Покупка апартаментов в москве подводные камни

Апартаменты появились на столичном рынке недвижимости несколько лет назад, но до сих пор многие аспекты непонятны простым покупателям. Это по всем признакам жилые помещения, которые при этом формально не являются квартирами для проживания.

У такого статуса есть свои преимущества. В первую очередь, это цена – обычно апартаменты как минимум на 10% дешевле квартир с аналогичными характеристиками. Кроме того, у людей больше свободы в планировании пространства, т.к. на них не распространяются ограничения, действующие в отношении квартир. А девелоперы, чтобы повысить конкурентоспособность проектов, зачастую вкладывают в них больше интересной «начинки», чем сделали бы для обычных квартир.

Что нужно учесть при покупке апартаментов? На какие юридические тонкости обратить внимание? Как скажется на этом сегменте изменения в 214-ФЗ и переход квартир на продажу по эскроу-счетам? Каково будущее апартаментов? На эти и другие вопросы ответят эксперты рынка.

Спикеры:

• 

Вопросы

1. Редакция www.irn.ru :
Добрый день, уважаемые эксперты! У нас есть несколько вопросов.

1) Каково сейчас состояние рынка апартаментов в целом?

2) Какие проблемы стоят перед девелоперами, работающими в этом формате? Чего девелоперы ждут от властей, чтобы строительство апартаментов стало более понятным, прозрачным и эффективным?

3) Каковы перспективы этого формата? Поделитесь, пожалуйста, прогнозами.

1) Апартаменты появились на столичном рынке в первой половине 2010-х, до начала активной реорганизации промзон. Из-за отсутствия площадок под строительство жилья апартаменты стали палочкой-выручалочкой для застройщиков. Еще одна причина интереса к строительству апартаментов – ухудшение ситуации в коммерческой недвижимости. Из-за переизбытка офисных площадей многие коммерческие застройщики переориентировались на жилье.

После того, как в рамках редевелопмента промзон город стал выделять большие участки земли под жилье, апартаментам стало сложнее конкурировать с квартирами. Поэтому сейчас они занимают около трети рынка в общем объеме предложения, но их доля в спросе, по наблюдениям брокеров, составляет менее 10%. Даже этот спрос распределяется неравномерно – основные продажи приходятся на несколько проектов, в то время как оставшаяся часть рынка испытывает проблемы со спросом. Тем не менее, проекты в хорошей локации и с удачной концепцией остаются востребованными.

2) Основная проблема – это не слишком прозрачный статус. Это жилье, которое формально не считается жильем. Причем такого понятия как апартаменты в законодательстве в принципе нет. Это формально могут быть помещения для гостиниц, офисов и даже производств. Этот статус влияет на возможность прописки, налоговую ставку и т.п. Периодически появляются новости о том, что власти планируют то запретить строительство апартаментов, то, напротив, приравнять их к жилью. Причем второе может нанести не меньший удар по этому сегменту – если на апартаменты распространятся те же требования по инфраструктуре, СНИПам и т.п., это лишит смысла их строительство, поскольку они перестанут быть конкурентоспособными по цене.

3) В целом тенденции схожи с квартирным рынком – высокая конкуренция, неравномерное распределение спроса. Но с поправкой на то, что апартаменты чаще всего проигрывают формальному жилью в конкурентной борьбе. Поэтому в данном сегменте будет еще сильнее нарастать разрыв в спросе между наиболее удачными и востребованными проектами с остальным рынком.

2. Антон:
Апартаменты, которые продаются по ДДУ, тоже будут переходить на эскроу или смогут работать по-старому? Влияют вообще переход на эскроу и другие поправки на апартаменты? Не станут ли их чаще строить, чтобы обойти закон?

С 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на проектное финансирование жилищного строительства с использованием эскроу-счетов. Изменения распространяются на все объекты, которые будут продаваться по договору долевого участия, вне зависимости от того, имеют они статус жилых или нежилых помещений. Если девелопер решит построить комплекс апартаментов по ДДУ после 1 июля, он должен будет продавать с использованием эскроу-счетов.

