Содержание
Одной из неотъемлемых составляющих ипотечного кредита является обязательная страховка, благодаря которой банк стремится обезопасить себя от рисков при таком длительном виде кредитования.
Но страхование – это дополнительные расходы, которые необходимо обязательно учитывать перед тем, как подавать заявку на жилищный кредит.
В этой статье мы поговорим о том, сколько будет стоить ипотечная страховка и как правильно ее рассчитать.
Самостоятельный расчет суммы страховых взносов, которые будут идти в комплексе с ежемесячными платежами, и повысят общую кредитную нагрузку – задача не самая легкая.
Для начала, вы должны располагать полным объемом информации о полной стоимости ипотеки и процентной ставке, которая будет установлена банком.
Если же у вас уже есть ипотечный кредит и действующий договор со страховой компанией, задача немного упрощается.
Во-первых, необходимо обратить внимание, какого рода страховка заключена при оформлении ипотечной ссуды.
Обычно банки стараются предложить заемщику комплекс услуг, в который входят как страхование самого объекта (утрата, повреждение, титул), так и личное (жизнь, здоровье, трудоспособность, потеря работы).
Как рассчитать страховку по ипотеке? Для этого, надо взять во внимание следующие факторы:
И это лишь дополнительные нюансы, которые в итоге влияют на размер ваших обязательств перед страховщиками. Базовый расчет производится на основании главного параметра: остатка ссудной задолженности перед банком.
Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.
Параметры страховки и размеры ежегодных взносов зависят от величины вашей задолженности перед банком, умноженной на годовую процентную ставку. Исходя из этих параметров и производится расчет.
Каждый год, за 3-4 недели до окончания периода страховой ответственности, кредитов передает в СК информацию о размере вашей задолженности. На основании этой суммы страховщики и производят расчет суммы к выплате.
Давайте рассмотрим на примере, как рассчитать страхование ипотеки.
Вы брали ипотечный займ в размере трех миллионов рублей с процентной ставкой в размере 14.5%.
Страховая премия должна покрывать 3 435 000 (сумма кредита умноженная на годовую процентную ставку) рублей.
В зависимости от типа заключенного договора (комплексного или отдельного риска), размер страхового взноса составит от 0,3% до 0,6% в год.
В данном примере мы возьмем средний размер – 0,4%, применимый для комплексного договора рядом страховщиков.
Пример расчета.
В первый год вы должны будете оплатить: 3 435 000/100*0,4 = 13 740 рублей. В течение года вы заплатили банку в счет долга 600 000 рублей. На следующий год расчет будет таков: 3 435 000 – 600 000 = 2 835 000 (остаток ссудной задолженности перед кредитором).
2 835 000*0,145= 411 075. 2 835 000 + 411 075 = 3 246 075. В данном случае ежегодный взнос по страховке составит 12 984 рубля.
Исходя из данного примера, вы видите, что размер платежей меняется ежегодно, и зависит от двух факторов: остатка задолженности перед банком и размера процентной ставки по ипотечному займу.
Это классический пример расчета на основании базовых условий договора страхования. Но есть и ряд дополнительных нюансов, влияющих на стоимость страховки.
Обычно банком применяются фиксированные на весь срок платежей по ипотеке процентные ставки. Но такое правило применимо к уже сданному жилью. В случае с новостройками, ставка может изменяться на определенных этапах.
Сколько стоит страхование для ипотеки при данных обстоятельствах? В данном случае, расчет производится на основании данных из графика платежей, выданного банком при подписании ипотечного договора, и остаток задолженности умножается на актуальную процентную ставку.
Еще один фактор, который влияет на размер ежегодной страховки – это досрочное и частичное досрочное погашение.
При полном досрочном погашении ипотечной ссуды, страховой договор продолжает действовать, но обязательства перед банком уже погашены.
В данной ситуации заемщик может расторгнуть договор с СК и вернуть уплаченные в счет страховки средств.
При частичном досрочном погашении ссуды производится перерасчет суммы основного долга, в связи с чем меняется и размер страхового взноса.
