Реклама на фасаде жилого дома согласование закон
При открытии на первом этаже многоквартирного дома магазина, салона красоты или офиса возникает желание привлечь к нему внимание. Лучший способ — вывеска на подъезде или фасаде. Но это общее имущество, пользоваться которым можно только с согласия собственников помещений. Разберемся, всегда ли необходимо его получать.
Согласие на установку вывески требуется, если она будет размещаться на объекте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), порядок пользования которым определен в главе 6 Жилищного кодекса РФ.
К общему имуществу относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД. Состав общего имущества определен в п. 1 ст. 36 ЖК РФ и Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. К объектам общего имущества относятся в том числе фасад, крыша и подъезды дома.
Не является общим имуществом отдельный вход в помещения организации, который предназначен только для их обслуживания. Тогда размещение организацией вывески на дверях или крыше собственного входа не нарушает прав других собственников помещений, а значит, согласия не требует. Этот вывод подтверждается судебной практикой (постановления ФАС Поволжского округа от 19.04.2010 по делу № А57-2524/2009 и Московского округа от 10.08.2009 № КГ-А40/7355-09).
Существенным для размещения вывески является то, какая она — рекламная или информационная.
Рекламная или информационная
Под рекламной понимается вывеска, отвечающая требованиям Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Закон о рекламе) и содержащая сведения рекламного характера, то есть информацию, которая призвана формировать, поддерживать интерес и положительное отношение к самой организации и к реализуемым ею услугам.
Если же вывеска содержит название организации, место ее нахождения (адрес) и режим работы, то она считается информационной (п. 1 ст. 9 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей»). К ней арбитражные суды также относят такие вывески, как «Продукты» и «Салон красоты „Каприз“», расположенные на фасаде или подъезде дома (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2010 по делу № А46-18247/2009, Московского округа от 27.04.2010 № КГ-А40/3610-10 и Поволжского округа от 22.01.2009 по делу № А12-9231/2008).
Размещение рекламной вывески на объекте общего имущества регулируется положениями ст. 19 Закона о рекламе и ЖК РФ, а информационной — только нормами ЖК РФ.
Кто дает согласие
Пунктом 5 ст. 19 Закона о рекламе установлено, что если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД, то заключение договора на ее установку и эксплуатацию возможно только при наличии согласия собственников, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. Следовательно, для размещения рекламной конструкции требуется согласие именно общего собрания собственников помещений дома. Данный вывод корреспондируется с подп. 2 п. 11 ст. 19 Закона о рекламе, согласно которому документом, подтверждающим согласие собственников помещений, является протокол общего собрания собственников помещений в МКД.
Но как быть, если в МКД создано ТСЖ?
Из вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ, исключено право принимать решение о предоставлении общего имущества в аренду (иное пользование), закрепленное подп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. ТСЖ может передавать его в пользование (ограниченное пользование) при условии, что это не нарушает права и законные интересы собственников помещений дома (п. 2 ст. 137 ЖК РФ).
Вместе с тем в случае установки рекламных конструкций п. 2 ст. 137 ЖК РФ не действует, поскольку из Закона о рекламе следует, что согласие должно давать общее собрание собственников. Зато он может применяться к размещению информационной вывески, на которую Закон о рекламе не распространяется.
Таким образом, согласие на установку и эксплуатацию рекламной вывески с использованием объекта общего имущества (фасада, подъезда, крыши) необходимо брать только у общего собрания собственников, которое принимается 2/3 голосов, а для информационной вывески — у общего собрания собственников, общего собрания членов или у правления ТСЖ, если оно наделено этим правом уставом ТСЖ.
Получаем согласие
Решение о предоставлении в пользование общего имущества для вывески (рекламной и информационной) может быть принято на годовом или внеочередном общем собрании.
Годовое собрание проводится раз в год в сроки и в порядке, ранее установленные общим собранием. Узнать о том, на какое число назначено его проведение, можно у собственников помещений, либо эта информация должна быть размещена в доступном месте (обычно в подъезде на информационном стенде).
Ждать годового общего собрания не всегда представляется возможным, поэтому лучше инициировать и провести внеочередное собрание.
Согласно п. 2 ст. 45 ЖК РФ оно может быть созвано по инициативе любого из собственников помещений. Если организация, желающая установить вывеску, является собственником помещения в доме, она сама вправе инициировать его проведение. Если же она арендатор — обратиться с соответствующей просьбой к собственнику-арендодателю.
