Содержание
Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.
Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра
Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.
Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:
Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.
В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости — период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.
Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.
Итого: около 10 тысяч, против минимум 50 тысяч рублей при покупке через агентство недвижимости.
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт:
Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.
Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:
Кроме того, будьте готовы:
Современный рынок недвижимости в России богат на предложения и спрос, а значит, продажа-приобретение каждого объекта сопряжены с определенным, весьма высоким риском. И речь даже не о мошенничестве (которого тоже много), а о юридически нечистых сделках, когда продавцы пытаются завысить (или занизить в договоре) реальную стоимость имущества, ввести покупателя в заблуждение по иным, принципиально важным вопросам.
Довольно часто сегодня гражданам, решившим приобрести в собственность частный дом, приходится самим решать массу проблем, с этим связанных, самостоятельно разбираться во всевозможных нюансах сделки, чтобы не попасть впросак. А значит, еще до подписания договора необходимо быть максимально осведомленными и подготовленными. А после не пренебрегать осторожностью, не торопиться и быть очень внимательными на протяжении всей сделки.
Многие предпочитают доверить процедуру специалистам. И это верное решение. Но вовсе отходить от дел не стоит. Надо постоянно контролировать ситуацию. Присутствовать при осмотре будущего жилья, активно участвовать в обсуждении пунктов предстоящего договора, самостоятельно подписывать бумаги (предварительно внимательно их прочитав). Нельзя полностью положиться на доверенных лиц и лишь раздавать указания. Есть риск остаться и без денег, и без дома.
По закону частный дом и земельный участок под ним — это разные объекты недвижимости, обладающие абсолютно разными кадастровыми номерами. Однако (все по тому же закону) продать их по отдельности невозможно. А значит, покупая частный особняк, следует озаботиться тем, чтобы в результате сделки и земля под ним стала принадлежать именно покупателю, а не кому-нибудь другому. Принадлежать официально, по документам.
Но прежде, чем приступить к визуальному осмотру дома и земельного участка, следует ознакомиться с правоустанавливающими документами на эти объекты недвижимости. Для этого продавец должен предоставить:
Мало просто прочитать предоставленные бумаги на выбранный дом, важно знать, на что обратить самое пристальное внимание, где могут таиться опасные для сделки «подводные камни».
Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений.
Важно: если в пакете недостает каких-то бумаг или в предоставленных документах обнаружены ошибки, от приобретения такого дома следует отказаться (хотя бы временно), рассмотреть другие варианты недвижимости. И не забывать, что техническая документация сохраняет актуальность лишь на протяжении 5 лет.
Итак, еще раз нужно напомнить, что правоустанавливающие документы на дом и на землю — это два разных пакета юридических бумаг. В наличии должны быть и те, и другие обязательно. Раздельно продать эти два объекта нельзя. И даже если здание не достроено, на него непременно должны быть правоустанавливающие документы. Не нужно слушать продавца, который уверяет, будто потом узаконить строение можно будет «без проблем». Проблемы обязательно возникнут, а в худшем случае дело может кончиться сносом здания.
Необходимо удостоверится, что дом точно находится на земельном участке, принадлежащем продавцу. А также убедиться, что нет нарушения соседских границ. Кроме того, и тип здания, заявленный в документации, должен точно соответствовать тому, который существует в реальности.
Нужно будет также проверить наличие реально существующих хозяйственных построек на плане. Если их на плане нет, они либо незаконны, либо документ неактуален. Да и площадь территории лучше бы перемерить, чтоб совпадала с официально указанными цифрами.
Важно: особое внимание следует уделить кадастровому паспорту. Если в этом документе 2 страницы, значит объект не имеет ни обременений, ни арестов. А если страниц 4, необходимо с особой внимательностью читать их содержимое.
Дизайн и внутренняя планировка будущего жилья — это, конечно, очень важно. Но не на этих характеристиках здания следует сосредоточиться прежде всего при визуальном осмотре дома. Главное — техническое состояние строения и коммуникаций.
Загородные дома покупать и, соответственно, осматривать лучше весной, когда очевидными становятся все недостатки (если они есть) — высокий уровень влажности, сырость, затопление подвала или подпола, прочее. На кровле можно заметить следы протекания, объективно оценить качество работы системы водоотвода. Обязательно нужно будет проверить состояние фундамента — если что-то не так, весной это будет особенно заметно.
