента) была направлена претензия, затем уведомление об уступке неустойки и штрафа индивидуальному предпринимателю. От ИП (истец и цессионарий) также была направлена претензия, а затем иск в арбитражный суд. Все эти действия необходимо сделать, в том числе и для того, чтобы не регистрировать договор уступки права требования неустойки в Росреестре.
Наши юристы всё сделали правильно и результат оправдал ожидания дольщика.
Результаты:
Итого: 1 526 988 руб. 21 коп. (без учета госпошлины). Исполнительный лист оплачен в полном объёме.
После такого отличного решения ответчик подал апелляционную жалобу. Это понятно. Кому хочется выплачивать полтора миллиона рублей за просрочку по договору долевого участия? В своей жалобе застройщик пытался признать недействительным уступку штрафа за нарушение законодательства о защите прав потребителя. Мотивировал тем, что права требования уплаты штрафа по Закону РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» не могут быть уступлены по договору цессии, так как указанные требования неразрывно связаны с личностью кредитора. Девятый арбитражный апелляционный суд рассмотрел указанное дело и полностью отклонил доводы истца по следующим обстоятельствам.
В частности, судебная коллегия арбитражного апелляционного суда согласилась с нашими доводами и в двух словах сослалась на следующее:
Согласно ст. 10 214-ФЗ, в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору, сторона, ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку. В соответствии с п. 9 ст. 4 214-ФЗ, п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г. к указанным отношениям, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей. В силу п. 6 ст. 13 ЗоЗПП, при удовлетворении судом требований потребителя, суд взыскивает с исполнителя штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. Поскольку застройщик не исполнил требование дольщика по выплате неустойки в добровольном порядке, то у него возникло право требования уплаты штрафа. Согласно ст.384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В итоге, как мы и предполагали, решение суда первой инстанции устояло в апелляции. Юрист подал исполнительный лист в "нужный" банк и деньги были перечислены истцу в полном объёме.
Сначала нужно посоветоваться с юристом. Выявить обстоятельства препятствующие подачи иска в арбитраж. Определить на кого будут уступаться права требования по штрафным санкциям. Если препятствий не выявлено, выбрать юриста для это вида работ. У юридической фирмы должен быть соответствующий опыт. В противном случае, вы рискуете проиграть дело. После заключения договора на представительские услуги, юрист подготовит и направит застройщику претензию от участника долевого строительства.
Затем право требования неустойка и штрафа уступаются юридическому лицу. Лучше, если это будет индивидуальный предприниматель или общество с ограниченной ответственностью. У этого вида юридических лиц самое удобное налогообложение. Большинство ИП находятся на упрощённой схеме налогообложения в размере шести процентов. Кроме того, ИП легко открыть и легко ликвидировать при необходимости. Комиссия за вывод наличных денег со счёта ИП, обычно берётся банками, если деньги пробудут на счёте менее одного месяца. Как правило, сумма комиссии за снятие наличных не превышает одного процента.
После подписания договора уступки застройщику направляется претензия от ИП. Следом исковое заявление в арбитражный суд. Рассмотрение иска занимает обычно не менее двух заседений. Затем юрист получает исполнительный лист и подаёт его в банк на исполнение. Получение денежных средств обычно занимает несколько дней, в зависимости от кредитной организации.
По договору цессии дольщик уступает юридическому лицу право на взыскание неустойки по договору долевого участия и штрафа по закону о защите прав потребителей. Кроме этого, дополнительно можно уступить также убытки. В частности убытки по договору найма или связанные с переплатой процентов по кредитному договору за период просрочки. В судах общей юрисдикции удаётся крайне редко взыскать убытки, однако при взыскании через арбитраж шансы значительно увеличиваются.
Если дольщик согласовывает предложенное юристами ИП, то заключается договор, по условиям которого юридическое лицо обязуется передать дольщику полученные с застройщика денежные средства за минусом стоимости юридических услуг. Кроме того дольщик обязуется компенсировать индивидуальному предпринимателю налог на прибыль и расходы по делу. В свою очередь, юридическое лицо выигрывает суд, получает на себя исполнительный лист, по нему деньги и после перечисляет их участнику долевого строительства. Всё довольно просто и выгодно. Таким образом дольщик получает большую часть денежных средств по отработанной технологии взыскания неустойки с застройщика.
Договор долевого участия может содержать различные положения, запрещающие дольщику совершать определённые действия. Совсем не обязательно запрет на уступку права требования по неустойке должен быть прописан явно. Это может быть формулировка общего характера. Например, договор может содержать запрет на уступку дольщиком своих прав по нему без согласия застройщика. Обычно такие положения находиться в разделе об уступке прав требований. Впрочем они могут "прятаться" в других разделах договора. При наличии такого запрета всё решается индивидуально. В большинстве случаев такие условия не являются препятствием заключения догвора цессии без согласия застройщика. Позвоните по тел. 8-903-120-51-06 и обсудите с юристом МГЮА вашу ситуацию.
Допустима, это подтверждает выложенная выше судебная практика.
Таким образом уступка неустойки и штрафа по ДДУ возможна и после подписания акта приема-передачи квартиры. Риск обжалования застройщиком договора цессии в суде общей юрисдикции по причине запрета на уступку в договоре долевого участия имеет смысл обсудить с юристом.
Остались вопросы?
Посмотреть результаты нашей работы по взысканию неустойки с застройщиков в районных и городских судах можно в обзоре судебная практика по ДДУ в судах общей юрисдикции.
Результаты нашей работы: судебные решения и исполнительные листы, можно посмотреть в обзоре судебная практика по ДДУ. Здесь можно найти суды в которых снижают неустойку по минимуму.
Какие особенности расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика? Обязательно ли заключать соглашение о расторжении ДДУ? Какие могут возникнуть риски при расторжении? Что можно взыскать с застройщика помимо цены договора? Нужно ли перед подачей иска в суд погашать регистрационную запись в Росреестре? Об этом подробно в статье: расторжение ДДУ.
Неустойку удобно рассчитать на нашем калькуляторе ДДУ. Лучше любого юриста знает ставки ЦБ РФ и всегда актуален.
По каким ставкам правильно делать расчет? Считать по одной ставке или за каждый период по отдельности? В статье: расчет по ФЗ-214 подробно разобрали эту тему.
Какие деньги, полученные по исполнительному листу, облагаются подоходным налогом? Нужно платить налоги со штрафа, морально вреда, убытков или расходов на представителя? Вся налоговая практика по этому вопросу в статье: с каких сумм нужно платить НДФЛ.
В каких случаях суды удовлетворяют требования истца по убыткам? Какие документы подтверждают убытки по найму квартиры? Настолько реально взыскать переплату процентов по кредиту? В юридической статье: взыскание убытков с застройщика рассмотрели эти вопросы.
Как выбрать "хороший" суд и не подать иск в "плохой"? Какие критерии выбора подсудности? Входит ли штраф в цену иска? Как реагировать на уведомление о переносе сроков строительства? Об этом в разделе: вопросы и ответы юриста.
С какой даты исчисляется начало течения срока исковой давности? С даты, когда квартиру передали по акту или с даты, когда должны были передать? Что означает срок давности по искам о просроченных повременных платежах? После прочтения статьи про срок исковой давности по ДДУ окажется, что не всё потеряно.
Хорошо ли сначала принять квартиру по акту, а потом подавать иск в суд? По какому критерию выбирать юриста? Нужно ли ждать ответа на досудебную претензию? Достаточно прочитать обзор: неустойка с застройщика и всё станет ясно и понятно.
No related posts.