По старой схеме будут достраиваться проекты, которые соответствуют правилам, разработанным Минстроем РФ. Основными критериями будут: степень строительной готовности (не менее 30%) и объем привлеченных средств дольщиков (не менее 10%). В остальных случаях застройщикам придется перейти на новые правила.

Застройщики, которые продают апартаменты по ДДУ, обязаны привлекать денежные средства участников строительства с использованием счетов эскроу, если ДДУ с первым дольщиком будет представлен на госрегистрацию после 01.07.2019 г. (ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ).

Поправки, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в части перехода на эскроу, обязательны применительно как к жилым, так и к нежилым помещениям, к которым относятся и апартаменты, если денежные средства привлекаются по Договорам долевого участия в строительстве в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

Однако, 214 Федеральный закон является обязательным только при строительстве жилья. А апартаменты – это нежилые помещения, поэтому они могут реализовываться и по иным схемам (договорам), не затрагиваемым 214-ФЗ.

Реализация комплексов апартаментов не по ДДУ, соответственно, возможна и без использования счетов эскроу. Однако, использование эскроу счетов для застройщика будет обязательным в случае, если он решит построить апартаменты в составе многоквартирного дома.

Количество комплексов апартаментов, реализуемых не по ДДУ, безусловно, вырастет именно ввиду наличия возможности обойти закон.

3. Анна Рябова:
Здравствуйте. Насколько апартаменты дешевле квартир? И всегда ли они дешевле?

В среднем по рынку разница в стоимости — 20%. Это справедливо при условии, что сравниваются аналогичные варианты: то есть квартира и апартамент в одном многофункциональном комплексе, равные по площади, с сопоставимыми техническими и видовыми характеристиками.

К примеру, рассмотрим стоимость апартамента и квартиры в премиум-квартале JAZZ. Квартира на 9 этаже в комплексе Duke площадью 36,24 м2, с высотой потолка 3,1 м и балконами 2,98 м стоит 12 890 000 руб. Апартамент на 8 этаже в комплексе Miles площадью 35,74 м2, с высотой потолка 3,05 м и балконами 0,64 м2 стоит 9 990 000 руб. Разница в стоимости — 22,5%.

Действительно, обычно апартаменты дешевле квартир. Внутри МКАД есть проекты, в которых можно купить апартаменты дешевле 3 млн рублей. Это будет маленькая студия, но в квартирном сегменте таких объектов просто нет. При ценообразовании застройщики ориентируются на спрос, а покупатели готовы покупать апартаменты без официального жилого статуса только при условии того, что цена ниже. Мы проводили на IRN.RU онлайн-голосование на эту тему. Тогда 37,7% ответивших сказали, что апартаменты должны стоить более чем на 30% меньше, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Еще 32,7% считают адекватной разницу в цене 20-30% (см. «Читатели IRN.RU: апартаменты должны быть не менее чем на 20% дешевле квартир»). Правда, в реальности разница в ценах не всегда такая большая, поскольку зачастую цена является не единственным конкурентным преимуществом. Многие девелоперы для апартаментов нередко разрабатывают более интересную «начинку»: необычные форматы жилья, более высокие потолки, собственные террасы и другие «фишки».

4. Наталья:
Обычно пугают, что при проживании в апартаментах без прописки нельзя прикрепиться к поликлинике, школе и т.п. Насколько я понимаю, это не совсем правда и все граждане РФ могут прикрепиться куда угодно. Но есть ли все же с этим какие-то сложности без прописки?

У апартаментов статус нежилого помещения, поэтому собственник не сможет оформить постоянную или временную регистрацию. При этом, согласно законодательству РФ, у каждого гражданина есть право на медицинские услуги и свободу в выборе детских садов и школ вне зависимости от наличия прописки или регистрации.

