Созаемщик по ипотеке имеет право на квартиру

Актуальность статьи: март 2019 г.

Ипотека — единственный способ для большинства российских семей осуществить свою мечту об отдельной квартире.

Чаще всего ипотеку берут семьи и в этом случае, как правило, один из супругов является основным заемщиком, второй — созаемщиком.

Большинство людей слабо представляют себе, кто такой созаемщик и думают, что это тоже самое, что и поручитель по кредиту. Однако это совсем не так…

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Кто такой созаемщик и для чего он нужен?

Законодательство дает следующее определение — это человек, несущий ответственность за кредит перед финансовой организацией наряду с основным кредитодержателем.

Созаемщика обычно привлекают, когда гражданин, желающий взять ипотеку, не может похвастаться высоким доходом.

В этом качестве чаще всего выступает муж или жена основного кредитодержателя, либо другой ближайший родственник — отец, сын, дочь, брат.

Здесь играет роль возрастной критерий: на роль созаемщика, если и берут пенсионеров, то только находящихся в сравнительно молодом возрасте (до 70 лет) и обязательно работающих.

Если супружеская пара взяла квадратные метры в ипотеку после официальной регистрации, по умолчанию созаемщиком считается второй супруг (ст. 45 СК РФ).

Привлекать можно и более двух заемщиков. Обычно банки ставят ограничение: не более трех в пределах одной ипотечной программы.

Если вы хотите узнать, кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают, советуем вам прочитать статью.

В чем отличия от поручителя?

Поручитель и созаемщик выступают гарантами возврата банковских средств и благонадежности займодержателя.

В чем же отличия?

1. Обратить взыскание в сторону средств поручителя банк может только по судебному решению и никогда — по собственной инициативе. Если созаемщик — решения суда не требуется;
2. Поручитель по кредиту, даже и по ипотечному, не имеет никаких прав на заложенное имущество;
3. На стадии выдачи кредита доходы поручителя никак не учитываются и от них не зависит размер выдаваемой ссуды.

Требования к кандидату

Как правило, они следующие:

• Это человек, не моложе 21 года (с ограничением по верхнему пределу возраста);
• Официально трудоустроенный;
• Имеющий доход, позволяющий покрывать ипотечный кредит, (если основной кредитодержатель заболеет, придется платить созаемщику!).

Если ситуация не спорная и дохода основного клиента вполне хватает для погашения потенциальной ссуды, то созаемщика строго не проверяют.

Однако в других ситуациях банк может затребовать у партнера, кроме паспорта следующие документы:

1. Анкета созаемщика, совпадает с анкетой основного заемщика;
2. Копия трудовой книжки;
3. СНИЛС;
4. Справка о доходах 2-НДФЛ;
5. Диплом об образовании;
6. Характеристика с места работы (реже).

Точный перечень документов зависит от требований конкретного кредитного учреждения.

Предлагаем вам образец анкеты на получение ипотечного кредита: Скачать.

Права и обязанности

Созаемщик отвечает за кредит наравне с основным держателем.

Если основной клиент не сможет платить по ипотечному кредиту в силу объективных причин (например, тяжелая болезнь или инвалидность), придется партнеру взять на себя основные обязательства по кредиту.

Не всегда потенциальные сособственники распределяют доли поровну.

Для определения долей заключают брачный контракт или дополнительное соглашение к кредитному договору.

Договор заемщика и созаемщика заключается, если партнеры по кредиту не являются супругами.

Что же до брачного договора, то обычно банк настаивает на его заключении или с самого начала, или в случае возникновения спорных моментов, например, возникли сложности с просрочкой платежей.

Право на квартиру

Но не только обязанности у созаемщиков одинаковые — принцип равенства работает и в отношении прав на заложенное имущество.

Однако о том, что один автоматически является совладельцем жилья, говорить можно только применительно к официальным супругам. И не потому, что это ипотека, а потому что речь идет о совместно нажитом имуществе.

У кого какие права и кому, какая часть квартиры полагается — определяется соглашением заемщика и созаемщика, которое обычно подписывается на стадии получения кредита.

Если же такой документ не был оформлен, партнеру по кредиту придется доказывать свои права на квадратные метры через суд, поскольку сам по себе статус созаемщика ничего точно не определяет, кроме одного — этот человек, либо может заявить права на недвижимое имущество, либо получить компенсацию при оформлении отказа от доли в жилище.