В данном случае необходимо получить в банке новый график платежей, в котором будет информация о текущем остатке ссудной задолженности, и оформить в СК новое соглашение. Далее будет произведен перерасчет, и уменьшена сумма ежегодных взносов.
Если у вас комплексная страховка, то СК может изменять тарифы в зависимости от вашего возраста. Особенно это актуально для заемщиков от 40 лет. Обычно сумма тарифа для данной категории клиентов ежегодно повышается.
А теперь давайте на конкретных примерах рассчитаем стоимость страховки в разных типах ситуаций.
Сколько стоит страховка при ипотеке на жилую площадь в новостройке? Для того, чтобы узнать стоимость нужно принять во внимание факторы, которые описаны ниже.
Сумма долга: 4 000 000 рублей, ставка первые 3 года 15,9%, после перехода новостройки в собственность – 12,9%. Страхование только объекта, размер тарифа 0,297%. Срок выплат – 15 лет.
Первый год: 4 000 000+ 0.159*4 000 000= 4 636 000/100*0,297 = 13 768 рублей сумма выплаты за первый год.
Второй год: 3 930 040 + (остаток долга)*0.159*3930040=4 554 916/100*0,297= 13 528 рублей.
После изменения ставки – 4 год выплат. Остаток долга: 3 751 889.
3 751 889+0,129*3 751 889= 4 235 882/100*0,297 = 12 580 рублей – выплата за четвертый год, после изменения ставки.
Сумма долга 3 000 000 рублей, ставка 14,7% в год. Комплексная страховка в размере 0, 494% от суммы премии. Срок выплат – 20 лет.
Стандартный расчет выплаты: 3 000 000+0,147*3 000 000= 3 441 000/100*0,494 = 16 998 рублей.
При частичном досрочном погашении было внесено 500 000 рублей в счет основного долга. К концу года остаток задолженности был 2 976 528, после внесения суммы (было выбрано сокращения срока кредитования) – 2 513 734.
Расчет: 2 513 734+0,147*2 513 734= 2 883 252/100*0,494 = выплата по страховке составит 14 243 рубля.
Заемщику – 45 лет, комплексная страховка составляла 0, 521% от общей суммы премии. Сумма ипотеки – 2 500 000, сроком на 15 лет, по ставке 13,9% в год.
Расчет за первый год: 2 500 000+0,139*2 500 000 = 2 847 500/100*0,521 = 14 835 рублей.
На следующий год тариф индексирован, и составляет 0,535%. Остаток долга 2 447 174 рубля.
2 447 174+0,139*2447174= 2 787 331/100*0,535 = 14 912 рублей.
Далее расчет будет производиться по той же схеме, изменятся только переменные: остаток основного долга и тарифная ставка страховой компании.
Как видите, рассчитать страховку по ипотеке самостоятельно — можно без особых сложностей. Все необходимые данные можно найти в графике платежей по ипотеке и страховом договоре, где точно прописан размер тарифа и возможность его индексации.
Для тех, кто полвека жил под защитой государства с бесплатной медициной, крепкой социально сферой и профсоюзными путевками на море, слово страхование не несет никакой смысловой нагрузки, а если с услугой при оформлении кредита приходится сталкиваться подневольно – оно и вовсе перестает быть приятным. На что направлено титульное и личное страхование при ипотеке, во сколько оно обойдется заемщику и какой практический смысл она несет?
При оформлении ипотеки есть только один вид обязательной страховки – защита от порчи и утраты недвижимости, передаваемой в залог. Все остальные виды – добровольные, в том числе – личное.
Личное страхование подразумевает защиту рисков, связанных с жизнью и здоровьем заемщика. В перечень страховых случаев обязательно попадают временная утрата трудоспособности, инвалидность и смерть заемщика. Выгода обеих сторон ипотечного договора очевидна – банк не теряет прибыль, клиент – сохраняет свой бюджет и репутацию, либо защищает наследников от убытков. Разберемся в терминологии:
Поскольку ваш ипотечный долг постепенно уменьшается с ежемесячными выплатами, снижению подлежит и страховая премия. При заключении договора обратите внимание, чтобы этот пункт был закреплен в соглашении.
