Порядок узаконивания перепланировки квартиры

Причины перепланировки могут быть разные.

Собственники не нашли подходящий вариант при покупке и решили переделать под себя то, что есть. Или жильцам просто надоело прежнее расположение комнат, и они захотели внести в свою квартиру что-то новое.

Независимо от причин, если перед началом работ по перепланировке они не были одобрены соответствующими органами, то действия собственников считаются незаконными.

Что же делать, когда перепланировка в самовольном порядке уже произведена? Необходимо узаконить все совершенные изменения.

Какие ремонтные работы считаются незаконными?

Статья 25 Жилищного кодекса РФ трактует понятие перепланировки как изменение конфигурации жилого помещения.

А незаконной перепланировкой считается такое изменение:

• без уведомления органа, который занимается согласованием этих вопросов,
• при отсутствии документального подтверждения проведенного согласования;
• при нарушении утвержденного проекта перепланировки.

Если же производятся более серьезные перемены, такие как установка или перемещение инженерных сетей, санитарно-технического или электрического оборудования, которые подлежат отражению в техпаспорте, то они считаются переустройством квартиры.

Для чего необходимо узаконивание изменений в квартире?

Перепланировка перепланировке рознь. Все зависит от размаха фантазии владельца квартиры. Он может пожелать установить небольшую дополнительную перегородку, тем самым увеличив число комнат. А может превратить «однушку» в студию или объединить ванную комнату и туалет.

В первом случае он, скорее всего, не нарушит ни чьи права и никого никак не заденет. Во втором же могут пострадать несущие конструкции здания, общедомовые коммуникации и прочее имущество общего пользования.

Так для чего же нужно выполнение процедуры узаконивания перепланировки:

1. Если предполагаемые изменения прошли все согласования, то риск повредить целостность дома или коммуникаций минимален. А значит, на плечи хозяина квартиры не лягут непредвиденные расходы на ремонтные работы.
2. Если реальный план квартиры не совпадает с техническим паспортом, то ее становится очень затруднительно продать. Ведь зарегистрировать такую сделку в органе Жилинспекции становится невозможно. Кроме того, такую квартиру нельзя будет передать в дар или заключить с ее участием иную сделку по отчуждению, так как новый хозяин не сможет вступить в права собственности.
3. Если квартира была приобретена по программе ипотечного кредитования и окончательные выплаты за нее еще не осуществлены, то банк может заставить в принудительном порядке вернуть помещению первоначальный вид.

Пошаговая инструкция по узакониванию проведенных ремонтных работ

Очевидным советом в данной ситуации является получить разрешение на перепланировку еще до ее воплощения в жизнь. Но зачастую бывает как раз наоборот, и узаконить внесенные изменения нужно постфактум.

С этой целью необходимо обратиться в районную администрацию или в суд по месту нахождения жилого помещения. Но предварительно придется совершить ряд подготовительных действий.

На первом этапе узаконивания перепланировки в квартире собственнику нужно подготовить пакет документов:

• поэтажный план дома, полученный в БТИ;
• технический паспорт подвергшейся изменениям квартиры;
• свидетельство о собственности жилого помещения;
• выписка из домовой книги;
• выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности за оказанные коммунальные услуги.

Следующим шагом станет обращение в БТИ с документами, подтверждающими право собственности на квартиру и удостоверение личности (паспортом).

Если самовольное изменение является незначительным и не касается несущих конструкций, санитарных зон и прочих существенных коммуникаций, то для осуществления согласования вполне достаточно плана, полученного в БТИ.

Если же перепланировка была более масштабной и затронула несущие конструкции дома или инженерные системы, то необходимо получение проекта.

Проект требует согласования в инстанциях, в чьей компетенции находятся внесенные изменения. Их список довольно обширен и в зависимости от ситуации может включать:

• Роспотребнадзор;
• Противопожарную службу (ГУ МЧС России);
• Жилищную инспекцию;
• Ростехнадзор.

В заключении со всеми необходимыми документами можно идти в районную администрацию (или в суд) и писать заявление с просьбой принять жилое помещение (квартиру) в эксплуатацию в перепланированном виде.

Заказ проекта реконструкции

Вряд ли владелец квартиры самостоятельно сможет определить, как проложить новые коммуникации (или перенести старые) так, чтобы не нанести вреда соседям или инженерным сетям.

