Продать квартиру после процедуры банкротства
Содержание
Граждане, проходящие процедуру неплатежеспособности, интересуются возможностью проведения сделок с недвижимостью. Распространенный вопрос — можно ли продать квартиру после банкротства и до этой процедуры. При рассмотрении вопроса важно учесть требования законодательства. После подачи заявления делом занимается финансовый управляющий. Он проверяет сделки в течение последних трех лет, поэтому хитрость в виде продажи недвижимости будет выявлена, а сделка аннулирована. Но здесь не все однозначно.
Продажа квартиры до банкротства
Перед прохождением процедуры неплатежеспособности многие физические лица избавляются от жилья для защиты капитала от изъятия и продажи. Такой шаг неосмотрителен с позиции должника, ведь может привести к затягиванию процесса банкротства. Кроме того, финансовый управляющий изучает сделки, проведенные до начала банкротства и может признать их недействительными.
Иными словами, если в течение трех лет до банкротства человек продал квартиру, сделка может быть оспорена.
После подачи искового заявления физическим лицом о признании неплатежеспособности суд назначает финансового управляющего. Задача последнего заключается в максимальном увеличении конкурсной массы. Он изучает проведенные в течение трех последних лет сделки с недвижимостью и при наличии подозрений может их оспорить. В результате страдают обе стороны — покупатели и продавец. Первые вынуждены вернуть недвижимость, а вторая сторона — рассчитаться по долгам. Но из-за запущенной процедуры неплатежеспособности сделать это невозможно.
Какие сделки могут быть аннулированы
По законодательству в случае банкротства недействительными признаются не все операции. Речь идет о сделках, отвечающих определенным критериям:
- В течение года до приема и после передачи заявления оспариваются операции, проведенные продавцом по заниженной стоимости имущества. Такие действия, как правило, обусловлены двумя причинами — желанием сэкономить на налогах или быстрее продать имущество. Финансовый управляющий сравнивает цену в договоре и реальную (рыночную) стоимость имущества.
- В срок до 3-х лет до приема заявления оспариваются операции, проведенные для причинения вреда кредиторам. Главная трудность — доказать наличие мотива у должника. Вторая сторона должна знать о будущем банкротстве человека или его желании быстрее избавиться от имущества.
На практике продажа квартиры до банкротства аннулируется, когда такие операции наносят материальный ущерб кредиторам. К примеру, потенциально неплатежеспособное лицо перед подачей заявления или сразу после этого продает жилье родным или третьим лицам по сниженной цене.
Финансовый управляющий внимательно изучает все сделки, проведенные в трехлетний период до банкротства.
После вступления в силу нового варианта ФЗ-217 1 октября 2015 года сделку могут аннулировать, если она совершена должником относительно конкретного лица. При этом интересы других лиц пострадали.
Покупателям недвижимости во избежание проблем стоит проверять продавца на факт наличия в базе ФССП. Для этого нужно зайти на официальный сайт организации и убедиться в отсутствии задолженности.
Если операция с недвижимостью аннулируется, имущество придется вернуть. При этом деньги не отдаются сразу. Покупатель становится в очередь кредиторов и получает средства только в порядке установленной очередности.
Можно ли продать квартиру после банкротства
В статье 446 ГПК РФ перечислено имущество, которое нельзя конфисковать в процессе банкротства. В этот перечень входят:
- Предметы домашней обстановки.
- Индивидуальные вещи (кроме драгоценностей).
- Единственная квартира или дом (в том числе ЗУ под ним).
- Семена, применяемые для посева.
- Топливо для приготовления пищи.
- Транспорт, необходимый для инвалидов и так далее.
Таким образом, единственное жилье при банкротстве не конфискуется. Исключением являются случаи, когда недвижимость находится в залоге или речь идет об ипотечной квартире.
Если после завершения процедуры неплатежеспособности, погашения и списания долгов, недвижимость осталась у должника, он вправе ее продать. Законодательство не накладывает на эти сделки ограничений. Но важно учесть, что операцию нужно проводить после завершения процедуры неплатежеспособности и принятия решения арбитражным судом.
Добавить комментарий Отменить ответ
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.
Продавец с долгами Что это значит
Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.
Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру. При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».
Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.
Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ
Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб. При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.). Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.
«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем. Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».
Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ
Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ. Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.
Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги
Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».
Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.
Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя
Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.
«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».
Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.
Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда
«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург. При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года. Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.
Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры
На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.
При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги). Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом. Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.
«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.
Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной
Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов. Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».
Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).
«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».
Права покупателя Может ли он доказать свою правоту
Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе. «Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца. На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.
Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.
Закон о личном банкротстве физических лиц (№ 127-ФЗ) вступил в силу только 1 октября, при этом в Красноярском крае уже сегодня насчитывается десять человек, официально признанных банкротами, и еще более ста исков рассматриваются в арбитражном суде. Для покупателей вторичной недвижимости это означает, что и без того достаточно обширный перечень рисков при сделке пополнился еще одним: риском приобрести квартиру потенциального банкрота.
Риск этот заключается в том, что совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными в дальнейшем. Если продавший сегодня квартиру человек в течение следующих трех лет будет признан банкротом и при этом существуют обстоятельства, которые позволяют сделку оспорить, квартиру постараются вернуть.