По желанию клиента страховая премия включается в тело кредита. Если ваш бюджет выдерживает единовременную выплату – рассчитывайтесь по договору личного страхования за счет собственных средств. Это избавит от лишних расходов по уплате процентов.
У каждого банка есть перечень компаний партнеров. Посторонним туда вход воспрещен. Например, если вы желаете купить полис не у аккредитованной страховой компаний для ипотеки в ВТБ24, а у другой организации – бремя по сбору документов на аккредитацию ляжет на вас, а положительный результат не гарантирован. Не суетитесь попусту – следуйте рекомендациям банка.
Ознакомьтесь с базовой стоимостью страховки при ипотеке (тарифы Росгосстрах)
Стоимость личного страхования назначается от 0,1 до 5-6%. Средний показатель – 0,3%. Цена складывается из базовой ставки и коэффициентов:
Каждый риск обладает своей стоимостью в % от страховой суммы, Чем больше рисков вы страхуете – тем выше будет базовая ставка.
У страховых компаний в арсенале немало коэффициентов, поэтому самостоятельно подсчитать стоимость страховки невозможно, только если вы не хотите проштудировать все методические пособия ЦБ. На повышение страховой премии может повлиять даже порядок ее выплаты.
Вот примерный перечень факторов, влияющих на стоимость личной и титульной страховки (согласно правилам Росгосстраха)
Титульная защита убережет вас от долгов при утрате или ограничении права собственности по законным основаниям, о которых вы не знали и не могли знать (добросовестный приобретатель). Оснований к возникновению такого риска масса, например, вам продали квартиру, а у нее объявился законный наследник.
Ознакомьтесь с распространенными ситуациями, в которых вам поможет титульное страхование
Здесь вы защищаете свое имущественное право, как добросовестный приобретатель, а банк – свою выгоду. Безусловно, квартиру у вас конфискуют, но если повезет – вернут выплаченные за нее деньги и погасят долг перед кредитором (по отзывам, страховщики неохотно признают свою ответственность при титульной защите).
Стоимость титульного страхования при ипотеке рассчитывается, как и в личном. Базовые ставки варьируются от 0,1 до 1% от страховой суммы, в среднем – 0,3%.
Повышающие коэффициенты для объектов жилой недвижимости разнообразны, например:
После проведения предстраховой экспертизы стоимость страховки может вырасти до 5-6%. По отзывам, недорого стоит такое страхование при ипотеке в СОГАЗ.
По закону в течение 5 дней с момента заключения договора личного или титульного страхования по ипотеке есть возможность отказаться от услуги. С этой целью пишется заявление со ссылкой на пункт договора, закрепляющий право клиента расторгнуть его по собственной инициативе. Заявление передается в страховую компанию.
У этого права есть ряд подводных камней:
В настоящее время ипотечное страхование все чаще оформляется комплексом – недвижимость, титульное, личное – так удобнее, но не всегда стоимость ниже.
Право отказаться от добровольной страховки закреплено на законодательном уровне
Большая часть ипотечных кредитов приходится на Сбербанк. Благодаря лояльным тарифам в СК Сбербанк Страхование, клиенты редко занимаются мониторингом сторонних компаний. В банке реализована удобная функция приобретения полиса ипотечного заемщика в онлайн режиме (нет необходимости заводить Личный кабинет).
Часто спрашивают, доступна ли покупка страховых полисов через онлайн кабинет на Сбербанк Страхование? Нет, потому что все полисы приобретаются с официальной страницы, в авторизации нет необходимости. Онлайн кабинет предназначен для управления действующими договорами и получения информации по актуальным продуктам.
Личный кабинет в Сбербанк Страхование предназначен для лиц, имеющих действующий договор с компанией. По-другому физическим лицам получить доступ невозможно.