Двери и окна — дело второстепенное, их всегда можно заменить. В отличие от несущих конструкций, состояние которых должно стать предметом самого пристального изучения. Возможно вместе со специалистами, которые смогут в своем заключении поручиться за то, что дом надежен и не представляет угрозы для жизни и здоровья будущих жильцов.
Следует проверить и систему отопления здания (независимо от времени года) — батареи должны полностью нагреваться не позже, чем за полчаса после запуска котла. Также проверке подлежит наличие и исправность спусковых кранов.
Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов. Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов. Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.
Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости. Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано. Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.
Дом, приобретенный на первичном рынке — это всегда хорошо в плане юридической чистоты сделки. Ведь ранее у этой недвижимости просто не было владельцев. Опять же на нем нет никаких обременений или арестов, «левых» зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить, и прочих «сюрпризов». Однако абсолютно безопасности договора купли-продажи это все же не гарантирует.
И среди застройщиков сегодня мошенников хватает. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость у какой-то компании, следует изучить ее (компании) историю. Важную роль играет их стаж на рынке — если работают долго, значит наверняка добросовестно. Плюс репутация — о ней лучше всего расскажут отзывы реальных клиентов. А еще обязательно нужно поехать по адресу реализуемого объекта и убедиться, что он там действительно есть. И адрес, и объект.
Также следует понимать, что покупать недостроенный дом — это, конечно, дешевле, но очень рискованно. Неизвестно, завершиться ли строительство в срок. А может оно будет совсем заморожено по каким-то причинам. Так что еще до подписания договора следует проконсультироваться с квалифицированным юристом и опытным риэлтером. А то и вовсе попросить их сопровождать подобную сделку.
На что нужно обратить особое внимание, приобретая дом на первичном рынке? На:
Перед тем, как приобретать дом на вторичном рынке, следует наверняка убедиться в его юридической чистоте, как имущества. Для проверки у продавца нужно потребовать следующие документы:
Следует иметь ввиду, что каждая дополнительная постройка на домовой территории должна быть законной. Также нужно обратить внимание — когда и на каких основаниях дом (и земля под ним) стал собственностью продавца. Это важно, поскольку у каждого основания могут быть свои нюансы. Так, например, если прошло менее 3-х лет после вступления в наследство, могут объявиться иные претенденты на него (наследство), что вовлечет покупателя в судебные разбирательства с непредсказуемым исходом.
Правильнее всего — воспользоваться квалифицированной юридической помощью, чтобы быть уверенным, что все делается по закону, безопасно и не грозит нежелательными последствиями. Тогда и удовольствие от покупки дома будет абсолютно полным.
В статье подробно описана информация о поиске первичного и вторичного жилого дома, о том, что нужно знать при покупке дома, какой пакет документов проверять перед приобретением и какие вопросы задавать при покупке дома. Как купить дом и не поддаться на уловки мошенников, вы узнаете ниже.
Хотите перебраться в новое жилище? Тогда в процессе подбора нужно быть готовым к длительным поискам или завышенной стоимости дома.
Не стоит отчаиваться! Ваше желание абсолютно осуществимо. Для этого необходимо составить план действий и внимательно следовать ему.
Это основной и важнейший вопрос, на который нужно дать ответ пред покупкой. Суть не в географическом расположении недвижимости, а в том, что покупать: новенький загородный дом, что застройщик конструирует «для вас», либо приобретать так называемое «вторичное жилье».
Вторичная недвижимость – это квартиры с юридической историей, то есть одним или несколькими собственниками.
У сооружения, возведенного строительной компанией, еще нет юридической истории, а значит, лицо будет первым владельцем. Купить его можно по наименьшей стоимости, однако только лишь в процессе возведения, которое длится неопределенный промежуток времени.
Приобретая загородный дом, который еще строится, владелец заселяется не сразу, а спустя несколько лет. Есть строительные компании, которые требуют залог, после чего пропадают, а иные используют дешевые стройматериалы по цене дорогих. Для того, чтобы не попасться на уловки мошенников, необходимо отдавать предпочтение известным застройщикам с большим количеством реальных положительных отзывов о работе.