Созыв внеочередного собрания осуществляется путем уведомления каждого собственника помещений дома (если квартира находится в собственности у нескольких лиц — каждого собственника квартиры). Сообщение направляется заказным письмом не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, может быть вручено каждому собственнику помещения под роспись либо размещено в доступном помещении данного дома (если это место ранее было определено на одном из общих собраний собственников). Требование к форме сообщения указаны в п. 5 ст. 45 ЖК РФ.
Общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники (их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума общее собрание проводится повторно.
Решение общего собрания о предоставлении общего имущества для установки вывески принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме и оформляется протоколом.
Собрать кворум и уговорить собственников проголосовать за установку вывески иногда проблематично. Лучше провести заочное голосование. При нем письменное решение собственника, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 47 ЖК РФ, передается в место или по адресу, указанные в сообщении о проведении общего собрания. В этом случае принявшими участие в общем собрании будут считаться те собственники, решения которых получены до даты окончания их приема.
Нарушение порядка проведения собрания является основанием для признания принятого решения недействительным, что повлечет демонтаж вывески, а в случае, если вывеска является рекламной, — еще и отмену разрешения на ее установку, выданного органами местного самоуправления.
Согласие от ТСЖ
ТСЖ вправе предоставлять объекты общего имущества для установки информационной вывески при условии, что это право закреплено в уставе ТСЖ.
Получение согласия на размещение информационной вывески у ТСЖ осуществляется в порядке, установленном главой 14 ЖК РФ и уставом ТСЖ. Соответствующее решение принимается либо на общем собрании членов ТСЖ большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на нем, либо правлением ТСЖ. Ознакомиться с уставом и полномочиями ТСЖ можно обратившись к председателю правления.
В заключение отметим, что в отличие от рекламных вывесок отказ общего собрания собственников помещений (членов ТСЖ) от размещении информационной вывески можно обжаловать в суде. Если она не содержит рекламы, то суд может обязать общее собрание дать разрешение на ее размещение, поскольку обязанность организации довести до сведения потребителей фирменное наименование (наименование), место нахождения и режим работы установлена п. 1 ст. 9 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (Определение ВАС РФ от 16.06.2009 № ВАС-6722/09 и постановление ФАС Центрального округа от 07.08.2009 по делу № А08-5345/2008-11).
Договор на размещение вывески
После получения согласия собственников помещений дома (ТСЖ) следующим шагом является заключение соответствующего договора. Для размещения рекламной вывески заключение такого договора в силу Закона о рекламе является обязательным. При его отсутствии даже согласие собственников помещений на ее размещение является недостаточным основанием для получения разрешения на размещение рекламы (Определение ВАС РФ от 19.11.2009 № ВАС-15106/09).
Договор на размещение рекламной вывески — это особый вид договора, который заключается по правилам Закона о рекламе и гражданского законодательства (в частности, главой 28 ГК РФ). В договоре должны быть соблюдены его существенные условия, а именно условия о предмете договора и условия, названные таковыми в законе или иных нормативных актах, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
К сожалению, для данного вида договоров существенные условия четко не определены, но исходя из содержания ст. 19 Закона о рекламе можно выделить некоторые из них.
Существенным условием является срок действия договора, поскольку он прямо определен в п. 5 ст. 19 Закона о рекламе (постановление ФАС Поволжского округа от 27.07.2009 по делу № А55-14991/2008). Согласно данной норме договор заключается на пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем 12 месяцев.
В пункте 9 ст. 19 Закона о рекламе указано, что с заявлением о выдаче данного разрешения в органы местного самоуправления могут обратиться собственник недвижимого имущества (многоквартирного дома), арендатор, доверительный управляющий, а также владелец рекламной конструкции. Следовательно, другим существенным условием является указание лица, обязанного обратиться за получением разрешения на размещение рекламной конструкции.
Предметом договора является территориальное размещение (сторона фасада дома, крыша, подъезд и т.д.), внешний вид и технические параметры рекламной вывески (тип рекламной конструкции, ее размеры (длина, высота, площадь), количество).
Как отмечалось выше, условия передачи в пользование объекта общего имущества, включая плату за пользование, определяются общим собранием. Поэтому к существенным условиям также относится цена договора (вознаграждение за пользование).
Для размещения информационной вывески законодательство не предусматривает обязательно заключения договора. В некоторых нормативных правовых актах субъектов РФ, регулирующих порядок размещения рекламных и информационных конструкций на объектах имущества субъекта РФ, прямо указано на отсутствие необходимости заключения такого договора (например, п. 2.4.6 Правил установки и эксплуатации объектов наружной рекламы и информации в городе Москве, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 21.11.2006 № 908-ПП).