Дополнительным соглашением к кредитному договору, можно изменить ответственность созаемщика:

1. С солидарной на субсидиарную;
2. Утвердить особый порядок погашения ссуды;
3. Определить права на заложенную недвижимость.

Возможно Вас заинтересует статья, как взять ипотеку на покупку квартиры, с чего начать, прочитать об этом можно здесь.

Как выйти из созаемщиков?

Как известно, даже брачные узы имеют временный характер, тоже можно сказать и о статусе созаемщика.

Можно выйти из созаемщиков, но это будет не просто. Мало будет одной инициативы — потребуется согласовать вопрос с кредитно-финансовой организацией.

Для этого необходимо написать заявление об отказе от своей доли в жилище и потребовать (или не потребовать, так как это право, а не обязанность) компенсацию.

Предлагаем вам образец заявления об исключении созаемщика из кредитного договора: Скачать.

Лучше сразу настроиться на то, что банк откажет.

Не нужно бояться, это обычная практика: кредитная организация давала вам кредит, поверив в ваши уверения насчет совокупного дохода, но ваши планы на совместную жизнь изменились.

В этом случае нужно подавать исковое заявление в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости.

Нужно обязательно указать причину, которая заставила вас требовать изменений условий сделки — например, развод, планируемый переезд, тяжелая болезнь или потеря работы.

Практика показывает, что при должной подготовке заявителя, суд всегда удовлетворяет такое требование.

Читайте статью, можно ли и как погасить ипотеку досрочно, тут.

Риски

Риски те же самые, что и у основного заемщика.

Это вероятность потери жилища, если вдруг пара не сможет больше выполнять обязательства по кредиту, финансовые нагрузки, риск испортить кредитную историю.

Иногда бывает и такое, что самому созаемщику потребуется взять кредит — большинство банков его попросту не выдадут, учитывая статус.

Могут обязать созаемщика застраховать свою жизнь и здоровье.

Так что получается, что созаемщик рискует точно так же, как и основной держатель займа, ответственность точно такая же.

В том, чтобы разделить с кем-то кредитные обязательства, нет ничего плохого, однако это тот самый случай, когда следует «семь раз отмерить и один раз отрезать».

Как разделить доли созаемщиков в ипотечной квартире? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Рубрики

	Аренда квартир
	Ипотека
	Налоги
	Наследство и дарение
	Оформление
	Приобретение квартир
	Продажа квартир
	Споры с соседями и сожителями
	Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город	авг 2019	июл 2019
Москва	213,5 т.р.	212,6 т.р.
С-Петербург	132,7 т.р.	132,5 т.р.
Екатеринбург	74,4 т.р.	74,3 т.р.
Новосибирск	71,9 т.р.	72,2 т.р.
Сочи	121,5 т.р.	121,3 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Ипотечное кредитование населения – это выгодная доходная статья для банка, ведь сумма берётся на длительный срок и под немалые проценты. При этом компания не застрахована от финансовых рисков. Так бывает, когда клиент отказывается платить долг. Чтобы обезопасить себя, организация настаивает на привлечении гарантов соблюдения условий сделки, выдвигая это требование обязательным условием при подписании договора. Созаёмщик по ипотечному кредиту в глазах банка — это лицо, несущее такую же ответственность за погашение займа, как и основной должник.

Кто такой созаёмщик?

Человек, который выразит добровольное желание исполнить финансовые обязательства перед банком наравне с его клиентом, оформившим ипотеку на приобретение недвижимости, в юридической терминологии называется созаёмщиком. Данный вид ответственности – солидарный. В рамках действующего законодательства кредитные учреждения имеют право настаивать на привлечении в этом качестве не менее 4 граждан (кроме самого владельца ипотеки). Главное требование к каждому из них – возможность погашать текущие платежи вместо основного клиента.

Компания, оформившая договор, имеет право требовать этого от каждого из созаёмщиков, которые взамен могут претендовать на долю недвижимого имущества, как потенциальные его собственники. Её величина эквивалентна выплаченной за основного должника сумме в денежном выражении. Окончательное решение по утверждению кандидата принимает банк.