Особенность приобретения жилища, которое сейчас кому-то принадлежит — скрупулезный контроль документации. Покупаемое жилье не должно находиться в залоговой собственности банка, быть взято в ипотеку, находиться в аренде и не должно обладать прочими обременяющими факторами.
Покупка нового дома – это дело волнительное и непростое. Все процессы и действия должны быть взвешенными и обдуманными. Необходимо ознакомиться со всеми предложениями для того, чтобы снизить шанс обмана и не приобрести как юридически, так и физически проблемное жилье. Как правильно купить дом, рассмотрим ниже.
Подбор географического расположения нового дома — дело индивидуальные. Одни люди, выбирая район, ориентируются на то, чтобы рядом находилась школа, детский сад, торговый центр, маршрут общественного транспорта. Другие ищут дом, который поможет сменить городскую суету на тишину и отдалённость, третьи подбирают жилье для того, чтобы ввести собственный бизнес.
Аспекты подбора района разные, однако дать оценку и проанализировать предложения в интересующих покупателя районах необходимо полностью.
Отыскать объявление можно на интернет-доске, где рекламу о недвижимости оставляют владельцы жилищ и агентств. Предпочтительно выбирать объявления от частных лиц, так как агентство берет свой процент за работу. В результате часть средств, которые вы выплачиваете за жильё, получит агент.
Необходимо концентрировать собственное внимание на предложениях со средней стоимостью. Привлекательные доступные по цене варианты могут иметь ветхое строение, отдалённый участок, трудности с оформлением документации, плохую историю.
Не нужно стесняться звонить по объявлению, которое предлагает дорогой вариант жилища. Если дом реализует владелец, возможно, он даст согласие на снижение цены и покупатель сможет приобрести по той стоимости, на которую рассчитывал.
Просмотр понравившихся вариантов — важный этап в ходе покупки дома. Посещая участок, необходимо обращать внимание на всевозможные детали, обойти все здание и заглянуть в каждый угол.
Проанализируйте, как сооружение подготовлено к просмотру, потрогайте стены, осмотрите здание внешне. Необходимо поинтересоваться всеми техническими факторами: из чего выполнена основа, крыша, стены, убедиться в том, что все сооружения, расположенные на данном участке, внесены в проект и оформлены по закону.
Помимо этого, стоит поинтересоваться у владельцев о минусах здания, обстоятельствах продажи. Минусы — это основной момент, на который необходимо обращать внимание при подборе дома. Так как вряд ли новый владелец дома будет рад возникновению неприятного сюрприза после переезда.
Размещение объявления о продаже дома означает, что документация на недвижимую собственность у владельца уже собрана и готова к заключению сделки. Однако на самом деле это не всегда так. Зачастую реализация жилья и подготовка необходимых документов осуществляется одновременно. Для того, чтобы не встретиться с проблемами и ошибками в бумагах, поддельными справками и выписками, бумаги необходимо внимательно проверить.
Покупая дом, рекомендуется подключить к проверке профессиональных специалистов, систематически работающих с подобными документами. Целесообразнее заплатить за услуги эксперта, нежели рассчитывать на исполнительность продавца.
Заключение сделки – это важный процесс как для покупателя, так и продавца. Принципиально важным значением обладает оформление договора купли-продажи, знакомство со всеми его подпунктами. Рекомендуется перед тем, как расписаться в таком документе, показать соглашение юристу.
Оформление сделки происходит в присутствии правительственного регистратора. При нём же осуществляется передача денег для устранения каких-либо дальнейших недоразумений.
Материнский капитал — это национальная программа, которая направлена на повышение благополучия семей Российской Федерации, в которых рождается второй ребёнок. Им выдается сертификат на почти полмиллиона рублей. Как правило, многие применяют его для улучшения жилищных условий. Приобрести дом за подобную сумму невозможно, однако ее можно использовать как первоначальный взнос в ходе приобретения дома в кредит. Это отличный вариант, как можно купить дом, если нет денег.
Выдача материнского капитала осуществляется с целью улучшения условий проживания семей при появлении на свет второго ребёнка.