Вместе с тем собственники помещений в жилом доме (ТСЖ) могут решить иначе. Общее имущество находится у них в долевой собственности, и передать его часть в пользование они могут за плату. Если собственники примут такое решение, договор стоит заключить, чтобы впоследствии документально подтвердить расходы по оплате вознаграждения за пользование объектом общего имущества в целях налогообложения.
Оформить договор на размещение информационной вывески (на ее установку, эксплуатацию) можно по аналогии с договором на размещение рекламной вывески, указав в нем те же существенные условия.
В заключение отметим, что информационную вывеску устанавливать можно сразу после получения согласия собственников помещений или ТСЖ (если оно наделено правом давать такое согласие) и заключения договора на ее размещение. А для установки рекламной вывески помимо согласия и договора необходимо получить в органах местного самоуправления разрешение на ее размещение. Выдача разрешений осуществляется в порядке ст. 19 Закона рекламе и нормативных актов соответствующего муниципального образования. Так, на территории г. Москвы выдача разрешений осуществляется в соответствии с Правилами установки и эксплуатации объектов наружной рекламы и информации в городе Москве, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 21.11.2006 № 908-ПП.
Распространение рекламы осуществляется с использованием в том числе щитов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло и иных технических средств стабильного территориального размещения, монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их (п. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 19 Закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ). Кроме того, суды признают рекламной конструкцией любое техническое средство стабильного размещения рекламы, в том числе самоклеящуюся пленку или плакат.
Размещение рекламы на жилом доме возможно при наличии договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции и разрешения уполномоченного органа на ее установку.
Порядок заключения договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции
Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником здания (многоквартирного дома) (ч. 5 ст. 19 Закона N 38-ФЗ).
Заключение такого договора имеет свои особенности в зависимости от того, в чьей собственности (государственной, муниципальной или частной) находятся многоквартирный дом и жилые помещения в нем (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).
1. Многоквартирный дом находится в частной собственности
Если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключить договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции можно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 19 Закона N 38-ФЗ).
К общему имуществу в многоквартирном доме относятся в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. При этом к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома относятся, в частности, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; пп. «в» п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Получить согласие собственников на использование общего имущества многоквартирного дома можно только по итогам общего собрания собственников (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Общее собрание проводится ежегодно (во втором квартале года, следующего за отчетным годом), но любой собственник помещений в таком доме может инициировать созыв внеочередного общего собрания (ч. 1, 2 ст. 45 ЖК РФ).
Для размещения рекламы на жилом доме необходимо, чтобы за это проголосовало не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решение общего собрания оформляется протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Заключает договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций лицо, уполномоченное на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 19 Закона N 38-ФЗ).
2. Многоквартирный дом находится в государственной или муниципальной собственности
Согласие жильцов, не являющихся собственниками приватизированных в таком доме квартир, на установку рекламной конструкции в данном случае не требуется.
Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в этой ситуации заключается по результатам торгов на его заключение, которые могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Владелец рекламной конструкции может выиграть торги на аукционе, если предложит наиболее высокую цену, а победить в конкурсе — если, по заключению конкурсной комиссии, предложит лучшие условия (ч. 5.1 ст. 19 Закона N 38-ФЗ; п. 4 ст. 447 ГК РФ).
Следует также учитывать, что возможна ситуация, при которой жилой дом числится в реестре муниципальной собственности, но часть квартир приватизирована. В таком случае для размещения рекламы кроме согласования территориальной администрации муниципального образования, в ведении которой находится конкретный дом, необходимо согласие собственников квартир, если они, конечно, не делегировали муниципалитету полномочия заключать от их имени соответствующий договор.
Порядок получения разрешения в уполномоченном органе на установку рекламной конструкции
После заключения вышеуказанного договора владелец рекламной конструкции должен получить разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в уполномоченном на выдачу таких разрешений органе местного самоуправления (ч. 9 ст. 19 Закона N 38-ФЗ).
В г. Москве таким органом является Департамент средств массовой информации и рекламы города Москвы, который с 28.04.2016 осуществляет прием запросов и иных документов, необходимых для получения разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции только в электронной форме через Интернет (п. 4.2.1 Постановления Правительства Москвы от 22.02.2011 N 45-ПП; п. 1.4 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 12.12.2012 N 713-ПП).
Разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции выдается на основании заявления владельца рекламной конструкции с обязательным приложением к нему документов, подтверждающих в письменной форме согласие собственника или иного законного владельца недвижимого имущества. Такими документами, в частности, могут являться протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и договор на установку рекламной конструкции (ч. 11 ст. 19 Закона N 38-ФЗ).
В течение двух месяцев со дня приема документов орган местного самоуправления направляет владельцу рекламной конструкции решение о выдаче разрешения или об отказе в выдаче разрешения на ее установку (ч. 14 ст. 19 Закона N 38-ФЗ).
Права и обязанности владельца рекламной конструкции после ее установки
В период действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции владелец рекламной конструкции имеет право беспрепятственного доступа к недвижимому имуществу, к которому присоединяется рекламная конструкция, для осуществления технического обслуживания и демонтажа рекламной конструкции (ч. 8 ст. 19 Закона N 38-ФЗ).
В случае возникновения у третьих лиц прав в отношении рекламной конструкции (сдачи рекламной конструкции в аренду, заключения договора доверительного управления) необходимо уведомить об этом орган местного самоуправления, выдавший разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (ч. 9.3 ст. 19 Закона N 38-ФЗ).
Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>
Что делать, если на фасаде многоквартирного дома размещена реклама без согласия жильцов? >>>
Официальный портал Мэра и Правительства Москвы — www.mos.ru
Подготовлено на основе материала
адвоката Набатова О.А.,
Адвокатское бюро «Моисеев, Набатов и Партнеры»
Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.
Не так давно в нашем блоге была статья об установлении Верховным судом РФ (ВС РФ) в своем определении по делу критериев законности рекламной вывески на многоквартирном доме (МКД).
Высший суд четко указал, что любые рекламные вывески, которые размещены с использованием общего имущества МКД, требуют обязательного согласования с собственниками путем принятия положительного решения общего собрания собственников (ОСС) помещений МКД.
Однако, как правильно действовать управляющей организации (УО) при обнаружении такой незаконной рекламной конструкции на фасаде или ином общем имуществе дома? Ведь необходимо, чтобы ситуация разрешилась с наименьшими потерями, как моральными, так и финансовыми для УО (особенно финансовыми!).
Некоторые управляющие организации принимают решение просто демонтировать незаконные конструкции и вывески самостоятельно, устав предъявлять претензии к их собственнику. Другие предпочитают действовать в судебном или административном порядке. Жаловаться на такого собственника в органы государственного жилищного надзора (ГЖН) – может выйти себе дороже. Еще и управляющую организацию привлекут, недолго думая: за что – найдут.
Но желательно все свои действия совершать на основании норм закона. Иначе можно и в ответ получить иск о причинении ущерба от собственника незаконной рекламы. Ведь право УО на демонтаж незаконных конструкций прямо не прописано в законе, хотя управляющая организация и должна осуществлять контроль за состоянием общего имущества (ОИ) МКД.
Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Подпунктом 3 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, разрешить рекламную или иную вывеску на фасаде либо стене МКД может только общее собрание собственников этого дома. Однако данное требование не распространяется на информационные вывески, которые обязательно должны быть размещены в силу Закона о защите прав потребителей продавцами, исполнителями услуг и иными лицами, осуществляющими свою предпринимательскую деятельность, которая связана с обслуживанием потребителей.
На предмет разрешенных размеров, количества, мест размещения таких информационных вывесок необходимо подробно изучить нормы федерального законодательства, законодательства субъекта РФ, а также нормативно-правовые акты органов местного самоуправления. Обычно эти требования закреплены в правилах благоустройства городов и поселений. Подробно разъяснены требования к информационным вывескам и различиях между информационными и рекламными вывесками в письмах Федеральной антимонопольной службы.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона № 38-ФЗ от 13.03.2006 г. «О рекламе» (далее – Закон о рекламе) информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке, является рекламой и должна в связи с этим отвечать требованиям, предъявляемым Законом о рекламе.
Пунктом 1 и 2 статьи 3 Закона о рекламе установлено понятие рекламы товара:
реклама – информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке;
объект рекламирования – товар, средства индивидуализации юридического лица и (или) товара, изготовитель или продавец товара, результаты интеллектуальной деятельности либо мероприятие (в том числе спортивное соревнование, концерт, конкурс, фестиваль, основанные на риске игры, пари), на привлечение внимания к которым направлена реклама.
Пунктом 2 части 2 статьи 2 Закона о рекламе установлено, что указанный Закон не распространяется на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом.