Требования к созаёмщику по ипотеке

В зависимости от выбранной программы кредитования, условия, при которых лицо может взять на себя права и обязанности созаёмщика, могут несколько отличаться. При этом можно выделить единый свод требований, заявленных большинством банковских организаций:

• наличие российского паспорта;
• материальная состоятельность – необходимо иметь стабильный официальный источник дохода, способного не только перекрыть сумму ежемесячных взносов по ипотеке, но и в два раза превышать их размер (как минимум);
• минимальный стаж работы на одном предприятии должен быть не менее полугода;
• соответствие возрастным ограничениям – как правило, это диапазон от 21 до 65 лет;
• лицо не должно иметь статус пенсионера;
• безупречная кредитная репутация.

Ряд учреждений готовы сделать исключения по некоторым позициям, например:

• дать заём иностранному подданному, если он докажет, что финансово обеспечен;
• увеличить возрастной порог;
• предоставить дополнительный пакет услуг, сделав его обязательным условием получения денег.

Кто может выступать созаёмщиком?

Какова роль созаёмщика в ипотеке, и кто вправе взять на себя такую ответственность? Теоретически это может сделать любой человек, которого пригласит потенциальный собственник недвижимости – близкий родственник или член семьи (либо просто знакомый). Главное, чтобы он вписывался в следующие рамки:

1. Имел официальную работу.
2. Стабильный доход.
3. Не брал других крупных денежных ссуд.

Чаще всего в этой роли выступают супруги. Ведь чужого человека уговорить сделать такой шаг будет непросто. Что касается самих банков, то они так же более предпочтительно относятся именно к родственным связям в аспекте гражданского поручительства. Как правило, требования к кандидату в этом случае становятся минимальными.

Права и обязанности

Прежде чем пойти на такой шаг, человеку, будь то постороннее лицо или близкий родственник, следует понимать всю меру ответственности, которую он на себя принимает с того момента, как под ипотечным договором будет стоять его подпись. Перед тем как подтвердить своё согласие с документом, договор нужно внимательно изучить, поскольку именно он является нормативным актом, регламентирующим права и обязанности заёмщика на весь срок действия сделки. Рассмотрим стандартный пакет договорных обязательств:

• в точности исполнять все пункты, требования и условия настоящего соглашения, в том числе и право очередности по внесению платежей, если исполнителей несколько;
• своевременно вносить текущие платежи на расчётный счёт банковской организации, если основной должник либо стоящие в первой очереди лица, в силу ряда причин не в состоянии осуществлять оплату в рамках действующего графика;
• подписать дополнительное соглашение между должником и созаёмщиком – это делается только в ситуациях, когда они не близкие родственники.

Справка! Молодым семьям, а именно они зачастую являются главными ипотечными клиентами, следует официально узаконить свой статус перед тем, как оформить ссуду.

Одновременно с обязанностями созаёмщик по ипотеке имеет право:

• на долевую часть покупаемого таким способом недвижимого имущества;
• оформить добровольный отказ от совместной собственности на жильё (с сохранением в полном объёме своих договорных обязательств по погашению долга);
• при расторжении брака настаивать на разделе оставшейся суммы денежных средств между двумя супругами;
• в том случае, если должник не в состоянии оплачивать кредит, настаивать на справедливом распределении долговой очередности между всеми участниками договора ежемесячно;
• получить налоговый вычет в денежном эквиваленте в той ситуации, когда все участники процесса являются равноценными долевыми собственниками квартиры;
• отказаться от данного статуса, если сможет найти себе полноценную альтернативу.

Может ли созаёмщик взять ипотеку или кредит?

Жизненные ситуации иногда складываются таким образом, что сам созаёмщик по ипотеке может выступить в роли заявителя на получение кредита для личных нужд. Каковы в этом случае его шансы на то, что банк одобрит такое прошение? Давайте посмотрим на это глазами кредитной организации. Человек уже имеет определённые обязательства. Сможет ли он финансово потянуть ещё один долг? Скорее всего, стараясь обезопасить свой капитал, такому претенденту на заём откажут.

Если гражданин уже имеет хорошую кредитную историю и сможет убедить сотрудников компании в своей материальной обеспеченности и возможности выплачивать суммы, намного большие, чем та, что указана в ипотечном договоре, ему могут пойти на встречу. Специалисты рекомендуют подавать заявление в то же учреждение, где лицо уже выступает созаёмщиком и предоставить как можно больше документальных доказательств своей надёжности. И если организация дорожит им как постоянным и стабильным клиентом, можно рассчитывать не только на одобрение заявки, но и на более лояльные проценты, ведь большинство банков стараются удержать своих пользователей — в том числе и более выгодными предложениями.

Как показывает практика, достаточно большое количество людей имеют несколько дорогостоящих кредитов одновременно.