Право собственности на апартаменты оформляется точно так же, как и на квартиры, и позволяет осуществлять те же операции с недвижимостью. Владельцы апартаментов могут в них проживать, сдавать их в аренду, продавать и дарить. Регистрация права собственности на апартаменты, в целом, ничем не отличается от приобретения прав на жилые помещения.

Прикрепиться возможно к любой поликлинике.

В соответствии с положениями закона федерального уровня, под номером 326-ФЗ, «Об обязательном медицинском страховании», каждый гражданин РФ, обладающий полисом ОМС, обладает правом выбора государственной поликлиники, к которой он будет прикреплен. Согласно правилам, прописанным в упомянутом законодательном акте, менять медицинское учреждение разрешается на чаще, чем один раз в календарный год.

Что касается школы, право на образование относится к числу конституционных прав (ст. 43 Конституции РФ), следовательно, должно быть реализовано с учетом принципа равенства, в том числе вне зависимости от места проживания. Соответствующие гарантии установлены в Федеральном законе «Об образовании в Российской Федерации», согласно ч. 4 ст. 67 которого в приеме в государственную или муниципальную образовательную организацию может быть отказано только по причине отсутствия в ней свободных мест, но не по причине удаленности места проживания обучающегося.

Стоит отметить, что регистрация по месту пребывания в апартаментах возможна при условии отнесения их к гостинице или другому подобному учреждению, к которым относятся: санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база.

Т.к. обычно оформляемая документация на апартаменты разрешает их использование в качестве помещений гостиничного типа, то встать в них на учет по месту пребывания, т.е. зарегистрироваться временно, вполне возможно. Максимальный срок регистрации по месту пребывания составляет 5 лет.

5. Сергей:
Апартаменты из-за своего статуса более сложный продукт для продажи. При прочих равных покупатели выберут официальное жилье. Есть ли у апартаментов конкурентные преимущества, помимо цены? Какими характеристиками должны обладать проекты с апартаментами, чтобы успешно продаваться?

Как и на квартирном рынке, спрос на апартаменты распределяется неравномерно. Основное количество сделок распределяется между несколькими проектами (а в прошлом году, например, в премиум-классе больше половины спроса пришлось на один проект), а остальные испытывают проблемы с продажами. Даже низкая цена не всегда спасает от проседания спроса. Дело в том, что люди, которые рассматривают жилье за 3-4 млн рублей, обычно обладают ограниченным ресурсом и опасаются более высоких налогов и коммунальных платежей. Апартаменты чаще рассматривают все же в более дорогих сегментах – не ниже комфорта, а чаще бизнес- и премиум. В них покупатели менее чувствительны к плате за содержание недвижимости. То есть конкурентоспособны те проекты, которые предлагают лучшую локацию и более высокий класс, чем человек бы мог себе позволить при покупке официальной квартиры.

Спросом пользуются апартаменты, которые находятся в центре, недалеко от него (рядом с ТТК) или в престижных районах на западе и юго-западе Москвы. В них должны быть разнообразные планировки, отделка, предусмотрены дополнительные сервисы для жильцов. И при этом их цена должна быть примерно на 20% ниже, чем в квартирных аналогах в тех же районах. Перечисленные характеристики не касаются сегмента de luxe – там формальный статус практически не играет роли, важнее индивиуальные характеристики.

Статус объекта недвижимости — важная характеристика для покупателя, но не решающая. Статус формирует цену приобретения. При этом, кроме стоимости, у покупателей есть еще ряд критериев выбора: локация, транспортная доступность, детская, спортивная и социальная инфраструктура, современные системы комфорта и пр. Если сравнивать объекты, расположенные в одном жилом комплексе, то превосходство апартаментов — только в цене. Здесь тоже уместно привести в пример премиум-квартал JAZZ, где у апартамента и квартиры одно расположение, идентичная инфраструктура и одинаковый набор услуг службы комфорта. При строительстве апартаментов квартала JAZZ были учтены те же технические требования, что и для корпусов с жилыми помещениями. Поэтому у апартамента в JAZZ преимущество только в стоимости.