Именно поэтому нужно обращаться за помощью к специалистам. Только они смогут определить, можно ли сохранить изменения в таком виде, в каком они произведены.

А если имеют место нарушения или угроза общедомовым конструкциям, то укажут на это и скажут, что необходимо подправить.

Тем не менее, если выбор пал на какую-то проектную организацию, нужно тщательно ознакомиться с ее репутацией:

1. Выяснить, имеется ли у нее соответствующая действующая лицензия на этот вид деятельности.
2. Узнать опыт работы, как долго компания существует на рынке проектных услуг.
3. Наличие в штате фирмы необходимых специалистов.
4. Для разработки проекта перепланировки от хозяина квартиры потребуется предоставить план, полученный в БТИ. Затем сотрудники проектной компании выезжают на место и осуществляют все необходимые замеры для изготовления проекта.

Получение нового технического паспорта

Начиная с 2013 года, технический паспорт на квартиру именуется техническим планом. Получить новый технический план жилого помещения после перепланировки можно в БТИ.

В Бюро нужно предоставить полученный в районной администрации акт приемочной комиссии или распоряжение о произведенном переустройстве, а также:

• Свидетельство о собственности (или иные правоустанавливающие документы);
• проект квартиры с учетом перепланировки и предыдущий технический паспорт;
• паспорт собственника.

Срок изготовления нового технического паспорта, как правило, не превышает 10 дней. Кроме бумажного экземпляра собственнику выдается и его электронная версия, созданная при помощи специализированной проектной программы.

Переоформление кадастрового паспорта и свидетельства о праве собственности на квартиру?

Кадастровый паспорт является ключевым документом, содержащим все основные характеристики квартиры. Состоит он их описательной части и чертежа жилого помещения. А раз имеется графическая информация, значит, она должна быть актуальной.

Для получения кадастрового паспорта необходимо обратиться в Кадастровую палату территориального отделения Росреестра.

Туда же нужно предоставить пакет документов:

• технический план;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• план, полученный в БТИ;
• акт приемочной комиссии районной администрации;
• документы, подтверждающие согласование с Роспотребнадзором, Противопожарной службой и другими инстанциями.

Оформляется новое свидетельство также в Росреестре при предоставлении кадастрового паспорта и документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Рассмотрение вопроса в суде

Если не удается решить вопрос узаконивания через районную администрацию, то придется обращаться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление о перепланировке квартиры по любому образцу и предоставить пакет документов, аналогичный тому, что подавался в администрацию.

В установленную дату собственник должен явиться на судебное заседание. В процессе него будет рассмотрена правомерность перепланировки:

1. В том случае, если внесенные изменения не нанесли урона дому или соседям и являются не существенными, то выносится решение об узаконивании перепланировки.
2. Если же они носят масштабный характер и противоречат правилам и нормам Жилищного законодательства, то суд принуждает хозяина вернуть жилому помещению первоначальный облик.

Любое судебное решение выдается в письменном виде.

Если же перепланировка признана законной, то с полученным решением суда и прочими необходимыми документами можно отправляться в БТИ.

Стоимость самостоятельного узаконивания и через посредников

Общая сумма затрат на узаконивание перепланировки напрямую зависит от масштабов внесенных изменений и площади квартиры.

Но в любом случае самостоятельное оформление обойдется собственнику гораздо дешевле:

1. Госпошлина за изготовление технического плана составляет от 1200 рублей, в то время как обращение за ним в специализированную негосударственную организацию варьируется от 2000 до 10000 рублей.
2. Стоимость получения кадастрового паспорта от 200 рублей.
3. Госпошлина за подачу искового заявления – 300 рублей.
4. Создание плана перепланировки лицензированной организацией обойдется от 4500 рублей, в БТИ от 1200 рублей.

Если полностью же доверить все заботы по установлению законности специализированной организации, то стоимость подобных услуг начинается от 25 – 30 тыс. рублей. К этой сумме дополнительно приплюсовываются все обязательные платежи в необходимые инстанции.

А дальше уж личный выбор каждого – тратить свое время на посещение всех необходимых организаций и сбор документов или переплатить, но узаконить перепланировку без особых забот.

Поэтому прежде чем начинать глобальное изменение своей квартиры, необходимо все несколько раз взвесить. Ведь если жилая площадь является частной собственностью – это еще не значит, что с ней можно делать все что угодно.

