Права арендатора квартиры по договору аренды

При составлении договора аренды недвижимости, указываются права и обязанности обеих сторон.

Арендатор – это тот, который берет в аренду имущество. Закон не предъявляет к нему никаких специальных требований.

Обязанности и права арендатора.

• требовать от арендодателя передачи объекта аренды;
• выкупать арендованную недвижимость, если это указано в договоре;
• сдавать арендованный объект в субаренду (срок субаренды больше срока аренды);
• преимущество заключать договор на новый срок перед другими;
• передавать право в залог, по согласованию с арендодателем;
• уменьшения арендной платы, если состояние арендуемой недвижимости изменилось в худшую сторону.

• Пользоваться арендованным имуществом с учетом условий, которые указываются в договоре. А если это аренда земельного участка, то арендатор должен использовать участок только в определенных целях, которые указывают в соглашении.
• Поддерживать имущество в должном состоянии, нести расходы, чтобы состояние недвижимости не ухудшалось.
• Вносить арендную плату – порядок, условия и сроки внесения платы (за год вперед, помесячно, ежедекадно и т.п.) согласно договору.
• Производить необходимый ремонт, чтобы устранить недостатки в техническом состоянии арендуемого объекта.
• Вернуть недвижимость (или участок) после срока действия договора в том виде, какой был до заключения сделки. Если освобождение земельного участка или объекта было не вовремя, то собственник может обратиться в суд и потребовать неустойку или дополнительную арендную плату.

Если договор аренды с правом выкупа ст. 624, то возможен выкуп арендуемого объекта. Когда по истечении срока аренды или до его окончания, арендатор внес всю выкупную сумму, предусмотренную договором и законодательством.

В случае смерти арендатора, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если в договоре не указано другое. Арендодатель не вправе отказать наследнику, исключение – договор был заключен из-за личных качеств арендатора.

Арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке, если:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование или препятствует его использованию, нарушая условия договора;
• переданное арендатору имущество имеет недостатки, не оговоренные арендодателем при заключении договора;
• объект аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, находится в состоянии, не пригодном для использования.

Ответственность арендатора перед арендодателем наступает, если были нарушения условий договора:

1. Если арендатор пользуется объектом, на условиях, которых нет в договоре аренды или другого назначения имущества, то арендодатель может расторгнуть договор и потребовать возмещение убытков (пункт 3 ст.615 ГК).
2. В случае неоплаты аренды в установленный срок.
3. Если арендатор наносит ущерб недвижимости.
4. Если арендатор отказывается возвращать арендованное имущество после истечения срока аренды.

Временный владелец (арендатор) не имеет права проводить с арендуемым имуществом следующие операции: продавать, дарить и оставлять в наследство.

На схеме наглядно отображены права и обязанности арендатора.

Как только потенциальный съемщик квартиры получает на руки ключи, а вместе с ними и статус полноправного арендатора, на его голову шквалом обрушиваются обязанности, обязанности, обязанности: вовремя платить, поддерживать чистоту, не портить мебель и бытовую технику, следить за кранами, чтобы, не дай Бог, не залить соседей, не «жечь» слишком много электричества… и так далее, и тому подобное.

Получив такой широкий список обязанностей, арендатор должен знать, что у него, как и у всякого человека, есть права, посредством которых он сможет урегулировать свои отношения с владельцем квартиры.

Если сделка найма осуществляется официально, то съемщику переживать нечего: свод прав и обязанностей должен быть прописан в договоре найма, один экземпляр которого остается у квартиранта, и он может в любой момент попунктно сверить наличие своих официально утвержденных прав, а также процент их реализации.

Договор поможет в восстановлении прав в случае, если они каким-то образом ущемлены арендодателем. С официальным документом в разы легче добиться справедливости. А как быть в случае, если договор между нанимателем и хозяином жилья был заключен только на словах? Можно ли требовать соблюдения прав арендатора в таком случае?

По умолчанию

Случаи, когда квартирант и арендодатель настолько хорошо находят общий язык, что им и договор никакой не нужен, нередки, но, чтобы достичь подобного взаимопонимания и доверия, необходимы долгие годы аренды у одного и того же владельца недвижимости.

Если такового нет, а сторонам обоюдно выгодна аренда жилья на неофициальной основе, придется договариваться и верить друг другу только на слово.

Такой вариант сдачи жилья предусматривает права и обязанности исключительно по умолчанию, а это, как правило, влечет за собой недоразумения.