6. Елена Попова:
Говорят, что в апартаментах дороже коммуналка. Это так? И насколько?

7. Дмитрий Назаров:
Если застройщик предлагает подписывать ДДУ – это точно такой же ДДУ, как на квартиры? Или для апартаментов есть отличия? Все ли гарантии, которые дает 214-ФЗ, распространяются на апартаменты? На какие юридические тонкости стоит обратить внимание при покупки?

Сам по себе ДДУ на приобретение апартаментов и на покупку квартиры не имеет глобальных отличий.

Нужно понимать, что приобретая апартаменты, гражданин покупает нежилое помещение, не предназначенное для постоянного проживания, поэтому в договоре должны прописываться все необходимые условия по благоустройству помещения, например, наличие коммуникаций, в том числе сан.узла, кухонной зоны и т.д.

Что касается Федерального закона № 214-ФЗ, то он не защищает покупателей апартаментов в той степени, в какой защищает покупателей квартир в случае банкротства застройщика.

Покупатели жилой недвижимости при банкротстве строительной фирмы вправе заявлять требования о передаче им жилья. При этом приобретатели апартаментов могут требовать только денежные средства, и не могут настаивать на предоставлении помещений.

Стоит обратить внимание, что в ДДУ не должно быть указано, что вы приобретаете нежилое помещение под офис или торговое помещение. Желательно указать, что помещение приобретается для проживания.

Согласно ч. 8 ст. 2 Закона Закон Российской Федерации от 25.06.1993 г. N 5242-1 (ред. от 03.04.2017) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», место пребывания – гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, либо не являющееся местом жительства гражданина Российской Федерации жилое помещение, в которых он проживает временно. Именно поэтому имеют место мнения, что если апартаменты расположены в торговом центре, то подразумевается, что они предназначены для офиса, а не для временного пребывания и к ним нельзя применить понятие гостиницы, следовательно, могут возникать сложности с оформлением временной регистрации. Что подтверждается и информацией с сайта градостроительной политики города Москвы:

«Сейчас регистрацию по месту пребывания граждане могут оформить в санаториях, гостиницах, домах отдыха. Такая же возможность может быть предоставлена и тем, кто живет в апарт-отелях» (https://www.mos.ru/news/item/38461073/ ).

8. Дмитрий Синочкин, журналист, ИИЦ «Недвижимость Петербурга»:
Как обозначены в кадастре столичные апартамент-комплексы – как гостиницы, офисы, производственные здания? (Есть ли данные по распределению функционала?) Соответствует ли их функционал – назначению участка? ЧТО ИМЕННО сдают в аренду владельцы апартаментов – жилье, гостиничные номера, нежилые помещения? Будут ли их помещения проходить классификацию на "звезды"? Правда ли, что в столице местный Росреестр, не заморачиваясь, регистрирует договоры по сдаче в аренду жилых помещений в нежилых зданиях?

В кадастре апартаменты обозначаются как нежилые помещения с различным назначением, например, гостиничного типа. Следует помнить, что апартаменты – понятие бытовое, народное, а не юридическое, поэтому не может использоваться в базах государственных органов. Производственные здания имеют иное целевое назначение, поэтому не могут выступать в официальных документах в качестве апартаментов. И, безусловно, функционал должен соответствовать назначению участка. Как правило, земельные участки, на которых расположены апартаменты, оформлены под гостиничные или административно-торговые здания. При этом земельные участки могут быть и с разрешенным использованием для размещения многоквартирных домов, когда в таких домах небольшой процент помещений составляют апартаменты.

Владельцы апартаментов сдают в аренду нежилые помещения, обозначая их как нежилые помещения, при этом в самом договоре может дополнительно указываться их статус апартаментов, или гостиничный статус, или статус помещений для временного проживания.

Что касается звездности, обязательная сертификация апарт-отелей вступит в силу с 1 июля 2019 года, сначала ее пройдут наиболее крупные объекты гостиничного сектора, от 50 номеров, а затем другие гостиницы и апарт-отели — в течение двух ближайших лет (С 2020-го — гостиницы, в которых более 15 номеров, а с 2021-го — все оставшиеся.). Важно понимать, что апартаменты и апарт-отели – это разный тип размещения.