В соответствии со статьями 9, 10 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о ЗПП) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы, сведения о государственной регистрации, наименование зарегистрировавшего органа, сведения о лицензии (при ее наличии).
Также разъяснения законодательства по данному вопросу содержатся и в письмах Федеральной антимонопольной службы от 15 марта 2010 г. № АК/6745 «О размещении вывесок на многоквартирных домах» и № АК/47658/13 от 28.11.2013 г. «О квалификации конструкций в качестве рекламных или информационных».
Если, изучив фактические обстоятельства и нормативную базу, управляющей организацией будет установлено, что вывеска носит рекламный характер и не соответствует требованиям закона об информационной вывеске юридического лица или индивидуального предпринимателя, необходимо, в первую очередь, закрепить в письменном акте сам факт нарушения закона и прав собственников МКД.
Пунктом 13 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. (далее – Правила 491) предусмотрено, что осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее – ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Пунктом 14 Правил 491 установлено, что результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее – акт осмотра).
Таким образом, управляющая организация должна провести внеочередной осмотр общего имущества МКД и составить акт осмотра. При этом желательно присутствие нескольких собственников помещений МКД, членов Совета МКД или Председателя Совета МКД. По возможности нужно пригласить и собственника незаконной вывески. Форма акта законом не установлена, но можно применить типовой акт осмотра, используемый для сезонных осмотров ОИ МКД (весенних и осенних).
После составления акта осмотра необходимо направить в адрес собственника вывески претензию о необходимости демонтировать незаконную рекламу, размещенную с использованием общего имущества МКД.
Примерная форма претензии:
ФИО ИП или наименование ЮЛ
о необходимости демонтажа незаконно установленной рекламной конструкции.
В силу положений пункта 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) и части 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) общее имущество в многоквартирном доме (МКД) принадлежит собственникам квартир в этом доме на праве общей долевой собственности.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, установленном судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Таким образом, определение порядка использование общего имущества многоквартирного дома, разрешение на использование общего имущества, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД, принятого в соответствии со ст. 44-48 ЖК РФ.
Однако в нарушение вышеназванных норм закона вашей организацией незаконно, без согласия на то собственников помещений многоквартирного дома № 7 по улице Чистопольской города Иваново на фасаде (или ином месте) указанного дома была размещена рекламная вывеска, которая не является информационной вывеской в силу норм Закона о защите прав потребителей и Правил благоустройства города Иваново.
В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. (далее – Правила 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе и:
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
10 декабря 2018 года представителями управляющей организации МКД ООО «Умный дом» с участием представителей собственников помещений дома был составлен акт осмотра общего имущества многоквартирного дома, в котором отражен факт размещения Вашей несогласованной рекламной вывески.
Учитывая изложенное, настоятельно требуем в срок до 25 декабря 2018 года произвести демонтаж незаконной рекламной вывески. В противном случае, будем вынуждены обратиться в суд с иском об обязании демонтировать незаконную рекламную вывеску с возложением на Вашу организацию всех судебных расходов и расходов по принудительному исполнению решения суда.
Руководитель ООО «Умный дом» _____________ И.И. Петров
Претензию необходимо вручить нарочно с отметкой о вручении либо направить заказным письмом с описью вложения, то есть способом, который позволит подтвердить факт отправки и получения претензии. Если нарушитель не явится за письмом на почту, то претензия все равно считается полученной. Главное, чтобы она была направлена по месту регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя.
В случае неисполнения требования о демонтаже незаконной рекламы в установленный в претензии срок, необходимо разрешать спорную ситуацию в судебном порядке во избежание каких-либо негативных последствий со стороны ГЖН. Самовольный демонтаж силами собственников или управляющей организации запросто может вылезти боком: может даже придется возмещать ущерб собственнику незаконной рекламы, если он пойдет в суд.
Примером взыскания ущерба от незаконного демонтажа может служить следующее судебное решение.
Постановление АС Северо-Западного округа от 7 февраля 2017 г. по делу № А56-4625/2016: «…Согласно протоколу от 15.02.2014 № 1 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД) по адресу: Санкт-Петербург, проспект Энгельса, дом 111, корпус 1, собственниками помещений было принято решение наделить управляющую организацию ООО «ЖКС № 2 Выборгского района» необходимыми полномочиями по устранению нарушений в отношении использования общего имущества третьими лицами в отсутствие согласия собственников, а также обязать демонтировать незаконно установленные на фасаде дома рекламные конструкции и вывески (пункт 3).