Обратите внимание, регистрация на Сбербанк Страхование доступна только действующим клиентам
У банка лояльные тарифы по всему спектру страховых программ. Для страхования жизни и здоровья заемщика в Сбербанке есть специальный продукт – Защищенный заемщик. Он подойдет физическим лицам, оформившим ипотеку.
Полис покрывает два основных риска – утрату трудоспособности в связи с присвоением группы инвалидности (1 или 2) и смерть заемщика. Покупка доступна дистанционно.
Стоимость страховки при оформлении ипотечного страхования в Сбербанке отразится после ввода корректных данных
Личное страхование при ипотеке имеет свои преимущества и недостатки, как и титульное. Большая часть отзывов ипотечных заемщиков голосует в пользу защиты жизни и здоровья, у титульного – больше подводных камней. Общее мнение сводится к тому, что страховку стоит оформлять у надежного поставщика, рекомендуемого банком – так легче получить возмещение.
Если вы оформили ипотеку в Сбербанке, вам вполне подойдет дочерняя компания Сбербанк Страхование. Покупка доступна онлайн – без оформления Личного Кабинета. Сколько точно стоит ваш полис – можно узнать только после рассмотрения документов.
Со страхованием ипотеки сталкиваются все те, кто решил взять кредит для покупки жилья. Эта процедура несет для заемщика дополнительные расходы. Выясним, для чего нужно страхование ипотеки, где дешевле ее застраховать, и что влияет на стоимость услуги. Дополнительно приведем краткий обзор страховых компаний, чтобы показать, где лучше и выгоднее оформить страховку.
Страхованием называют защиту имущественных интересов при наступлении предусмотренных договором событий за счет фонда, собранного из уплаченных страховых премий. Страхование ипотеки призвано защищать интересы, как банков, так и заемщиков.
Однако банковские организации больше заинтересованы в защите своих интересов, а потому они часто отказывают в ипотеке лицам, не желающим страховать свою жизнь. Если ипотечник теряет возможность делать ежемесячные взносы по ипотечному кредиту, банк теряет доход. Если же есть страховка, то она возместит убытки.
Для заемщика услуги страховых компаний тоже полезны: имея страховку, вы не потеряете финансы при появлении третьего лица, притязающего на право владения квартирой/домом.
А в случае смерти или наступления инвалидности долг не придется выплачивать созаемщикам/наследникам. Однако страхование требует дополнительных крупных расходов. Поэтому нежелание ипотечников оформлять страховку вполне понятно.
При получении ипотеки предлагается заключить три страховых договора:
Стоимость страхования будет зависеть от типа страховки и прочих факторов, влияющих на тарифы.
Обязательно страховать нужно только залоговое имущество. Право собственности, жизнь и здоровье можно не страховать, если вы лично не заинтересованы в этом. Но иногда банки настаивают на оформлении всех видов страховок под страхом отказа в ипотеке. Это незаконно. Но отзывы в интернете говорят о том, что отказаться от них почти невозможно. Ведь в договоре на ипотеку прописываются санкции, которые могут быть применены в случае отказа.
Если вы решились на все три вида страхование, то самое выгодное решение – это оформление комплексной страховки. Тогда вам вручат не три, а только один полис. Стоить он тоже будет меньше. Обычно его стоимость не превышает 1% от суммы ипотечного займа.
Тарифы страхования ипотеки определяются индивидуально. Поэтому назвать их точную величину нельзя. Но мы можем познакомить вас с общими условиями заключения договора с различными страховыми компаниями.
На стоимость жилья, взятого в ипотеку, накладывается ограничение – 15 млн. р. Взносы за страхование залогового имущества должны совершаться каждый год по ставке 0,25% годовых. Процент берется только на остаток основного долга. Если ипотека была оформлена на 1 млн. р., то в первый год нужно будет выплатить 2500 р. По мере ликвидации задолженности эта сумма будет уменьшаться.