Какие документы нужно собрать созаёмщику?

От кандидата на эту роль потребуются:

• гражданский паспорт или иной документ, способный удостоверить его личность, например, военный билет или водительские права;
• бумага, доказывающая наличие регистрации – это нужно в тех случаях, когда регион проживания человека и место, где он планирует участвовать в сделке, различны;
• удостоверение о наличии пенсионного страхования;
• трудовая книжка;
• диплом о полученном образовании;
• справка о заработной плате;
• паспорта и свидетельства о рождении всех несовершеннолетних – имеются в виду те, кто будет зарегистрирован в данной квартире.

Также созаёмщик вправе отстаивать свои интересы в судебных инстанциях, если считает, что они ущемлены, либо условия договора не соблюдаются. При этом ему необходимо будет доказывать свою правоту документально. За уклонение от прямых обязательств действующим законодательством предусмотрена ответственность – это может быть как административное, так и уголовное наказание, если противоправные действия сопряжены с отягчающими вину обстоятельствами.

Как созаёмщику выйти из ипотеки?

Можно ли поменять созаёмщика и выйти из договорных ипотечных обязательств? Ответ утвердительный, но с одной оговоркой – необходимо заручиться согласием кредитной компании, оформившей сделку. Кроме данного варианта есть и другие законные пути по освобождению себя от ипотечной долговой зависимости. Как известно, все обязательства истекают только после того, как вся сумма по кредитному договору будет полностью погашена. Если ипотека находится в действующей стадии, то всё намного сложнее.

Для этого человеку необходимо лично явиться в банк и написать соответствующее заявление. Конечно, сразу добиться положительного результата будет сложно. Такие действия компании аргументируют тем, что показатель доходности созаёмщика был оценён на фоне материальной состоятельности основного должника. Так может сложиться ситуация, что в случае неплатёжеспособности клиента исключение из договорных обязательств созаёмщика может поставить под сомнение возможность дальнейших выплат по ипотеке. Банк в такой ситуации сильно рискует.

Причина, которая сможет убедить руководство компании пойти навстречу заявителю, должна быть весомой, например:

1. Развод.
2. Диагностирование тяжёлого заболевания, требующего больших финансовых затрат на лечение.
3. Судебное постановление.

Идеальное и более простое решение – найти себе замену. Кандидата проверят на кредитоспособность и соответствие заявленным компанией требованиям. После того как претендента одобрят, банк даст официальное заключение и выведет прежнего созаёмщика из действия договора. По закону у него есть на это не более 10 суток.

Если попытки договориться не увенчались успехом, альтернатива – подача искового заявления в суд.

Видео по теме

Созаемщик по ипотеке — кто это

Спонтанное согласие стать созаемщиком по ипотечному договору может обойтись слишком дорого. Поэтому не торопитесь соглашаться сразу.

Просчитайте все плюсы и минусы, чтобы принять взвешенное решение. А мы расскажем в подробностях кто такой созаемщик и какие подводные камни вас ждут.

Созаемщик по ипотеке — это кто

Созаемщик – лицо, которое имеет равные права и обязанности с заемщиком, в том числе несет солидарную ответственность перед банком по погашению кредита (ст. 323 ГК РФ). Когда банк определяет сумму кредита, доходы созаемщика учитываются наравне с доходами заемщика.

Так определяет созаещика закон. Однако единого представления об этом лице у банков нет. Каждый банк под этим термином, так же, как и под поручителем, понимает что-то свое. Есть банки, в которых все участники кредитного договора называются созаемщиками. Банк не выделяет среди них основного заемщика и ему не важно, на кого из них будет оформлена собственность, а кто из них будет платить. Это решение принимают сами заемщики.

Обычно созаемщики по ипотечному кредиту привлекаются, если размер доходов заемщика слишком мал, чтобы получить достаточно большую сумму на длительный срок. При этом созаемщик может стать совладельцем жилья, приобретаемого в кредит. Если заемщик состоит в браке, его супруг может стать созаемщиком. Даже если муж или жена официально не работают и подтвержденного дохода у них нет (ст. 45 Семейного кодекса РФ). Поэтому банки, как правило, требуют от клиентов, состоящих в браке, нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Супруги могут заключить брачный договор, если не хотят нести равную ответственность по ипотечному кредиту или иметь одинаковые права на приобретаемое в кредит жилье. В этом случае в банк следует предоставить копию брачного контракта, и тогда будет оформлена ипотека без созаемщика-супруга.

