При оценке недвижимости применяются три основных подхода к оценке:
Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, и применяется в различных ситуациях.
Сравнительный подход к оценке недвижимости основывается на сопоставлении оцениваемого объекта с аналогами, на которые имеется информации о ценах. Различия между объектом и его аналогом в дальнейшем при помощи соответствующих корректировок данных.
Сравнительный подход применяется в следующих случаях:
Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:
К преимуществам сравнительного подхода относятся:
К недостаткам сравнительного подхода к оценке недвижимости относятся:
Затратный подход к оценке недвижимости основан на: расчёте рыночной стоимости земли, на которой расположен объект; подсчёте затрат на воспроизводство зданий и сооружений, являющихся объектом оценки, с учётом всех видов износа и предпринимательской прибыли.
Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:
Затратный подход применяют исходя из предположения «типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, нежели за создания объекта аналогичной полезности».
К преимуществам затратного подхода к оценке недвижимости относятся:
К недостаткам затратного подхода относятся:
Доходный подход к оценке недвижимости состоит в определение текущей стоимости будущего дохода от сдачи оцениваемой недвижимости в аренду.
Главная предпосылка для использования расчёта стоимости недвижимости при помощи такого подхода – это сдача объекта недвижимости в аренду.
Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:
Преобразование ожидаемого от объекта дохода в текущую стоимость путём прямой капитализации или капитализации доходов по норме отдачи на капитал (дисконтирование денежных потоков; капитализация по расчётным моделям)
Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения. Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:
1. сравнительный подход;
2. затратный подход;
3. доходный подход.
Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
– уровень заработной платы;
– величина накладных расходов;
– затраты на оборудование;
– нормы прибыли строителей в данном регионе;
– рыночные цены на строительные материалы.
Преимущества затратного подхода:
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
– технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
– обоснование необходимости обновления действующего объекта;
– оценка зданий специального назначения;
– при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
– анализ эффективности использования земли;
– решение задач страхования объекта;
– решение задач налогообложения;
– при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Этапы затратного подхода:
Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
При определение стоимости затратным подходом используется метод сравнительные единицы как самый простой и широко применяемый оценщиками, этот метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.
Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах недавно совершившихся сделок.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Основные требования к аналогу:
1.Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристики.
2.Сходные условия сделки.
Этапы сравнительного подхода:
1. Изучение нужного сегмента рынка и выбора объекта аналога;
2. Сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение анализа по каждой единице;
4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
5. Установление стоимости объекта оценки.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
6. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
– капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования – норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
– операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
– фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
– резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4.Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5.Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
– качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
– риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
– инвестиционной стоимости,поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
– рыночной стоимости.
Врамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
– прямой капитализации доходов;
– дисконтированных денежных потоков.
Для получения результата оценки, но основе доходного подхода изучаются данные об ожидаемом валовом доходом недвижимости и его возможным сокращении из-за неполной загрузки объекта о характере и продолжительности потока дохода от владения недвижимостью о возможных убытках от недобора суммы арендной платы об ожидаемых ежегодных эксплуатационных расходах и предлагаемой цене последующей перепродажи объекта.
Для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно или информация о них полностью отсутствует применяется метод мультипликатора валовой ренты он основан на предположении. Что существует определённая связь между ценой недвижимости и возможным доходом от её сдачи в аренду (Рентный доход).
Читайте также:
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости. Эти подходы известны как затратный подход, доходный подход и рыночный подход (известный также как подход САП – сравнительный анализ продаж). Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.
Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. При оценке имущества могут применяться различные методы калькуляции стоимости имущества, например калькуляция с помощью анализа статей баланса предприятия. Применяя затратный подход можно использовать как реальные затраты, которые были связаны с покупкой и эксплуатацией конкретного объекта недвижимости, так и затраты, которые необходимы для приобретения аналогичного по свойствам объекта недвижимости.
Затратный подход применяется в следующих случаях:
1) при технико-экономическом обосновании нового строительства;
2) при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
3) при выборе профиля объекта недвижимости;
4) при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами (для получения более обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта недвижимости необходимо выполнять различными методами, в том числе и методами, используемыми в затратном подходе);
5) при оценке зданий специального назначения (например, церквей, вокзалов, почты);
6) при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторов рынка (в российских условиях – рынок нежилых помещений);
7) для страхования (при оценке недвижимости для страхования риска предпочтение обычно отдается затратному подходу, так как страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются часто исходя из затрат страхователя).
Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа служат приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта.
Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов:
1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.
2. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.
3. Рассчитываются все виды износа – физический, функциональный и внешний.
4. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения (результат этапа 2 минус результат этапа 3).
5. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на четвертом этапе.
Затратный подход обычно применяется в том случае, когда необходимо оценить стоимость всего здания, а не отдельных его частей, например, квартир. Это связано с тем, что методы, используемые для оценки недвижимости, не позволяют достоверно оценить составные элементы оцениваемого объекта.
Как правило, не следует излишне полагаться на затратный подход, однако в ряде случаев применять его целесообразно. Например, в международной практике его используют для оценки объекта недвижимости без стоимости земли, на которой он находится, а также в целях имущественного и подоходного налогообложения, страхования, технико-экономического обоснования нового строительства и т. д.
При оценке реальной стоимости недвижимости с помощью затратного подхода определяют полную стоимость воспроизводства или замещения объекта и из нее вычитают его износ. Причем под полной стоимостью воспроизводства понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту. Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Для большинства целей оценки предпочтительнее определять полную стоимость воспроизводства, что позволяет точнее рассчитать продажную стоимость оцениваемого объекта. Однако трудно предположить, что кто-то захочет воспроизвести устаревшее здание со всеми его функциональными недостатками, и приоритет будет отдан зданию с такой же или большей полезностью, но создаваемому по современным стандартам, вкусам и дизайну. Поэтому на практике чаще рассчитывают полную стоимость замещения.
Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Различные методы оценки, основанные на доходном подходе, различаются тем, как это отношение определяется. Этим отличаются такие методы оценки, как мультипликатора валовой ренты, метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков.
Доходный подход заключается в перерасчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение следующих операций:
1. Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход. При этом определяются:
• потенциальный валовой доход, т. е. доход, который объект может принести за год при полной загрузке площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости;
• действительный валовой доход исходя из потенциального валового дохода, из которого вычитаются потери при сборе платежей и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).
Например, если оценивается стоимость гостиницы, то доход собственника будет складываться из стоимости: номеров, услуг ресторанов, услуг по чистке и стирке белья, арендной платы за установленные киоски и магазины. Оценщик должен учесть потенциал развития предпринимателя и отразить его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доходы за счет лучшего управления, организации финансового контроля, вовлечения новых производственных мощностей и других факторов. Дополнительные возможности получения дохода, как правило, учитываются заинтересованными сторонами в процессе оценки текущей стоимости.
2. Вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода.
Операционные издержки принято делить на:
• условно-постоянные, не зависящие от степени эксплуатации объекта недвижимости (налог на имущество, страховые взносы и т. д.);
• условно-переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и загрузки объекта (плата за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора и т.д.);
• резервы замещения – на замену в течение экономической жизни объекта недвижимости отдельных его элементов (конструктивных, эксплуатационных и интерьерных), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).
В случае оценки гостиницы операционные издержки включают следующие издержки: стоимость гостиничного номера, зарплату персонала и администрации, расходы на рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, вычитаются из валового оборота для определения чистого дохода.
3. Определение и корректировка чистого операционного дохода. Корректировка чистого дохода зависит от предпринимателя. Допустим, 70% дохода пойдут на покрытие платы за аренду и другие производственные расходы, в этом случае предприниматель может получить в виде вознаграждения до 30% от валового дохода. При высоком уровне конкуренции доход предпринимателя может сократиться.
Отметим, что в чистом доходе не учитываются расходы по обслуживанию кредитов и амортизационные отчисления.
4. Определение окончательной стоимости недвижимости. При этом могут использоваться методы капитализации доходов, дисконтированных денежных потоков, техника остатка и др.
Подход сравнительного анализа продаж (САП) характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости. Для того чтобы данный подход был применим в конкретной ситуации, необходимо обладать обширной рыночной информацией о продажах объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости и его информационной инфраструктуры.
Подход прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки рыночной стоимости недвижимости исходя из данных о недавних сделках. При этом анализируются реальные рыночные сделки и сравниваются объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости больше, чем обойдется приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Обычно между выбранными для сравнения и оцениваемым объектом существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу этих поправок положен принцип вклада.
Самым распространенным методом в данном подходе является сравнительный метод. Данный метод основан на предположении принципа замещения, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Основными этапами данного метода являются:
1. Изучение рынка недвижимости и выбора объектов – аналогов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом.
2. Сбор информации по каждому объекту
3. Сопоставление оцениваемого объекта и объектов – аналогов по отдельным элементам, корректировка цен продаж внесением поправок.
4. Согласование скорректированных цен аналогов и определение реальной рыночной стоимости объекта.
На первом этапе исследуется информация архивов городских фондов имущества, аудиторских, риэлторских и других структур и проводится выбор аналога.
На втором этапе собирается информация по каждому сопоставимому объекту по таким характеристикам, как дата продажи, цена сделки, местоположение объекта, полезная площадь объекта недвижимости, размер участка земли под объектом и вокруг него, транспортная доступность, близость к объектам инфраструктуры, наличие связи, комфортность объекта
На третьем этапе сопоставляем аналоги по элементам сравнения и корректируем цены продаж путем внесения поправок. При корректировке фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от сопоставимого объекта к оцениваемой недвижимости. При этом следует попытаться ответить на вопрос: « За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект?»
Итак, мы имеем три основных подхода к решению задачи оценки недвижимости. Как правило, конкретные методы оценки недвижимости используют не один, а несколько подходов для оценки. Например, при оценке стоимости здания с использованием затратного подхода стоимость материалов, использованных при строительстве здания может быть оценена с использованием рыночных данных. Или, например, при использовании метода сравнительного анализа продаж могут вводиться веса на различные варианты продаж в зависимости от того, какой доход приносил тот или иной объект, сравниваемый с объектом для оценки.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольна редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком.
1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб.для вузов / А. Н. Асаул. – СПб.: СПбГАСУ; М.: Изд-во АСВ, 2004. – 384 с.: ил. – Гр. – ISBN 5-93093-243-3 : 250-00.*52
2. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб.для вузов / А. Н. Асаул. – СПб.: Гуманистика, 2003. – 406 с.: ил. – (Монографии и учебники по современным проблемам экономики). – Гр. – ISBN 5-86050-175-7 : 250-00.*3.
3. А.Н. Асаул, Карасев А.В.Экономика недвижимости. Учебное пособие. 2001
4. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
5. Боровкова Валерия Анатольевна, Боровкова Виктория Анатольевна, Мокин В. О., Пирогова О. Е.Экономика недвижимости: Учебник для вузов
Дата добавления: 2014-01-03 ; Просмотров: 3466 ; Нарушение авторских прав? ;
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
No related posts.