Недоразумение первое: кто оплачивает коммуналку?

Согласно законодательству, наниматель жилья обязан самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ. И если у вас на руках нет договора, посредством которого возможно переложить эту обязанность на плечи владельца квартиры, то и права перекладывать оплату на арендодателя у съемщика нет, хоть теоретически законодатель это позволяет.

Недоразумение второе: кто делает ремонт?

В ГК России предусмотрено обязанность совершать капитальные ремонтные работы усилиями или с использованием средств собственника недвижимости. Косметический ремонт делает арендатор.

Такой подход логичен и с чисто человеческой точки зрения: при долгосрочной аренде предметы мебели и интерьера изнашиваются и теряют презентабельность вида, а, поскольку, причиной износа становятся арендаторы, то им и исправлять положение.

Ремонтные работы частенько становятся камнем преткновения между собственником и нанимателем. Чтобы они не привели к расторжению договора, арендатору следует знать, что он имеет право отказаться от ремонта квартиры в том случае, если она досталась ему в неподготовленном виде.

Если вы заведомо соглашаетесь вселиться в подобное жилье, то сделайте несколько снимков квартиры при арендодателе, чтобы через некоторое время он не смог выдвинуть вам надуманные претензии и потребовать ремонта.

Права необходимо фиксировать письменно

На рынке недвижимости действует немало недобросовестных арендодателей, готовых любую ситуацию повернуть себе на пользу, при этом ограничивая права арендатора.

Чтобы обезопасить себя от таких людей, желательно фиксировать все права и обязанности сторон в договоре найма (о нем мы уже писали тут). Но даже если такового нет, ограничивать ваши права как полноценного съемщика определенной жилой площади никто не смеет – они в любом случае остаются за вами. Правда, при возникновении конфликтной ситуации доказать свою правоту будет гораздо сложнее, но вы ведь сделали свой выбор – согласились на устную договоренность.

Арендатор имеет право

Оплачивая аренду жилья вы, по сути, покупаете время своего пребывания на этой конкретной жилплощади и оплачиваете реализацию своих прав, которые вы должны знать, использовать и, при необходимости, защищать.

Итак, арендатор жилого помещения обладает полным правом по договору аренды:

• в течение срока аренды пользоваться квартирой и установленной в ней мебелью и бытовой техникой. Принимая от владельца квартиру, не лишним было бы отразить в договоре состояние предметов мебели и техники, поскольку бывают случаи, когда хозяин предоставляет «дышащие на ладан» предметы обихода, а потом выдвигает квартиранту претензию о порче имущества;
• поселить в арендованную квартиру своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей без дополнительного согласования с владельцем жилья. На практике все же лучше договориться с хозяином по этому поводу, поскольку многие из арендодателей категорически против проживания в съемных квартирах маленьких детей, которые как никто умеют наносить урон свежему ремонту и новой мебели.

Идти на хитрость, оговаривая с хозяином один состав жителей, а имея в виду совсем другой, не стоит – рано или поздно обман всплывет (контрольное посещение хозяина может произойти неожиданно, да и всезнающих старушек у подъезда не нужно сбрасывать с весов), собственник может попросту разорвать договор аренды, учуяв что-то неладное;

продлевать срок договора аренды, если и вас, и хозяина все устраивает, и у него нет планов на продажу жилья или не появился другой кандидат на аренду этого жилья;

проводить ремонтные работы в квартире, заблаговременно оговорив с хозяином их объем, содержание и используемые материалы. Обычно стоимость подобного ремонта входит в счет оплаты последующих месяцев аренды, поэтому его проведение должно быть согласовано с хозяином квартиры;

требовать проведения ремонтных работ за счет владельца жилья, в случае возникновения аварийной ситуации (пожара, затопления) не по вашей вине;

оговаривать время и периодичность контрольных посещений хозяина квартиры;

требовать от хозяина жилья официального уведомления о досрочном разрыве договора найма и тем самым застраховать себя от возможности быстро и внезапно очутиться на улице с чемоданами;

при ознакомлении с графиком внесения платежей и их размера, при аренде жилья арендатор имеет право требовать соблюдения этого графика и его неизменности на протяжении всего срока действия договора.

Бывает ли виноватым арендодатель?

В погоне за дополнительной «копеечкой» собственники квартир порой теряют человеческий облик и так «закручивают гайки» арендаторам, что те вынуждены или съезжать, или выкладывать космические суммы за право прозябания в весьма приземленных (даже примитивных) условиях.