В некоторых случаях реальными плательщикам кредита выступают родители, но оформляется недвижимость на совершеннолетнего ребенка. В этом случае родители могут выступить созаемщиками, которые, по сути, будут сами выплачивать кредит.

Банк сам определяет, кто может выступить созаемщиком. Обычно это родственники, но в некоторых случаях банки соглашаются принять в качестве созаемщика гражданского супруга, а иногда и вовсе какое-либо третье лицо. Банк всегда хотят максимально обезопасить свои деньги и обеспечить возвращение кредита полностью и в срок, а в некоторых случаях гражданский супруг может оказаться единственным вариантом. Также банк сам определит, сколько созаемщиков может быть по договору – обычно их число не превышает четырех человек.

Методика общего учета доходов в разных банках разнится, но чаще всего зависит от количества созаемщиков, соотношения их доходов и степени родства с основным должником.

Для получения кредита пакет документов от созаемщика нужен практически в том же объеме, что и от самого заемщика. В договоре обязательно фиксируются все взаимоотношения участников кредитования: кто, когда и в какой степени отвечает по своим обязательствам. Например, оба лица могут платить взносы вместе или созаемщик может вносить деньги только в том случае, если должник перестал погашать кредит.

Нередко должник, договаривающийся об участии созаемщика, не понимает, нужно ли страховать созаемщика при ипотеке. Специалисты банка должны в этом случае объяснить, что при оформлении ипотечного кредитования договоры страхования могут подписываться и заемщиком, и созаемщиком. Сумма страховки рассчитывается индивидуально, в зависимости от степени ответственности лиц по погашению кредита. Если страховой случай наступит, компания погасит часть долга пострадавшего, а второе лицо будет и дальше выплачивать свою часть в полном объеме. Некоторые банки допускают отсутствие страхования у созаемщика, сосредоточиваясь только на основном заемщике.

Кто может быть созаемщиком по ипотеке

По одному кредитному договору допускается четверо, реже пятеро созаемщиков. Большинство банков готов принять в этом качестве любого человека, независимо от наличия или отсутствия родственных уз с должником. Обычно только один из созаемщиков может не быть членом семьи. Однако, как показывает практика, нередко даже близкие друзья и родственники отказываются вступать в такой договор.

Человек, согласившийся подписаться под ипотечным договором в качестве созаемщика,
должен реально оценивать свою ответственность перед банком. Если основной плательщик, к примеру, станет недееспособным и не сможет выплачивать кредит, созаемщик будет обязан вносить ежемесячные платежи в соответствии с графиком погашения задолженности. В этом случае у созаемщика будет право потребовать от заемщика компенсации понесенных расходов или оформления доли в квартире.

В каждом банке свои требования к лицу, которое выступит созаемщиком по ипотеке, но есть ряд общих требований, которым такой человек должен соответствовать:

• в зависимости от конкретного банка минимальный срок трудового стажа на последнем месте работы должен составлять от 1 месяца;
• банк будет оценивать платежеспособность созаемщика так же, как основного должника;
• кредитная история также повлияет на решение банка – она должна быть положительной;
• предельный возраст на момент окончания выплат может быть 70, 75 и даже 85 лет – в зависимости от банка.

Нередко заемщик просит стать созаемщиками своих родителей. Однако если родители уже достигли пенсионного возраста, немногие банки согласятся включить их в кредитный договор. Дело в том, что созаемщик должен будет полностью принять на себя бремя ипотечных выплат, если основной заемщик по какой-либо причине не сможет этого делать. Созаемщик-пенсионер далеко не всегда сможет погасить задолженность перед банком, если возникнет такая необходимость. Поэтому отказ включить в качестве созаемщика пенсионера вполне логичен и оправдан.

Перечень обязательных документов, которые должен предоставить в банк созаемщик, может разниться в зависимости от конкретного банка, но в большинстве кредитных учреждений он состоит из таких пунктов:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС;
• трудовая книжка;
• справка о доходах.