Апарт-отель – это гостиница, где имеется номерной фонд разных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом.

При этом на отдельные помещения в виде апартаментов, пока классификация не распространяется, где гостиничные услуги не являются основным видом деятельности.

Росреестр регистрирует договоры аренды в нежилых зданиях с наименованием «нежилое помещение», но с назначением, например, гостиница, или нежилое помещение для временного проживания, что полностью соответствует букве закона.

9. Дмитрий:
Интересны реальные примеры с цифрами от владельцев аппартаментов, во что обходится содержание аппартаментов площадью 40-50 м2, коммунальные платежи, налоги. Легко ли продать такие аппартаменты на вторичке?

10. Ольга:
В каких сегментах и классах обычно строят апартаменты?

Больше всего проектов с апартаментами позиционируются в бизнес-классе – на них приходится почти половина рынка. Это как раз следствие того, о чем говорилось в ответе на пятый вопрос. Чтобы получить конкурентное преимущество, девелоперы строят апартаменты с начинкой более высокого класса по цене более низкого (тот самый бизнес по цене комфорта).

11. Анатолий Быков:
Добрый день! Много говорят о том, что апартаменты нужно в принципе запретить, т.к. это просто способ обойти закон. Каково ваше мнение на этот счет? Принесли ли апартаменты что-то интересное и важное на рынок, будет ли потерей их запрет?

В некоторых случаях апартаменты действительно строятся в непригодных для жилья условиях – не соблюдаются нормы для жилья по удаленности от крупных трасс, вредных производств и т.п. В апартаментах также могут не соблюдаться нормы по инсоляции, оснащению инфраструктурой и другие требования, актуальные для жилых домов. Но многие апартаменты – это просто результат экономии на изменении вида разрешенного использования земли. То есть по факту это может быть абсолютно нормальный участок для строительства жилья, но процедура изменения ВРИ долгая и дорогостоящая. Поэтому девелоперы предпочитают вместо этого построить апартаменты. Из типов жилья, которого не хватало бы рынку без существования апартаментов – это, прежде всего, лофты. По многим своим характеристикам, прежде всего, из-за того что это жилье на бывших заводов, они никогда бы не смогли получить формальный статус квартир. При этом лофты – яркий и необычный формат, который пользуется спросом.

Уважаемые читатели!

Прием вопросов на онлайн-конференцию завершен, благодарим вас за участие в обсуждении!

Эксперты ответят на вопросы в течение недели. Следите за обновлениями!

Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупка апартаментов в москве, подводные камни

Прописка с оговоркой Статус нежилого помещения апартаментов не позволяет их владельцу оформить постоянную регистрацию по месту жительства. В данном случае речь идет о временной регистрации по месту пребывания. «Постоянная регистрация отличается от временной тем, что последнюю нужно пролонгировать каждые 5 лет. Все остальные отличия сводятся к тому, что с временной регистрацией вам не удастся получить ИНН, полис ОМС, встать на биржу труда или в очередь на жилье», — объясняет Белоусов.
При этом даже временная регистрация на пять лет возможна не во всех апартаментах, а только в тех, что имеют статус гостиницы, подчеркивает генеральный директор компании «Метриум Групп» Литинецкая. «Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы».

В итоге разнице в стоимости между самыми дешевыми апартаментами на рынке превышает 100 раз — 3 миллиона рублей против 314 миллионов рублей, утверждает заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «Грас» Петр Кирилловский. Фактор «нежилого» Главной «опасностью» апартаментов сегодня является неопределенность сегмента, а точнее, его статус апартаментов как нежилых помещений, использующихся для длительного проживания. Апартаментные проекты в основном являются продуктом редевелопмента, то есть строятся на территории бывших промышленных зон.