Видео: Как узаконить изменения в квартире после ремонта?

В видеосюжете юрист рассказывает, что такое перепланировка квартиры или иной недвижимости и как она должна проводиться по законодательству РФ.

Кроме того, даются советы, что делать, если перепланировака уже сделана без согласования с уполномоченными органами. Дается приблизительный порядок действий для узаконивания изменений в состоянии квартиры после проведения в ней ремонтных работ.

Законодательная база

• ЖК РФ (ст. 27, 29);
• ГК РФ (ст. 131, 132).

Почему нужно узаконивать перепланировку?

Многие собственники проводят перепланировку квартиры без согласования с органами местной администрации. Как правило, подобные нарушения редко выявляются на практике. Никто специально не следит за состоянием жилых помещений. Обнаружить незаконный ремонт могут:

• Соседи, которые обеспокоены сохранностью дома и безопасностью своего проживания;
• Работники банка, если квартира взята в ипотеку;
• Специалисты БТИ при составлении технического паспорта.

Владелец не может распоряжаться таким помещением в полной мере. Любые сделки с квартирой, в которой проведена незаконная перепланировка будут считаться недействительными. Поэтому, перепланировку обязательно нужно узаконить.

Если жилье было куплено в ипотеку, при обнаружении изменений банк может обязать выплатить кредит досрочно. В случае невыполнения требований, квартира будет выставлена на торги.

Чаще всего процедура узаконивания перепланировки квартиры необходима при продаже, обмене, дарении или наследовании имущества.

Куда обращаться для узаконивания перепланировки

• У нашего онлайн-консультанта на сайте;
• В БТИ (первичный прием специалиста бесплатный);
• В жилищном департаменте районной администрации;
• В юридической фирме;
• В архитектурном бюро;
• В проектной организации.

Что такое свободная планировка?

В последнее время набирают популярность квартиры со свободной планировкой — в помещении будут только несущие конструкции. Такая планировка позволяет сделать расположение комнат на свое усмотрение, но имеет ряд ограничений:

• Нельзя переносить кухню и санузел;
• Запрещено объединять балконы и жилые помещения;
• Нельзя переносить вентиляционные трубы;
• Запрещается создание жилых комнат без источника естественного освещения;
• Нельзя нарушать прочность несущих стен и конструкций.

В зависимости от сложности работ на получение разрешения уйдет от 1 месяца до полугода.

Пошаговая инструкция по перепланировке

• Через жилищную инспекцию;
• Через суд.

Самостоятельное узаконивание перепланировки через жилищную инспекцию

Чтобы оформить разрешение на перепланировку потребуется выполнить следующий порядок действий:

• Получить в ЕГРП выписку о праве собственности;
• Обратиться в БТИ за техническим паспортом;
• Получить справку в МЧС и СЭС о соответствии ремонта нормам противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности;
• Предоставить проект перепланировки;
• Получить согласие от всех прописанных в квартире граждан;
• Отдать документы на рассмотрение в жилищную инспекцию или МФЦ;
• Дождаться решения;
• Получить акт приемочной комиссии;
• Зарегистрировать изменения в технической документации.

Как узаконить перепланировку через суд

Процесс самостоятельного узаконивания занимает достаточно длительный срок: только на рассмотрение документов может уйти до полутора месяцев. Чтобы сократить время и быстро получить разрешение проще всего подать иск об узаконивании перепланировки квартиры. Сделать это можно следующим образом:

• Получить в БТИ технический паспорт с изначальным и фактическим планом;
• Обратиться в частную фирму за проведением экспертизы;
• Получить заключение об отсутствии нарушений при ремонтно-строительных работах;
• Подать исковое заявление в районный суд;
• На основании решения суда зафиксировать изменения в документации.

В большинстве случаев при самостоятельном оформлении несогласованной перепланировки жилищная инспекция может не подтвердить правомерность сложных изменений в конфигурации помещения.

Как провести экспертизу?

Обращение в частные агентства решает несколько проблем:

• Не нужно самостоятельно посещать МЧС и СЭС;
• Не обязательно оформлять проект перепланировки.

Это значительно сократит расходы на согласование изменений. Для сравнения: проект обойдется от 10 тысяч рублей, а цена заключения специалиста будет в два раза меньше.