Созаемщик ипотеки: его права и обязанности

Должник, договариваясь с потенциальным созаемщиком об участии в кредитном договоре, обычно больше всего сосредоточен на вопросе, какие права на квартиру имеет созаемщик по ипотеке. Однако лицу, которое принимает решение стать созаемщиком или отказаться, следует иметь в виду, что, подписывая указанный договор, он приобретает не только права, но еще и обязанности. Основной перечень прав и обязанностей таков:

• созаемщики несут такую же ответственность перед кредитным учреждением, как и получатель ипотечных денежных средств;
• если на момент оформления кредитного договора между созаемщиком и основным должником был оформлен официальный брак, приобретенное за счет кредитных средств жилье будет принадлежать им обоим, если брачным договором не предусмотрен иной порядок;
• даже если должник и созаемщик не состоят в официальном браке, последний все равно вправе требовать выделения доли в ипотечной квартире, но только при наличии основания – если он вносил платежи или участвовал в первоначальном взносе при покупке квартиры;
• банк имеет право требовать от созаемщика внесения ежемесячных выплат, если получатель ипотечных средств перестал их вносить;
• созаемщик, в свою очередь, вправе вносить в банк ту сумму, которая была зафиксирована в качестве ежемесячного платежа на момент подписания кредитного договора, а также суммы на досрочное гашение и погашение пеней и штрафов;
• если созаемщик откажется от доли в ипотечной квартире, от ответственности за погашение кредита его это не избавит;
• человек может передумать и выйти из созаемщиков, но для этого должник должен подобрать на его место новую кандидатуру, которую банк одобрит.

По кредитному договору созаемщик имеет право и обязанность платить и получать информацию о кредите. Однако обычно между заемщиком и созаемщиком подписывается дополнительный документ, которым определяются права созаемщика, включая определение того момента, когда созаемщик по ипотеке имеет право на квартиру. Права будут определяться в зависимости от статуса приобретаемой недвижимости, существования брачного контракта или иного документа, который зафиксирует границы прав и ответственности созаемщика.

Иногда оформляются нотариальные отказы созаемщика от требования доли в приобретаемой квартире – как гарантия того, что даже при выплате за заемщика созаемщик не будет требовать долю. Такие отказы необходимо было оформлять для ПФР, если использовался материнский капитал на гашение ипотеки, которую банк выдал при участии созаемщика, не являющегося супругом владелицы материнского капитала.

Основная обязанность созаемщика – своевременно вносить платежи по кредитному догвоору. В частности, он обязан будет погасить задолженность, если основной должник не может этого сделать. Порядок погашения долга определяется заемщиком и созаемщиком без участия банка, которому все равно, кто будет вносить деньги, спрашивать за неисполнение он будет с основного заемщика. Например, погашение кредита полностью ложится на заемщика, а созаемщик перенимает эту обязанность только в случае невозможности погашения основным должником. Или же кредит может погашаться ими обоими в равных долях ежемесячно, либо в каком-то ином процентном соотношении. Участники договора могут выбрать любой комфортный для себя порядок погашения.

В некоторых случаях требуется согласование банком порядка гашения. Например, супруги развелись и разделили квартиру и ипотеку пополам. У них есть решение суда или нотариальное соглашение. В этом случае банк может рассмотреть разделение кредита на две части, при условии, что оба супруга финансово обеспечены и имеют возможность оплачивать ежемесячные суммы, и выделить два разных счета. Но обременение остается висеть на объекте до полной выплаты всех задолженностей.

Ответственность созаемщика по ипотеке ровно та же, что и основного должника. И этот момент человеку, принимающему решение вступить в кредитный договор, тоже необходимо учитывать.

Как перестать быть созаемщиком

Чтобы снять с себя обязательства, человек, по какой-либо причине решивший прекратить быть созаемщиком, должен пройти несколько этапов для аннулирования этого статуса:

• получить согласие основного должника;
• получить одобрение банка на выход из кредитного договора;
• подписать дополнительное соглашение к ипотечному договору.

При этом следует учесть, что банки крайне неохотно аннулируют статус, ведь кредит выдавался с учетом доходов созаемщика, и при его выходе из сделки потребуется полный пересмотр условий ипотечного договора. Как правило, банки дают согласие на аннулирование статуса, если основной заемщик предоставляет кандидатуру нового созаемщика, причем его доход должен быть не меньше, чем у предыдущего. Либо бывает, что у заемщика улучшился доход. А если придется рефинансировать кредит в другом банке, он уже не будет привлекать к кредитованию этого созаемщика, если только ему не выделена доля в квартире.

Если согласия у титульного заемщика или банка добиться не удалось, созаемщик может попробовать аннулировать свой статус в судебном порядке. Однако судебная практика показывает, что суд, как правило, принимает сторону банка, поскольку на момент подписания ипотечного договора созаемщик должен был объективно оценивать свои реальные возможности и меру ответственности. И раз уж он подписался под договором, необходимо исполнять обязательства весь срок его действия.