«Классический апартамент — это, по сути, гостиничный номер. А в российском законодательстве статус гостиницы трактуется как нежилое помещение с жилым функционалом», — отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.
Чем отличаются апартаменты от квартир Что нужно учесть при покупке Проблемы оформления прав на апартаменты 214-ФЗ для апартаментов — не спасет от потери Апартаменты квартирные и апартаменты гостиничные — очередной камень Как купить апартаменты в Москве в 2017? Содержание апартаментов — снова юридический подвох Налоговые последствия покупки апартаментов Налоговый вычет при покупке апартаментов Адвокат Гордон А.Э. Адвокатская Палата Московской области Подводные камни при покупке апартаментов Большой выбор апартаментов на рынке недвижимости Москвы привлекают внимание потенциальных покупателей прежде всего выгодной ценой и часто, удобным расположением. Вместе с тем покупателям стоит обратить внимание на негативные характеристики апартаментов, которые часто перевешивают их плюсы.

>Покупка апартаментов в Москве, подводные камни

29.08.2017 А. Гордон

>Налоговый вычет при покупке апартаментов

Адвокатская Палата Московской области

Что такое Апартаменты

Апартаменты для большинства российских покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты. В Жилищном кодексе РФ перечислены жилые помещения: жилые дома, часть жилого дома, квартиры, часть квартиры, комната.

Первый и основополагающий подводный камень апартаментов, из которого вытекают все остальные недостатки и подводные камни – по Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями. По этому, первое юридическое последствие — в апартаментах (в нежилом помещении) не возможно зарегистрироваться, как в квартире или индивидуальном жилом доме, по месту жительства. Апартаменты в России — место временного пребывания.

Отличия апартаментов от квартир регистрацией не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, содержит гораздо более глубокий смысл чем может показаться, поскольку разница между квартирой и апартаментами юридическими последствиями не ограничивается.

Апартаменты в России — не жилые помещения. Можно ли жить в не жилых помещениях?

Защита права на жизнь в России унаследована от законодательства Советского Союза. В жилищной сфере, традиционно, жилищные права населения России обеспечиваются Жилищным кодексом РФ, согласно которому жилые помещения в России предназначены для постоянного проживания людей.

В этом смысле Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.

Вместе с тем, в таких помещениях можно жить, конечно, с известными ограничениями. В большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. Для покупателя апартаментов отсутствие возможности регистрации по месту жительства означает не возможность получения по месту нахождения апартаментов установленное законом социальное обслуживание.

Собственник апартаментов, как и проживающие в гостиницах (в нежилых помещениях) не имеют права на получение соответствующих социальных благ (детские сады, школы, поликлиники, мед обслуживание и т.д.).

Апартаменты — не квартира, и не только юридически

Наша практика юридического сопровождения покупки апартаментов показывает: Большинство современных апартаментов на рынке новостроек Москвы позиционируют как квартиры для постоянного проживания. При этом, для покупателей существенное значение имеют технические и санитарные стороны этого вопроса.

Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Апартаменты в существовавших до 2016 года технических и санитарных нормативных актах не упоминаются. По этому, все строящиеся в настоящее время в Москве апартаменты могли проектироваться и размещаться по ранее существовавшим нормативам. В лучшем случае по нормативам гостиниц и общежитий.

Таким образом не только при строительстве и проектировании, но уже при размещении самого здания с апартаментами возникают вопросы к безопасности будущих пользователей — жильцов. И эти параметры должны контролироваться покупателем апартаментов.

Увидеть примененные при проектировании, размещении и строительстве конкретных апартаментов нормативы покупатель сможет в проектной документации на строительство апартаментов. По нашей практике при продаже «квартир — апартаментов» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения не соответствуют требованиям к квартирам, а здания не имеют отношения к многоквартирным жилым домам.

В последнее время, в лучшем случае, размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.