Виноватый по всем параметрам квартировладелец будет чувствовать себя безнаказанным и сдирать со съемщика по три шкуры. Договор найма служит еще и неким сдерживающим фактором для готового в любой момент распоясаться арендодателя.

Поэтому юристы так настоятельно и рекомендуют съемщикам идти на квартиру к собственникам, которые не боятся подписывать договор.

Нелегальная сдача квартиры в аренду является прямым нарушением законодательства РФ. Не делайте так!

Удобнее всего сдавать в аренду квартиры длительно. Это позволит иметь больше свободного времени. Более подробную информацию вы сможете найти здесь.

Цены на жилье в нашей стране таковы, что аренда квартиры для многих становится единственным выходом. К сожалению, права арендаторов зачастую нарушаются: собственники «закручивают гайки», понимая, что жильцы зависят от них. Как не пасть жертвой более подкованного в законодательстве владельца квартиры? И на что в принципе имеет право арендатор?

Определимся с терминами

Традиционно сложилось, что в этой сфере используются слова «арендатор» и «арендодатель», а речь в этом случае, соответственно, идет об «аренде квартиры». Однако в Гражданском кодексе (ГК) нашей страны в разделе «Аренда» есть отдельная глава, посвященная жилым помещениям, и в ней фигурирует термин «наем». Соответственно, более корректно говорить о «найме квартиры», и в дальнейшем в этой статье мы будем придерживаться более корректного варианта.

Для справки:

Наниматель — тот, кто снимает жилье.

Наймодатель — владелец квартиры, тот, кто ее сдает

Договор найма — документ, подтверждающий найм квартиры, в нем прописываются все условия и договоренности, к которым пришли наниматель и наймодатель

Важно! Правильнее всего заключать договор найма.

Однако, если вы заключили договор аренды, то все равно сможете защитить свои права в суде, поскольку договор составлен в письменном виде и в нем прописаны все условия найма.

Можно ссылаться на то, что неточность термина — ошибка, или даже умысел одной из сторон.

Договор — первым делом

Закон обязывает нанимателя и владельца жилья обязательно заключать письменный договор найма жилого помещения (ст. 674 ГК). Кроме того, мы рекомендуем все существенные договоренности с наймодателем (сроки оплаты, порядок возврата задатка, количество визитов с проверками в месяц) фиксировать в письменном виде. Это убережет от неприятных прецедентов, потому что все спорные вопросы будут прописаны и заверены. Такая практика в конечном итоге выгода обеим сторонам, потому что договор служит доказательством в случае нарушения чьих-либо прав.

Договор — это ваша гарантия соблюдения оговоренных условий. В нем прописывается срок, на который он заключается. В противном случае договор считается заключенным на неопределенный срок (и может быть расторгнут за три месяца по инициативе одной из сторон).

Для справки:

Иногда проживание в чужое квартире осуществляется без оплаты (например, если вы пользуетесь жильем друзей, пока те находятся в отъезде). В этом случае может потребоваться документ, подтверждающий право находиться на чужой жилплощади — например, если нужно вызвать слесаря или сантехника. В этом случае заключается безвозмездный договор.

Важно! Рекомендуем при заключении договора сделать опись имущества в квартире с пометками о его состоянии (работоспособности) и подписать этот документ с владельцем. Это даст возможность в дальнейшем избегать несправедливых обвинений в порче имущества.

При расторжении договора также желательно составить опись имущества и анализ состояния квартиры — чтобы у наймодателя не было повода через какое-то время подать в суд из-за якобы сломанных техники или мебели.

Заключив договор, вы можете проживать в квартире в течение всего срока его действия, а также пользоваться имуществом, находящимся в ней.

• Если состояние передаваемого с квартирой имущества существенно препятствует использованию его по назначению, вы вправе требовать устранения недостатков, компенсации затраченных вами средств (если ремонтируете сами) или расторжения договора (ГК, ст. 612, п. 1). Поэтому перед тем, как отдавать деньги, проверьте технику, мебель в доме, посмотрите на состояние квартиры в целом — если требуется ремонт, лучше заявить об этом сразу.
• Владелец квартиры обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению имущества (ГК, ст. 676, п. 1)
• Если в указанный в договоре срок (или разумный срок, если в договоре это не прописано) наймодатель не предоставит имущество, вы имеете право истребовать это имущество (ГК, ст. 398), а также возмещения убытков или расторжения договора.
• Постоянно проживающие с вами родственники могут вселиться в квартиру по предварительной договоренности с собственником жилья. Но на несовершеннолетних детей это условие не распространяется — они могут жить с родителем без дополнительных соглашений и договоренностей (ГК, ст. 679)
• Вы можете подселить к себе временных жильцов — на срок до шести месяцев, с согласия наймодателя. Отказать он может в том случае, если в случае вселения не будет выполняться требование нормы общей площади жилого помещения на одного человека (ГК, ст. 680).