Суд может аннулировать статус созаемщика, если человека ввели в заблуждение или он подписал договор в состоянии, когда не мог отдавать отчет в своих действиях. Однако такие обстоятельства не так просто доказать.

Созаемщик и поручитель – отличия

Не следует путать созаемщика и поручителя. У них разные права и обязанности, но основное отличие поручителя в том, что его доходы, как правило, учитываются полностью, когда банк определяет сумму кредита, а доходы созаемщика должны позволять ему платить в совокупности. Например, если заемщик проходит по доходу на 1 млн рублей, дохода созаемщика хватает только на 500 тысяч рублей, вместе они могут рассчитывать 1,5 млн рублей, которые сможет дать банк . А если по этому кредиту потребуется поручитель, например, до оформления объекта в залог, доходы этого поручителя должны проходить на 1,5 млн рублей.

Соответственно, при определении максимальной суммы, которая будет выдана основному заемщику на приобретение жилья, доход поручителя учитывается, такой человек также должен быть платежеспособен. Это связано с тем, что он обязан будет погасить основной платеж и все проценты по ипотеке, если основной должник перестанет платить банку.

Однако бывает, что поручительство применяется в иных ситуациях. Например, если заемщик молодой и не состоит в браке, привлекается один из родителей. И наоборот — для возрастных заемщиков в качестве поручителя привлекается один из наследников первой очереди, чтобы не допустить просрочки на период наступления смерти или болезни. В этих случаях доход может вовсе не учитываться.

Еще есть варианты, когда у заемщика проблемная кредитная история — тогда привлекается созаемщик или поручитель с хорошей кредитной истории, чтобы следил за надлежащим исполнением обязательства. Этот человек будет лчино заинтересован в своевременном исполнении, поскольку в случае просрочек кредитная история испортится у всех участников.

Другой вариант, когда могут требовать поручительство без анализа дохода — когда на первоначальный взнос использовались деньги, подаренные родственниками. В подтверждение того, что подарок не будет отозван и сделка не пострадает, банк может привлечь дарителей-родственников.

Между банком и поручитель заключается единый договор поручительства, по которому поручитель обязуется своевременно погашать долги перед банком, если основной заемщик перестанет это делать.

При этом поручитель, в отличие от созаемщика, не имеет права на получение доли в купленной квартире, однако может добиться такого выдела в судебном порядке. Таким образом, созаемщик может не делать выплат банку, но при этом быть собственником недвижимости, если его изначально наделили правом собственности, а поручитель напротив – не будет обладать собственностью на ипотечное жилье, но возможно будет выплачивать долг.

Что надо учесть созаемщику

Даже если с такой просьбой обратится кто-то из родственников или близких друзей, не торопитесь сразу говорить «да». Есть несколько нюансов, которые многие люди забывают учесть, принимая решение подстраховать близких по кредитному договору. Вот перечень основных проблем, с которыми может столкнуться созаемщик:

• договор заключается на длительный срок, как правило это 15–25 лет. За это время многое может измениться, включая уровень доходов основного заемщика и созаемщиков. Однако выплачивать кредит и проценты по нему придется в любом случае, даже если уровня дохода для погашения долга может стать недостаточно;
• если созаемщик сам решит взять кредит, его платежеспособность будет ограничена ипотечным кредитом, по которому он вместе с основным заемщиком будет отвечать перед банком за погашение долга. Если уровня дохода для получения еще одного кредита в придачу к ранее полученной ипотеке окажется недостаточно, банк откажет в новом кредите;
• если в качестве созаемщика выступил супруг, в официальный брак с которым заемщик вступил уже после получения кредита, такой супруг не сможет претендовать на долю в ипотечном жилье, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
• невозможно просто взять и отказаться от обязанностей по кредитному договору, придется либо получать согласие основного заемщика и банка, либо обращаться в суд – при этом судебная практика отрицательна.

Самое главное, что следует учесть – обязательно зафиксировать права созаемщика на недвижимость по ипотеке. Это можно оформлено отдельным договором, в том числе брачным контрактом или же дополнительным соглашением к ипотечному договору. Либо необходимо прописать, каким образом должник будет возвращать потраченные на погашение его ипотеки деньги, если на выдел доли в жилье он не согласен.