Необходимо отметить, что не все реализаторы жилищ, подавших объявления о продаже, с удовольствием идут на заключение сделки с применением материнского капитала. Деньги пенсионный фонд перечисляет продавцу не сразу, а только лишь после того, как рассмотрит и одобрит сделку.
Ещё одной характерный чертой приобретения жилища из ресурсов материнского капитала является наличие строгих условий к покупаемым у сооружения. Износ дома не должен превышать 50 %.
На осмотр заинтересовавшего объекта недвижимости рекомендуется брать собой опытного специалиста в области строительства, который имеет точное понимание о том, каким образом должен выглядеть добротный качественный дом. Для данной цели сгодится и работник риелторской фирмы или оценщик, который знает, как выбрать частный дом.
Необходимо задавать вопросы при покупке дома, уточнить у собственника год сооружения дома, время проживания в нем, а также число владельцев.
Идеального стройматериала для возведения здания не существует. Древесина, пеноблок, камень, ракушечник, кирпич, сип-панель — каждый из этих стройматериалов обладает своим временем усадки, долговечностью, теплоизоляционными свойствами. Необходимо осмотреть толщину, состояние стен, убедиться в отсутствии сырости и плесени.
В случае плохого крепления фундамента и его отсутствия возможно возникновение больших трещин, которые ведут к дальнейшему перекосу дома. Трещины на фасаде являются тревожным знаком, который свидетельствует о неправильном устройстве фундамента. При наличии подвала необходимо посмотреть и его, чтобы убедиться в отсутствии воды, грибка и сырости.
При осмотре жилища необходимо интересоваться и кровлей. Существенным значением обладает материал, которым перекрыта крыша, и его состояние. Необходимо удостовериться в стабильности несущей конструкции кровли, и в том, сможет ли она выдержать большое количество снега, а также обладает ли гидроизоляцией и утеплением.
Самым экономичным отоплением является газовое. Если жилище приобретается в не газифицированном районе, система отопления может быть электрической, печной или от котла, который работает при помощи твёрдого топлива.
Для того, чтобы вычислить, какое количество необходимо для обогрева нового дома, нужно попросить у собственника квитанции об оплате ЖКУ зимой.
В случае отсутствия подключения к централизованному водоснабжению для забора жидкости применяются колодцы или скважины. Рекомендуется осуществить забор воды на экспертизу, дабы удостовериться в её безопасности. Для нагрева жидкости в частном доме используется газовая колонка, электрический, накопительный или проточный водонагреватель.
При осмотре необходимо сосредоточиться на хозяйственных постройках. Они должны быть включены в проект местности и техническое удостоверение объекта. Стоит провести их осмотр: определить площадь участка, его формы, верное расположение септика, который отвечает всем санитарным нормам, имеет систему полива или возможности её установки, рельеф двора.
Любая погрешность в бумагах или их отсутствие могут превратиться в крупный ком проблем, начиная от сложности в переоформлении на нового владельца и завершая риском приобретения жилища с бременем.
Для того, чтобы не стать жертвой аферы и не встретиться с незаконными факторами в виде оспаривания прав на приобретенное жилье со стороны третьего лица, необходимо направить осуществлять тщательную проверку документации интересующего объекта.
Ознакомимся с основными документами, которые должны быть у владельца выставляемой на продаже недвижимости.
Разрешение на строительство доказывает соответствие проектных документов требованиям градостроительного отдела муниципалитета. Данный акт выдается при покупке участка под строительство. Он передается следующему правообладателю местности без переоформления, если установленный в нем срок, отведенный на возведение, не вышел.
Собственник обязательно должен предоставить покупателю доказательство права собственности на жильё и участок земли. Данные бумаги предоставляют возможность управлять им. Если говорить о продаже сооружения, которое находится не в собственности продавца, а его близкого родственника, то он должен иметь нотариально заверенную доверенность, подтверждающую, что он осуществляет действия от имени человека, чьи данные указаны в выписке из ЕГРН.