Платеж вы можете вносить по заранее оговоренному графику. Повышать оплату слишком часто владелец не имеет права.

• В договоре должны быть прописаны размер оплаты, периодичность и сроки ее передачи владельцу квартиры (ГК, ст. 614, п. 1, ст. 682, п. 1, 3). Прямо или косвенно нарушать этот график наймодатель не может (то есть, не имеет права требовать плату до установленного дня — если не было просрочки по предыдущим месяцам), также он не вправе приезжать «с проверкой» без предварительного предупреждения.
• Если договор не предполагает иного, повышение платы возможно, но не чаще одного раза в год (ГК, ст. 614, п. 3). При этом, в одностороннем порядке повысить плату нельзя (ГК, ст. 682, п. 2)
• Понижение платы по вашему требованию тоже возможно — если ухудшились условия жизни или по каким-либо причинам, не зависящим от нанимателя, ухудшилось качество имущества (ГК, ст. 614, п. 4).

Капитальный ремонт имущества осуществляет владелец квартиры. Вы можете производить косметический ремонт по договоренности с владельцем.

• Капитальный ремонт производится по договоренности или в разумный срок после возникновения срочной необходимости такого ремонта (ГК, ст. 681, п. 2).
• Наниматель имеет право (а по закону и обязан) по договоренности с владельцем жилья делать косметический ремонт квартиры или ремонт имущества (ГК, ст. 681, п. 1). На практике зачастую такие расходы вычитаются из очередной суммы оплаты за наем квартиры.

Важно! Условия, на которых осуществляется ремонт, желательно также прописать в договоре, или письменно получить согласия на четко описанные изменения в облике квартиры.

Наймодатель не имеет права расторгнуть договор без предупреждения. Также у вас есть преимущество при продлении договора.

• Наймодатель не имеет права разорвать договор в одностороннем порядке. Он может обратиться в суд, если наниматель ухудшает качество имущества или не платит в течение шести (в случае краткосрочного найма — два) и более месяцев. Причем, предварительно он обязан отправить письменное уведомление (ГК, ст. 687, п. 2)
• Наниматель имеет право разорвать договор досрочно, но нужно за три месяца уведомить наймодателя (ГК, ст. 687).
• Наниматель может разорвать договор, если наймодатель препятствует использованию имущества, не совершает капитальный ремонт или имущество оказывается в состоянии, не пригодном для использования, по причинам, не зависящим от нанимателя.
• По соглашению сторон договор можно разорвать без предварительных предупреждений, буквально за один день.
• Что касается продления договора, наниматель имеет преимущество перед другими. Если наниматель не нарушал договор, не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель обязан предложить ему заключить новый договор на тех же или иных условиях.

Важно! Отказаться от продления договора со своей стороны наймодатель может только в том случае, если решает не сдавать квартиру внаем в течение года. Если вы подозреваете, что хозяин квартиры хочет вас обмануть, это повод обратиться в суд.

А если предложения продлить или расторгнуть договор не поступило, договор считается продленным на имеющихся условиях на тот же срок (ГК, ст. 684)

Иногда камнем преткновения становится вопрос, кто платит за коммунальные услуги, включаются ли они в сумму оплаты.

По закону все счета выставляются на имя владельца квартиры, и от его имени вносятся все платежи. Однако на практике стороны договариваются, кто вносит плату и каким образом предоставляет информацию о совершенной оплате.

Важно! Договорившись о порядке оплаты коммунальных услуги, внесите соответствующий пункт в договор найма — чтобы в будущем не возникло недоразумений и конфликтов.

И напоследок хотим вас предупредить: риелторы, обещающие посреднические услуги в подобного рода сделках, на практике зачастую ни за что не отвечают. Поэтому рекомендуем брать дело в свои руки, самим проверять документы владельцев, состояние квартиры и имущества в ней, договариваться об условиях договора. Повторимся еще раз: зафиксированная в договоре информация — ваша гарантия соблюдения ваших прав.