Демонтаж спорных конструкций, по утверждению, ООО «ЖКС № 2 Выборгского района», произведен на основании письма Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Жилищное агентство Выборгского района Санкт-Петербурга» от 04.06.2014 № 277, согласно которому руководителям управляющих организаций в срок до 30.06.2014 предписано лично осуществить осмотр МКД, находящихся в управлении, на предмет выявления самовольно установленных рекламных конструкций, рекламных щитов, растяжек на фасадах, иного оборудования на общем имуществе, с последующем демонтажем в срок до 31.07.2014.
ООО «Гранд Оптик», ссылаясь на то, что ООО «ЖКС № 2 Выборгского района» причинило ущерб его имуществу, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно исходили из того, что спорная конструкция размещена на фасаде здания, в котором ООО «Гранд Оптик» является арендатором помещения данного МКД на основании договора аренды от 31.01.2014 № 14/814, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Темп».
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 2 Закона о рекламе закон не распространяется на вывески и указатели, не содержащие сведений рекламного характера.
Как установлено судами и следует из материалов дела, спорная конструкция располагалась на фасаде здания, находящемся в управлении ООО «ЖКС № 2 Выборгского района». При этом, как правильно указали суды, соответствующая информация представляла собой сведения о наименовании (коммерческом обозначении) и виде деятельности организации, была размещена в целях доведения до потребителей; в ней не содержалось конкретных указаний на товар (работы, услуги), на условия их приобретения или использования, иных данных, что позволило бы квалифицировать такую информацию в качестве рекламной применительно к статье 3 Закона о рекламе». Судом взыскано 137 924 руб. 56 коп. ущерба, так как суд посчитал вывеску не рекламой.
Положительная судебная практика по демонтажу незаконных вывесок и рекламы.
Определение ВС РФ от 26 июня 2018 г. № 41-КГ18-13 признал выводы нижестоящих судов в отказе в иске не соответствующими закону и противоречащими нормам жилищного законодательства. Собственники подали иск к собственнику вывески на фасаде об обязании демонтировать вывеску. Суды трех инстанций отказали в иске. ВС указал: «…Ответчиком с внешней стороны принадлежащих истцам квартир размещена вывеска, закрепленная на несущей стене многоквартирного дома.
…Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с обжалуемыми судебными постановлениями согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.
…Из приведенных правовых норм следует, что передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома, независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей.
Это не было учтено судами первой и апелляционной инстанций, указавшими, что передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома для размещения каких-либо конструкций требуется только в случае, если такие конструкции носят рекламный характер. Судом также установлено, что согласие собственников помещений многоквартирного дома на размещение данной вывески ответчиком получено не было.
При таких обстоятельствах судам следовало дать правовую оценку действиям ответчика по использованию общего имущества многоквартирного дома без согласия собственников помещений этого дома. Однако это не было сделано судами первой и апелляционной инстанций».
Аналогичные решения: Определение ВАС РФ от 16 июня 2009 г. № ВАС-7057/09, Постановление 17ААС от 10 ноября 2016 г. № 17АП-12647/2016-ГК, Решение АС Свердловской области от 21 июля 2016 г. по делу № А60-12752/2016, Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 13 сентября 2017 г. по делу № 33-6442/2017, Апелляционное определение Омского областного суда от 09.12.2015 по делу № 33-9231/2015.
Но есть и отрицательные решения: Постановления ФАС Московского округа от 10 августа 2009 г. № КГ-А40/7355-09 по делу № А40-49692/08-81-510, 9 ААС от 27 апреля 2009 г. № 09АП-5009/2009 по делу № А40-49692/08-81-510 (иски поданы от имени ТСЖ, суд не усмотрел нарушения прав ТСЖ).
Анализируя приведенную практику, можно сказать, что обращаться в суд предпочтительнее от имени одного из лояльных собственников силами УО, хотя есть и судебные решения об удовлетворении исков управляющих организаций по аналогичным делам.
Таким образом, решать вопрос с незаконной рекламой необходимо в правовом поле, чтобы в дальнейшем принудительным исполнением решения суда занимались судебные приставы-исполнители в силу норм закона, если оно не будет исполнено добровольно. Также имеются правовые основания для взыскания неосновательного обогащения за использование чужого имущества. Но об этом мы расскажем в одной из следующих статей.
С уважением, Ильмира Носик.
Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на «Закрытую ветку-2019». Вся необходимая информация о сервисе тут.
Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.