Страхование жизни составляет 1% от объема долга. При отказе процентная ставка по ипотеке возрастает на столько же. Поэтому отказываться от страховки в этом случае нецелесообразно и даже выгодней, так как ежегодная страховая премия со временем будет уменьшаться.
Страховать право собственности в Сбербанке не предлагают. Если же вам нужна титульная страховка, оформлять ее придется самостоятельно.
Вернуть премию при смене страховщика нельзя. Но можно сделать частичный возврат при досрочном погашении ипотеки.
В ВТБ при получении ипотеки на жилье требуют оформления комплексного страхования (всех трех видов страховок). Но вместо трех договоров составляется один. Если кредит оформляется в этом банке, то срок действия соглашения соответствует сроку действия ипотеки, если в другом – на 1 год или другой период с возможностью продления.
Страхование в среднем стоить 1% от суммы ипотеки в первый год и 1% от оставшегося объема основного долга в последующие годы. При оплате страховки на срок от 1 года предоставляются скидки. При переходе к другому страховщику премия не выплачивается. При досрочной ликвидации задолженности по ипотеке
В 2017 году ВТБ опоздал с подачей бумаг на аккредитацию. Поэтому страховаться тут при оформлении ипотеки в другом банке пока нельзя.
Здесь страхуют только жизнь/здоровье и залоговую недвижимость. В первом случае стоимость страховки составляет около 0,55% при условии, что ипотека оформляется на сумму, не превышающую 4 млн. р. Иначе кроме анкеты здоровья придется предоставить медицинскую декларацию. Во втором случае стоимость будет равна приблизительно 0,43%.
Эта одна из компаний, выплачивающих при переходе заемщика к другому страховщику частичный возврат страховой премии пропорционально неиспользованному сроку. Абсолютную выплату можно получить, если отказаться от услуг ВСК в течение 5 суток с момента заключения сделки.
Здесь тарифы зависят от того, в каком банке вы берете ипотеку. Ведь для различных организаций предусмотрена выплата различных комиссий за расширение клиентской базы. Средние ставки по страхованию составляют:
Полный возврат можно осуществить не позже, чем через 5 дней после подписания соглашения. В других случаях при расторжении договора по инициативе ипотечника выплачивается лишь часть взноса.
В РЕСО есть акция под названием «Выгодная ипотека». Она предусматривает 40-процентную скидку на первый год для ипотеки и для тех, кто решил сменить страховщика.
Средний размер тарифов в Альянсе составляет:
Ипотеку, взятую в Сбербанке, Альянс не страхует в связи с отсутствием у него аккредитации.
Здесь можно по сниженной стоимости произвести страхование:
Так как в регионах отделы фирмы в регионах закрываются, обратиться к ней можно через Центральный офис, расположенный в Москве.
Примерные тарифы на страхование ипотеки приведены в таблице ниже (слева – для мужчин, справа – для женщин).
Банки | Жизнь и здоровье | Залоговое имущество | Право собственности |
Сбербанк | 0,3%/0,6% | 0,2% | — |
ВТБ и другие | 0,28%/0,56% | 0,17% | 0,15% |
Росгосстрах может предоставлять индивидуальные скидки. Они согласовываются с Центральным офисом.
С каждым годом сумма для оплаты страхования ипотеки будет уменьшаться. Получить частичный возврат можно при досрочной ликвидации задолженности. Но с нее в обязательном порядке будет вычтено 65% от абсолютного объема премии. Если вы захотите расторгнуть договор по причине, не связанной с погашением ипотеки, возврат не производится.
Здесь можно заключить как отдельные, так и комплексные договора. Примерные тарифы не оглашаются. Но можно привести сравнительную характеристику для конкретного примера. Будем рассматривать в качестве заемщика мужчину и женщину 38 лет, не пьющих, не курящих, без серьезных заболеваний, трудозанятных. В качестве жилища – квартиру на 5 этаже, у которой в истории насчитывается всего 3 собственника. Объем ипотеки – 8 млн. р. Примерную стоимость будем указывать для мужчин – слева, для женщин – справа.