Идеальным вариантом покупки дома является тот факт, если в нём никто не прописан, либо прописан только владелец и его родные. Зачастую случается так, что в здании прописаны дальние родственники, дети, не достигшие 18 лет или вовсе посторонние лица, которых нужно найти для того, чтобы они выписались, или пройти процедуру их выписки через суд. Процесс занимает определённое количество времени и переносит сделку купли-продажи.
Согласие на реализацию долевого имущества должны дать все совладельцы, иначе заключение соглашения купли-продажи невозможно. Если кто-либо из совладельцев недвижимости не живёт в нём или находится в другой стране, человек, продающий недвижимость, может осуществить сделку по нотариально заверенному документу от совладельца.
Перечень документов, предоставление которых необходимо во всех случаях продажи жилого дома:
Он оформляется до заключения сделки, в нем покупатель и продавец обсуждают основные условия, на которых в перспективе будет заключено соглашение. Период действия заблаговременного соглашения равен 12 месяцам, при его оформлении стороны устанавливают произвольный срок, в течение которого договор обладает силой.
Эксперты рекомендуют подходить к оформлению предварительного соглашения также ответственно, как и к главному. Государственное регистрирование данной бумаги не нужно.
Именно на данном этапе покупатель осуществляет передачу средств продавцу, и сделка считается состоявшейся. Согласно желанию сторон, главное соглашение заверяется у нотариуса, однако это не обязательно.
В соглашении необходимо указать:
Передача финансовых средств должна осуществляться при наличии свидетелей. Это может быть работник нотариальной службы, банковского отделения.
Важно! Договор оформляется и подписывается в трёх экземплярах. Одна копия остается у продавца, другая у покупателя, и ещё одна передается государственному регистратору.
При приобретении жилого дома государственная регистрация — это неизбежная процедура. Обращение с пакетами бумаг рассматривается на протяжении 10 рабочих дней. Обращаться нужно в МФЦ.
Для государственной регистрации нужно предоставить:
В основном афера с недвижимостью для потребителя завершается утратой кругленькой суммы денег. Недобросовестные продавцы применяют двойную реализацию, подделку бумаг, продажу жилища, снятого по договору аренды, неприватизированного жилья, а кроме того, недвижимости после кончины собственника и вплоть до вхождения в полномочия его легитимных преемников.
На рынке недвижимости потребитель рискует гораздо больше, нежели продавец. Способ «развода», где жертвой является владелец загородного дома или жилплощади, которая выставлена на продажу, значительно меньше, нежели жульнических действий, вследствие которых потребитель теряет всё — и денежные средства, и приобретённый дом.
Аферисты технично скрываются, но их всё-таки можно узнать.
Разберём ряд классических методик, понимание которых поможет не стать жертвой мошенничества.
Приобретая жильё в городке сельского типа или деревне, необходимо сопоставить фактическую площадь двора с указанными в предъявленных владельцем бумагах. Самым простым способом проверки является замер участка и проведение нехитрого подсчета. Для того, чтобы измерить участок, необходимо использовать механическую рулетку или цифровой геодезический прибор.
С 2018 г. собственники аграрных участков могут реализовать их только лишь после выполнения межевания и внесения координат участка во общественную кадастровую карту России.
Расположение помещений в здании должно соответствовать схеме, указанной в техническом документе сооружения. Перепланировка в доме должна быть отражена и в кадастровом документе.
Все документы, имеющиеся у выставляемого на продажу дома, подлежат тщательной проверке. Это касается и проектной документации. При покупке дома, который для вас строит компания, необходимо ознакомиться с проектными документами ещё в период переговоров. В случае, если покупатель не разбирается в подобной документации, нужно показать проект эксперту.
Заключение соглашения купли-продажи с собственником должно осуществляться дважды. Первое затрагивает земельный участок, а второе — сооружения, возведенные на его территории. Прежде чем подписать договор, стоит убедиться в точности бумаг, соответствии информации на участок и дом со сведениями, внесёнными в текст соглашения.
Несколько раз перепроверить точность заполнения и передать документы регистратору, который подтверждает законность проведения сделки, для вторичного контроля.
Для заключения приведем ряд советов, которые предостерегают от попадания в руки аферистов:
Эмоциональная составляющая является не лучшим помощником в покупке дома. Нужно проявить спокойствие и не утратить бдительность!
No related posts.