Назначенный судом финансовый управляющий, задачей которого является увеличение конкурсной массы, сделает все, чтобы признать сделку недействительной и затем с помощью средств, вырученных от продажи квартиры на торгах, рассчитаться с кредиторами. Полностью исключить возникновение подобной ситуации можно, только если иметь абсолютную уверенность, что продавец в ближайшее время признан банкротом не будет. Понятно, что на практике это невозможно. О том, как подстраховаться от появления подобных рисков и если не полностью их устранить, то, по крайней мере, постараться максимально их снизить, рассказали работающие с недвижимостью юристы.
Юлия Михайлова, адвокат адвокатского бюро «Союз»:
— Для того чтобы подстраховаться от возможных рисков, связанных с покупкой квартиры банкрота, покупателю следует запросить дополнительные документы для проведения сделки. Просить продавца предоставить выписку из кредитной истории в бюро кредитных историй. Из этого документа должно следовать, что на момент продажи квартиры у ее собственника нет текущих просрочек по выплате кредитов. Нужно помнить, что в случае банкротства продавца недействительными будут признаваться не все сделки, а лишь те из них, которые отвечают определенным параметрам:
в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления могут быть оспорены сделки, совершенные продавцом при неравноценном встречном исполнении обязательств покупателем (те случаи, когда цена в договоре купли-продажи значительно ниже рыночной стоимости объекта);
в течение трех лет до принятия заявления о признании банкротом могут быть оспорены сделки, совершенные продавцом в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Тут необходимо доказать, что такой ущерб интересам кредиторов действительно был причинен, при этом другая сторона сделки знала, что продавец таким образом стремится избавиться от своего имущества, либо знала о неплатежеспособности должника или недостаточности имущества должника (как правило, это сделки между родственниками, коллегами, друзьями и т. п.).
Юлия Ощепкова, юрист компании «АРЕВЕРА-Недвижимость»:
— В рамках процедуры банкротства физического лица, как и в процедуре банкротства в целом, будет решаться вопрос признания сделок должника недействительными в тех случаях, когда эти сделки нанесли ущерб кредиторам. Например если в преддверии процедуры банкротства имущество было подарено родственникам или продано бизнес-партнеру по заведомо низкой цене. В этом случае сделку могут признать недействительной. В ходе процедуры банкротства будут изучаться сделки гражданина, совершенные в трехлетний период до даты подачи заявления о банкротстве. В зону наибольшего риска попадают сделки продажи квартиры между близкими родственниками, совершенные менее трех лет назад. Поэтому минимизировать риск покупатели смогут, рассматривая для покупки варианты квартир, которые находятся в собственности более трех лет. Сделки с целью причинения вреда кредиторам оспариваются по статье 10 ГК РФ (здесь важно существование у продавца намерения причинить вред другому лицу).
Применительно к сделкам, совершенным после 1 октября 2015 года, то есть после вступления в силу закона «О несостоятельности (банкротстве)», предусмотрены дополнительные основания признания сделки недействительной. Они указаны в статьях 61.2 и 61.3 закона. Например, сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка может привести к оказанию предпочтения другому кредитору в отношении удовлетворения требований.
Татьяна Третьякова, юрист компании «ГРАНТА-недвижимость»:
— Для того чтобы не оказаться поку пателем квартиры гражданина-банкрота, покупателю при подготовке к сделке следует проверить в банке данных исполнительных производств на сайте судебных приставов (http://r24.fssprus.ru), есть ли у продавца долги, которые взыскиваются принудительно, и на чем они основаны. Ознакомиться с картотекой дел на сайте арбитражного суда (http://krasnoyarsk.arbitr.ru), из которой можно узнать, есть или нет в отношении продавца дела о признании его банкротом. Причем важно не только провести такую проверку, но и сохранить доказательства того, что она проводилась.
Но даже проведя всю эту работу, покупатель не получит абсолютной стопроцентной гарантии того, что не столкнется с имуществом должника. Если продавца нет в этих системах, это не значит, что у него нет текущих долгов (еще не дошедших до суда или до судебных приставов). Если они возникнут, это позволит возбудить в отношении него дело о признании его банкротом.
Очень настороженно нужно относиться к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника (могла быть отдана за долги), была получена по договору дарения или выставляется по значительно более низкой, чем аналогичные объекты, цене.
Таким образом, рискованными являются и могут быть признаны недействительными три вида сделок: подозрительные сделки (с заниженной ценой (в эту категорию попадают все те сделки, где в договоре купли-продажи указана сумма менее 1 миллиона рублей), сделки, заключенные между родственниками); сделки, которые несут ущерб кредиторам (в результате этих сделок должник теряет имущество, за счет продажи которого можно было бы расплатиться с кредиторами), и те, что приводят к предпочтению одних кредиторов перед другими.
В случае если сделка будет признана недействительной и квартиру придется вернуть продавцу, покупатель не сможет получить деньги сразу, его включат в общий список кредиторов, и свои деньги он получит только тогда, когда придет его очередь. Если покупатель не готов идти на эти риски, стоит задуматься о приобретении объекта, где подобных рисков нет: например, обратить внимание на комплексы в высокой степени готовности на первичном рынке жилья.