Проблемы оформления прав на апартаменты

Строительство любых объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц, общежитий и многофункциональных центров, в составе которых могут быть апартаменты, осуществляется в соответствии с разрешительной документацией на строительство. Собственность на апартаменты может быть оформлена только после введения оконченного строительством объекта после его введения в эксплуатацию, которая возможна только в случае соответствия построенного объекта проектной, разрешительной документации и целевому назначению земельного участка. Поскольку апартаменты покупают на различных этапах: 1) на этапе строительства, 2) по окончании строительства, 3) после введения здания в эксплуатацию, 4) после оформления права собственности, не редко приходится сталкиваться с несоответствием между проектной документацией и документами на землю. На этапе строительства для заключения договора на покупку апартаментов эти несоответствия препятствием не являются, они «вылезут» позже, когда построенный объект не смогут ввести в эксплуатацию, и станет невозможно оформить собственность на апартаменты.

Дело в том, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы или многофункционального комплекса, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенному использованию земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью их бесплатного разрешения и малой перспективностью судебной защиты.

С чем столкнулись сопровождая покупку апартаментов в марте 2018

214-ФЗ для апартаментов — не спасет от потери

В Москве покупка апартаментов на «котловане», как правило, оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья», хотя есть и исключения. В связи с чем покупателям апартаментов самим нужно помнить о защите своих прав при заключении договора, иначе будет затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам, за брак при строительстве, и за иные нарушения договора.

Стоит отметить, что заключение договора на покупку апартаментов по правилам 214-ФЗ о Договорах участия в долевом строительстве не снимает с дольщиков апартаментов самую главную проблему — риск полной утраты денежных средств при банкротстве застройщика.

Дело в том, что новые правила 2017г. закона 214-ФЗ о выплатах возмещения дольщикам при банкротстве застройщика распространяются только на дольщиков при строительстве жилых помещений, которыми апартаменты не являются. А особые правила банкротства застройщиков в законе «О несостоятельности (банкротстве)» (параграф 7 закона) так же распространяются только на долевое строительство жилых помещений. В результате, дольщики апартаментов не могут в банкротстве застройщика заявлять требования о передачи им апартаментов (в натуре), и могут требовать только возврат денег, что в банкротстве крайне маловероятно.

Таким образом, статус апартаментов, как нежилых помещений, позволяет застройщикам и крупным инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные санитарные и технические нормы при проектировании «жилых помещений». В том числе при строительстве апартаментов возможно использование менее качественных материалов. Вместе с тем, если покупателю повезет, апартаменты могут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям, или к квартирам.

Очередной подводный камень при покупке апартаментов

В чем разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах. При этом, у таких апартаментов есть существенная юридическая особенность, которая может оказаться огромным булыжником на пути будущего собственника.

Эта особенность целевого назначения — предназначение для временного проживания в гостиницах, закладывается в исходно-разрешительную документацию на строительство объекта. Покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно выделить и приобрести в собственность, поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи.

В таких объектах возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле. Очевидно, что доля в праве это совсем не конкретное недвижимое имущество.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

Покупателю лучше выбрать апартаменты квартирного типа, а от покупки апартаментов гостиничного типа лучше воздержаться.

Очередной подводный камень апартаментов

Покупателям апартаментов в Москве нужно быть готовым не только к бОльшим расходам на пользование и содержание апартаментов, но и на возможные ограничения при пользовании апартаментами. Контролируемые государством тарифы ресурсоснабжающих организаций установлены для жилых помещений и для апартаментов не применяются, для последних тарифы значительно выше.

Но более важно, что тарифы на коммунальные услуги в зданиях с апартаментами устанавливают «местными» снабжающими организациями, а не городскими. Здесь снова проявляется та самая юридическая разница апартаментов и жилых помещений.

Но это еще не все. Как правило, платным оказывается пользование общим имуществом здания, например может оказаться платным пользование лифтовой площадкой, лестницами и т.д. Как правило, в комплексах с апартаментами платный въезд на территорию комплекса и платными являются парковки на территории, отдельно оплачивается содержание прилегающей территории и парковок (открытых). И т.д., и т.п. По этому более низкая цена апартаментов при покупке в последствии легко компенсируется значительными ежемесячными расходами на их содержание и пользование общей инфраструктурой здания. То же относится к подземным паркингам.