Для проведения экспертизы перепланировки квартиры для подачи иска на узаконивание потребуются следующие документы:

• Проектная документация (при наличии);
• Технический паспорт с планом помещения до и после ремонта;
• Выписка из ЕГРП о праве собственности.

Не позднее, чем через неделю, у вас на руках будет заключение, подтверждающее отсутствие нарушений во время проведения строительно-ремонтных работ.

Как подать исковое заявление

На основании проведенной экспертизы надо обратиться в суд. Иск необходим, чтобы узаконить перепланировку и не возвращать помещению изначальный вид. В заявлении указываются следующие сведения:

• Ф.И.О. владельца;
• Информация о регистрации права собственности;
• Перечень проведенных строительно-ремонтных работ;
• Данные о компании, осуществляющей перепланировку;
• Причины отсутствия согласования;
• Результаты заключения экспертизы;
• Дополнительные справки (по желанию);
• Перечень прилагаемых документов.

Исковое заявление об узаконивании перепланировки квартиры в большинстве случае удовлетворяется судом, если были предоставлены доказательства:

• Об отсутствии нарушений законных интересов и прав иных граждан;
• Изменения не несут угрозы жизни и здоровью жильцам;
• Ремонтно-строительные работы не сказались на прочности несущих конструкций дома.

Причины отказа в суде

Не всегда суд на стороне истца. Невозможно узаконить следующие изменения при перепланировке:

• Перенос радиаторов системы отопления на балкон или лоджию;
• Увеличение кухни или санузла за счет жилых помещений;
• Объединение газифицированного помещения с жилым;
• Демонтаж вентиляционных каналов;
• Нарушение прочности несущих конструкций;
• Увеличение нагрузки на системы водоснабжения, электроснабжения и теплоснабжения;
• Демонтаж балконного простенка.

Как узаконить самовольную перепланировку квартиры:

В действующих постановлениях есть перечень мероприятий, требующих согласования в государственных организациях, но что делать, если эти мероприятия были проведены незаконно? Объясняем, как узаконить перепланировку квартиры в 2019 году самостоятельно. Приведенная ниже инструкция подходит для всех видов домов — кирпичных, панельных и монолитных.

Для чего это нужно

Перестраивать свое жилище, причем самым радикальным образом, всегда считалось хорошим тоном, особенно в условиях всеобщей стандартизации. В конце девяностых начался настоящий бум. До начала двухтысячных информация о том, какие действия способны нанести зданию вред, практически отсутствовала. Ремонтно-технические работы проводились бесконтрольно. Изменения в несущих конструкциях и инженерных коммуникациях нигде не отображались.

Тогда многим было не совсем понятно, как и зачем это делать. Отсутствовали правильные пошаговые инструкции, позволяющие быстро привести свою жилплощадь в порядок. Надо признать, что и сейчас, когда информации хватает, многие недобросовестные владельцы действуют на свой страх и риск, зная, что нарушают закон. Но рано или поздно встает вопрос — как узаконить уже сделанную перепланировку в квартире?

Происходит это как правило в следующих ситуациях.

• При продаже недвижимости. Незаконное вмешательство, не отображенное на плане БТИ, приводит к значительному снижению цены, так как ответственность за него переходит на нового собственника. Желающих приобрести проблемную жилплощадь немного, благо у покупателя всегда есть возможность сверить план БТИ с тем, что есть на самом деле.
• При других операциях с недвижимостью, когда необходимо установить соответствие данным в выписке ЕГРН и плане БТИ, например, при оформлении договора дарения продать, передачи в наследство.
• Если жилье оформлено в ипотеку. Устройство проема в стене или другое несанкционированное действие может стать поводом для отказа банка;
• При проверке, проводимой городскими службами. Целью таких проверок является сверка данных в документах с тем, что имеет место в действительности.

Кроме того несогласованные изменения часто вызывают ослабление несущих конструкций, приводя дом в состояние, близкое к аварийному. Дело тут уже не столько в узаконивании, сколько в обеспечении безопасности. По внешнему виду не всегда удается определить, что стены и перекрытия работают на пределе, но при дальнейшем даже незначительном увеличении нагрузки может начаться разрушение материала. Cнос вентиляционного канала, расширение санузла за счет прихожей или гостиной и другие мероприятия, запрещенные законодательством, заметно ухудшают условия проживания не только владельца жилья, но и его соседей. Эти проблемы требуют срочного решения.