Покупка апартаментов и их использование, это совсем не то же, что покупка квартир. По этому все перечисленные вопросы необходимо выяснять до заключения договора на покупку апартаментов и оценить финансовую сторону вопроса.

Налоговые последствия покупки апартаментов

Налоговые последствия ожидают и покупателей апартаментов и квартир. Собственник недвижимости в России является плательщиком налога на владение недвижимостью — Налог на имущество физических лиц (Глава 32 Налогового кодекса РФ).

Налог уплачивается собственниками жилых домов; жилых помещений (квартир, комнат); гаражей, машино-мест; единых недвижимых комплексов (здания, строения, сооружения); объектов незавершенного строительства; иных зданий, строений, сооружений, помещений.

Налог уплачивается ежегодно и рассчитывается в виде процента от кадастровой стоимости недвижимости.

Ставку налога устанавливает местная администрация, субъекта РФ в котором расположена недвижимость. Для квартир в статье 406 Налогового кодекса РФ установлена максимальная ставка налога — 0,1% от кадастровой стоимости квартиры.

С апартаментами, сложнее. Во первых, как уже сказано выше в законодательстве РФ понятие «апартаменты» — отсутствует. По этому налогообложение апартаментов — вопрос спорный. Например, гостиничные апартаменты будут облагаться налогом как комплекс в целом, а затем делиться между собственниками пропорционально их долям.

Апартаменты-квартирные облагаются налогом, как отдельный объект нежилой недвижимости, однако на усмотрение местных властей оказывается ставка налога и льготы. Если для квартир ставка налога не может быть больше 0,1 %, то для апартаментов максимальная ставка налога допустима от 0,5 до 2 % кадастровой стоимости.

В Москве ставки налога на имущество отличаются в зависимости от размера кадастровой стоимости:

Кадастровая стоимость объекта налогообложения

До 10 млн. рублей (включительно) 0,1 процента Свыше 10 млн. рублей до 20 млн. рублей (включительно) 0,15 процента Свыше 20 млн. рублей до 50 млн. рублей (включительно) 0,2 процента Свыше 50 млн. рублей до 300 млн. рублей (включительно) 0,3 процента

Апартаменты в Москве считают «иными» объектами недвижимости, и применяют ставки 0,5% кадастровой стоимости.

Выгодно ли в Москве покупать апартаменты или квартиру, с точки зрения налогообложения? Вопрос, поскольку апартаменты пока дешевле квартир, и у апартаментов ниже кадастровая стоимость. Вместе с тем, налог на имущество по квартире может быть снижен за счет установленных льгот. Например, при цене квартиры до 10 млн. руб. ставка налога — 0,1%, а для апартаментов — 0,5%. С квартиры в 10 млн. руб. налог составит 10 000 руб/год. и его можно снизить. При этом апартаменты будут стоить не менее 8 млн.руб., и налог с них составит 40 000 руб./год.

Полезные записи:

ГРАНИЦА БАЛАНСОВОЙ ПРИНАДЛЕЖНОСТИСмотреть что такое "ГРАНИЦА БАЛАНСОВОЙ ПРИНАДЛЕЖНОСТИ" в других словарях: граница балансовой принадлежности —…

Жалоба на адвоката в адвокатскую палатуВ Адвокатскую Палату города _____________________________________гр. __________________________,проживавшего по адресу: ______________тел. ____________на…

Юридическая составляющая С юридической точки зрения, ликвидация предприятия – это очень сложный процесс, зачастую сопровождаемый…

ЗакладнаяПрава залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной…

Дополнительное соглашение к договору. Статьи по предмету Гражданское право Вернуться к списку статей по юриспруденции…

Образец апелляционной жалобы по гражданскому делуВ ________________________________ суд(верховный суд республики/краевой/областной суд/суд города федеральногозначения/суд автономной области/суд…